二手房注意陷阱的有哪些？

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• 156****8107

  二手房買(mǎi)賣(mài)交易糾紛時(shí)常出現(xiàn)，如何才能在交易中避免掉入陷阱里，保障自身的利益呢？購(gòu)買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)有很多，下面小編就為大家總結(jié)了一些二手房交易中的陷阱，希望能使大家提高警惕，小心這些圈套。
  
  陷阱一
  
  房屋買(mǎi)賣(mài)前，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證是買(mǎi)房人一般都不會(huì)忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性并不是所有人都會(huì)考 慮的。**直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)，核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
  
  陷阱二
  
  出賣(mài)人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買(mǎi)賣(mài)行為合法有效的基本條件，否則可能導(dǎo) 致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這是二手房買(mǎi)賣(mài)中常見(jiàn)的“陷阱”。
  
  要想避開(kāi)這個(gè)陷阱，買(mǎi)房人應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
  
  出賣(mài)人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人；
  
  如果房屋有多個(gè)共有人需要全體共有人，共同簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同;如果出賣(mài)人為已婚，買(mǎi)賣(mài)行為需要取得其配偶的確認(rèn)，購(gòu)買(mǎi)二手公有住房， 應(yīng)取得共同居住人同意。
  
  陷阱三
  
  在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，如果賣(mài)房人又將該房屋賣(mài)給他人，并且辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，致使先前的買(mǎi)賣(mài)合同 無(wú)法履行。
  
  “預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買(mǎi)房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個(gè)月內(nèi)去辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，超過(guò)三個(gè)月未申請(qǐng)的，預(yù)告登記失效。
  
  陷阱四
  
  購(gòu)買(mǎi)的房屋正由出賣(mài)人或承租人居住的情況下，在買(mǎi)房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買(mǎi)房人仍會(huì)無(wú)房可住。
  
  為避免這一陷阱，在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。
  
  陷阱五
  
  一些沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因?yàn)榇嬖陔y以解決的問(wèn)題(如開(kāi)發(fā)商欠繳政府費(fèi)用、設(shè)計(jì)變更未經(jīng) 批準(zhǔn))，可能在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。
  
  如購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚，對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。
  
  陷阱六
  
  如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋后，將無(wú)法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)損失。
  
  買(mǎi)房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)，如存在上述情況 ，不要購(gòu)買(mǎi)。
  
  陷阱七
  
  為賣(mài)出房屋，賣(mài)房人經(jīng)常會(huì)向買(mǎi)房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫(xiě)進(jìn)合同中。事后，當(dāng) 買(mǎi)房人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，有苦難言。
  
  為避免這個(gè)“陷阱”，買(mǎi)房人應(yīng)就關(guān)心的問(wèn)題詢(xún)問(wèn)賣(mài)房人后，盡可能去核實(shí)情況的真實(shí)性，同時(shí)要求將這些內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同里。
  
  陷阱八
  
  原房主如果欠繳暖氣、水、電、有線(xiàn)電視等費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法正常使用這些附屬設(shè)施。買(mǎi)房 人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時(shí)把法律責(zé)任明確寫(xiě)進(jìn)合同當(dāng)中來(lái)約束賣(mài)房人。

  查看全文↓ 2019-01-23 23:45:12
• 131****4112

  1、產(chǎn)權(quán)交易有限制
  購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)要特別注意房子是否能夠進(jìn)行合法買(mǎi)賣(mài)，比如一些被查封、被列入拆遷范圍、或?qū)儆诠康鹊姆课菔遣荒苓M(jìn)行上市交易的。
  2、未辦理房產(chǎn)證
  如果房屋尚未交付，原業(yè)主只有購(gòu)房合同和發(fā)票而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，那么這樣的房屋仍存在無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)，不建議購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)還未辦理房產(chǎn)證的房屋。
  3、城市居民不能買(mǎi)農(nóng)村宅基地自建房
  農(nóng)村宅基地自建房的土地性質(zhì)屬于集體所有，所以，宅基地的使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開(kāi)發(fā)，等土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的，才可以上市交易。
  4、是否為在租房源
  租客有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果購(gòu)房者看上了某個(gè)在租房屋，需要先得到租客放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面承諾，或等租賃關(guān)系結(jié)束后，才能再購(gòu)買(mǎi)。房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是購(gòu)房者在房屋交易中需要特別留心的一個(gè)問(wèn)題，買(mǎi)方應(yīng)注意避免二手房的產(chǎn)權(quán)陷阱，才能保證房屋買(mǎi)賣(mài)的順利進(jìn)行。

