??共有產(chǎn)權(quán)房值得買嗎？到底值不值得剛需族購買?

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• 141****4688

  1、該政策是在經(jīng)適房及商品房之間很好的補(bǔ)充，北京經(jīng)適房只針對取得戶口滿三年的購房者，而本次新政規(guī)定不低于30%的房源面向非戶籍。
  2、購房成本直接降低，并限制5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，加上政府控制，杜絕利用共有產(chǎn)權(quán)住房投機(jī)倒把，應(yīng)了“房子是用來住的不是用來炒的”。
  3、該政策有望全國推廣，如果產(chǎn)權(quán)比例可按情況調(diào)節(jié)，有可能逐漸取代經(jīng)適房，但很難顛覆商品房市場。
  4、政策雖好，但是共有產(chǎn)權(quán)住房的土地為單獨(dú)劃分，能不能保證供應(yīng)量才是核心重點(diǎn)。
  這是繼鼓勵租房、為租賃住房提供建設(shè)用地之后，北京樓市又有新動作。
  那么問題來了，何為共有產(chǎn)權(quán)住房？誰可申購？如何申請？價(jià)格怎么定？可否轉(zhuǎn)讓出租？小編對此一一梳理。
  共有產(chǎn)權(quán)政策答疑二十問
  1、什么是共有產(chǎn)權(quán)房？
  所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，其實(shí)就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)。
  簡單說就是政府和產(chǎn)權(quán)人各持一定的產(chǎn)權(quán)比例，但使用權(quán)屬于購房人，這樣購房人就可以通過相對較少的資金獲得使用權(quán)和一定比例的產(chǎn)權(quán)。
  2、共有產(chǎn)權(quán)房價(jià)格如何？
  “銷售均價(jià)在土地供應(yīng)文件中予以明確?！边@一點(diǎn)極為重要，開發(fā)建設(shè)單位在拿地的時候就已經(jīng)確定了房子的價(jià)格。
  而土地出讓，可采取“限房價(jià)、競地價(jià)” “綜合招標(biāo)”等多種方式，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實(shí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量承諾制。
  當(dāng)然，政府將對共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)用地合理安排，在年度土地利用計(jì)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)。
  價(jià)格的確定，具體遵循下面的原則。
  “共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定?！?br/>“開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價(jià)，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價(jià)格，價(jià)格浮動范圍為±5%?！?br/>3、什么人能申購？
  有完全民事行為能力，單身人士須年滿30周歲；
  符合北京市住房限購條件，家庭成員名下無房。
  4、什么人不能申購?
  1. 申請家庭已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議的。也就是說已經(jīng)有房的家庭。
  2. 申請家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的。
  3. 有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請，申請時點(diǎn)距離婚年限不滿三年的。
  4. 申請家庭有違法建設(shè)行為，申請時未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。
  5、什么人能優(yōu)先申購?
  項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭。
  符合本市住房限購條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。
  6、房子能賣嗎？
  不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓。
  滿5年，購房人可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。轉(zhuǎn)讓對象仍需符合購買條件。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭 。
  滿5年，購房人也可按市場價(jià)格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。（再出售就不會受到限制）
  7、房子能租嗎？
  允許，租金和代持機(jī)構(gòu)分配。而且租賃只能在市級代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息。
  8、“二手”共有產(chǎn)權(quán)房誰能買？
  代持機(jī)構(gòu)、其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。
  5年之內(nèi)不許賣，持有滿5年的，同等價(jià)格下代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先買；也可以按原有比例賣給有共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭；還可以轉(zhuǎn)成商品房銷售給代持機(jī)構(gòu)分成；滿5年后也可以買了政府份額后變成商品房。
  9、自住房怎么辦？
  自住房將被新的共有產(chǎn)權(quán)住房替代。
