??想請(qǐng)教一下買2手房子要注意什么?

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• 135****6537

  一、二手房交易十項(xiàng)注意
  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。
  （7.）單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  （8）物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  （9）.中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  （10.）合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮
  二、二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：
  （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  （7）、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-02-19 08:57:19
• 135****6166

  弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況 ，在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定："國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"因此，購(gòu)買二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
  由于我國(guó)房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購(gòu)回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。
  當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對(duì)這類房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購(gòu)買。
  了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)
  二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購(gòu)買二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。
  另外，購(gòu)買二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。
  如果存在上述問題，則不要購(gòu)買，以免購(gòu)買后既要加大維修費(fèi)用，又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。
  實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施 隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越高。新建房屋會(huì)隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會(huì)向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購(gòu)買舊房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。
  對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃?xì)夤?yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時(shí)服務(wù)。如有機(jī)會(huì)**好走訪一些老鄰居，對(duì)房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。
  總之，要充分了解售房人售房的真實(shí)目的，避免接手一個(gè)垃圾房。購(gòu)買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對(duì)二手房了解不全面，卻會(huì)給日后生活帶來更多煩惱。

  查看全文↓ 2019-02-19 08:57:10
• 137****1733

  　　買2手房子都需要注意以下幾點(diǎn)：
  　　首先，房屋買賣過程中，要明確賣方是否為房屋所有權(quán)人，是否有權(quán)出售該房屋；
  　　其次，買賣房屋之前，需要詳細(xì)了解一下這套房屋是不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)；
  　　第三，在買賣房屋過程中，需要了解一下，該房屋是否有抵押、擔(dān)保，能否正常進(jìn)行交易；
  　　第四，房東身上是否還有官司，是否會(huì)有導(dǎo)致房屋被查封的案件存在，就像本案王先生這樣；
  　　**后，買賣的這間房屋是否已經(jīng)出租，因?yàn)橘I賣不破租賃，若該房屋已租賃給他人，即使該房屋已經(jīng)過戶至買方名下，也無法正常使用該房屋。

  查看全文↓ 2019-02-19 08:57:02
• 158****1575

  買二手房要注意什么
  1、交通便利
  交通一直是我們買房時(shí)要考慮的一個(gè)重要因素。上下班、出行等都離不開交通，不論是考慮自己開車還是搭乘公共交通，交通的便利性是一定要考慮的。
  2、周邊配套
  小區(qū)周邊吃飯、購(gòu)物、醫(yī)療、教育等滿足日?；拘枨蟮呐涮资欠颀R全也是很重要的，配套設(shè)施的齊全與否關(guān)系到我們生活的便利程度。
  3、確認(rèn)房屋面積
  房屋面積主要包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上會(huì)標(biāo)明的是建筑面積，但可能會(huì)存在很大的誤差。**保險(xiǎn)的辦法是自己測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，然后除以得房率，這樣就可以獲得比較真實(shí)的房屋面積了。
  4、弄清二手房的歷史
  購(gòu)房者要清楚的了解準(zhǔn)備購(gòu)買的房屋的土地使用期限，并注意看下是否存在拖欠物業(yè)費(fèi)以及水、電 、煤氣費(fèi)用的情況。同時(shí)還有要注意下房屋曾經(jīng)是否發(fā)生過一些忌諱的事情，比如兇殺、自殺等。如果房子的開價(jià)大大低于市場(chǎng)平均水平，買房者就要注意房屋內(nèi)是否發(fā)生了忌諱之事。
  
  哪些房子是千萬不要購(gòu)買的
  1、輻射禁區(qū)
  樓房周邊如果有配電室，電磁輻射超標(biāo)確實(shí)會(huì)影響身體健康，大家選購(gòu)二手房時(shí)盡量要遠(yuǎn)離配電房、變電所、變壓站這些安全隱患；
  2、加油站附近
  加油站里的油含有大量的有害物體，比如鉛等等，對(duì)健康危害極大；另外加油站旁邊的車輛停泊和啟動(dòng)噪音非常大；
  3、處于危險(xiǎn)地形的房屋
  沿海地區(qū)，或者陡峭的山壁旁邊，太靠近水邊或海邊，沼澤沙洲等，這些都叫危險(xiǎn)地形，挑選二手房時(shí)切勿只貪圖四周優(yōu)雅的環(huán)境，卻忽略了自身的安全。
  4、有嚴(yán)重污染的工廠或工業(yè)區(qū)
  重工業(yè)園區(qū)多數(shù)都會(huì)產(chǎn)生化學(xué)物質(zhì)排放，如果長(zhǎng)期處于這種環(huán)境之下，可能會(huì)對(duì)居住者產(chǎn)生不良的影響。

