二手房買賣價應(yīng)該怎么定價?需要注意些什么?

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• 158****5801

  買賣房產(chǎn)不是說簡簡單單看個眼緣就夠了，在實際生活中買賣房產(chǎn)是比較復(fù)雜的事，不管買家還是賣家，對房子的價格等方面都是有很多要求的，并不是簡單的一手交錢一手交房這么簡單粗暴，畢竟不管是買方還是賣房在買賣過程中都是要經(jīng)過多方的比較和考慮才會**后做決定的。而且在交易房產(chǎn)的整個過程中，給定金、過戶、交房等這一系列的過程當(dāng)中，如果在哪個環(huán)節(jié)稍有不慎的話可能都會**后導(dǎo)致交易失敗。所以，這也是大部分房主不能給自己的房子做出準(zhǔn)確定價的原因之一。通常情況下房主沒有辦法給自己的房子定好價，主要是怕自己的房子價格定的過高或過低都不太合適，過高了可能會嚇跑買家，過低了自己可能會吃虧。其實在現(xiàn)實生活中，交易房產(chǎn)的時候，只要跟緊了政策，看準(zhǔn)了時機，再掌握一點定價的技巧，這筆買賣差不多就成了。所以今天要分享的是賣房定價的一些方法。
  1、競爭定價法
  看看競爭對手的房子大概在什么價位，給出一個與之相比較低的價位，購房者一般都會選擇價格更低的房子。其實每個行業(yè)都是有競爭性的，房產(chǎn)買賣更是這樣，由于大部分人都會把房子視為必須品，很多人都有“有房才有家”的根深蒂固的觀念，買房都是早晚的事，所以房地產(chǎn)行業(yè)競爭都是很激烈的，所以競爭定價法也是一個不錯的方法。
  2、成本加價法
  將房屋以及房屋內(nèi)各設(shè)備的成本價格全部計算出來，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加價，但是價格一定要合理。房屋的建造都是有一定成本的，而且裝修房子其實也是需要成本的，例如房子里的家具、家電購買回來也是需要不少錢的，所以在出售二手房時就應(yīng)該考慮使用成本加價法來定價。
  3、非整數(shù)法
  非整數(shù)法會讓購房者感覺自己取得了優(yōu)惠，從而更愿意購房，即使房子的單價只是從9000元變成了8999一平。其實很多人都是有占小便宜的心理，就跟超市賣東西是一樣的，超市里的商品定價的時候一般都不會用整數(shù)，如9.90、1.90，房屋定價其實也是可以借鑒超市定價的，就像買水果時，4元一斤和3.9一斤，其實就只差了1毛錢，但是大部分人都會選擇買3.9一斤的，從視覺上給人一種優(yōu)惠感。所以，賣房子時單價定為9000一平的出售情況可能就不如定為8999一平，所以說非整數(shù)的定價法會讓購房者認(rèn)為得到了實實在在的優(yōu)惠，這種定價方法也是很好用的。
  其實賣房想要定出合理的價格，在做好充足準(zhǔn)備的前提下就需要掌握相應(yīng)的定價方法，如果賣房時不知道怎么定價就可以參考上面的方法。除了掌握這些定價方法，還有一些事項是需要注意的。
  1、了解自己房子優(yōu)缺點
  首先必須要知道你的房子相對于其他的房子來說有什么樣的優(yōu)點或缺點，因為如果想把房子賣的高一點，至少要給購買者一個充足的理由，那就是為什么你的房子會比別的房子價錢高，而且在看房的過程中肯定是要給購買者去介紹你的房子有哪些優(yōu)點，不過在講述過程中不建議大家一口氣把自己房子的優(yōu)點都講完。其實在描述房子優(yōu)勢的時候可以間接性的，如果一口氣把房子的優(yōu)點介紹完了，那購買者可能會想這房子為什么都是優(yōu)點，沒有缺點嗎，可能就會對你產(chǎn)生質(zhì)疑，而且如果把房子塑造的太完美，后面別人發(fā)現(xiàn)缺點的時候，拋出來的問題會讓你很尷尬的。所以在給購買者介紹房子優(yōu)勢的時候要間接性拋出，特別是在購買者對房子進(jìn)行挑剔的時候，可以順勢拋出房屋的優(yōu)勢，來“抵消”他的顧慮。
  2、確定心理底線
  除了了解房屋優(yōu)勢以外，還要有個心理底線，在給房子定價格的時候，肯定會有一個底線，**低能接受多少的價格，在討價還價的過程中必須堅守自己的心理底線，如果對方還價低于你的心理底線，你肯定是接受不了的。特別是你計劃賣掉這套房子還要換一套房子的時候，這個心理底線要根據(jù)購買新房所需要花費的資金、**款、后期月供數(shù)額來確定，這樣在討價還價的時候才能做到心里有依據(jù)，不會別人說多少就是多少，或者自己認(rèn)定了一個價格后始終不和中，交易就會失敗。
  3、留足砍價空間
  除了心理底線之外還要留些砍價空間，討價還價是每個交易必經(jīng)的過程，一口氣咬定一個價格絕對不讓步的話，買家能特別痛快接受你的定價的情況也是比較少的，所以必須在自己心理價格的基礎(chǔ)上留一定的砍價空間。如果急于出售的話，砍價空間應(yīng)該定在心理底線的價格上浮的3%~5%左右，如果不急出售的，砍價空間應(yīng)該定在心理底線的價格上浮的5%~10%，這樣比較容易成交。
  4、察言觀色
  **后需要注意的一點就是察言觀色，在和購買者溝通的時候需要了解下他的購房需求，看他是不是急著購買房子，如果要是急著購買房子的話，房價上也沒有必要做出很大讓步的，所以摸清對方心理底線也是很重要的。

