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房屋在轉(zhuǎn)租時需要注意的是：首先要獲得出租人的書面同意書，其次房屋的轉(zhuǎn)租期限不能超過原租賃期限，在簽訂轉(zhuǎn)租合同的時候，可以是由當(dāng)事人三方共同簽訂，也可以是在出租人的同意下由承租人和轉(zhuǎn)承租人雙方進行簽訂。等到轉(zhuǎn)租合同生效以后，轉(zhuǎn)租人享有并需要承擔(dān)原有租賃合同中所規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，同時也要履行原租賃合同中規(guī)定的承租人的義務(wù)和權(quán)力，但是出租人和轉(zhuǎn)租雙方之間另有的約定不包括在合同內(nèi)。如果出現(xiàn)了轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更、解除等情況，轉(zhuǎn)租合同也是要隨之變更或終止。值得注意的是，租房者單位或是個人將承租的房屋、物品、設(shè)備等轉(zhuǎn)租給他人的行為也是租賃行為的一種，租房者需要根據(jù)租賃業(yè)項目來征收一部分營業(yè)稅額。
門面轉(zhuǎn)租需要注意什么呢？
134****6293 | 2019-01-27 18:50:08
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153****1933
1、店鋪商鋪地段
查看全文↓ 2019-01-27 18:51:02
商家客戶主要通過經(jīng)營實現(xiàn)利潤，如果地段不好，包括區(qū)域大環(huán)境、商鋪小環(huán)境，都是決定經(jīng)營好壞的主要因素，不可不仔細調(diào)查。
2、店鋪商鋪使用狀況
目前轉(zhuǎn)租情況很多，一手新鋪較少，所以如果是轉(zhuǎn)租的，要查清轉(zhuǎn)租的原因、業(yè)主是否允許轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租的條件等。對于商鋪目前的使用情況一定要了解清楚，否則引來的糾紛將會導(dǎo)致無法正常經(jīng)營。
3、店鋪商鋪配套
良好的配套能節(jié)省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。
4、店鋪商鋪本身結(jié)構(gòu)
不是所有好的地段的商鋪都能租出去，或者租金達到相同的水平，那么商鋪自身的結(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮面寬跟進深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等硬件過關(guān)才能保證商家客戶在使用上的方便合理。
5、簽訂正式的租賃合同
所謂正式的租賃合同就是經(jīng)工商備案認可的租賃合同，承租者可憑簽訂的租賃合同到當(dāng)?shù)毓ど滩块T辦理相關(guān)執(zhí)照。
6、必須要求出租方出示房屋產(chǎn)權(quán)證書
必須要求出租方出示房屋產(chǎn)權(quán)證書和身分方證件，如系共有產(chǎn)權(quán)的,需共有人一起簽字方可生效。租賃的商鋪產(chǎn)權(quán)一定要清晰，**好不要租賃有產(chǎn)權(quán)問題的商鋪。
7、簽約時明確各項費用的承擔(dān)方
在簽訂合同時,除租金外還必須明確其他各項費用的承擔(dān)方,如房屋租賃稅金,物業(yè)管理費,修繕費用等。店鋪商鋪其它需要了解的就是租賃期限、免租期、租金支付標(biāo)準(zhǔn)、違約及違約金、損失的賠償?shù)葪l件了。
8、保證承租人租賃的權(quán)利
有權(quán)人在租賃期間出售或抵押商鋪的,須在合同中明確應(yīng)保證承租人繼續(xù)租賃的權(quán)利,否則出租方需賠償損失.應(yīng)在合同中明確是否允許承租人轉(zhuǎn)租他人。 -
157****6779
首先要去確認房東，再看租賃協(xié)議，一定要和轉(zhuǎn)租者和房東三頭對面才行，現(xiàn)在有好多房子都不能私下轉(zhuǎn)租，再來就是要和轉(zhuǎn)租人在簽訂一份轉(zhuǎn)租協(xié)議，約定好轉(zhuǎn)租事項，再看他有沒有拖欠一些水電煤氣暖氣物業(yè)費用，如果是上打房租當(dāng)然你要把余下時間的租金付給轉(zhuǎn)租人，如果要是下打房租你就要和轉(zhuǎn)租人要回他使用期間的租金，還有一地昂很正要，一定要想辦法看到房子的房產(chǎn)證，確定房子沒有一些糾紛要不然你很麻煩的。
查看全文↓ 2019-01-27 18:50:54
其實只要細心一些我想你會辦好的，**后祝你轉(zhuǎn)租成功，不過轉(zhuǎn)讓費一定記得砍價哦，有些人做買賣賠了是會從轉(zhuǎn)讓好處費中撈回來的。
希望可以幫到你。祝好運！ -
131****4459
一.調(diào)查的檔案
查看全文↓ 2019-01-27 18:50:49
承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認以下幾個重大信息：
1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。
2、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署合同。
3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。
二.免租裝修期
商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同約定承擔(dān)。
簽定合同發(fā)生的費用
三.租賃保證金
俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。因為商鋪適應(yīng)的電費、電話費、費等費用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關(guān)費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。
四.稅費承擔(dān)
按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費：
1、出租：
營業(yè)稅及附加租金*5.55%
房產(chǎn)稅租金*12%
個人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元)