  查看全文↓ 2019-02-19 08:56:57
• 136****0160

  急賣二手房要注意什么？
  第一定金也是**款的一部分，所以賣家簽字沒有問題。
  第二買方能不能貸款的問題，只要他的資質(zhì)沒有問題，信用卡沒有逾期，大多都可以貸的下來就算他帶不下來款，買不了賣家的房子，那么是他違約，他要賠償你的違約金的。
  第三過戶以后那賣家的房子就已經(jīng)變更成買方的名字了，當(dāng)然是買家拿了，都過戶給他了，房子就和賣家沒什么關(guān)系了
  第四過戶之前買家和賣家要先辦理物業(yè)交割手續(xù)，如果物業(yè)交割不清楚賣家可以不過戶阿，定金是給到賣家的手里的，定金和**款都不能再中介的手里。
  急賣二手房要注意什么？買二手房要注意什么？
  買二手房要注意什么？
  1、房子的來源有很多，有朋友介紹的，有小廣告看到的，有中介看到的，有網(wǎng)絡(luò)看到的，小白建議大家先從朋友認(rèn)識(shí)的下手，這樣的房源來源才更加靠譜，而且也不能夠使勁的宰你，那種從網(wǎng)絡(luò)上看到的房源都不一定靠譜，而且盡量先別看那里的，不到萬不得已盡量不用。
  2、盡量避免中介
  如果可以避免中介，那么盡量不用中介來介紹，因?yàn)橹薪橘M(fèi)有的地方特別的高，而有的地方還會(huì)黑你，所以中介并不是一個(gè)靠譜的地方，但是如果實(shí)在不可避免，也要聽朋友介紹，找一個(gè)稍微靠譜一些的中介。
  3、與房主聯(lián)系
  和房主適當(dāng)?shù)穆?lián)系，**好是打電話約見面，這樣也能讓你感受一下房主的為人情況，和性格情況，這樣才能讓你們更好的溝通，能夠更好的了解信息，而且這樣可以讓你放心一些。
  4、對(duì)房子具體情況進(jìn)行了解
  要抽一定的時(shí)間去房子仔細(xì)的看看，看看具體的房間情況，房子的具體構(gòu)造和格局，也要對(duì)房子里面的一些安全情況進(jìn)行了解，看看房子是否有破損的地方，尤其是管道方面的問題，尤其是下水道，畢竟很多人都是因?yàn)檫@個(gè)才賣的房子，常年反味道，所有這方面的內(nèi)容要了解一下。
  5、對(duì)房子周圍進(jìn)行了解
  對(duì)于房子周圍的情況要有一個(gè)了解，看看是否周圍存在什么破工廠，影響環(huán)境的地方，看看周圍的格局，都有哪些廠子，或者交通是否方便，這在你看二手房的過程中，都是比較重要需要了解的。
  6、了解學(xué)區(qū)的具體情況
  二手房的學(xué)區(qū)情況你一定要了解，因?yàn)橛械姆吭矗逃种徽J(rèn)可直接從商家購(gòu)買的，而如果是二手房，那么就不享受這個(gè)待遇，所以對(duì)待學(xué)區(qū)的這方面的內(nèi)容，如果你有需求的話，一定要在買之前聯(lián)系好，看看是怎么回事，什么情況。
  7、價(jià)格的確定
  價(jià)格一定要商量好，而如果是你直接聯(lián)系到的房主，而且尤其是通過朋友介紹的，你完全可以好好的講一下價(jià)格，畢竟買一個(gè)房子，錢花的不少，所以一定要盡量的減少一些開支。