  查看全文↓ 2019-01-17 14:17:19
• 145****9698

  二手房價格怎么估算？
  一、過戶指導(dǎo)價
  該價格是根據(jù)房子的設(shè)計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)價。不同區(qū)域的過戶指導(dǎo)價、同區(qū)域不同小區(qū)的過戶指導(dǎo)價、同小區(qū)不同樓層的**低過戶指導(dǎo)價都不一樣。
  過戶指導(dǎo)價不僅有下線，也有上限，超過上限不管交易房屋面積多大都視為非普通住宅，都會多交很多稅費。說簡單一點就是說建委規(guī)定的**低過戶價建委規(guī)定這一片是單價不低于多少，只要房子的單價高于這個數(shù)就可以過戶，合同價做太低的話建委不允許過戶。
  二、網(wǎng)簽價
  現(xiàn)在二手房過戶之前都需要做網(wǎng)簽，也就是在房管局系統(tǒng)的網(wǎng)上進(jìn)行公示和簽合同，網(wǎng)簽價也就是在網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格，首先這個價格必須高于房管局要求的區(qū)域**低過戶指導(dǎo)價。其次，網(wǎng)簽價**高可以到達(dá)合同價的90％－95％。網(wǎng)簽價的高低即決定貸款數(shù)的高低，也決定了交稅的高低。
  三、合同價（**終成交價）
  該價格是根據(jù)合同規(guī)定，賣方在正確的履行完合同義務(wù)后，買方應(yīng)該支付給賣方的價格（賣方的凈得價）。
  是不是覺得定義“蒼白”，那我們就舉個例子來加強一下認(rèn)知好了。比如你要購買一套二手房，面積100平，成交價為300萬，**低的繳稅和過戶價格為20000元／平，在房管局中體現(xiàn)的價格是100X20000＝2000000元。
  二手房價格怎么估算？二手房評估要注意什么？
  二手房評估要注意什么？
  一、為什么要進(jìn)行房屋價格評估？
  1、買家通過評估知道所買房屋是否物有所值；
  2、業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；
  3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價格；
  4、評估事務(wù)所通過評估給金融機構(gòu)貸款提供房屋價格指導(dǎo)。
  二、影響二手房的價格評估的關(guān)鍵因素有哪些？
  1、位置、地段。北京的二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元每平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元每平方米以上的落差。
  2、房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。
  3、房屋朝向。北京人買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  4、房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

  查看全文↓ 2019-01-17 14:17:12
• 148****4448

  出售二手房，定價問題大家都一直掌握不好尺度，影響二手房出售價格的因素有哪些呢？如何才能制定一個合理的價格將二手房賣出呢？下面我們就來一起了解一下出售二手房定價的技巧吧！
  
