??我想問下以公司名義買房的壞處有哪些？

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• 147****4322

  繼去年325“滬九條”、1128限貸升級(jí)之后，上海住房限購(gòu)限貸政策之嚴(yán)**全國(guó)。很多買房人看好房產(chǎn)或急需住房，但囿于被限購(gòu)，不得不想到“曲線救國(guó)”，比如以公司名義買房。
  
  不過(guò)，以公司名義買房，并不像看上去那么美。搜狐焦點(diǎn)小編從稅務(wù)部門、二手房中介、資深房產(chǎn)律師等處了解到，以公司名義買賣房產(chǎn)，交易成本不低，而且風(fēng)險(xiǎn)不小，有些貌似能規(guī)避稅費(fèi)的手法，實(shí)際操作起來(lái)非常麻煩。
  
  初始投入成本高：
  
  一次性付款，契稅全部3%
  
  對(duì)于很多想“曲線救國(guó)”的外地投資客來(lái)說(shuō)，以公司名義買房，雖然能規(guī)避限購(gòu)政策，但因?yàn)榻^大多數(shù)銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)僅針對(duì)個(gè)人買房者，公司購(gòu)置房產(chǎn)需一次性付款，這意味著初始的投入成本就很高。要到取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進(jìn)行抵押貸款。
  
  而且，無(wú)論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購(gòu)房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。根據(jù)杭州市地稅部門今年5月印制的房產(chǎn)交易稅費(fèi)簡(jiǎn)明表，購(gòu)買商品房時(shí)，針對(duì)個(gè)人買房者和單位買房者的稅率是不同的，具體如下：
  
  房產(chǎn)持有成本高：
  
  每年要繳納房產(chǎn)稅
  
  雖然未來(lái)個(gè)人所持有的房產(chǎn)要全面征收房產(chǎn)稅已經(jīng)討論得甚囂塵上，包括前兩天上海市地方稅務(wù)局正式開征2016年度個(gè)人住房房產(chǎn)稅有關(guān)事項(xiàng)，就引發(fā)了一波熱議，但到目前為止，這一政策仍只局限在全國(guó)少數(shù)幾個(gè)地區(qū)，浙江暫時(shí)還未對(duì)個(gè)人開征房產(chǎn)稅。
  
  不過(guò)，根據(jù)1986年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)于公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅，具體稅費(fèi)為：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。在具體操作過(guò)程中，不同的地區(qū)對(duì)不同性質(zhì)的企業(yè)(如高新企業(yè)、扶貧單位等)可能會(huì)有三年內(nèi)免房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。
  
  此外，公司購(gòu)房所需繳納的稅目較多，計(jì)算較為復(fù)雜，購(gòu)房人**好向相關(guān)稅務(wù)部門詳細(xì)咨詢具體稅費(fèi)金額。
  
  手續(xù)準(zhǔn)備資料多：
  
  要有股東會(huì)決議
  
  以公司名義購(gòu)房，要準(zhǔn)備的資料肯定比比個(gè)人購(gòu)房要多。中原地產(chǎn)的相關(guān)工作人員列了一份基本的清單：營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件、稅務(wù)登記證副本、組織機(jī)構(gòu)代碼副本、公章、法定代表人身份證復(fù)印件、股東會(huì)決議等。
  
  個(gè)人購(gòu)買公司名義房產(chǎn)：
  
  也需要滿足購(gòu)買條件
  
  根據(jù)“滬九條”新規(guī)：企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。
  
  原價(jià)轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)：
  
  能規(guī)避高額稅費(fèi)嗎
  
  目前地稅部門對(duì)個(gè)人賣家出售住宅房產(chǎn)，主要征收：
  
  1、增值稅及附加。其中超過(guò)2年(含)免征，未滿2年按不含稅收入×5.6%征收；
  
  2、個(gè)人所得稅。其中，轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房免征個(gè)人所得稅；非家庭唯一住房的，則按(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-合理費(fèi)用-轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金)×20%征收個(gè)人所得稅，或按房屋轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征收個(gè)人所得稅。
  
  相比之下，對(duì)于出售公司名下房產(chǎn)，在交易過(guò)程中則需要繳納：
  
  1、增值稅及附加。按(不含稅收入-不含稅購(gòu)置原價(jià))×5.6%征收；
  
  2、土地增值稅。按(轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額)×四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收；或由稅務(wù)機(jī)關(guān)按成交價(jià)格的5%的核定征收；
  
  3、印花稅。按成交價(jià)格×0.05%征收。
  
  此外，轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)，還要繳納企業(yè)所得稅，目前一般按轉(zhuǎn)讓所得收益×25%征收。企業(yè)所得稅通常按季預(yù)繳，年終匯算清繳。
  