  查看全文↓ 2019-01-23 23:45:04
• 132****5869

  對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二手房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于二手房在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中涉及的問(wèn)題更加復(fù)雜，所以在交易的過(guò)程中密布著各種陷阱。
  那么二手房交易常見(jiàn)陷阱有哪些呢？對(duì) 對(duì)于普通工薪家庭來(lái)說(shuō)買(mǎi)房成為家庭生活中一項(xiàng)**重要的開(kāi)支。對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二手房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于二手房在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中涉及的問(wèn)題更加復(fù)雜，所以在交易的過(guò)程中密布著各種陷阱。
  那么二手房交易常見(jiàn)陷阱有哪些呢？對(duì)于這些陷阱我們應(yīng)該如何避免呢？ 二手房交易常見(jiàn)陷阱一：個(gè)人現(xiàn)金收房。
  由于許多業(yè)主已對(duì)“現(xiàn)金收房”的把戲有所提防，不法中介于是又以“個(gè)人”名義“現(xiàn)金收房”的花招粉墨登場(chǎng)。
  這些不法中介先偽裝成個(gè)人購(gòu)房者，與業(yè)主談好房?jī)r(jià)后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證。不法中介手里拿著業(yè)主的房產(chǎn)證，可以轉(zhuǎn)手高價(jià)出售，一旦無(wú)法快速將壓在手里的房子變現(xiàn)，就會(huì)采用以業(yè)主名義出租或抵押等形式將房屋變成現(xiàn)金流，甚至有黑中介拿業(yè)主的房產(chǎn)證惡意行騙，然后卷款潛逃。
  注意：不急于用錢(qián)的業(yè)主，**好不要選擇“現(xiàn)金收購(gòu)”的賣(mài)房方式。交易雙方一定要見(jiàn)面，談好價(jià)格后簽訂正規(guī)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并且到房管局過(guò)完戶(hù)才能算交易完成，切記不要圖省事只管給對(duì)方房產(chǎn)證然后拿錢(qián)了事。
  二手房交易常見(jiàn)陷阱二：買(mǎi)賣(mài)合同貓膩多。 有時(shí)業(yè)主與客戶(hù)簽訂的“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”只簡(jiǎn)單說(shuō)明了雙方約定的房款數(shù)額，所交易房屋的地理位址等基本情況，待到過(guò)戶(hù)完成之后，由于合同中既沒(méi)有付款時(shí)間、付款方式的相應(yīng)條款，也沒(méi)有入住交驗(yàn)、費(fèi)用明細(xì)的相應(yīng)條款，于是**終演變成一場(chǎng)業(yè)主長(zhǎng)年催討、購(gòu)房者避而不見(jiàn)、中介公司推卸責(zé)任、業(yè)主傷神費(fèi)力的持久糾紛。
  注意：正規(guī)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中除標(biāo)明房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一些基本情況之外還應(yīng)標(biāo)明房款支付的時(shí)間、方式，另外還應(yīng)有費(fèi)用明細(xì)清單、入住交驗(yàn)單及相關(guān)違約責(zé)任等。
  切記，合同太簡(jiǎn)單，房屋買(mǎi)賣(mài)就會(huì)變得很麻煩。 二手房交易常見(jiàn)陷阱三：代理合同陷阱一種是霸王條款陷阱。 在中介公司《委托銷(xiāo)售代理協(xié)議》中，一般會(huì)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)責(zé)義務(wù)都會(huì)分別做出規(guī)定。如會(huì)規(guī)定中介公司委托出售房屋的時(shí)限，或規(guī)定中介公司超時(shí)出售的違約責(zé)任，同時(shí)也會(huì)規(guī)定委托期內(nèi)業(yè)主的義務(wù)，委托期內(nèi)業(yè)主的違約責(zé)任等。
  另一種代理交易不透明陷阱。 注意：房屋買(mǎi)賣(mài)雙方一定要見(jiàn)面，當(dāng)面將價(jià)格談清楚，并正式簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。切不要通過(guò)中間人傳話(huà)而**終造成自己的經(jīng)濟(jì)損失。 二手房交易常見(jiàn)陷阱四：無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。 許多購(gòu)房者認(rèn)為一手交錢(qián)一手交房，拿到鑰匙就等于得到房產(chǎn)。實(shí)際上，在房屋正式過(guò)戶(hù)之前，產(chǎn)權(quán)仍然歸屬原業(yè)主，并且存在可能無(wú)法完成交易的可能性。許多不法中介為了促成交易，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)統(tǒng)避而不談，更有甚者，這些不法中介還將可能存在交易困難的房產(chǎn)賣(mài)給買(mǎi)房人并且一再?gòu)?qiáng)調(diào)讓買(mǎi)方過(guò)戶(hù)之前就付款給業(yè)主。
  然后待到房款已付，房產(chǎn)卻無(wú)法過(guò)戶(hù)，不法中介再推卸責(zé)任，購(gòu)房者的合法權(quán)益無(wú)法保證。