印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計算。)
土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關(guān)實際征收為準(zhǔn)。
2、轉(zhuǎn)租：
營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%
印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%
在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點工作人員。
雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時，無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長期稅費調(diào)整增加的費用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。
簽定合同時要注意的重要內(nèi)容
五.營業(yè)執(zhí)照
承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)意活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面：
1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照;
2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照;
3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經(jīng)營活動，而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照;
4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)(娛樂、餐飲等)的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照;
5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。
對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責(zé)任解除合同。
六.裝修的處置
商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題：
1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。
2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費用。
3、明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。
七.水、電、電話線等
因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。
簽定合同之后的疑慮
八.租賃登記
租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：
1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效;
2、經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。
九.轉(zhuǎn)租問題
商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問題：
1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。
2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時協(xié)商同意的，亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付，以此降低資金風(fēng)險，并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。
十.買賣與租賃
許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：
1、出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2、即使承租人不想購買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。
其他注意事項
在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。 -
155****4072
店主和你說的轉(zhuǎn)讓費多少決定于：店面的地理位置+店面大小+店面的裝修+剩余租憑期
查看全文↓ 2019-01-27 18:50:39
比如店鋪的還有半年租賃才到期 在這之間轉(zhuǎn)讓店面可以得到轉(zhuǎn)讓費 同時因為租賃期比較寬松 轉(zhuǎn)讓費也較貴
如果租賃期只剩一個月 轉(zhuǎn)讓費就會比較低 一但過了租賃期 店鋪就被房東收回 就無權(quán)收轉(zhuǎn)讓費了
好的店鋪一經(jīng)轉(zhuǎn)讓就有人搶 轉(zhuǎn)讓費就越高
轉(zhuǎn)讓不包括房租，轉(zhuǎn)讓費是給原店主的，房租是給物管（或門面所有者）的
應(yīng)該讓二房東和大房東至少說一聲 另外就是要請人公正一下 **保險
還有你也要見一見大房東 聯(lián)絡(luò)聯(lián)絡(luò) 這樣才會萬無一失 還有核查好一切的手續(xù) 包括房產(chǎn)證 (打電話查查是不是真的)等
去公正**重要!!!!切記切記 還有責(zé)任的劃分 比如 屋內(nèi)的設(shè)施是在你包之前還是之后發(fā)生地
這個租賃合同要寫清租賃物的名稱,用途,地點,租賃期限,租金及其支付方式,租賃物的維修等問題，特別要規(guī)定如果中途退租,轉(zhuǎn)租那么怎么辦的責(zé)任分擔(dān)條款!
您這個是跟二房東簽定的，很不可靠,如果他有什么隱瞞或者欺騙，結(jié)果是您受損失，因為他畢竟不是房東,很多事情不是他說了算!所以比較保險的是:找到本來的房東，跟本來的房東簽訂一份租賃協(xié)議.或者在本來的房東的在場并簽名的情況下和二房東簽定一份租賃合同.
