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特價房在很多的購房者心目當中，都是便宜的象征，隨著現在的房價比較高一些，特價房的推出就受到了很多購房者的關注，大多數特價房便宜的原因主要是因為戶型不佳，比如存在有拐角過多、朝向不好、邊角戶型等多種問題同等條件之下會造成空間的浪費，使得房間利用率低，性價比不是特別的高，就導致房屋出售不理想。當然還有一種特價房是用于作為宣傳手段所推出的住房，在樓盤當中只有少量幾戶是這種情況，而且大多數還集中在頂層或者是底層，特別是一些一樓倒復式結構的房子也比較容易是特價房多多少少都會有采光通風不夠理想的原因。還有一部分房屋本身沒有太大的問題，但因為周邊有垃圾站、公廁、加油站距離比較近，影響到了正常的居住價格也會明顯低于市場價格。
??特價房為什么便宜?樓盤特價房可以買嗎？
144****6638 | 2019-03-02 18:53:23
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134****7240
特價房是目前很多樓盤競爭的利器，很多樓盤都會宣講“特價房數量不多”，那么特價房就真的如宣傳上說的那樣嗎?記者經過實地調查發(fā)現樓盤確實是有特價房存在，但是有些特價房卻給人一種被糊弄的感覺。
查看全文↓ 2019-03-02 18:54:45
通常購房者對特價房的理解是，在同等的房屋條件下，為了達到促銷的目的而拿出來特賣的房子。但是很多時候開發(fā)商的特價房概念和購房者特價房的概念是不一樣的，記者走訪了幾個有特價房銷售的樓盤，發(fā)現市場上存在兩種意義的特價房：一種是采光和樓層不好的，一種是整棟樓一個售價的。
采光和樓層不好的房子是銷售難度大的，通常這種戶型即使到了尾盤階段也難以銷售，所以開發(fā)商會在清盤的時候將此類房子推出來做特價處理。有些開發(fā)商認為此類房子早晚得做特價處理，還不如在項目開始銷售的時候就拿出來博眼球，帶動一下其他房子的銷售。
整棟樓一個價確實是貨真價實的優(yōu)惠。前段時間，濟南有2個樓盤采取了整棟樓一口價的銷售，即使處于市場不好的情況下，這兩個樓盤的房子卻依然賣的十分火熱。萬象新天的整棟樓一口價的成交率達到了100%，中海國際社區(qū)整棟樓一口價的成交率達到了80%。
贈送的面積難有法律保障
開發(fā)商經常會打出贈送面積的廣告語，那些承諾給你的面積真能享受到嗎?在贈送面積的事情上，人為的可操作性很強，購房者很少能真正占到便宜。一位房地產從業(yè)者告訴記者，很多時候開發(fā)商所贈送的面積，其實早已經算入到總房款之中了，只不過購房者不清楚罷了。有些時候開發(fā)商贈送的面積基本上就是飄窗和天井，濟南就有一個在售樓盤，承諾買房送面積，其實所贈送的面積就是樓體的天井。開發(fā)商承諾樓體驗收之后，再統(tǒng)一幫購房者修改墻體，將天井部分納入到房屋整體使用面積中來。
面積贈送是不合法的，而且贈送的面積是不可以寫入到購房合同和《房地產證》當中的，即便開發(fā)商承諾贈送一部分使用面積，但是如果交房時開發(fā)商沒有兌現承諾，購房者也沒有辦法進行維權。日后購房者如果要將房產抵押和出售，贈送的面積是無法進行評估的，所有的交易均以購房合同或者房產證作準。
真賣的很快嗎?
