??哪位曉得買(mǎi)農(nóng)村的房子怎么買(mǎi)賣(mài)合法？

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• 155****0642

  一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的手續(xù)是怎樣的
  買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議以后，應(yīng)當(dāng)首先到當(dāng)?shù)厮痉üC部門(mén)進(jìn)行公證；之后，買(mǎi)方應(yīng)該到當(dāng)?shù)刎?cái)政所繳納3%的房契稅；
  然后，雙方到當(dāng)?shù)胤抗芩暾?qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。房管部門(mén)根據(jù)當(dāng)事人協(xié)議書(shū)內(nèi)容，審核后進(jìn)行定案登記并實(shí)行公告，30天之內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)異議的，變更房屋產(chǎn)權(quán)登記。在辦理產(chǎn)權(quán)變更過(guò)程中，需繳納一定手續(xù)費(fèi)。根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部文件計(jì)價(jià)格(2002)121號(hào)文件關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知規(guī)定:在辦理住房交易手續(xù)過(guò)程中，住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)收費(fèi)按住房建筑面積收取。
  收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收；存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%。通知另規(guī)定:住房交易手續(xù)費(fèi)屬經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，由經(jīng)批準(zhǔn)建立的房地產(chǎn)交易中心提供交易服務(wù)，辦理交易手續(xù)時(shí)收取，其他任何部門(mén)、單位不得平調(diào)、扣繳、提留。
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。因此，在變更房屋所有權(quán)登記后，還應(yīng)到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記。若是1992年以后修建的住宅房，除變更土地證外，還應(yīng)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局城鄉(xiāng)建設(shè)管理辦變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃證等相關(guān)手續(xù)，交取房屋造價(jià)1%—2%的手續(xù)費(fèi)。
  二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)有什么效力
  農(nóng)村房屋是否允許買(mǎi)賣(mài)呢?這是一直存在爭(zhēng)議的問(wèn)題：
  一種意見(jiàn)認(rèn)為房地一體，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)罁?jù)《土地管理法》等相關(guān)法律，我國(guó)法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買(mǎi)賣(mài)。
  另一種意見(jiàn)認(rèn)為，“法無(wú)禁止即可行”，我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，只要雙方協(xié)商同意，農(nóng)村房屋就可以買(mǎi)賣(mài)。并且從我國(guó)《土地管理法》第六十二條關(guān)于“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定也可以看出，立法并沒(méi)有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的交易行為。
  而在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場(chǎng)的繁榮、交易的頻繁促使不動(dòng)產(chǎn)作為一項(xiàng)具有較大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的商品走向市場(chǎng)，在資金融通、投資興業(yè)等各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮著很重要的作用。相對(duì)于具有完全所有權(quán)的城市商品房，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為目前并沒(méi)有一部法律或是規(guī)章進(jìn)行調(diào)整，法律層面還是一片空白。而出于生產(chǎn)、生活、經(jīng)濟(jì)往來(lái)的需要，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)這種行為越來(lái)越普遍，相應(yīng)由此而引發(fā)的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛也越來(lái)越多。特別是城市近郊農(nóng)民由于城市的擴(kuò)張、土地的增殖、征地拆遷的經(jīng)濟(jì)利益等要求收回原已出賣(mài)的房屋引發(fā)的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，要求確認(rèn)合同無(wú)效案件量激增。
  由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，審判實(shí)踐中對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)識(shí)也存在差異。比較典型的是北京通州區(qū)的畫(huà)家村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛被確認(rèn)無(wú)效案和北京市城鎮(zhèn)居民馬某購(gòu)買(mǎi)海淀區(qū)某村農(nóng)村房屋認(rèn)定有效案。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣差異很大的兩種裁判結(jié)果呢?通過(guò)審判實(shí)踐我們得出這樣的結(jié)論：農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)是有條件的，不是所有的買(mǎi)賣(mài)合同都是無(wú)效的，但也不是全部是合法有效的。
  那么如何去判定已達(dá)成的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效呢?這要從合同法對(duì)有效合同的構(gòu)成要件來(lái)看：一個(gè)有效合同包括：合同主體適格，內(nèi)容合法，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定上，由于法律法規(guī)的空白以及標(biāo)的物的特殊性，除依法適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效、無(wú)效規(guī)定的一般原則外，還要加上一個(gè)特殊點(diǎn)，就是遵照國(guó)家政策的相關(guān)規(guī)定。
  為說(shuō)明問(wèn)題，我們根據(jù)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的不同，將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛分為三類(lèi)：
  一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；
  二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；
  三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因?yàn)楹贤黧w的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。
  第一、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  因購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這突破了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，只要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，無(wú)欺詐、顯失公平情形存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  第二、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缜拔乃觯?、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  第三、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)我國(guó)民法通則第六條“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，對(duì)這類(lèi)合同，總的原則是因違反國(guó)家政策而認(rèn)定合同無(wú)效。在案件判決結(jié)果上，一般對(duì)于將房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購(gòu)房款；如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利；調(diào)解不成，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效，并根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)確定賠償損失數(shù)額，既要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小，尤其是出賣(mài)人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失，也要考慮買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償。
  當(dāng)然，在大前提確認(rèn)無(wú)效的情況下，還存在著另外情形：對(duì)于將房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員，經(jīng)過(guò)關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋，并且持有相關(guān)權(quán)利證明的，應(yīng)維持交易穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的所有權(quán)。因此，對(duì)于將農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員的房屋買(mǎi)賣(mài)合同目前仍是有限地予以承認(rèn)合同效力，且條件限制的比較嚴(yán)格。
  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況
  1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。
  由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。
  出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般認(rèn)定無(wú)效 。
  3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。
  房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。 房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
  4、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。
  主要包括轉(zhuǎn)讓(含買(mǎi)賣(mài))下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭(zhēng)議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