  查看全文↓ 2019-01-23 23:44:58
• 154****9461

  我們都知道，中介在存量房交易市場(chǎng)中的作用不可替代，他們掌握了所有的二手房資源，也服務(wù)了所有的業(yè)主和購(gòu)房者。但中介也存在良莠不齊，坑害消費(fèi)者的的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2013年以來(lái)，北京市房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同糾紛占全部居間服務(wù)類(lèi)合同糾紛的76%以上。
  
  近年來(lái)，二手房市場(chǎng)持續(xù)活躍，居間糾紛也逐漸增多。這其中除了交易雙方當(dāng)事人違背誠(chéng)實(shí)守信原則外，中介的一些不規(guī)范行為也是產(chǎn)生糾紛的重要原因。經(jīng)過(guò)我們梳理，中介存在的問(wèn)題主要有以下幾種：
  
  一、虛假宣傳
  
  促成交易、賺取傭金是中介虛假宣傳的原動(dòng)力。例如將不符合免稅條件的房屋說(shuō)成符合免稅條件，對(duì)不具有購(gòu)房者個(gè)人的購(gòu)房人，承諾解決購(gòu)房資格等。
  
  二、隱瞞房屋重大事實(shí)
  
  房屋的重大事實(shí)會(huì)直接影響購(gòu)房者決定，比如兇宅、房屋主體結(jié)構(gòu)有問(wèn)題。中介隱瞞重大事實(shí)會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者在違背真實(shí)意愿的情況簽合同。
  
  三、故意欺詐
  
  中介為了賺取高額中介費(fèi)，出現(xiàn)類(lèi)似“一房二賣(mài)”的欺詐行為。
  
  四、審核不到位
  
  中介居間服務(wù)很重要的一部分就是審核房源，但部分中介在房源審核方面并未盡職盡責(zé)。如部分業(yè)主在掛牌時(shí)提供虛假材料，中介未核實(shí)就掛牌交易。這種不嚴(yán)格的審核流程，致使交易糾紛增加，甚至為合同詐騙提供了通道。
  
  五、不履行告知義務(wù)
  
  中介作為專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，在提供居間服務(wù)時(shí)，有義務(wù)向交易雙方告知合同重要條款。但現(xiàn)在的合同以制式合同為主，很多有關(guān)中介減責(zé)或免除責(zé)任的條款未顯著提示。
  
  六、以口頭承諾代替書(shū)面
  
  中介為了促成交易，經(jīng)常會(huì)允諾購(gòu)房者的各種要求，比如保證過(guò)戶(hù)、幫助報(bào)哪里購(gòu)房資格、提供貸款服務(wù)等。但在簽合同時(shí)，卻以制式合同無(wú)法更改為由拒絕將所有承諾寫(xiě)入合同。發(fā)生糾紛時(shí)卻予以否認(rèn)，而購(gòu)房者也沒(méi)有足夠理由證明中介曾經(jīng)做過(guò)承諾。
  
