??農房買賣是否合法？農村房屋買賣規(guī)定是怎么樣的？

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• 157****3929

  買賣不合法。但是允許土地使用權的買賣。
  
  1、根據(jù)《中華人民共和國土地管理》第一條第二款規(guī)定：土地屬國家所有和集體所有，禁止任何單位和個人買賣土地，但同時規(guī)定土地的使用權可以依法轉讓。
  
  2、國有土地有國有出讓地和國有劃撥地兩種。
  
  1、國有劃撥地使用權是不能上市自由轉讓。
  
  2、國有出讓地的使用權是可以上市自由轉讓。想提醒一下：我國土地屬國家和集體所有，任何單位和個人不得買賣或其它形式轉讓土地所有權（土地法明確規(guī)定），平常講的買賣國有土地，指的是有償轉讓變更土地使用權，而非土地所有權。土地的使用權一般規(guī)定有30、40、50、70年不等。
  
  3、集體所有的土地禁止任何單位和個人買賣土地，集體所有的土地使用權一般限定在本村村民使用，作為依法審批給村民個人建房、村辦企業(yè)和農業(yè)生產等，村民個人承包地及使用地的使用權，可以依法轉包一般用于農業(yè)生產（未經許可不得改變用途-----用于非農建設）。
  
  綜上所述：自然人能持有的是土地使用權，而非所有權；土地買賣是違法行為，存在違法風險且不受法律保護；對于目前存在個人私下買賣土地行為，如果當事人之間引發(fā)爭議，法院裁定為：無效合同。

  查看全文↓ 2019-02-18 19:22:25
• 138****8136

  一、農村房屋買賣應注意哪些必要程序？
  1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。
  2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
  3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。
  4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施。
  5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應到房產管理部門依法辦理“房產證”的過戶更名手續(xù)。
  二， 村民能否出賣其宅基地上房屋？
  《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權；農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。
  農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。
  1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準；二是已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準；三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。
  《江蘇省土地管理條例》第35條規(guī)定：購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地的條件。據(jù)此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋；第二種情況能不能購買村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標；第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。
  2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：
  （1）城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。1999年《江蘇省政府關于加強土地轉讓管理的通知》也強調：禁止農民將住宅向城鎮(zhèn)居民出售。因此，城鎮(zhèn)居民不是農村房屋買賣合法的購買方。
  （2）本集體經濟組織以外的農民。根據(jù)國家土地管理法的相關規(guī)定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。
  三、關于執(zhí)行農村買賣房屋合同時不過戶 的問題
  《**高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第56條規(guī)定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應補辦房屋買賣手續(xù)。但**高人民法院（1987）民他字第42號司法解釋對此作了進一步解釋：《意見》第56條規(guī)定的精神，只適用于解決《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《條例》）實施前的歷史遺留問題；《條例》實施后，人民法院審理這類案件，應嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用于農村房屋買賣，當然不能作為審理本案的依據(jù)。而且，按照我國民法精神，不動產物權的取得、消滅和變更，經登記才產生法律效力，這也是為絕大多數(shù)國家的民法所接受的一條原則。

  查看全文↓ 2019-02-18 19:22:19
• 136****4353

  一、農村房屋買賣合法嗎？
  
  根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。
  
  根《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！庇纱丝芍?，該法并未禁止農村房屋的買賣和出租。
  
  同時，由于根據(jù)《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個人財產范疇，公民的合法的私有財產不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權。
  
  根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個人（包括農民在內）對于其房屋既然有受法律保護的財產所有權，自然有依法對自己的財產占有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。”從中我們可以看出，農村的村民是有權利出賣自己在農村的房產的。
  
  二、農村房屋買賣有效必須符合哪些條件？
  
  （1）購房者主體資格合法
  
  農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。
  
  （2）售房者的主體資格合格
  
  賣房人必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。
  
  （3）購房者應當符合申請宅基地的條件
  
  農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。
  
  （4）買賣經過村民委員會同意
  
  這是必經程序，農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分。
  
  其實，在實踐中，對于農村房屋買賣活動的效力是有爭議的，雖然如此，購房者只要依法買房，一般也不會有什么太大的風險。假如您不知道該怎么做才算是依法買房，建議您不妨去咨詢一下專業(yè)人士，讓他為您提供有效的幫助。