  原有的老自住房還是會執(zhí)行老辦法；今后新入市銷售的項(xiàng)目，包括目前尚未搖號的朝陽區(qū)錦都家園自住房項(xiàng)目，也將執(zhí)行新的共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)定。特別說明，朝陽區(qū)錦都家園將執(zhí)行按老辦法審核條件，將來銷售的時候簽訂新版合同，按照新辦法管理。
  10、會不會很偏遠(yuǎn)？
  城六區(qū)新建項(xiàng)目套型總建筑面積不應(yīng)大于90平方米；其他區(qū)新建項(xiàng)目套型總建筑面積在90平方米以下的占建設(shè)總量的70%以上，**大不超過120平方米。充分考慮兩孩及適老性要求，套型以多居室為主，嚴(yán)格控制套型總建筑面積在60平方米以下的套型比例。
  共有產(chǎn)權(quán)住房城六區(qū)層高不應(yīng)低于2.8米，其他區(qū)不應(yīng)低于2.9米。
  共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先選擇公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施條件齊全的區(qū)域，應(yīng)與公交系統(tǒng)或軌道交通網(wǎng)絡(luò)緊密銜接。
  11、產(chǎn)權(quán)分配比例如何？
  參照項(xiàng)目均價(jià)占同地段、同品質(zhì)商品房價(jià)格比例。
  產(chǎn)權(quán)一分為二后，購買者**關(guān)心的問題首先是能分到多少份額？是自主選定，還是按房屋售價(jià)各有不同。
  針對購房人產(chǎn)權(quán)份額，《辦法》意見稿要求參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價(jià)格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級代持機(jī)構(gòu)持有。
  這句話怎么理解呢？假設(shè)，周邊房價(jià)是60000元/平，共有產(chǎn)權(quán)住房低一些是50000元/平，一套90平米的房子，購房者全款需要450萬元。購房者獲取的產(chǎn)權(quán)份額為50000/60000≈83.33%，代持機(jī)構(gòu)持有的份額約為16.67%。
  如果共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格被確定為30000元/平，那么購房者僅需支付270萬元，獲得房屋產(chǎn)權(quán)50%的份額。
  12、哪里負(fù)責(zé)搖號？哪里申請？
  首先符合條件的家庭可以在線申請，經(jīng)審核通過的家庭，可取得申請編碼，進(jìn)入到搖號配售、順序選房和購房確認(rèn)的環(huán)節(jié)。
  13、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等誰承擔(dān)？
  物業(yè)費(fèi)和公維，再加上暖氣費(fèi)之類，共有產(chǎn)權(quán)雙方誰住房誰承擔(dān)，也就是購房人承擔(dān)。
  14、棄購或弄虛作假的處罰措施？
  棄購行為發(fā)生兩次以上，3年內(nèi)不能再申請。弄虛作假者，10年禁止申請保障房和政策房。
  此次共有產(chǎn)權(quán)住房還納入了信用管理。申請人、購房人、同住人以及相關(guān)單位和個人有違反本辦法規(guī)定的情形的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定，將相關(guān)行政處理決定納入本市信用信息管理系統(tǒng)。
  15、有何亮點(diǎn)？
  第一，職住平衡；
  房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。
  共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主，套型設(shè)計(jì)功能布局合理，有效滿足居住需求。
  第二，“新北京人”分配不少于30%；
  第三，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申請；
  第四，規(guī)范退出機(jī)制。
  16、未來一段時間的供應(yīng)規(guī)模？
  已有自住房體量約700余萬平方米，可供應(yīng)8萬多套共有產(chǎn)權(quán)房，未來還將配建。
  共有產(chǎn)權(quán)住房用地會在年度土地利用計(jì)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)。
  17、先住了公租房、公有住房的怎么申請？
  應(yīng)在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。
  18、和自住房的不同？
  2017年8月3日后，自住房將被新的共有產(chǎn)權(quán)住房替代。
  19、出租的租金怎么分？
  出租：所得租金收入按照購房人與代持機(jī)構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進(jìn)行分配。
  舉個例子，購房人產(chǎn)權(quán)份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那么每月購房人拿到手的租金就應(yīng)是3000元。
  注意：
  1、購房人應(yīng)在市級代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。
  2、中介不能代理共有產(chǎn)權(quán)房的出租出售
  20、哪些房子可能受影響？
  1、剛需型住房價(jià)格會比較便宜
  長期來看，100平米以下的，或者90/70政策下的剛需型住房價(jià)格會受到共有產(chǎn)權(quán)房的影響。其價(jià)格會受到抑制，為剛需人群提供價(jià)格比較便宜的房子。
  2、純商品房高端化趨勢繼續(xù)
  “大戶型、高總價(jià)”面向終極改善人群的房子比較多，而面向初次改善置業(yè)需求的會比較少。加之，改善置業(yè)的貸款門檻提高很多（一般都為二套房貸，**要80%），會導(dǎo)致這部分改善需求被抑制。