  查看全文↓ 2019-02-19 08:56:49

相關(guān)問題

• 問 ??想請(qǐng)教一下收房子注意事項(xiàng)是什么？
  答

  　一、房屋的選擇　　1、選擇地角　　這個(gè)看個(gè)人的喜好，因?yàn)榫嗍兄行谋容^近的小區(qū)一般都比較小或者是高層，但是在選擇的時(shí)候**好選擇封閉管理，小區(qū)的配套比較齊全的，比如雙氣什么的，對(duì)你的幫助很大的?！　?、小區(qū)中的位置　　如果是一個(gè)大的小區(qū)，選擇什么樣的位置呢？如果自己有車，當(dāng)然是在小區(qū)的中心比如好，因?yàn)樾^(qū)的中心一般都有會(huì)所或者鍛煉放松的地方，而且綠化也相對(duì)比較集中，而且比較靜，適合居住。這里要注意有停車位，因?yàn)橛械男^(qū)的停車位是固定的，而不是在樓下的?！　?、居住樓層　?。?）、多層　　選擇3、4層都可以，而且是比較好的，因?yàn)樗追Q金三銀四，為什么這么說，因?yàn)?、4層從樓層上來說比較低，如果有老人可以很方便的上下，而且防盜效果也可以達(dá)到，而且，多層的應(yīng)該都在8層樓以下，3、4層在樓層的中間位置，保暖效果很好，既防止了底層的隱私性不好，也防止了頂層可能的漏雨的可能性。　?。?）、小高層、高層　　這類的選擇應(yīng)該在中間位置左右，因?yàn)楦邔踊蛘咝「邔右话愣际潜容^小的小區(qū)，只有幾個(gè)樓座，所以要考慮噪音的侵害，在中間的位置除了有上面（1）提到的好處外，還可以有效的防止車的噪音?！　?、小談風(fēng)水　　其實(shí)風(fēng)水的講究實(shí)在太多了，比如你的生辰八字都有關(guān)系的，可以推算出你的命理，金木水火土五命，不同的命住不同的樓層，而且，房子的方面，門開口的方向，窗戶的方向?！　∵€有廚房里的水龍頭方向，爐灶的方向，馬桶的方向，臥室的方向，說起來太多，如果你愿意可以私下和我談?wù)??！　《?、付款方面　　一般?*都是30%，如果你是公務(wù)員、教師、醫(yī)生或者國(guó)有大中型企業(yè)的干部，你的**可以是20%。　　還款方式：　　選擇公積金貸款，如果和商用貸款還一樣的年頭，可以還更少的利息，比較劃算的?！　∵x擇商業(yè)貸款，也可以用購(gòu)房發(fā)票去提取你們夫妻雙方的公積金，而且商業(yè)貸款可以提前多次還款，還款方式比較靈活，另外也有些新的還款方式可供選擇，比如：　　固定貸款利率，現(xiàn)在的貸款利率總是在變化，有的銀行就提出了固定貸款利率，無論國(guó)家利率如何變化，它的利率也不會(huì)變化。好象是光大或者是中信的業(yè)務(wù)

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• 問 ??想請(qǐng)教下買二手房子要注意什么問題？
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  第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。 第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。 第3步：付首期及資金監(jiān)管資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險(xiǎn)很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個(gè)賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。出于公平角度考慮，銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書上先簽字，這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時(shí)候不配合放款給賣家?guī)砝_。第4步：簽訂買賣合同在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會(huì)：自主交易可以先簽訂一個(gè)“書面協(xié)議”，這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。簽訂書面協(xié)議時(shí)，**主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂國(guó)土房管局的正式二手房買賣合同。風(fēng)險(xiǎn)提示： 1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。 2.如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。 3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，**好在附表中對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。 4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。 5.要明確違約責(zé)任，特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。第5步：選銀行和辦按揭。如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請(qǐng)貸款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會(huì)幫忙處理。風(fēng)險(xiǎn)提示： 1 .如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。 2 .目前二套房貸有收緊趨勢(shì)，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。第6步：過戶及交稅去過戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng);如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買家到場(chǎng)。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。風(fēng)險(xiǎn)提示： 1.房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。 2 .目前房?jī)r(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。第7步：后續(xù)事項(xiàng)交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時(shí)候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進(jìn)行咨詢，以免來回跑動(dòng)。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。風(fēng)險(xiǎn)提示： 1.如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補(bǔ)時(shí)，買方通常很難找到賣家去索賠。所以**好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大。 2.戶口問題也是交房時(shí)容易忽視的地方，所以在交房前，**好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