  買(mǎi)二手房，想避開(kāi)中介不現(xiàn)實(shí)，但我們能做的還有很多，比如買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中要核查中介公司是否有合法經(jīng)紀(jì)資質(zhì)；充分了解意向房屋的物理情況和產(chǎn)權(quán)情況；合同條款要仔細(xì)查看，如有疑問(wèn)應(yīng)及提出，必要時(shí)可咨詢(xún)律師；付款時(shí)選擇第三方資金監(jiān)管，確保資金安全；所有票據(jù)要保留好，中介口頭承諾要形成書(shū)面附件等。

  查看全文↓ 2019-01-23 23:44:53

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房中介注意有哪些?買(mǎi)二手房注意中介的哪些陷阱
  答

  因?yàn)槿鄙俦O(jiān)管，所以國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介“漏洞”很多，而且服務(wù)也差強(qiáng)人意。因此，今年有關(guān)部門(mén)對(duì)于這行業(yè)的整治開(kāi)始加大力度。那么一般消費(fèi)者找中介買(mǎi)賣(mài)房子的時(shí)候，**易遇到的是哪些“陷阱”呢？四大情況**易、**多發(fā)生在部分一線(xiàn)城市中，存量房交易量已經(jīng)超越新房，成為市場(chǎng)供應(yīng)的主體。作為存量房交易的重要中間環(huán)節(jié)，中介服務(wù)影響著房屋交易的順利程度。根據(jù)全國(guó)消協(xié)組織投訴受理情況分析，中介服務(wù)存在的問(wèn)題主要以下四點(diǎn)：第一，房屋中介亂收費(fèi)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重如收取高額的服務(wù)保障費(fèi)，但在收取之后并沒(méi)有真正保障消費(fèi)者的權(quán)益，服務(wù)保障費(fèi)中有關(guān)于物業(yè)保障的內(nèi)容，旨在保障買(mǎi)賣(mài)雙方順利完成物業(yè)交割，但在實(shí)際操作中，有消費(fèi)者反映，中介收取了服務(wù)保障費(fèi)，但并沒(méi)有保障物業(yè)的順利交割。第二，房屋中介合同中存在不合理?xiàng)l款如“一方出現(xiàn)違約行為，違約方賠償?shù)韧诙ń痤~的違約金，交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用及甲乙雙方的傭金及服務(wù)費(fèi)在違約金中扣除”，這就意味著如果賣(mài)方違約，買(mǎi)方仍然要從違約金中拿出一部分作為中介費(fèi)。第三，所謂的**貸在資金監(jiān)管過(guò)程中，部分中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作，代替銀行為買(mǎi)方做資金監(jiān)管，將買(mǎi)方的購(gòu)房款收入自己公司的資金池中，并利用這部分資金違規(guī)高息貸出，作為其他消費(fèi)者的“**貸”，這種行為嚴(yán)重威脅到了消費(fèi)者的資金安全。第四，隱瞞房屋真實(shí)情況部分房產(chǎn)中介隱瞞房屋真實(shí)情況，如抵押情況、房屋質(zhì)量問(wèn)題等。消費(fèi)者交付定金、中介費(fèi)之后才予以告知，這種做法損害了消費(fèi)者的知情權(quán)。

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• 問(wèn) 買(mǎi)賣(mài)二手房注意的陷阱有哪些呢？
  答

