農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定是怎么樣的？

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• 135****1061

  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類
  1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。
  2.本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應慎重對待。國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認為對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
  3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。
  對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。“這些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定有效。

  查看全文↓ 2019-01-11 20:30:48
• 141****4985

  1、農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形
  (1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買賣合同當然有效。
  (2)買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟組織成員，買賣合同有效。
  (3)房屋買賣合同經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，**后流轉(zhuǎn)到同一個村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。
  (4)農(nóng)村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。
  2、農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形
  (1)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋賣給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買賣合同的買受人無論是將農(nóng)村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
  (2)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋出賣給其他村的村民。農(nóng)村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。

  查看全文↓ 2019-01-11 20:30:43
• 146****3250

  只要是雙方真實意思的表達，內(nèi)容真實，沒有違法條款，經(jīng)雙方簽字確認的，這樣的房屋買賣合同就是有法律效力的有效合同。

  查看全文↓ 2019-01-11 20:30:39

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定是怎么樣的？
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  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。2.本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應慎重對待。國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認為對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！斑@些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定有效。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定是如何的？
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  .農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！斑@些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定有效。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣合同效力是怎么認定的？
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  農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。“這些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定有效。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣合同效力是如何認定的？
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  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。2.本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應慎重對待。國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認為對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣合同有什么注意事項 如何認定房屋買賣合同的效力
  答

  隨著我國改革開放進一步深化和城市化進程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動力進入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買賣，同時也出現(xiàn)了大量的農(nóng)村房屋買賣糾紛，那么如何認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力？農(nóng)村房屋買賣合同有何注意事項呢？ 農(nóng)村房屋買賣糾紛 先給大家看個案例。2005年7月25日，睢某與毛一、毛二在中間人睢大的說合下，簽訂了房屋買賣協(xié)議，將位于某市某村的一處房產(chǎn)賣予毛一、毛二。土地使用證上是睢某之父睢小的名字，當時雙方約定價格為25500元，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后睢某即從該房屋內(nèi)將東西搬走，毛二、毛一即搬入該房屋居住至今。睢某一直在鄭州居住。2014年7月17日，睢某的父母睢小與耿某以睢某、毛二、毛一不經(jīng)自己同意，擅自出賣自己房屋，嚴重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至某市人民法院，請求法院確認三被告所訂立的買賣房屋協(xié)議無效。 如何認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力 隨著我國改革開放進一步深化和城市化進程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動力進入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買賣，本案即屬此種情況。 在此情況下，對該涉及到農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律按無效對待或僅僅適用土地管理法第六十二條的規(guī)定，地隨房走一律認定有效，而是應從宅基地使用權(quán)的特點上去把握。一般來說，確認的農(nóng)村房屋買賣合同有效應符合以下幾個條件： 1、轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房； 2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員； 3、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件； 4、轉(zhuǎn)讓行為已征得集體經(jīng)濟組織同意。 因此，本案應確認該房屋買賣合同有效。因此如果有意向購買農(nóng)村房屋的購房者，一定要認真閱讀以上幾個房屋買賣合同效力的條件，只有符合這四個條件，那么房屋買賣合同才有效，否則為無效，意欲購買農(nóng)村房屋的買房者，您明白了嗎？