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• 問 想請(qǐng)教一下大家，什么裝修風(fēng)格看起來清爽些?
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  現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格極力主張從功能觀點(diǎn)出發(fā),著重發(fā)揮形式美,多采用**新工藝與科技生產(chǎn)的材料與家具。其突出的特點(diǎn)是簡(jiǎn)潔、實(shí)用、美觀,兼具個(gè)性化展現(xiàn),色彩以中性或單色為主,有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一兩個(gè)非常明亮的點(diǎn)綴色…它主要是由曲線和非對(duì)稱線條構(gòu)成,體現(xiàn)在墻面、欄桿和家具的裝飾上。而線條有的柔美雅致,有的又富有節(jié)奏感,總之將現(xiàn)代的流行元素通通包含在內(nèi)特點(diǎn):由曲線和非對(duì)稱線條構(gòu)成,如花梗、花蕾、葡萄藤、昆蟲翅膀以及自然界各種優(yōu)美、波狀的形體圖案等,體現(xiàn)再墻面、欄桿、窗欞和家具等裝飾上。線條有的柔美雅致,有的遒勁而富于節(jié)奏感,整個(gè)立體形式都與有條不紊的、有節(jié)奏的曲線融為一體。大量使用鐵制構(gòu)件,將玻璃、瓷磚等新工藝,以及鐵藝制品、陶藝制品等綜合運(yùn)用于室內(nèi)注意室內(nèi)外溝通,竭力給室內(nèi)裝飾藝術(shù)引入新意。2、田園風(fēng)格田園風(fēng)格主張生活的閑適,對(duì)生活中實(shí)際運(yùn)用到的物品細(xì)節(jié)考慮非常到位。布藝、花卉、搖椅、小碎花布、野花盆栽、小麥草、水果、磁盤、鐵藝制品等都是田園風(fēng)格中常用的東西。美式田園風(fēng)格適合別墅、大戶型。田園風(fēng)格的主旨是通過裝飾裝修表現(xiàn)出田園的氣息,注重對(duì)自然的表現(xiàn)。田園風(fēng)格之所以稱為田園風(fēng)格,是因?yàn)樘飯@風(fēng)格表現(xiàn)的主題以貼近自然,展現(xiàn)樸實(shí)生活的氣息。田園風(fēng)格**大的特點(diǎn)就是:樸實(shí),親切,實(shí)在。當(dāng)然田園風(fēng)格也分為了很多種。但大致來講,都重在體現(xiàn)自然特色,它所以植物、花卉以及碎花、條紋等來體現(xiàn)。而在色彩上,它所以深淺顏色的搭配點(diǎn)綴,而居室至少也有3種顏色以上,來創(chuàng)造自然、簡(jiǎn)樸、高雅的氛圍。特點(diǎn):田園風(fēng)格的居室裝修中經(jīng)常運(yùn)用磚、陶、木、石、藤、竹、織物……(越自然越好)天然材料,在織物質(zhì)地的選擇上多采用棉、麻等天然制品,其質(zhì)感正好與鄉(xiāng)村風(fēng)格不飾雕琢的追求相契合,有時(shí)也在墻面掛一幅毛織壁掛,表現(xiàn)的主題多為鄉(xiāng)村風(fēng)景。結(jié)合室內(nèi)綠化,來創(chuàng)造自然、簡(jiǎn)樸的田園風(fēng)格意境。在客廳的裝修中,門、吊頂?shù)染植坎捎迷静馁|(zhì),并以涂清油為主,這樣可以透出原木特有的木結(jié)構(gòu)和紋理,而地面則用石材同原木相配,使石材特有的紋理打破木材略顯細(xì)膩和單薄的風(fēng)格,一粗一細(xì)既產(chǎn)生對(duì)比,又美化居室歡迎大家來補(bǔ)充!!