  查看全文↓ 2019-02-18 19:22:12
• 156****8152

  可以、但是農村房屋和宅基地不能賣給本集體經濟組織以外的人。
  
  根據(jù)<中華人民共和國土地管理法》第六十二條及其他相關條款的規(guī)定，農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是本集體經濟組織的成員，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得，如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致該房屋所在的宅基地使用權一并轉讓，這樣就與《中華人民共和國土地管理法>中關于宅基地使用權身份限制的規(guī)定相抵觸。
  
  中華人民共和國土地管理法>第六十三條規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”。如果農民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相關的宅基地使用權作為標的物連同房屋一同出賣了，這實質上就是對農民集體所有權土地進行非農業(yè)建設，因而違反了該條規(guī)定。
  
  國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知>第二條第二款規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地便用證和房產證。”

  查看全文↓ 2019-02-18 19:22:05
• 154****8810

  　《土地管理法》規(guī)定：農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準。筆者認為，該規(guī)定是明確針對農村居民新建住宅而言。法律只規(guī)定了農民建住宅要由鄉(xiāng)政府批準，而未規(guī)定農村房屋買賣也要由政府批準，所以法院不能任意對法律規(guī)定作擴大解釋，更不能依此認定買賣行為無效。而且，《土地管理法》第62條也規(guī)定：“出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。”顯然，法律并未禁止農村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未對出售行為設置任何限制，而僅僅規(guī)定出賣人出售住房后不能再申請宅基地。迄今為止，我國還沒有法律或行政法規(guī)對農村房屋的買賣做出禁止性或限制性的規(guī)定。
  　　國務院辦公廳1999年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規(guī)定：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證?！边@可能是唯一對農村房屋買賣進行限制的規(guī)定，但是該通知既非法律，亦非行政法規(guī)，更何況其限制的只是城市居民購買農村房屋，根本沒有限制農民之間買賣房屋的行為。

  查看全文↓ 2019-02-18 19:22:01

相關問題

• 問 ??農村房屋可以買賣嗎?農村房屋買賣是否合法？
  答

  農村房屋只有本村的人員可以買賣，非本村集體組織的個人或單位購買的，買賣后不受法律保護，確權后宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉賣給村集體外的成員。農村房屋確權登記頒證是為了清晰產權，保護農民的財產權益。農村宅基地在本集體經濟組織內部是可以流轉的，但要賣給本集體經濟組織之外的人，那是不可以的。如果宅基地可以賣給社會上任何人，那就變成商品房了，這個土地的性質就變了。

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• 問 ??農村房屋可以買賣嗎？農村房屋買賣是否合法呢？
  答

  可以、但是農村房屋和宅基地不能賣給本集體經濟組織以外的人。根據(jù)<中華人民共和國土地管理法》第六十二條及其他相關條款的規(guī)定，農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是本集體經濟組織的成員，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得，如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致該房屋所在的宅基地使用權一并轉讓，這樣就與《中華人民共和國土地管理法>中關于宅基地使用權身份限制的規(guī)定相抵觸。中華人民共和國土地管理法>第六十三條規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”。如果農民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相關的宅基地使用權作為標的物連同房屋一同出賣了，這實質上就是對農民集體所有權土地進行非農業(yè)建設，因而違反了該條規(guī)定。國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知>第二條第二款規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地便用證和房產證?！?