  有人發(fā)現(xiàn)了——兩者相比較，出售公司名下房產(chǎn)，如果以當(dāng)初房屋買入價(jià)格的原價(jià)賣出，可以規(guī)避高額的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。那么，像普通二手房買賣中的陰陽(yáng)合同(即正式合同中做低房屋總價(jià)，余款另簽一份補(bǔ)充合同)那么操作，可行性大不大？
  
  對(duì)此，浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、資深房地產(chǎn)律師陳鐘認(rèn)為，首先，這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為；其次，企業(yè)的每一筆賬目都有進(jìn)出明細(xì)，要作假并不容易；再者，房屋成交過(guò)程中，會(huì)有相關(guān)部門做房?jī)r(jià)評(píng)估，價(jià)格做得太低一般是通不過(guò)的。
  
  綜合來(lái)看，以公司名義買房，成本不低、風(fēng)險(xiǎn)不小，看來(lái)，普通人要用公司名義買房避開限購(gòu)，還真的沒那么容易。

  查看全文↓ 2019-02-27 13:33:29
• 144****4509

  首先，無(wú)論是普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購(gòu)房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠。其次，公司購(gòu)房還得多繳納房產(chǎn)稅和印花稅。
  以首次購(gòu)買一套100平方米、總房款250萬(wàn)元的5年內(nèi)二手房為例，分別計(jì)算了個(gè)人購(gòu)房和公司購(gòu)房的稅費(fèi)總額，發(fā)現(xiàn)公司購(gòu)房要多繳納稅費(fèi)近6萬(wàn)元。
  個(gè)人購(gòu)房：稅費(fèi)支出＝契稅3.75萬(wàn)(250萬(wàn)×1.5%)＋營(yíng)業(yè)稅13.75萬(wàn)(250萬(wàn)×5.5%)＋個(gè)人所得稅2.5萬(wàn)(250萬(wàn)×1%)＝20萬(wàn)元
  單位購(gòu)房：稅費(fèi)支出＝契稅7.5萬(wàn)(250萬(wàn)×3%)＋營(yíng)業(yè)稅13.75萬(wàn)(250萬(wàn)×5.5%)＋個(gè)人所得稅2.5萬(wàn)(250萬(wàn)×1%)＋房產(chǎn)稅2.1萬(wàn)(250萬(wàn)×70%×1.2%)＋印花稅0.125萬(wàn)(250萬(wàn)×0.5%。)＝25.975萬(wàn)元

  查看全文↓ 2019-02-27 13:33:22
• 141****1720

  　以公司的名義買房的好處主要是下面幾個(gè)方面：
  　　1、個(gè)人購(gòu)入房產(chǎn)不足5年轉(zhuǎn)讓的，要交5.6%的營(yíng)業(yè)稅和附加，但是公司持有房產(chǎn)在沒有差價(jià)的情況下，你就算是今天買過(guò)來(lái)一套200萬(wàn)的房子，我明天200萬(wàn)賣出去你是不用交這個(gè)營(yíng)業(yè)稅的，今天買明天賣都可以。土地增值稅企業(yè)所得稅因?yàn)樗麤]有盈利沒有賺錢也不需要交，這個(gè)需要財(cái)務(wù)的一些知識(shí)做了。所以在公司選擇購(gòu)入房產(chǎn)的時(shí)候盡量選擇成交價(jià)過(guò)戶，就是你買過(guò)來(lái)的時(shí)候你可以跟對(duì)方說(shuō)我要成交價(jià)過(guò)戶，你要交什么稅我?guī)湍憬o多一點(diǎn)。房子再次轉(zhuǎn)讓的時(shí)候產(chǎn)生高額的差價(jià)和產(chǎn)生高額的稅費(fèi)。
  　　2、雖然公司在購(gòu)入房產(chǎn)的時(shí)候，暫時(shí)來(lái)說(shuō)有一些剛成立的公司是沒有辦法獲得銀行貸款的，但是對(duì)于紅本轉(zhuǎn)讓的一些房子可以找一些擔(dān)保公司支付全額，全部買過(guò)來(lái)以后再向銀行抵押房產(chǎn)取得一些經(jīng)營(yíng)性的貸款，一般可以貸到房產(chǎn)價(jià)值的7成，實(shí)業(yè)公司或者是去年10年、11年的時(shí)候?qū)崢I(yè)公司是可以貸到房產(chǎn)的100%的，200萬(wàn)的房子我可以貸出200萬(wàn)給你。在國(guó)家對(duì)中小企業(yè)，不單是中小企業(yè)還有微小企業(yè)的政策支持力度非常大，如果是一些經(jīng)營(yíng)信用良好的公司貸款，在未來(lái)的3—5年之內(nèi)比個(gè)人貸款更容易取得。如果萬(wàn)一以后又出現(xiàn)貸款收緊限貸了，銀行不放款的情況下，可能公司的房產(chǎn)去做一些抵押貸款，比你個(gè)人的房產(chǎn)做一些抵押更容易取得銀行的貸款。
  　　3、公司名下如果只有一個(gè)房產(chǎn)而沒有其他業(yè)務(wù)進(jìn)行的話，打個(gè)比方如果我的公司買了一個(gè)100萬(wàn)房子，我過(guò)了十年這個(gè)房子漲到1000萬(wàn)了，中間有很大的差價(jià)我又要買這個(gè)房子怎么辦呢？我可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓這個(gè)公司的股權(quán)，股權(quán)的買賣只需要交一點(diǎn)點(diǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，就避開了轉(zhuǎn)讓這個(gè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓高額差價(jià)的一些稅費(fèi)了，土地增值稅企業(yè)所得稅那些都可以免掉非常的多。