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• 問 ??想問一下買二手房子要注意什么問題？
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  1、確定好房產(chǎn)的權(quán)益信息，這一點(diǎn)非常重要；在二手房糾紛案中，賣方不是房屋本人所有的情況時(shí)有發(fā)生。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買，這往往是購(gòu)房者**容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。2、明確過戶、房款交付時(shí)間和形式；明確過戶時(shí)間以及在有效期內(nèi)未過戶情況下原業(yè)主應(yīng)該要負(fù)的責(zé)任，這樣可以保護(hù)好新業(yè)主的權(quán)益避免因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漲動(dòng)原因，造成原業(yè)主加錢以及不愿過戶和推遲過戶的現(xiàn)象出現(xiàn)。3、一定要進(jìn)行實(shí)地探查房屋質(zhì)量信息以及是否還在處于出租狀態(tài)；房屋質(zhì)量問題不需要過多的贅述了，這都是大家關(guān)心的問題，相信大多數(shù)的朋友在購(gòu)買二手房的時(shí)候都會(huì)去檢查的。但是很多朋友往往會(huì)忘了去詢問房子目前的狀態(tài)，是否還處于出租的狀態(tài)。很多朋友在購(gòu)買二手房的時(shí)候，付完款了過完戶了，卻發(fā)現(xiàn)房子還處于出租的狀態(tài)，根本沒法入住。導(dǎo)致自己的入住時(shí)間推遲了，相應(yīng)的權(quán)益也損失了。所以在購(gòu)買二手房之前一定要問清楚現(xiàn)在房子的狀態(tài)。4、明察暗訪，觀察小區(qū)內(nèi)外環(huán)境情況，以及房子是因?yàn)槭裁辞闆r下賣房的。通過與房子周圍其他業(yè)主交流，詢問房子的實(shí)際出售情況，看看是否屬于兇宅一類的。也可以觀察小區(qū)周圍的環(huán)境，排查物業(yè)管理服務(wù)，例如：小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生如何、小區(qū)大門安全保護(hù)情況如何等。觀察小區(qū)是否存在嚴(yán)重的噪音源，是否存在污染性企業(yè)散布周邊，還有小區(qū)周圍配套的情況等。一般而言，外部環(huán)境往往比較容易被買房者忽略。5、簽訂的合同一定要明確關(guān)鍵性的承諾；在簽約的過程中，購(gòu)房者要注意把與交易有關(guān)的關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)橐坏┌l(fā)生糾紛，口頭約定則無法舉證。合同的必備條款主要包括房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。

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• 問 ??我想請(qǐng)教下買新樓盤需要注意什么?
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  買房需要考量：目的在購(gòu)房前，消費(fèi)者一定要考慮明白為什么買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結(jié)合當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)狀況。位置房產(chǎn)是非常個(gè)性化的，位置永遠(yuǎn)是決定其價(jià)值的關(guān)鍵因素。因此，購(gòu)房者一定要根據(jù)自己的目的選擇不同位置的房產(chǎn)，比如選學(xué)區(qū)房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學(xué)，當(dāng)然要選擇學(xué)區(qū)房，而且由于其地理位置的優(yōu)勢(shì)，投資價(jià)值也相對(duì)較大。戶型一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當(dāng)然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是**近住宅市場(chǎng)上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經(jīng)濟(jì)能力不太強(qiáng)、家庭人口不多的情況下，購(gòu)買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購(gòu)買小戶型住宅時(shí)應(yīng)注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)營(yíng)造一個(gè)舒適的空間，是購(gòu)買小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個(gè)整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風(fēng)的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購(gòu)買時(shí)需注意這些問題。開發(fā)商在目前的調(diào)控狀態(tài)下，開發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開發(fā)商，因?yàn)樗馁Y金實(shí)力、技術(shù)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力都相對(duì)較強(qiáng)，后期的物業(yè)也比較靠譜。小開發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，這樣會(huì)影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問題。此外，在買房前，購(gòu)房者一定要先看開發(fā)商的國(guó)有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內(nèi)容并經(jīng)過認(rèn)真考慮后再交付，并要求開發(fā)商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。而消費(fèi)者簽訂房屋購(gòu)買合同時(shí)，一定要認(rèn)真把握面積、價(jià)格、收費(fèi)方面的條款以及違約責(zé)任、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。價(jià)格很多人認(rèn)為價(jià)格是很重要的因素，但我認(rèn)為，在這幾個(gè)因素中，**不重要的就是價(jià)格。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，價(jià)格不會(huì)有大的下降或者上漲。當(dāng)購(gòu)房者確定了地段、購(gòu)買目的后，價(jià)格不會(huì)相差太大。

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