  查看全文↓ 2019-01-23 09:30:04
• 155****1421

  2017年北京首次將共有產(chǎn)權(quán)住房用地列入年度計(jì)劃并超額完成，供應(yīng)38宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地，面積約207公頃，完成率104％，規(guī)劃建筑規(guī)模約403萬平方米。其它地方的試水也表明，這一模式可以增加樓市供給，有利于平抑區(qū)域房價(jià)，在一定程度上避免了投資投機(jī)性炒作，對于一線城市和房價(jià)上漲壓力較大的二線城市，很有推廣的價(jià)值。
  
  
  
  “房子是用來住的、不是用來炒的”。“共有產(chǎn)權(quán)”淡化了“一步到位”的購房沖動，降低了年輕人的“婚房焦慮”，受到“夾心層”購房群體的歡迎。而滿一定年限后方可出售、政府優(yōu)先回購等規(guī)定，也稀釋了住房的金融產(chǎn)品屬性，讓商品房逐步理性回歸到普通商品屬性，這是“共有產(chǎn)權(quán)”模式的深意所在。
  
  
  
  落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議的新部署，2018年的房地產(chǎn)市場調(diào)控仍會差別化、精準(zhǔn)化施策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房?？梢灶A(yù)見，房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革不斷深化，必將助力市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，助力住有所居、居者心安的美麗夢想。

  查看全文↓ 2019-01-23 09:29:43
• 142****5147

  不論是剛需還是改善性住房，都應(yīng)該購買產(chǎn)權(quán)房而不是小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)證，是無法上市交易的。手中握有小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)是很大的，而且剛需族很快就要換房，到時候這個小產(chǎn)權(quán)房處理不掉就非常麻煩

  查看全文↓ 2019-01-23 09:28:40

相關(guān)問題

• 問 萬科大都會值得購買嗎？有啥缺點(diǎn)?
  答

  住宅應(yīng)用萬科裝修體系，趣味玄關(guān)空間系統(tǒng)、功能強(qiáng)大的收納空間系統(tǒng)、人性化的家居智能等8大創(chuàng)新系統(tǒng)，全屋除霾新風(fēng)系統(tǒng)，品質(zhì)省心裝修，幸福生活輕松開啟。

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• 問 車位值不值得買
  答

  車位值得買，不過也要看買的是什么車位。地下室車位有兩種類型，一種類型屬于地下普通車位，一種類型在人防工程地下車庫有使用權(quán)，即房地產(chǎn)證無土地證明，購房時必須簽訂購房合同。這后面的車位規(guī)定不允許開發(fā)商出售，不能買。**重要的是要知道車位產(chǎn)權(quán)證是可以辦理的。能夠處理產(chǎn)權(quán)的停車位還有能增值的。此時購買的唯一原因是方便。并非所有的停車位都可以“購買”，比如人防車庫，只能租用20年。大多數(shù)停車位是必須購買的，你買停車位越快越好。你不僅會選擇停車位，而且價(jià)格也相對便宜。購買汽車位置，需要與購買房屋合同相關(guān)的規(guī)則一起就**好。買一個無產(chǎn)權(quán)的停車位是有風(fēng)險(xiǎn)的。業(yè)主和開發(fā)商簽訂的成本是10萬元以上的“汽車銷售合同”，實(shí)際上是一個長期租賃合同。如果發(fā)生自然災(zāi)害的可能出現(xiàn)，停車位就不屬于業(yè)主了。