  想要順利將房子以不錯的價格出售要做到兩點：一是定價合理，切記好價格并不是過分的追求不合理的利潤。二是廣泛告知，讓盡可能多的人知道自己手中有房產(chǎn)要出售。
  
  下面就來具體看一下定價的幾個參考因素：
  
  1、區(qū)域價格調(diào)查：
  
  區(qū)域價格調(diào)查是為二手房定價的第一步，在做價格評估時既要參考周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價格，又要結(jié)合自己手中二手房的實際情況。在做區(qū)域價格調(diào)查時可以通過詢問同小區(qū)新遷入業(yè)主的購房單價、查看本小區(qū)二手房中介公司的成交記錄及成交價格、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布出售二手房信息并虛擬一個臨時價格來獲取反饋信息等途徑進(jìn)行。
  
  2、對手中的房產(chǎn)進(jìn)行價值評估：
  
  通過了第一步區(qū)域價格調(diào)查后，你應(yīng)該已經(jīng)對自己的房產(chǎn)價值有一個大致的了解了。下面要做的就是對手中的房產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致的價值評估，為將要出售的二手房確定一個合理的價位。了解手中的二手房相比于其他二手房產(chǎn)的優(yōu)勢在哪、劣勢又有哪些，在為二手房定價時是十分重要的，只有對自己的房產(chǎn)做到心中有數(shù)才能制定出一個準(zhǔn)確的價位。
  
  3、確定心理價格底線：
  
  在了解了自己房產(chǎn)的價值之后就要確定心理價格底線了。在確定這個底線時首先要以自己的資金需要量（假設(shè)為將要升級房產(chǎn)）為依據(jù)，事先計算好新購入房產(chǎn)所需的資金量、**比例、月供數(shù)額等金額，這樣才不至于在賣掉二手房后、購買新房時依然出現(xiàn)捉襟見肘的情況。需要注意的是：制定這個價格要時不能背離自己手中房產(chǎn)的實際價值，切不可將底線定得過高，造成二手房長期賣不出去的現(xiàn)象。
  
  4、預(yù)留一定的砍價空間：
  
  對于當(dāng)下并不景氣的房產(chǎn)市場而言，在確定了心理價格底線之后，賣方應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況為二手房價格預(yù)留一定的砍價空間，這也是為買方在購買你手中房產(chǎn)時尋求心理平衡的重要方法。具體方法是：如果急于出售房產(chǎn)的話，這個砍價空間應(yīng)在心理價格底線上上浮3%至5%；而對于并不急于出售手中房產(chǎn)的賣家而言，砍價空間在心理價格底線上上浮5%至10%也是合理的。另外請朋友們注意的是：在市場價格出現(xiàn)急升或急跌的情況下，這個方法并不適用。

  查看全文↓ 2019-01-17 14:17:03

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• 問 二手房買賣價格應(yīng)該怎么定價?需要注意些什么?
  答