記者在東部一樓盤看到，看房的人并不多，但其工作人員卻聲稱房屋賣得很好。置業(yè)顧問拿出銷控表給記者觀看，在銷控表上，近80%的房屋都被打上了深色標記，據置業(yè)顧問介紹，黑顏色的都是已經售出的，灰顏色是已經預定的，少量的白顏色房源才是可售的。“您看，我們這賣的好吧，不到兩個月的時間，幾乎都快賣完了?！痹撝脴I(yè)顧問對記者說道。按照這名置業(yè)顧問的說法，該樓盤在兩個月內共賣出了292套房子，占銷控表上總房源數的90%還多。
但是記者通過官方渠道查詢到的卻又是另一種結果，在濟南市住宅與房地產信息網上，記者看到，該樓盤房源有80%被打上了紅色標記，記者咨詢網站負責人得知，這些被打上紅色標記的是回遷房，并不是普通的商品房，也就是說這部分房屋并不是該樓盤售出的。記者把回遷房去掉再計算，網站上顯示其可售房源僅有不到100套，而其售出的還不到50套，也就是說，兩個月內，該樓盤僅售出了其可售房源的不到50%。
折扣當中的數字游戲
記者調查發(fā)現，不少樓盤給出的折扣名目繁多：開發(fā)商的葫蘆里究竟賣的什么藥?為何不化繁就簡，直截了當地給出**終折扣?購房者在信息不對稱的情況下，面對折扣亂象，怎樣才能從開發(fā)商那里拿到底價?
持VIP卡9.9折、銀行按揭9.9折、開盤當天認購9.8折、按時簽約9.9折……五花八門的折扣，已經夠令人頭疼了，而有的樓盤還要外加“交5000元抵3萬”、“交2萬元抵5萬”甚至“日進百金”等其它優(yōu)惠。
開發(fā)商為什么會大玩這樣的數字游戲?有業(yè)內專家表示，復雜的折扣很容易把購房者攪暈，開發(fā)商是利用消費者討價還價的心理，造成“折扣越多實惠越大”的錯覺?！霸谀壳暗姆康禺a市場，高標價大折扣的現象十分普遍，這主要是從前幾年國家規(guī)定商品房銷售實行明碼標價、一戶一價之后，開發(fā)商的一種應對之策?！睂＜冶硎?。
在各個樓盤的售房部，都擺放著一塊房源信息展板，并明確標示出每套房子的售價，這樣一來，不能像以前那樣想漲價隨時就漲。雖然價格的頂點受到限制，但打折總可以吧。于是，大家將公示出的價格盡可能地標高，市場不好時加大折扣和優(yōu)惠力度，市場好了則收回折扣變相調價，從而做到收放自如，靈活應變。
買房也要學會討價還價
既然房子售價存在較大的彈性空間，同一樓盤，不同的購房者或許會得到不同的報價，那么怎樣才能從開發(fā)商那里拿到底價呢?
一樓盤置業(yè)顧問告訴記者，每個樓盤的銷售價格制定出來后，都是有底價的，在標價基礎上能打多少折開發(fā)商其實都心知肚明。全國性的大開發(fā)商，通常在開盤前一周將定價上報，本土開發(fā)商則由老板拍板定奪。但作為一線銷售人員，為了實現更好的銷售業(yè)績，會想方設法促成交易，給出底價。
“購房者買房一定要學會討價還價?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問告訴記者。首先不要表現出買房的迫切心情，也不要受售房部現場氛圍影響，一定要頭腦冷靜，多挑房子的缺點。置業(yè)顧問在幫你解決疑問的過程中，也會幫你多爭取優(yōu)惠。所以，不但要了解樓盤各方面的品質，還要對比周邊其他項目，做到心中有數。
此外，還要摸清所購樓盤是開發(fā)商自銷還是代理銷售。如果是代銷，那么銷售人員可能會追求溢價部分的利潤，不會直接亮出底價。購房者可以從樓盤廣告或戶型圖上查看是否是代銷。
業(yè)內支招
看清折扣背后的玄機
1.付款方式不同折扣不同。采用一次性付款或者按揭付款，通常會有1到5個點的折扣，兩者之間折扣差距越大，說明開發(fā)商回籠資金的需求越迫切。
