??二手房無房產(chǎn)證買賣會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

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• 131****1572

  無房產(chǎn)證的房子買賣有何風(fēng)險(xiǎn)；肯定有一定的有風(fēng)險(xiǎn)的：：
  因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，就不能說明你真正的有房產(chǎn)，也是不受國家法委保護(hù)的。
  如果遇上自然災(zāi)害、有折遷、政府征收等，就沒有房產(chǎn)證的賠償高了，因?yàn)槟銢]有房產(chǎn)證，是不能證明房產(chǎn)是何年何月修建的，只有按低的價(jià)贈(zèng)償，或按成本估價(jià)了。
  另外你還不能買賣交易，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證是不能交易的，不能過戶。
  并且你也是不能用房產(chǎn)作抵押貸款了，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，是不能貸款的。

  查看全文↓ 2019-01-19 12:30:07
• 133****0545

  (1)二手房買賣合同無效之風(fēng)險(xiǎn)。
  賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
  雖然實(shí)踐中法院對(duì)于無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國》第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而認(rèn)定合同無效，也有的法院認(rèn)為《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)定而是管理性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更，但是對(duì)合同效力沒有影響。其實(shí)，我們完全沒有必要拘泥于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭(zhēng)論，而應(yīng)該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對(duì)于無權(quán)處分的合同效力作了明確規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。
  (2)房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定。
  現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長(zhǎng)，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。
  (3)房屋質(zhì)量難以保證。
  現(xiàn)實(shí)中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。
  (4)“一房二賣”不可不防。
  無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。

  查看全文↓ 2019-01-19 12:30:03
• 135****8595

  只要辦理完過戶手續(xù)只可支付房款。
  二手房交易流程：
  第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核
  首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
  風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。
  第2步：交定金與簽合同
  看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。
  如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

  查看全文↓ 2019-01-19 12:29:58
• 138****0262

  二手房沒房產(chǎn)證是無法過戶的。原因在于，到房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)過戶，必須提供房產(chǎn)證，否則不會(huì)通過申請(qǐng)，其過戶的要求也會(huì)因房產(chǎn)證的缺失而遭拒絕。
  二手房交易的流程：
  　　1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  　　2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及銷售價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  　　3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  　　4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
  　　5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  　　6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-01-19 12:29:53
• 148****8607

  　不合法?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。由于原房主未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，無論購買該房采取何種付款方式，均只能待原業(yè)主辦證之后才能辦理過戶手續(xù)。也就是說，商品房在原業(yè)主未辦理房產(chǎn)證前，交易雙方是不能完成全部買賣手續(xù)的。無論買賣雙方簽訂何種形式的購房合同或者協(xié)議，也無論在合同或協(xié)議中作出如何的約定，都無法保障買方在日后能順利辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-01-19 12:29:49

相關(guān)問題

• 問 二手房買賣沒有房產(chǎn)證會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  　沒有房產(chǎn)證的二手房建議不要私下購買（不能上市交易的），風(fēng)險(xiǎn)太大。如果將來可以辦理房產(chǎn)證的，可以以租金抵扣購房款（等對(duì)方辦理了房產(chǎn)證后再買），在賣方辦理完畢房產(chǎn)證后，可辦理過戶手續(xù)，把租金抵做購房款，對(duì)雙方潛在的風(fēng)險(xiǎn)都有防范！可以找一家全國連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，更有保障！在沒有完全過戶前，一切未知的因素都有可能發(fā)生，例如：賣方離婚，死亡，查封，抵押，共有權(quán)人狀況，都會(huì)增加過戶時(shí)間及過戶費(fèi)用，極大的增加購房成本。沒有房產(chǎn)證的房屋是不能進(jìn)行交易的，原因如下：　　首先，從國家法律政策來講，沒有房產(chǎn)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因?yàn)槲覈?guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準(zhǔn)，沒有房產(chǎn)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護(hù)不過戶的房產(chǎn)交易?！　∑浯? 建議大家不要購買這類房子，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的?！　〉谌? 沒有房產(chǎn)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會(huì)被分割，如果有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會(huì)被法院列入可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。備注：《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國家法律保護(hù)。包括《房屋所有權(quán)證》或《房屋共有權(quán)證》或《房屋他項(xiàng)權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。

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• 問 ??沒有房產(chǎn)證的二手房買賣會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  （1.）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。（5.）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。（9）.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。（10.）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