• 問 ??共有產(chǎn)權(quán)房值得買嗎？值得剛需族購買嗎?
  答

  什么是共有產(chǎn)權(quán)房？共有產(chǎn)權(quán)房：共有產(chǎn)權(quán)房是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額（上市時政府擁有優(yōu)先收購權(quán)并且只能出售給符合共有產(chǎn)權(quán)房購買條件人群）。中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，五年后市民可依當(dāng)時市場價(jià)向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房申請需滿足條件：(一)申請人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。(二)申請家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。但有以下情形之一的，不得申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房：(一)申請家庭已簽訂住房購買合同或征收(拆遷)安置房補(bǔ)償協(xié)議的。(二)申請家庭在本市有住房轉(zhuǎn)出記錄的。(三)有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請，申請時點(diǎn)距離婚年限不滿三年的。(四)申請家庭有違法建設(shè)行為，申請時未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。那么，共有產(chǎn)權(quán)房作為政府給老百姓的紅包，保障性住宅究竟有哪些好處呢？一、房價(jià)便宜以北京大興區(qū)的綠地·興景苑共有產(chǎn)權(quán)住房為例，均價(jià)是1.75萬元/平米，相鄰的商品房海珀云翡，均價(jià)高達(dá)7.5萬元。當(dāng)然這兩個項(xiàng)目品質(zhì)有本質(zhì)的區(qū)別，二、**低近日，央行營業(yè)管理部聯(lián)合北京市四部門下發(fā)通知：如果共有產(chǎn)權(quán)房是首套房，則**比例是30%-40%；如果不是，那么**比例是60%-80%。這是指商貸，購買一套122.5萬元的共有產(chǎn)權(quán)房，至少要付49萬**(敲黑板~~這也是共有產(chǎn)權(quán)房的亮點(diǎn)所在，就是降低了剛需買房人的入手門檻）三、沒有戶籍限制從上政策來看，非京籍（新北京人）也可以申請共有產(chǎn)權(quán)房。但是基本上所有的共有產(chǎn)權(quán)房優(yōu)先為本區(qū)無房戶籍居民，其次為本區(qū)穩(wěn)定工作無房外籍人口，比例大概為7:3共有產(chǎn)權(quán)房有這些優(yōu)勢，但是，同時也有這些不足需要注意：一、產(chǎn)權(quán)共有共有產(chǎn)權(quán)房供地時定的價(jià)格占多大的比例，購房人的產(chǎn)權(quán)份額就占多大比例。以綠地·興景苑為例，購房人的產(chǎn)權(quán)份額占40%（即購房人并沒有房屋的實(shí)際決定權(quán)）二、轉(zhuǎn)讓時間限制首先要拿到不動產(chǎn)權(quán)證滿5年之后，才可以轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格下，代持機(jī)構(gòu)有優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)時，其他符合購買條件的家庭才可以買。比如如果居民向出售共有產(chǎn)權(quán)房，國家擁有優(yōu)先購買權(quán)，如果放棄，居民需以當(dāng)時市場價(jià)購買回剩余產(chǎn)權(quán)份額再出售給符合共有產(chǎn)權(quán)申請條件的居民。

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• 問 公寓房到底值不值得買
  答

  公寓房到底值不值得買主要還是要看自己的實(shí)際情況，在購房之前要明確需求，以符合自身需要為目的來選擇相應(yīng)的房屋，公寓房的單價(jià)會比住宅的單價(jià)要低一些，而且居住功能齊全，大部分的公寓房屋面積是比較小的，對于很多進(jìn)入社會的年輕人來說，既節(jié)約了資金又能夠保證生活質(zhì)量，而且周邊的商業(yè)生活配套設(shè)施齊全，所以這也就是很多人考慮購買公寓房的主要原因，加上大多數(shù)城市的公寓房是不限購的，所以成為了很多人的首選。公寓房和住宅房的區(qū)別：1、大多數(shù)的公寓都是綜合用地或者是商業(yè)用地，只有40年或50年的產(chǎn)權(quán)，住宅則是住宅用地是70年的產(chǎn)權(quán)。2、公寓所處的位置一般都是在繁華的商業(yè)中心，周邊的交通便利，配套齊全，而住宅在什么位置都有一般會配套有教育、醫(yī)療、農(nóng)貿(mào)市場等生活場景。3、從居住體驗(yàn)感而言，大多數(shù)公寓是不如住宅的，特別是一些戶型的朝向、采光、通風(fēng)等，和住宅相比甚遠(yuǎn)。住宅設(shè)施是有明確要求是成套型，住宅的廚衛(wèi)功能可以在一套之內(nèi)實(shí)現(xiàn)。4、公寓針對的客戶群更多的還是投資或商業(yè)開發(fā)的用途，住宅的購買客群，就更加廣泛一些，無論是剛需還是改善，住宅幾乎適用于大多數(shù)想要在城市定居生活的家庭。5、在二手房市場上，公寓往往被歸屬為商業(yè)類產(chǎn)品，所以首付、稅費(fèi)等一般要求比較高，交易成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。

• 問 貸款買房值不值得
  答

  現(xiàn)在買房辦理銀行按揭貸款不麻煩，只要征信良好、符合銀行規(guī)定的要求條件、可以申請辦理，如下：1、一手房按揭貸款買的是剛開發(fā)的新房子，需要以剛買的房產(chǎn)抵押，自己為貸款人申請按揭貸款。貸款手續(xù)需要：貸款人夫妻雙方的身份證明、戶口本、結(jié)婚證、房權(quán)證（買賣合同）、土地證（或復(fù)印件）、無房證明、單位收入證明、擔(dān)保公司的擔(dān)保證明。一般由開發(fā)商集體辦理一手房按揭，比較簡單。2、二手房按揭貸款買的是二手房，需要以剛買的房產(chǎn)抵押，自己為貸款人申請按揭貸款。貸款手續(xù)需要：買賣夫妻雙方身份證明、戶口本、結(jié)婚證、房權(quán)證、土地證（或復(fù)印件）、買賣合同、契稅票、評估報(bào)告、買方夫妻收入證明和無房證明。

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