  購(gòu)買(mǎi)二手房，**重要的是認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。 首先要求賣(mài)方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本，并到房管部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，以及擬購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄。如房主、登記日期、成交價(jià)格、賣(mài)方產(chǎn)權(quán)的完整性、有沒(méi)有被抵押、是否共享等。 其次要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋。一般公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 與商品房不同，二手房買(mǎi)賣(mài)一般都是“個(gè)案”。所以有關(guān)價(jià)格、房況、戶(hù)型是否合理、各種管理是否到位、供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電、天花板是否有滲水痕跡、墻壁是否有爆裂或者脫皮、小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。此外，請(qǐng)您千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買(mǎi)的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng)；有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。 在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，從多個(gè)方面對(duì)比判斷二手房的價(jià)值。 **后，提醒您，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不要輕信對(duì)方，一定要合法、徹底地辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。 挑選“二手房”四大技巧 住房成為商品，“二手房”交易將成為整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中**活躍的部分。目前，國(guó)家已開(kāi)始加大促進(jìn)二手房交易的力度，因此，二手房交易會(huì)逐漸活躍起來(lái)，但“二手房”買(mǎi)賣(mài)不像購(gòu)置新房那樣一目了然，因此，挑選時(shí)應(yīng)格外注意。 查明產(chǎn)權(quán)狀況 “二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個(gè)人消費(fèi)品的，“身份”比較復(fù)雜，了解其產(chǎn)權(quán)狀況非常重要。購(gòu)房人第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否被法院查封。 特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買(mǎi)，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證。 看清房屋結(jié)構(gòu) “二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。 選購(gòu)時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門(mén)的檔案室查詢(xún)?cè)n案，看看圖紙資料，打消疑惑。 考察環(huán)境和配套 舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周?chē)h(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對(duì)房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪(fǎng)一下周?chē)泥従樱瑢?duì)這里的環(huán)境和生活方便度會(huì)有更深入的了解。 了解物業(yè)管理狀況 對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專(zhuān)業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買(mǎi)得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無(wú)人管”的狀態(tài)，選擇時(shí)宜慎重。 答案補(bǔ)充注意避免掉入房屋中介陷阱， 一、看兩證細(xì)辨真假 正規(guī)房屋中介必須有兩證。所謂兩證，即市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)審發(fā)的經(jīng)營(yíng)許可證和資格證書(shū)。只有經(jīng)營(yíng)許可證，沒(méi)有資格證書(shū)的，一般是咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，可以搞房屋政策、信息等咨詢(xún)，不可搞房屋的租賃、買(mǎi)賣(mài)等中介服務(wù)；只有資格證書(shū)，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)許可證的，屬非法經(jīng)營(yíng)。在看“兩證”時(shí)，**好把注冊(cè)號(hào)記下來(lái)。一旦與中介機(jī)構(gòu)發(fā)生糾紛，便于向消協(xié)或市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)投訴。 二、簽合同要細(xì)不要粗 目前與中介公司有關(guān)的房屋投訴案件可以歸納為“兩多”，一是被投訴的多為兩證不齊的中介公司；二是產(chǎn)生糾紛的原因多為合同條文界定不清。所以，消費(fèi)者如果認(rèn)為條款不清，有權(quán)要求修改或補(bǔ)充，要明確雙方責(zé)、權(quán)、利。比如在合同中明確，一旦發(fā)現(xiàn)一方違約，或有欺騙行為，應(yīng)負(fù)什么責(zé)任等等。 三、選中介宜大不宜小 一般說(shuō)來(lái)，規(guī)模大的中介機(jī)構(gòu)，專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量多，水平高，信息資源豐富，中介行為也比較規(guī)范。規(guī)模小往往實(shí)力弱，信息量及流通范圍都受到局限，一些中介為了招攬客戶(hù)，信口開(kāi)河，坑蒙拐騙也就不足為奇了。選擇中介公司時(shí)，選擇規(guī)模大的相對(duì)說(shuō)，更為可靠。答案補(bǔ)充