2.辦理VIP卡。有的VIP卡可直接享受1到2個點的折扣，有的則實行類似“交2萬抵5萬”的優(yōu)惠。同時，辦卡數量能看出房源的市場接受度，這可是開發(fā)商的定價依據，房子越搶手價格自然會被定得高一點。
3.開盤當天優(yōu)惠。這是開發(fā)商逼迫購房者出手的一種手段，但實際上，往往不在當天購買而是通過與開發(fā)商談判也能拿到該優(yōu)惠。4.按時簽約優(yōu)惠。這類折扣點子一般還比較高。購房者認購之后一般只付很少的一筆定金，然后通常是7天之內簽約，但有的開發(fā)商則縮短為3天，不給購房者考慮時間。
5.團購。可以是單位團購、媒體組織的看房團，也可以是三五成群的朋友自行拼團，開發(fā)商根據薄利多銷的原則往往會給出額外折扣。
6.老帶新。通過老業(yè)主介紹可以打折，而老業(yè)主也能獲得物管費或提貨卡之類的獎勵，尤其是品牌開發(fā)商格外看重老帶新購房的比例。
7.房型不同優(yōu)惠不同。2房優(yōu)惠2萬元，3房優(yōu)惠3萬元，這是開發(fā)商為了刺激大戶型的去化速度。 -
146****8384
一、真特價——房子自身原因妨礙居住舒適度
查看全文↓ 2019-03-02 18:54:34
【戶型設計相對不合理】
這類戶型一般都會比較滯銷，開發(fā)商為了整個樓盤營銷做鋪墊，或者是尾盤，會拿出幾套較差戶型作為特價房源，此類特價房適合資金有限但對面積有固定需求的客群考慮。
【樓層不佳或樓棟位置不好】比如遮光現象嚴重的不好房源，或者靠近社區(qū)垃圾點和變電所的房源以及加油站的房源，開發(fā)商會作為特價房來銷售，雖然戶型上看不出什么不同，但存在此類的“附加值”就讓購房者有些后悔了，所以在考慮開發(fā)商可能給自己帶來高性價比房源的同時，也考慮下此類附加不好因素是否能接受。
二、偽特價——開發(fā)商促銷手段
【先漲價后特價】開發(fā)商先漲價之后再以“特價房限時搶購”的形式對某些房源給出優(yōu)惠，此類“特價房”會與在售普通房源有較大的價格差，銷售人員也會極力去推售此類產品，待“特價房”售完之后再拿出幾套以同樣的方式銷售，直到“特價房”的銷售也開始滯銷，開發(fā)商再會以其他的形式將房價拉回漲價前的價格，而購買“特價房”的購房者卻是以相同的價格買到了不一定喜歡的房源。
【優(yōu)惠力度換湯不換藥】項目普通銷售是以每平米減一定額度的優(yōu)惠，而“特價房”是直接在總房款中減去一定的房款或直接通過折扣來優(yōu)惠，造成看上去優(yōu)惠力度更大、性價比更高的錯覺，但實際是特價房的優(yōu)惠和項目自身的優(yōu)惠基本相同，優(yōu)惠的力度并沒有購房者想象中那么大，而“特價房”又不能任意選擇，致使很多購房者無法購買到自己需求的產品，從而后悔莫及。 -
135****7539
1、房子戶型是否有硬傷
查看全文↓ 2019-03-02 18:54:07
很多開發(fā)商拿出的特價房源本身都略帶一些缺陷。尤其是戶型方面，如異形房、拐角房、景觀朝向不好、采光通風不好等。因此，在購買特價房時，應首先注意特價房的戶型結構是否合理、是否適用，房屋的動靜分區(qū)是否合理，房間的利用率如何等。
2、開發(fā)商資質
在購買特價房時，購房者要看開發(fā)商的手續(xù)（“五證一書”）是否齊全。建議**好了解清楚開發(fā)商的資質，優(yōu)先排除掉一些不具備開發(fā)資質或者五證不全的開發(fā)商，因為這類開發(fā)商可能會把一些問題房拿出來以“特價”為噱頭、吸引購房者購買。