店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書
轉(zhuǎn)讓方（甲方）： 身份證號碼：
頂讓方（乙方）： 身份證號碼：
相關(guān)問題
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門面轉(zhuǎn)租簽合同時應(yīng)注意以下事項： 1、首先先要征得房主的同意。 2、轉(zhuǎn)租合同不得超過原租賃合同的期限。 3、水電費和物業(yè)費用在簽合同前要提前結(jié)清。 4、房子的破損情況都要寫在合同內(nèi)容上。 5、押金問題要寫清楚。 6、要寫清租賃物的名稱、用途、地點、租賃期限、租金及其支付方式，以及租賃物的維修 等問題。 7、其它要備注的注意事項寫清楚
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一、轉(zhuǎn)手者是房東還是租賃者?如果是房東出租場地，那么，要請房東拿出有效的產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)產(chǎn)權(quán)證，對房屋的建筑面積、結(jié)構(gòu)等情況進行檢查，避免張冠李戴，以假亂真。如果是租賃者轉(zhuǎn)讓餐飲，必須請房東出面共同商議，分清楚哪些東西是房東的，哪些東西是租賃者的，三方當(dāng)面清點，出具文字憑據(jù)，簽字畫押，方可深談。二、這個場地能開辦餐飲嗎?不要單方面只信聽轉(zhuǎn)讓者的話，有條件的話，應(yīng)該到房產(chǎn)、消防、公安、環(huán)保、街道等部門了解一番。比如：這個場地開辦餐飲是否擾民，附近居民同意嗎?是否符合消防部門的相關(guān)規(guī)定，有消防手續(xù)嗎?千萬不要被轉(zhuǎn)讓者的大話所感動。尤其是這個房屋近期有否動遷計劃?如果有，就不要再浪費精力談下去了，除了你自己，沒有人愿意為你的幾十萬元裝修費買單。餐飲周邊的老百姓對餐飲經(jīng)營是什么態(tài)度至關(guān)重要。一方面，周邊百姓是未來的消費準(zhǔn)顧客，忽視不得;另一方面，百姓現(xiàn)在的環(huán)保意識、維權(quán)意識非常強。百姓不滿意，上訪、訴訟、上門爭辯、媒體曝光，都有可能出現(xiàn)。三、“轉(zhuǎn)讓店”在行政部門有歷史遺留問題嗎?要親自到自來水公司、電業(yè)局、環(huán)保局、煤氣公司、供熱公司等單位了解水費、電費、環(huán)保費、煤氣費、供熱費的繳納情況，如果未交清，請轉(zhuǎn)手者將剩余部分繳納完畢，并將交費發(fā)票出示，看清確認后復(fù)印留存，妥善保管。停水停電停氣，無論停哪一樣，都無法營業(yè)。四、“轉(zhuǎn)讓店”有違法違紀(jì)記錄嗎?親自到工商管理部門、稅務(wù)部門了解工商管理費、應(yīng)繳納稅款是否繳納完畢，有否罰款，如果有的話，請轉(zhuǎn)讓方到相關(guān)部門繳納完畢，并將相關(guān)票據(jù)復(fù)印留存，妥善保管。工商管理費、應(yīng)繳稅款屬國家強制征收的項目，如未交齊，有可能面臨營業(yè)執(zhí)照作廢、停辦營業(yè)執(zhí)照、罰款等相應(yīng)處罰。五、與前員工有經(jīng)濟糾紛嗎?要將以往與餐飲有關(guān)的單位、人員聯(lián)系到，通報餐飲租售情況，盡可能查清餐飲的工資、貸款、擔(dān)保、抵押、應(yīng)付賬款和經(jīng)濟糾紛情況，分清責(zé)任，避免在以后的經(jīng)營中發(fā)生糾紛。因為在轉(zhuǎn)讓酒店時，很多員工跟著一起“轉(zhuǎn)讓”。所以一定要分清賬。不要僅僅憑房主或轉(zhuǎn)讓人的一面之詞作結(jié)論，如果他們之間相互配合打馬虎眼，糊弄門外漢綽綽有余。六、確定合同的法律主體及合同類別。即：合同是和房東簽約還是和轉(zhuǎn)讓人簽約;合同類別是承包合同還是租賃合同。這是非常重要的兩個選擇，選擇不同，后果截然不同。從分清責(zé)任的角度說，我主張合同的法律主體應(yīng)選擇房東，合同的類別是租賃合同。有些餐飲經(jīng)理往往嫌辦理開業(yè)手續(xù)麻煩，浪費時間，增大開業(yè)經(jīng)費，在簽訂轉(zhuǎn)讓合同的時候，能湊合就湊合，延續(xù)使用原來的營業(yè)執(zhí)照，以承包形式接手餐飲。孰不知，一念之差，可能帶來后患無窮。七、簽訂合同，務(wù)必請權(quán)利人到場，與權(quán)利人簽訂相關(guān)合同,其他任何人代簽均屬無效。餐飲經(jīng)營火爆之后，因房東反悔發(fā)生經(jīng)濟糾紛的事情數(shù)不勝數(shù)，**為常見的是從合同里尋找破綻。如果權(quán)利人老謀深算，在簽訂合同時即留下伏筆，那以后的經(jīng)營就危機重重了。餐飲的房東**見不得別人借用他的房子賺錢，看見別人的生意好，就認為是自己的房子的功勞，與別人的經(jīng)營無關(guān)，恨不得把所有的利潤裝進自己的腰包。等到挖空心思把餐飲收歸自己經(jīng)營后，才發(fā)現(xiàn)餐飲經(jīng)營這件事遠不如當(dāng)土財主那樣愜意。美國的麥當(dāng)勞，在事業(yè)發(fā)展之初，也經(jīng)歷了一番與房主無休止的較量,傷了不少元氣，后來，痛定思痛，成立了專門的房產(chǎn)經(jīng)營部門，只買不租，減少了許多是非，逐漸發(fā)展到今日的漢堡巨無霸。八、要確保所簽訂的合同完整有效。簽合同時可以咨詢專業(yè)律師，或找?guī)妆娟P(guān)于《合同法》內(nèi)容的書籍了解清楚。在這些地方多花一點錢，以后的經(jīng)營就少了許多麻煩。九、支付轉(zhuǎn)讓費，應(yīng)在合同簽訂完畢、所有鑰匙交接清楚之后進行。轉(zhuǎn)讓費支付宜晚不宜早，給自己多留一點時間，以免后悔。錢在自己手里，主動權(quán)就在自己這里，這間房子不滿意，還可以到別處看看。千萬不要被個別房主的花言巧語所迷惑，畢竟，他是出租餐飲的直接受益人。十、接手當(dāng)日，馬上換鎖。害人之心不可有，防人之心不可無。餐飲的鑰匙，經(jīng)手的人很多。餐飲鑰匙是餐飲的第一道門崗，為保險起見，換鎖是第一要務(wù)。要不然，一夜之后，店內(nèi)空空如也。這樣的事情，在餐飲頂兌時并不少見。以上十條，接手轉(zhuǎn)讓店鋪的商家一定要謹記了，開店找店址是第一步，千萬不要讓自家的心血錢被人掏走啊!