  買賣房產(chǎn)不是說簡簡單單看個眼緣就夠了，在實際生活中買賣房產(chǎn)是比較復(fù)雜的事，不管買家還是賣家，對房子的價格等方面都是有很多要求的，并不是簡單的一手交錢一手交房這么簡單粗暴，畢竟不管是買方還是賣房在買賣過程中都是要經(jīng)過多方的比較和考慮才會**后做決定的。而且在交易房產(chǎn)的整個過程中，給定金、過戶、交房等這一系列的過程當(dāng)中，如果在哪個環(huán)節(jié)稍有不慎的話可能都會**后導(dǎo)致交易失敗。所以，這也是大部分房主不能給自己的房子做出準(zhǔn)確定價的原因之一。通常情況下房主沒有辦法給自己的房子定好價，主要是怕自己的房子價格定的過高或過低都不太合適，過高了可能會嚇跑買家，過低了自己可能會吃虧。其實在現(xiàn)實生活中，交易房產(chǎn)的時候，只要跟緊了政策，看準(zhǔn)了時機，再掌握一點定價的技巧，這筆買賣差不多就成了。所以今天要分享的是賣房定價的一些方法。1、競爭定價法看看競爭對手的房子大概在什么價位，給出一個與之相比較低的價位，購房者一般都會選擇價格更低的房子。其實每個行業(yè)都是有競爭性的，房產(chǎn)買賣更是這樣，由于大部分人都會把房子視為必須品，很多人都有“有房才有家”的根深蒂固的觀念，買房都是早晚的事，所以房地產(chǎn)行業(yè)競爭都是很激烈的，所以競爭定價法也是一個不錯的方法。2、成本加價法將房屋以及房屋內(nèi)各設(shè)備的成本價格全部計算出來，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加價，但是價格一定要合理。房屋的建造都是有一定成本的，而且裝修房子其實也是需要成本的，例如房子里的家具、家電購買回來也是需要不少錢的，所以在出售二手房時就應(yīng)該考慮使用成本加價法來定價。3、非整數(shù)法非整數(shù)法會讓購房者感覺自己取得了優(yōu)惠，從而更愿意購房，即使房子的單價只是從9000元變成了8999一平。其實很多人都是有占小便宜的心理，就跟超市賣東西是一樣的，超市里的商品定價的時候一般都不會用整數(shù)，如9.90、1.90，房屋定價其實也是可以借鑒超市定價的，就像買水果時，4元一斤和3.9一斤，其實就只差了1毛錢，但是大部分人都會選擇買3.9一斤的，從視覺上給人一種優(yōu)惠感。所以，賣房子時單價定為9000一平的出售情況可能就不如定為8999一平，所以說非整數(shù)的定價法會讓購房者認(rèn)為得到了實實在在的優(yōu)惠，這種定價方法也是很好用的。其實賣房想要定出合理的價格，在做好充足準(zhǔn)備的前提下就需要掌握相應(yīng)的定價方法，如果賣房時不知道怎么定價就可以參考上面的方法。除了掌握這些定價方法，還有一些事項是需要注意的。1、了解自己房子優(yōu)缺點首先必須要知道你的房子相對于其他的房子來說有什么樣的優(yōu)點或缺點，因為如果想把房子賣的高一點，至少要給購買者一個充足的理由，那就是為什么你的房子會比別的房子價錢高，而且在看房的過程中肯定是要給購買者去介紹你的房子有哪些優(yōu)點，不過在講述過程中不建議大家一口氣把自己房子的優(yōu)點都講完。其實在描述房子優(yōu)勢的時候可以間接性的，如果一口氣把房子的優(yōu)點介紹完了，那購買者可能會想這房子為什么都是優(yōu)點，沒有缺點嗎，可能就會對你產(chǎn)生質(zhì)疑，而且如果把房子塑造的太完美，后面別人發(fā)現(xiàn)缺點的時候，拋出來的問題會讓你很尷尬的。所以在給購買者介紹房子優(yōu)勢的時候要間接性拋出，特別是在購買者對房子進(jìn)行挑剔的時候，可以順勢拋出房屋的優(yōu)勢，來“抵消”他的顧慮。2、確定心理底線除了了解房屋優(yōu)勢以外，還要有個心理底線，在給房子定價格的時候，肯定會有一個底線，**低能接受多少的價格，在討價還價的過程中必須堅守自己的心理底線，如果對方還價低于你的心理底線，你肯定是接受不了的。特別是你計劃賣掉這套房子還要換一套房子的時候，這個心理底線要根據(jù)購買新房所需要花費的資金、**款、后期月供數(shù)額來確定，這樣在討價還價的時候才能做到心里有依據(jù)，不會別人說多少就是多少，或者自己認(rèn)定了一個價格后始終不和中，交易就會失敗。3、留足砍價空間除了心理底線之外還要留些砍價空間，討價還價是每個交易必經(jīng)的過程，一口氣咬定一個價格絕對不讓步的話，買家能特別痛快接受你的定價的情況也是比較少的，所以必須在自己心理價格的基礎(chǔ)上留一定的砍價空間。如果急于出售的話，砍價空間應(yīng)該定在心理底線的價格上浮的3%~5%左右，如果不急出售的，砍價空間應(yīng)該定在心理底線的價格上浮的5%~10%，這樣比較容易成交。4、察言觀色**后需要注意的一點就是察言觀色，在和購買者溝通的時候需要了解下他的購房需求，看他是不是急著購買房子，如果要是急著購買房子的話，房價上也沒有必要做出很大讓步的，所以摸清對方心理底線也是很重要的。房子想賣個好價錢，除了委托一家靠譜的中介，自己也要做好充足準(zhǔn)備，了解自己房屋的優(yōu)缺點，還應(yīng)該掌握一定的定價技巧，在定價過程中確定好自己合理的價格底線，留足砍價空間，學(xué)會察言觀色，這樣房子才能以一個較高的價格更快轉(zhuǎn)售出去。