  查看全文↓ 2019-01-24 15:50:44
• 132****8942

  買(mǎi)賣(mài)不合法。但是允許土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)。
  
  1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理》第一條第二款規(guī)定：土地屬?lài)?guó)家所有和集體所有，禁止任何單位和個(gè)人買(mǎi)賣(mài)土地，但同時(shí)規(guī)定土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
  
  2、國(guó)有土地有國(guó)有出讓地和國(guó)有劃撥地兩種。
  
  1、國(guó)有劃撥地使用權(quán)是不能上市自由轉(zhuǎn)讓。
  
  2、國(guó)有出讓地的使用權(quán)是可以上市自由轉(zhuǎn)讓。想提醒一下：我國(guó)土地屬?lài)?guó)家和集體所有，任何單位和個(gè)人不得買(mǎi)賣(mài)或其它形式轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)（土地法明確規(guī)定），平常講的買(mǎi)賣(mài)國(guó)有土地，指的是有償轉(zhuǎn)讓變更土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。土地的使用權(quán)一般規(guī)定有30、40、50、70年不等。
  
  3、集體所有的土地禁止任何單位和個(gè)人買(mǎi)賣(mài)土地，集體所有的土地使用權(quán)一般限定在本村村民使用，作為依法審批給村民個(gè)人建房、村辦企業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等，村民個(gè)人承包地及使用地的使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)包一般用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)（未經(jīng)許可不得改變用途-----用于非農(nóng)建設(shè)）。
  
  綜上所述：自然人能持有的是土地使用權(quán)，而非所有權(quán)；土地買(mǎi)賣(mài)是違法行為，存在違法風(fēng)險(xiǎn)且不受法律保護(hù)；對(duì)于目前存在個(gè)人私下買(mǎi)賣(mài)土地行為，如果當(dāng)事人之間引發(fā)爭(zhēng)議，法院裁定為：無(wú)效合同。

  查看全文↓ 2019-01-24 15:50:31
• 138****7582

  一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合法嗎？
  
  根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。
  
  根《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！庇纱丝芍?，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)和出租。
  
  同時(shí)，由于根據(jù)《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)范疇，公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強(qiáng)調(diào)國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。
  
  根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個(gè)人（包括農(nóng)民在內(nèi)）對(duì)于其房屋既然有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，自然有依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中的處分，包括出賣(mài)、互易、贈(zèng)與等方式?！睆闹形覀兛梢钥闯?，農(nóng)村的村民是有權(quán)利出賣(mài)自己在農(nóng)村的房產(chǎn)的。
  