  查看全文↓ 2019-02-27 13:33:11

相關(guān)問題

• 問 我想問下以公司名義買房能貸款嗎
  答

  其實(shí)是可以的，這里面的購(gòu)房者既可以是個(gè)人，也可以是公司企業(yè)或者其他的團(tuán)體法人，只要附條件都是可以的。不過(guò)公司買房不管買什么房子都視為商業(yè)用房，貸款的額度一般在房?jī)r(jià)款的50%，但利率要上幅10%，不過(guò)外資公司在國(guó)內(nèi)只能買一套房子。

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• 問 ??公司名義買房的壞處
  答

  公司的名義進(jìn)行買房弊端是比較多的，首先就是成本問題，公司名義去買房，需要一次性付清。其次，用公司名義買房，手續(xù)很多，**后，就是需要交多繳納一定的稅。對(duì)于年輕人買房很不利，如果沒有全款的話，無(wú)法分期付款，享受不了先住房的福利。采用公司的名義來(lái)進(jìn)行買房，雖然在一定程度上會(huì)避開限購(gòu)的情況，但是投入的成本會(huì)非常高，而且如果之后要進(jìn)行出售的話，那么所需要付出的稅率也比個(gè)人住房要高上許多，同時(shí)，即便是之后房?jī)r(jià)上漲，那么收益也是非常有限的，而且公司名義的是不容易進(jìn)行轉(zhuǎn)手的，每年還需要繳納一定的房產(chǎn)稅，所以綜合來(lái)說(shuō)，從投資的角度來(lái)看，選擇公司名義購(gòu)房是很不劃算的，不過(guò)通過(guò)公司名義買房也并不是完全不可取，還需要根據(jù)自身的情況來(lái)進(jìn)行判斷。

• 問 ??用公司名義買房的好處與壞處有哪些?用公司名義購(gòu)房劃算嗎?
  答

  　　以公司的名義買房的好處主要是下面幾個(gè)方面：　　1、個(gè)人購(gòu)入房產(chǎn)不足5年轉(zhuǎn)讓的，要交5.6%的營(yíng)業(yè)稅和附加，但是公司持有房產(chǎn)在沒有差價(jià)的情況下，你就算是今天買過(guò)來(lái)一套200萬(wàn)的房子，我明天200萬(wàn)賣出去你是不用交這個(gè)營(yíng)業(yè)稅的，今天買明天賣都可以。土地增值稅企業(yè)所得稅因?yàn)樗麤]有盈利沒有賺錢也不需要交，這個(gè)需要財(cái)務(wù)的一些知識(shí)做了。所以在公司選擇購(gòu)入房產(chǎn)的時(shí)候盡量選擇成交價(jià)過(guò)戶，就是你買過(guò)來(lái)的時(shí)候你可以跟對(duì)方說(shuō)我要成交價(jià)過(guò)戶，你要交什么稅我?guī)湍憬o多一點(diǎn)。房子再次轉(zhuǎn)讓的時(shí)候產(chǎn)生高額的差價(jià)和產(chǎn)生高額的稅費(fèi)?！　?、雖然公司在購(gòu)入房產(chǎn)的時(shí)候，暫時(shí)來(lái)說(shuō)有一些剛成立的公司是沒有辦法獲得銀行貸款的，但是對(duì)于紅本轉(zhuǎn)讓的一些房子可以找一些擔(dān)保公司支付全額，全部買過(guò)來(lái)以后再向銀行抵押房產(chǎn)取得一些經(jīng)營(yíng)性的貸款，一般可以貸到房產(chǎn)價(jià)值的7成，實(shí)業(yè)公司或者是去年10年、11年的時(shí)候?qū)崢I(yè)公司是可以貸到房產(chǎn)的100%的，200萬(wàn)的房子我可以貸出200萬(wàn)給你。在國(guó)家對(duì)中小企業(yè)，不單是中小企業(yè)還有微小企業(yè)的政策支持力度非常大，如果是一些經(jīng)營(yíng)信用良好的公司貸款，在未來(lái)的3—5年之內(nèi)比個(gè)人貸款更容易取得。如果萬(wàn)一以后又出現(xiàn)貸款收緊限貸了，銀行不放款的情況下，可能公司的房產(chǎn)去做一些抵押貸款，比你個(gè)人的房產(chǎn)做一些抵押更容易取得銀行的貸款?！　?、公司名下如果只有一個(gè)房產(chǎn)而沒有其他業(yè)務(wù)進(jìn)行的話，打個(gè)比方如果我的公司買了一個(gè)100萬(wàn)房子，我過(guò)了十年這個(gè)房子漲到1000萬(wàn)了，中間有很大的差價(jià)我又要買這個(gè)房子怎么辦呢？我可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓這個(gè)公司的股權(quán)，股權(quán)的買賣只需要交一點(diǎn)點(diǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，就避開了轉(zhuǎn)讓這個(gè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓高額差價(jià)的一些稅費(fèi)了，土地增值稅企業(yè)所得稅那些都可以免掉非常的多。