此外，還要注意自己所要買的房子是否會爛尾。如果各位購房者覺得以上那些方法太過繁瑣、無法辨別，那就直接看“開發(fā)商是否品牌開發(fā)商”就好了。
3、房子自身的品質好壞
房子的價值高低由其地段、戶型、質量等等因素共同決定。
因此購房者在買房前不要單純的被“打折”所引誘，要對房子的各方面細節(jié)進行具體的了解，多與周邊的在售樓盤進行比較。畢竟房子的品質好壞直接關系到以后幾年甚至幾十年的家人的生活舒適度以及房子自身的漲值空間。
4、房子的面積配比
一套房子，各個功能分區(qū)的面積都是有一定標準的。如果房屋的面積比不協(xié)調，將會直接影響到居住的品質。
一般來說，房間面積比這樣比較合理：廚房面積占房間總面積的11％～13％；貯藏空間的面積占房間總面積的10％；衛(wèi)生間占套型面積的8％～11％；主臥雙人臥大約占15平，次臥或單人臥9平左右，廚房5平左右，衛(wèi)生間4平左右。
因此購房者在購買大戶型房子時，更應仔細察看戶型設計是否合理、客廳是否寬敞、房間利用率如何、衛(wèi)生間和廚房的安排是否方便使用等。
5、房子所處位置
價格固然重要，但是特價房既然價格已經無再降價之余地了，因此就要更加關心房子本身。
除了前面所說的戶型、面積配比之外，房子所處的位置也尤為重要。購房者務必進行實地踩盤，看房源所處位置是否靠近馬路、是否在底層或頂層等等，對樓盤要進行全面考察，切不可因追求低價而放棄居住感受。
6、房子是否為真的特價房
這一點就需要購房者親自到實地考察，與同樓盤或者周邊樓盤的房子進行比較，從而判斷該房源是否為真的特價房。因為有的樓盤為了制造賣點，會提高價格后再打折，比不打折時便宜不了多少。當然，還有的樓盤確實是打折了，但比周邊相同地段、戶型樓盤的價格卻要高。
總之，對于特價房，大家一定要掙大眼睛看清楚！看清楚這套房子為什么特價？是房子本身有問題？還是開發(fā)商的文字游戲？弄清楚后，還要慎重選擇特價房，千萬不要白白做了接盤俠，**后房子砸手里了。**后小編希望大家都能買到自己心儀的房子。
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特價房之所以便宜，是因為特價房大多數情況之下的戶型不是特別的理想，我們在買房的時候追求比較方正的戶型格局特別是南北通透的戶型，價格就會比較高，但因為受到建筑設計的影響，有一些戶型會出現拐角過多或者是朝向不好的問題，在裝修的時候容易造成空間浪費，房間利用率比較低，所以不太受到大家的喜歡，開發(fā)商就會便宜一些出售。還有一些特價房，屬于非住宅產權，也就是房屋所有產權的時間只有40年或者是50年，房屋的產權是從開發(fā)商拿地的日子開始進行計算，到了開發(fā)商開始進行出售到轉賣給購房者，可能還需要2~3年的時間，所以實際的使用時間只有30年左右，這種房子在居住一段時間之后，就需要再次繳納土地出讓金，而且不太容易再次出售，所以也屬于特價房的范圍。
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現在很多開發(fā)商都在推出不同的特價房，因為折扣真的比較低，而且還會有附送面積的優(yōu)惠政策因為層出不窮，所以很多人都已經被特價房所吸引。在面對特價房時導致比較便宜的原因主要包括以下3點：戶型不佳這是主要的原因，每個樓盤或多或少都存在有戶型不好的房屋，比如面積分配不合理或者是朝向不好，房屋當中的拐角比較多，廚房、衛(wèi)生間這類區(qū)域太小等等，都是導致該套房屋不好出售的原因。樓層和采光不佳因為現在一個小區(qū)當中的住房比較多，而且樓和樓之間的距離比較近，底樓、頂樓的房子通常難賣，也容易成為特價房。噪音污染房如果存在設備層或者是在設備層的下一層，設備噪音、機械振動、電壓等都會對居住生活帶來一定負面影響。