  二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)有效必須符合哪些條件？
  
  （1）購(gòu)房者主體資格合法
  
  農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的主體資格。
  
  （2）售房者的主體資格合格
  
  賣(mài)房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買(mǎi)賣(mài)有效。
  
  （3）購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件
  
  農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買(mǎi)房人不符合上述條件，以買(mǎi)賣(mài)形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買(mǎi)賣(mài)得不到法律的支持和保護(hù)。
  
  （4）買(mǎi)賣(mài)經(jīng)過(guò)村民委員會(huì)同意
  
  這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。
  
  其實(shí)，在實(shí)踐中，對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)的效力是有爭(zhēng)議的，雖然如此，購(gòu)房者只要依法買(mǎi)房，一般也不會(huì)有什么太大的風(fēng)險(xiǎn)。假如您不知道該怎么做才算是依法買(mǎi)房，建議您不妨去咨詢一下專(zhuān)業(yè)人士，讓他為您提供有效的幫助。

  查看全文↓ 2019-01-24 15:50:26

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• 問(wèn) 哪位知道買(mǎi)農(nóng)村的房子怎么買(mǎi)賣(mài)合法？
  答

  一、我國(guó)的《土地管理法》第六十二條僅規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。這一條規(guī)定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免農(nóng)村土地過(guò)多地被用于宅基地，從而保證耕地的數(shù)量不至于減少。該規(guī)定不是禁止或限制村民轉(zhuǎn)讓其宅基地。二、從法律關(guān)系來(lái)說(shuō)，農(nóng)村私房系農(nóng)民個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，國(guó)家保護(hù)個(gè)人的房屋所有權(quán)，所有權(quán)人有合法的處分權(quán)。①房屋所有權(quán)不能離開(kāi)土地使用權(quán)而單獨(dú)轉(zhuǎn)移，如果以宅基地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓為由而否定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)粌H剝奪了房屋所有權(quán)人的民事權(quán)利，而且將導(dǎo)致由集體收回宅基地使用權(quán)因房屋的存在而受到阻卻的結(jié)果。因此當(dāng)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權(quán)也應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人。②當(dāng)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后只要受讓人不改變房屋的用途而一直用作生活居住，那么改變的僅是房屋所有權(quán)主體，房屋的用途仍未改變，從而也不會(huì)引起宅基地設(shè)立目的的變更，因此宅基地使用權(quán)歸屬于受讓人。③《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》、《江蘇省土地管理?xiàng)l例》將農(nóng)村私房的購(gòu)房人限定在本村或經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)落戶定居的無(wú)宅基地或其已有宅基地少于當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并且須經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不滿足上述條件，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但《江蘇省土地管理?xiàng)l例》屬地方性法規(guī)，且是在合同法頒布實(shí)行后制定的，根據(jù)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”的規(guī)定來(lái)看，不能據(jù)此認(rèn)定合同無(wú)效。④法律、法規(guī)并未禁止農(nóng)村私房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼宿r(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權(quán)是允許進(jìn)行變更登記的。⑤轉(zhuǎn)讓人將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人后，也有義務(wù)將宅基地的使用利益歸屬于受讓人。

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• 問(wèn) ??有誰(shuí)知道，買(mǎi)農(nóng)村的房子怎么買(mǎi)賣(mài)合法？
  答