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一.調(diào)查的檔案承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認以下幾個重大信息：1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。2、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署合同。3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。二.免租裝修期商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同約定承擔(dān)。簽定合同發(fā)生的費用三.租賃保證金俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。因為商鋪適應(yīng)的電費、電話費、費等費用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關(guān)費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。四.稅費承擔(dān)按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費：1、出租：營業(yè)稅及附加租金*5.55%房產(chǎn)稅租金*12%個人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元)印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計算。)土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關(guān)實際征收為準(zhǔn)。2、轉(zhuǎn)租：營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點工作人員。雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時，無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長期稅費調(diào)整增加的費用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。簽定合同時要注意的重要內(nèi)容五.營業(yè)執(zhí)照承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)意活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面：1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照;2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照;3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經(jīng)營活動，而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照;4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)(娛樂、餐飲等)的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照;5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責(zé)任解除合同。六.裝修的處置商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題：1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費用。3、明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。七.水、電、電話線等因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。簽定合同之后的疑慮八.租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效;2、經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。九.轉(zhuǎn)租問題商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問題：1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時協(xié)商同意的，亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付，以此降低資金風(fēng)險，并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。十.買賣與租賃許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：1、出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。2、即使承租人不想購買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。其他注意事項在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。
房屋轉(zhuǎn)租要注意什么?答首先要注意二房東是否有正式的租賃合同。 如有，在簽定租賃合同時，應(yīng)注意以下事項： 1、查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同； 2、簽訂租房合同時，應(yīng)問清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣（天然氣）和物業(yè)管理費由誰承擔(dān)； 3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣（天然氣）和其它費用； 4、明確租賃期限、房租支付時間和付款方式 ，并要求出租方提供租金收據(jù)； 5、應(yīng)對能否轉(zhuǎn)租做出約定； 6、要明確違約責(zé)任和違約的補償標(biāo)準(zhǔn)； 7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況，并約定維修責(zé)任； 8、應(yīng)對提終止合約情況做出約定。
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