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• 問 房屋買賣相關規(guī)定是怎么樣的？
  答

  我國關于房屋買賣的相關法律規(guī)定：1、《商品房買賣合同》（2003.4.28）商品房買賣合同是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容。并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同（2001年4月4日由中華人民共和國建設部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。2、《城市商品房預售管理辦法》（2004.7.20）《城市商品房預售管理辦法》是國家為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》制定的對于城市開發(fā)的商品房預售時的管理規(guī)定。中華人民共和國建設部令第131號頒布，自1995年1月1日起正式施行。3、《商品房銷售管理辦法》（2001.3.14）《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）是為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》制定的。經中華人民共和國建設部（以下簡稱“建設部”）第38次部常務會議審議通過，2001年4月4日由時任建設部部長 俞正聲以建設部令第 188 號 文件形式發(fā)布，自2001年6月1日起施行?！掇k法》分為：總則、銷售條件、廣告與合同、銷售代理、交付、法律責任、 附則，共7章48條（34條針對房地產開發(fā)企業(yè)、要求開發(fā)商自律，5條針對中介公司，1條針對政府管理部門，8條處于基本的立法程序 ）。4、《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003.3.24），各地的地方性法規(guī)等?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐制定的。已于2003年3月24日由**高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現(xiàn)予公布，2003年6月1日施行。目前，我國法律體系中沒有一部專門法律來規(guī)范農民的房屋所有權，只是在一些行政規(guī)章中對農村房屋問題作了規(guī)定。如國務院辦公廳1999年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》(以下稱《通知》)第二條第二款：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證”。還如2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》(以下稱《意見》)規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，從這些規(guī)定中似乎可以看出城鎮(zhèn)居民購置農村住宅是違法的。但是在一些全國人民代表大會頒布的基本法律中并沒有嚴格的禁止農村房屋買賣，如根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，該規(guī)定表明法律并未禁止農民出租、出賣住房，而是在農村村民出賣住宅以后，農民喪失了再申請宅基地的權利。同時，《物權法》第155條規(guī)定“已經登記的宅基地使用權轉讓或消滅時，應及時辦理變更登記或注銷登記手續(xù)”，該條款也表明了宅基地是可以轉讓的。因此從上述的條款中可以看出我國的基本法沒有禁止農村房屋的買賣。而且從法律的效力上看，《物權法》和《土地管理法》是基本法，屬于上位法，上述的《通知》和《意見》是行政規(guī)章，是國務院的下屬部門作出的規(guī)章，屬于下位法，其效力遠遠不及基本法的效力，因此可以認為法律是允許農村房屋買賣。在司法實踐中，法官對于農村房屋買賣合同認定無效的原因，在于我國現(xiàn)行的相關法律法規(guī)和政策對該問題的規(guī)定出現(xiàn)了不統(tǒng)一和不協(xié)調。目前，涉及到農民房屋所有權的法律只是零星的散落在《憲法》、《民法通則》、《物權法》和《土地管理法》中，而我國現(xiàn)有的用來規(guī)范房地產行業(yè)的法律如《城市房地產管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》等都是用來系統(tǒng)的闡述城市房屋所有權的問題。與此同時，散落在上述幾部法中關于農村房屋買賣問題的法條也出現(xiàn)了沖突，例如根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”。根據(jù)該條款，只有“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移”的情況下，農民集體所有的土地的使用權才可以轉讓，因此可以認定農村村民不能處分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，依據(jù)該條款規(guī)定，法律又允許農民買賣自己的房屋。因此這種互相矛盾的法條導致了在處理同類案件時候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，也會作出截然不同的判決結果。

  全部3個回答>
• 問 農村房屋買賣合同的效力認定是怎么樣的？
  答

  根據(jù)農村房屋買賣合同主體的差異，可以將農村房屋買賣合同分為三類1.農村本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同，應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。2.本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應慎重對待。國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規(guī)定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者認為對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。3.農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。對于農村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！斑@些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農民的重要財產權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定有效。

  全部3個回答>
• 問 農村房屋買賣合同的效力認定是怎么樣的？
  答

  根據(jù)農村房屋買賣合同主體的差異，可以將農村房屋買賣合同分為三類1.農村本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同，應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。2.本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應慎重對待。國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規(guī)定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者認為對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。3.農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。對于農村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！斑@些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農民的重要財產權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定有效。

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