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• 問 ??無房產(chǎn)證的房子如何買賣?會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  如果有賣家跟你說要賣以下這些房子：1、利用集體所有土地開發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房；2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的樓盤；未取得規(guī)劃審批的樓盤；私自變更規(guī)劃的樓盤；私自改變土地用途的樓盤；3、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛；4、沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋；5、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋；6、土地或房屋未解除抵押的；7、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的房屋；8、土地、房屋被有關(guān)部門司法查封；9、其他法律法規(guī)規(guī)定不能出售的房子。對(duì)于以上這些沒有房產(chǎn)證的房子，給再低的價(jià)錢也不能買。否則，一旦出事是沒有法律保護(hù)的。所以不買是**好多避免風(fēng)險(xiǎn)的辦法，無證房再低價(jià)也別買。

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• 問 ??商品房無房產(chǎn)證會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  如果賣家有所隱瞞一些情況那么你這房如果屬于違建物那么后果很嚴(yán)重。相關(guān)補(bǔ)償什么的沒有保障。沒有房產(chǎn)證與準(zhǔn)建證還有土地使用證那么你現(xiàn)在的這套房子就等于沒有多大價(jià)值或者說沒有價(jià)值，銀行不會(huì)認(rèn)作抵押物且不能證明資產(chǎn)價(jià)值。如涉及非法開發(fā)，還存在被強(qiáng)制拆除的風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于拆遷能否得到賠償，無產(chǎn)權(quán)房的拆遷賠償，一般是由相關(guān)權(quán)利人即長(zhǎng)期居住人提出申請(qǐng)，經(jīng)過規(guī)劃局、國土局等部門批準(zhǔn)確認(rèn)是權(quán)利人的，一般可獲得賠償。如果房屋是違法建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，一般不會(huì)補(bǔ)償。該問題比較復(fù)雜，建議可咨詢分秒律師，與律師一對(duì)一溝通。房子被用來還債，購房人可能錢房?jī)煽?**有可能發(fā)生的情況是，購房人簽了合同交了定金，但是房主因?yàn)榍妨藙e人的債，債主收走了房子用來抵債，遇到不講理的房主就是不還你定金，買房人**后鬧得錢房?jī)煽铡！靶‘a(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。

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• 問 ??商品房無房產(chǎn)證會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、購買沒有房產(chǎn)證的房子的風(fēng)險(xiǎn)1、不能申請(qǐng)貸款我國實(shí)行的是產(chǎn)權(quán)登記公示制度，只有進(jìn)行合法登記后才能真正擁有房子的所有權(quán)，否則就不能進(jìn)行正常的買賣。在銀行看來，這類房子產(chǎn)權(quán)不明，很有可能出現(xiàn)糾紛，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，自然不會(huì)通過貸款審批。另外，沒有房產(chǎn)證的房子也不能進(jìn)行繼承、贈(zèng)與、抵押等活動(dòng)。2、房子被用來還債，購房人可能錢房?jī)煽?*有可能發(fā)生的情況是，購房人簽了合同交了定金，但是房主因?yàn)榍妨藙e人的債，債主收走了房子用來抵債，遇到不講理的房主就是不還你定金，買房人**后鬧得錢房?jī)煽铡?、房子被房主一房二賣要是遇到不講理的房主，在沒拿到產(chǎn)權(quán)證以前，房主有機(jī)會(huì)把房子賣給出價(jià)高的第三方。舉個(gè)例子：賣家小強(qiáng)的房子還未拿到產(chǎn)權(quán)證，就想把房子賣掉，小明要買小強(qiáng)的房子，簽了合同交了定金，后來小強(qiáng)覺得小剛出價(jià)更高，就把房子賣給了小剛，小剛付清了全款并住了進(jìn)去。這種情況下，產(chǎn)權(quán)證也以小剛的名字辦了下來，小明很難要**該賣給自己的房子，因?yàn)樾傄呀?jīng)支付了全部款項(xiàng)，又獲得了房子產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)履行了自己作為買房人的義務(wù)，法律將對(duì)小剛的權(quán)利進(jìn)行保護(hù)。小明也只能管小強(qiáng)討說法，但頂多就是退回定金，獲得一部分違約金，房子是要不回來了。4、房屋被征地，無法獲得補(bǔ)償款如果房屋所在地塊被征用，沒有房產(chǎn)證，將不能獲得

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