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• 問(wèn) 買(mǎi)賣(mài)二手房注意的陷阱有哪些？怎樣避免二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)出現(xiàn)的陷阱？
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  二手房不是開(kāi)發(fā)商直接賣(mài)房，而是由從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)房的人，由于各種原因，需要把房子再賣(mài)出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈(zèng)予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。更有的二手房買(mǎi)賣(mài)是因?yàn)樵瓨I(yè)主的婚姻有變故，或是出國(guó)定居等事由所致。由于賣(mài)二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說(shuō)二手房在交易時(shí)，更容易遇到法律障礙。注意事項(xiàng)之一：在拆遷區(qū)的二手房買(mǎi)賣(mài)有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營(yíng)餐飲或小百貨或其他經(jīng)營(yíng)。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購(gòu)買(mǎi)臨街門(mén)臉?lè)?，其目的或者是買(mǎi)了以后經(jīng)過(guò)裝修，將其出租，以此收回投資?；蛘呤琴I(mǎi)了以后，根據(jù)市場(chǎng)情況，經(jīng)過(guò)裝修改造，經(jīng)營(yíng)風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu(mài)店。因?yàn)榉孔邮桥R街而且投資人考慮的是經(jīng)營(yíng)，所以在談房?jī)r(jià)時(shí)，價(jià)格走勢(shì)較高。在購(gòu)買(mǎi)時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方并沒(méi)有什么大的爭(zhēng)議，二手房買(mǎi)賣(mài)順利完成。誰(shuí)知當(dāng)新主人剛開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。因?yàn)槟抽_(kāi)發(fā)商已經(jīng)在此處獲準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)商愿意根據(jù)國(guó)家有關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償對(duì)一般的舊住宅區(qū)的住房應(yīng)該還是合適的，但對(duì)于這位因投資而高價(jià)從舊房主手里買(mǎi)來(lái)的臨街房再進(jìn)行改建裝修的人來(lái)說(shuō)就是十分不合適的。而開(kāi)發(fā)商決不會(huì)因?yàn)檫@位投資人因多出錢(qián)裝修和買(mǎi)臨街房而給予其更多的補(bǔ)償。這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進(jìn)行投資購(gòu)房的人，在進(jìn)行購(gòu)房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開(kāi)發(fā)商將在此地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家是否在近期或遠(yuǎn)期將此地區(qū)列人舊城改造等。否則，盲目投資不但不會(huì)有所贏利，而且會(huì)使投資人在經(jīng)濟(jì)上遭受損失。注意事項(xiàng)之二：已有銀行按揭的二手房買(mǎi)賣(mài)有一購(gòu)房人在選擇了幾處住宅后，**終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買(mǎi)二手房。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶(hù)欲將其已居住一年有余的住房賣(mài)出，原因是要出國(guó)定居。經(jīng)全面考察，買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)Q定成交。二手房主人告訴購(gòu)房人，因開(kāi)發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來(lái)。他主動(dòng)出示了其購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽署的買(mǎi)賣(mài)契約，于是雙方簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同。賣(mài)方高興地拿到了房錢(qián)，買(mǎi)方如愿以?xún)數(shù)刈∵M(jìn)了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。但是好景不長(zhǎng)，沒(méi)過(guò)幾天，開(kāi)發(fā)商派人前來(lái)催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開(kāi)發(fā)商作為連帶保證人，要負(fù)責(zé)催促原房主向銀行還款，否則，開(kāi)發(fā)商要收回該房產(chǎn)。這時(shí)這位二手房購(gòu)房人才如夢(mèng)初醒，原來(lái)自己買(mǎi)的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，只要原房主沒(méi)有向銀行還清借款，盡管有購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商會(huì)隨時(shí)收回房產(chǎn)的。在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)的二手房時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購(gòu)房契約，審查房產(chǎn)證和土地證和原開(kāi)發(fā)商的"五證"。如二手房的主人申請(qǐng)了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗(yàn)抵押登記手續(xù)。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷(xiāo)售時(shí)，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款的期限都在10年至20年間。在這10年到20年間，又會(huì)有大量的原購(gòu)房人會(huì)將自己已進(jìn)行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會(huì)給二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)提出大量的問(wèn)題，市場(chǎng)應(yīng)該怎么樣面對(duì)如此大量的二手房買(mǎi)賣(mài)？像這類(lèi)二手房的買(mǎi)賣(mài)程序應(yīng)該是較為復(fù)雜的，但是如果處理得當(dāng)，仍能順利完成交易，而不會(huì)留有法律隱患。當(dāng)二手房購(gòu)買(mǎi)者選定一處此類(lèi)的二手房時(shí)，首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開(kāi)發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡(jiǎn)單，二手房購(gòu)買(mǎi)者只需與二手房主人就二手房?jī)r(jià)款問(wèn)題談妥，然后辦理二手房的具體過(guò)戶(hù)手續(xù)即可。