  現(xiàn)行關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專(zhuān)門(mén)針對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒(méi)有，因此我們只能根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定尋找依據(jù)。根據(jù)2007年10月1 日開(kāi)始實(shí)施的《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”由此可知，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)和出租。一、我國(guó)的《土地管理法》第六十二條僅規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。這一條規(guī)定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免農(nóng)村土地過(guò)多地被用于宅基地，從而保證耕地的數(shù)量不至于減少。該規(guī)定不是禁止或限制村民轉(zhuǎn)讓其宅基地。二、從法律關(guān)系來(lái)說(shuō)，農(nóng)村私房系農(nóng)民個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，國(guó)家保護(hù)個(gè)人的房屋所有權(quán)，所有權(quán)人有合法的處分權(quán)。①房屋所有權(quán)不能離開(kāi)土地使用權(quán)而單獨(dú)轉(zhuǎn)移，如果以宅基地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓為由而否定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)粌H剝奪了房屋所有權(quán)人的民事權(quán)利，而且將導(dǎo)致由集體收回宅基地使用權(quán)因房屋的存在而受到阻卻的結(jié)果。因此當(dāng)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權(quán)也應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人。②當(dāng)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后只要受讓人不改變房屋的用途而一直用作生活居住，那么改變的僅是房屋所有權(quán)主體，房屋的用途仍未改變，從而也不會(huì)引起宅基地設(shè)立目的的變更，因此宅基地使用權(quán)歸屬于受讓人。③《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》、《江蘇省土地管理?xiàng)l例》將農(nóng)村私房的購(gòu)房人限定在本村或經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)落戶定居的無(wú)宅基地或其已有宅基地少于當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并且須經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不滿足上述條件，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但《江蘇省土地管理?xiàng)l例》屬地方性法規(guī)，且是在合同法頒布實(shí)行后制定的，根據(jù)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”的規(guī)定來(lái)看，不能據(jù)此認(rèn)定合同無(wú)效。④法律、法規(guī)并未禁止農(nóng)村私房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼宿r(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權(quán)是允許進(jìn)行變更登記的。⑤轉(zhuǎn)讓人將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人后，也有義務(wù)將宅基地的使用利益歸屬于受讓人。

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• 問(wèn) 城里人買(mǎi)農(nóng)村的房子怎么買(mǎi)賣(mài)合法？
  答

  ①買(mǎi)房后城里人變成了農(nóng)村人，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)是城里人，但簽完合同后，就把自己的戶口遷到了農(nóng)村房屋內(nèi)。這樣，雙方在產(chǎn)生糾紛時(shí)，其戶口已經(jīng)落到本村，屬于本村村民。在這種情況下，法院可以認(rèn)定合同有效。②變城里人之后村委會(huì)還認(rèn)你，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。買(mǎi)受人從小在本村長(zhǎng)大，村里也認(rèn)可他屬于本集體的成員。③和農(nóng)村人結(jié)婚，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。買(mǎi)受人不是本集體成員，但其妻子屬于本村村民。

• 問(wèn) 有誰(shuí)曉得農(nóng)村買(mǎi)賣(mài)土地是否合法？
  答

  1、國(guó)家保護(hù)合法的土地流轉(zhuǎn)行為，轉(zhuǎn)讓或者買(mǎi)賣(mài)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也是流轉(zhuǎn)的形式之一，但要依法轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村土地私下轉(zhuǎn)讓?zhuān)炗喌馁I(mǎi)賣(mài)協(xié)議合同沒(méi)有法律效力。2、買(mǎi)房（承包方）買(mǎi)來(lái)土地用于非農(nóng)用途（修路）承擔(dān)的違法情節(jié)重。3、土地流轉(zhuǎn)后，是否回收具體還需依據(jù)法院的判決。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十一條規(guī)定，承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案;以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)?！?*高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。但發(fā)包方無(wú)法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十二條：通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。第三十三條：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： （一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。

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• 問(wèn) ??買(mǎi)農(nóng)村的房子怎么買(mǎi)賣(mài)合法?農(nóng)村買(mǎi)房子要注意什么?
  答

  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)需要注意以下事項(xiàng)：1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買(mǎi)賣(mài)。賣(mài)給外村村民的，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，不受法律保護(hù)。2、要簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，詳細(xì)約定房屋信息、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。3、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)也可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。4、沒(méi)有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來(lái)辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)要謹(jǐn)慎，對(duì)于此類(lèi)交易，法院是以認(rèn)定無(wú)效為原則。想要有效的話，要求是買(mǎi)賣(mài)雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且經(jīng)過(guò)審批（或符合審批條件，比如沒(méi)有宅基地等）。如果符合上述條件，需要審查房屋是否婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)及其配偶去世時(shí)是否有小孩，有沒(méi)有放棄繼承。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛很多，需謹(jǐn)慎。從以上分析看，購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，只要在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)合同條款的細(xì)節(jié)做好充分的約定，在遇到出賣(mài)人反悔請(qǐng)求解除合同時(shí)，買(mǎi)受人的利益才能獲得較大限度的保護(hù)。建議，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)委托此類(lèi)業(yè)務(wù)具豐富的律師見(jiàn)證，以保障十幾年后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

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