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• 問 公司名義買房的好處和壞處
  答

  公司購(gòu)買住房的情況越來(lái)越多，公司名義買房的好處和壞處主要分為以下2點(diǎn)：好處個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)，不足5年以上轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅和其他的附加費(fèi)用，要按照交易總金額的5.6%收取營(yíng)業(yè)稅，相對(duì)來(lái)說(shuō)是一筆不小的費(fèi)用。但公司的名義購(gòu)房不存在繳納營(yíng)業(yè)稅，也不存在需要等待5年以上的時(shí)間。此外公司購(gòu)房可以通過(guò)抵押房產(chǎn)的形式獲得經(jīng)營(yíng)性的貸款，有助于資金的流動(dòng)。壞處公司購(gòu)房，房屋的所有權(quán)歸屬于公司所有，對(duì)比于個(gè)人購(gòu)房來(lái)說(shuō)，不僅轉(zhuǎn)讓成本要高，而且要繳納的稅種會(huì)更多，無(wú)形之中增加了購(gòu)房的成本，并且存在有許多隱藏的財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，如果面臨公司負(fù)債較高的情況之下，可能會(huì)用做抵押欠款。而且公司購(gòu)房一般都需要繳納全款，不能夠進(jìn)行房屋抵押貸款，作為公司的資產(chǎn)之一，日后要進(jìn)行出售，還需要得到全體董事會(huì)的同意。

• 問 ??可以以公司名義買房嗎？公司名義買房稅費(fèi)都有什么?公司名義買房的流程是怎樣的?
  答

  一、以公司名義購(gòu)房是需要繳稅的，而且所需繳納的稅目較多，計(jì)算較為復(fù)雜。二、并不是所有的公司都能在北京市成為購(gòu)房主體。如果購(gòu)房人想以公司作為購(gòu)房主體，要認(rèn)真核實(shí)“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”等證明材料，確認(rèn)是否符合在京購(gòu)房政策，中國(guó)大陸公司在京購(gòu)房，除個(gè)人獨(dú)資的單位、個(gè)體工商戶、外企（外企在京設(shè)立分公司的除外）的購(gòu)房受限制外，其他的公司/單位購(gòu)房均不受限制。但外企在京購(gòu)房則不是無(wú)限的，根據(jù)規(guī)定，外企在中國(guó)大陸僅能在公司注冊(cè)所在地購(gòu)買一套非住宅商品房。三、以公司名義購(gòu)房，購(gòu)房人要準(zhǔn)備的資料：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；2、稅務(wù)登記證副本；3、組織機(jī)構(gòu)代碼副本；4、公司公章；5、法定代表人身份證；6、代理人身份證；7、授權(quán)委托書。其中要特別注意授權(quán)文件中的授權(quán)權(quán)限及受托期限，確認(rèn)自身具備簽約權(quán)限，而且合同中要加蓋公司公章。四、以公司名義購(gòu)房所需繳納的稅費(fèi)1、契稅：契稅一律要按照3%繳納，不享受優(yōu)惠契稅政策；2、房產(chǎn)稅：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%；3、土地使用稅：建筑面積×30元/年4、如房產(chǎn)稅、土地使用稅未按時(shí)繳納，需要按照每日萬(wàn)分之五繳納滯納金。以公司名義購(gòu)房所需繳納的稅目較多，計(jì)算較為復(fù)雜，建議購(gòu)房人在采用公司名義買房時(shí)應(yīng)先到房屋所在地的稅務(wù)管理部門核實(shí)具體稅費(fèi)金額，再考慮后續(xù)問題。

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