如果是二手房主人尚未從開(kāi)發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開(kāi)發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時(shí)二手房購(gòu)房人就要格外謹(jǐn)慎。因?yàn)檫@時(shí)該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購(gòu)買(mǎi)人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開(kāi)發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系，以及二手房主人與開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保與被擔(dān)保關(guān)系，每一個(gè)法律關(guān)系的變化都影響著另外一個(gè)法律關(guān)系。雖然二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系，二手房主人是債務(wù)主體，但房產(chǎn)卻是抵押擔(dān)保物。一旦二手房的主人不能按期如數(shù)向銀行還款，銀行作為債權(quán)人一方面可以徑行向債務(wù)人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務(wù)人的連帶保證人開(kāi)發(fā)商直接追討債務(wù)人的欠款。如果開(kāi)發(fā)商作為保證人履行了保證人的責(zé)任，代債務(wù)人--二手房主人向銀行還清了債款，回過(guò)頭來(lái)，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)利直接向債務(wù)人--二手房主人要求履行法律責(zé)任，直至收回住房。所以對(duì)于二手房主人來(lái)講，開(kāi)發(fā)商就是或然的債權(quán)人。在此類(lèi)二手房買(mǎi)賣(mài)中，如果買(mǎi)賣(mài)雙方有意向達(dá)成交易，買(mǎi)方應(yīng)與賣(mài)方一起先征得銀行和開(kāi)發(fā)商的同意。對(duì)此類(lèi)交易有兩種處理方法：一是如果買(mǎi)方能一次性向賣(mài)方付款，程序也相對(duì)簡(jiǎn)單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應(yīng)辦理抵押解除手續(xù)，再請(qǐng)開(kāi)發(fā)商與銀行解除階段性連帶保證擔(dān)保法律關(guān)系，接著解除二手房主人因開(kāi)發(fā)商為其擔(dān)保而建立的反擔(dān)保法律關(guān)系，**后由二手房主人在房屋土地管理部門(mén)向二手房購(gòu)買(mǎi)人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。二是如果買(mǎi)方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買(mǎi)方向其貸款行申請(qǐng)貸款，即將原借款人換成新的買(mǎi)主。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過(guò)原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來(lái)的貸款協(xié)議。同時(shí)還要與開(kāi)發(fā)商取得聯(lián)系，征得開(kāi)發(fā)商同意，終止開(kāi)發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié)議，而由開(kāi)發(fā)商與銀行對(duì)新的二手房業(yè)主重簽擔(dān)保協(xié)議。這樣每一個(gè)環(huán)節(jié)都要重新走一遍。原來(lái)的法律關(guān)系需要重新調(diào)整，新的法律關(guān)系需要重新建立。二手房購(gòu)買(mǎi)人也可以選擇在另外一家銀行進(jìn)行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān)系就需要終止。也就是說(shuō)，需要二手房購(gòu)買(mǎi)人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無(wú)法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的法律關(guān)系。這樣做會(huì)使程序較為復(fù)雜，因此**好的辦法是二手房購(gòu)買(mǎi)人與二手房主人達(dá)成一致意見(jiàn)，請(qǐng)二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購(gòu)買(mǎi)人的銀行，這樣操作，程序就較為簡(jiǎn)便，法律障礙就少多了。所以購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)二手房的投資人應(yīng)首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證。如果是銀行按揭的話(huà)，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。除此之外，還要知道在辦理二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，銀行和開(kāi)發(fā)商是否給予配合，如果不配合怎么辦？因?yàn)榇祟?lèi)二手房復(fù)雜的法律關(guān)系，決定了此類(lèi)二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他有關(guān)人員協(xié)商才能確定如何處理該房產(chǎn)，所以在選擇與購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)二手房時(shí)應(yīng)當(dāng)格外注意。

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• 問(wèn) 二手房交易注意哪些陷阱？
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  沒(méi)有陷阱，按正常流程走就可以了

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• 問(wèn) 二手房交易注意哪些陷阱？
  答

  一是：費(fèi)用拖欠在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，就應(yīng)特別注意對(duì)房屋交易的關(guān)鍵性約定及賣(mài)方的任何承諾，要有書(shū)面的簽約，不能以口頭約定代替。還有物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話(huà)費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用，在購(gòu)房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否存在拖欠。二是：戶(hù)口期限在簽訂合同時(shí)，一定要注明賣(mài)方遷出戶(hù)口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個(gè)違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。三是：收據(jù)保存簽訂買(mǎi)賣(mài)合同只是房產(chǎn)交易開(kāi)始的一個(gè)過(guò)程，后面也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買(mǎi)房過(guò)程中注意保留好收據(jù)。如雙方做兩份書(shū)面確認(rèn)書(shū)，共同簽字，各自保留，這樣可以同時(shí)保證雙方利益；購(gòu)房者付款時(shí)不要忘記讓對(duì)方出具收條，要求其明確寫(xiě)出所收到的是什么款項(xiàng)及數(shù)額四是：買(mǎi)二手房需留意房屋使用年限