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新樓盤推出特價房，一方面是為了吸引購房者的注意，另外一方面可能是為了處理一些戶型存在問題的房屋，所以特價房是比較常見的現象，在一些樓盤當中有很多拐角過多或者是朝向不好的房屋，開發(fā)商就會把它作為特價房進行出售，雖然看著購買時價格會比較便宜，但是在后期居住時舒適度會大大降低，再加上進行房屋裝修時會出更多的費用，所以整體來說價格并不劃算。還有一些開發(fā)商因為存在有房屋產權的問題，也會當做特價房進行出售，特別是一些商業(yè)房產，因為本身的面積就比較小，如果自身地理位置不成熟在短短40或者是50年的使用產權的房屋，自身的價值就會降低。特別是一些靠近變電站或者是社區(qū)垃圾點的房屋，因為環(huán)境的因素也會變成特價房。
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很多朋友會問特價房能買嗎？購房者由于手里資金有限，買房過程中會被特價房吸引，購房者心存疑慮卻經不住房價低的誘惑以及銷售人員的”苦口婆心“相勸。小編這里要告訴大家事前知道特價房貓膩再決定特價房要的不要的。 一、真特價——房子自身原因妨礙居住舒適度 【戶型設計相對不合理】 這類戶型一般都會比較滯銷，開發(fā)商為了整個樓盤營銷做鋪墊，或者是尾盤，會拿出幾套較差戶型作為特價房源，此類特價房適合資金有限但對面積有固定需求的客群考慮。 【樓層不佳或樓棟位置不好】比如遮光現象嚴重的不好房源，或者靠近社區(qū)垃圾點和變電所的房源以及加油站的房源，開發(fā)商會作為特價房來銷售，雖然戶型上看不出什么不同，但存在此類的“附加值”就讓購房者有些后悔了，所以在考慮開發(fā)商可能給自己帶來高性價比房源的同時，也考慮下此類附加不好因素是否能接受。 二、偽特價——開發(fā)商促銷手段 【先漲價后特價】開發(fā)商先漲價之后再以“特價房限時搶購”的形式對某些房源給出優(yōu)惠，此類“特價房”會與在售普通房源有較大的價格差，銷售人員也會極力去推售此類產品，待“特價房”售完之后再拿出幾套以同樣的方式銷售，直到“特價房”的銷售也開始滯銷，開發(fā)商再會以其他的形式將房價拉回漲價前的價格，而購買“特價房”的購房者卻是以相同的價格買到了不一定喜歡的房源。 【優(yōu)惠力度換湯不換藥】項目普通銷售是以每平米減一定額度的優(yōu)惠，而“特價房”是直接在總房款中減去一定的房款或直接通過折扣來優(yōu)惠，造成看上去優(yōu)惠力度更大、性價比更高的錯覺，但實際是特價房的優(yōu)惠和項目自身的優(yōu)惠基本相同，優(yōu)惠的力度并沒有購房者想象中那么大，而“特價房”又不能任意選擇，致使很多購房者無法購買到自己**需求的產品，從而后悔莫及。 以上為特價房中可能存在的問題進行的整理。購房者在購房時一定要回歸理性，物超所值在購房過程中需慎重，因為一套房子就意味了**少住上幾十年，為了當初的貪圖便宜而買到糟心的房子后悔莫及啊。
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