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• 問 二手房交易價應(yīng)該怎么定價?需要注意些什么?
  答

  下面就來具體看一下定價的幾個參考因素：1、區(qū)域價格調(diào)查：區(qū)域價格調(diào)查是為二手房定價的第一步，在做價格評估時既要參考周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價格，又要結(jié)合自己手中二手房的實際情況。在做區(qū)域價格調(diào)查時可以通過詢問同小區(qū)新遷入業(yè)主的購房單價、查看本小區(qū)二手房中介公司的成交記錄及成交價格、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布出售二手房信息并虛擬一個臨時價格來獲取反饋信息等途徑進(jìn)行。2、對手中的房產(chǎn)進(jìn)行價值評估：通過了第一步區(qū)域價格調(diào)查后，你應(yīng)該已經(jīng)對自己的房產(chǎn)價值有一個大致的了解了。下面要做的就是對手中的房產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致的價值評估，為將要出售的二手房確定一個合理的價位。了解手中的二手房相比于其他二手房產(chǎn)的優(yōu)勢在哪、劣勢又有哪些，在為二手房定價時是十分重要的，只有對自己的房產(chǎn)做到心中有數(shù)才能制定出一個準(zhǔn)確的價位。3、確定心理價格底線：在了解了自己房產(chǎn)的價值之后就要確定心理價格底線了。在確定這個底線時首先要以自己的資金需要量（假設(shè)為將要升級房產(chǎn)）為依據(jù)，事先計算好新購入房產(chǎn)所需的資金量、**比例、月供數(shù)額等金額，這樣才不至于在賣掉二手房后、購買新房時依然出現(xiàn)捉襟見肘的情況。需要注意的是：制定這個價格要時不能背離自己手中房產(chǎn)的實際價值，切不可將底線定得過高，造成二手房長期賣不出去的現(xiàn)象。4、預(yù)留一定的砍價空間：對于當(dāng)下并不景氣的房產(chǎn)市場而言，在確定了心理價格底線之后，賣方應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況為二手房價格預(yù)留一定的砍價空間，這也是為買方在購買你手中房產(chǎn)時尋求心理平衡的重要方法。具體方法是：如果急于出售房產(chǎn)的話，這個砍價空間應(yīng)在心理價格底線上上浮3%至5%；而對于并不急于出售手中房產(chǎn)的賣家而言，砍價空間在心理價格底線上上浮5%至10%也是合理的。另外請朋友們注意的是：在市場價格出現(xiàn)急升或急跌的情況下，這個方法并不適用。

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• 問 二手房買賣需要注意些什么
  答

  二手房買賣注意事項：一、查看產(chǎn)權(quán)證明。買房時，最重要的是先查看房屋所有權(quán)證，查看房屋產(chǎn)權(quán)證明是否有效，是否有本人簽字，簽字日期是否超過法定期限，是否符合法律規(guī)定，以及是否有糾紛。二、查看房屋詳細(xì)信息。買房時，要對房屋詳細(xì)信息進(jìn)行全面了解，包括房屋結(jié)構(gòu)、使用方式、交通出行、地段環(huán)境等，以便能夠更加清楚地了解房屋的情況，以便選擇合適的二手房。三、查看房屋權(quán)屬及擔(dān)保情況。買房時，要全面了解房屋權(quán)屬及擔(dān)保情況，檢查房屋的擔(dān)保情況，是否有抵押、查封等情況，以及抵押的金額和期限，以便讓自己更加放心。四、查看房屋戶口。買房時，應(yīng)查看房屋戶口，以便知道房屋所有者，以及是否有其他共有人，一旦發(fā)現(xiàn)有共有人，應(yīng)當(dāng)及時簽訂買賣協(xié)議或其他相關(guān)文書，以便確保自己的權(quán)益。

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• 問 買二手房要注意些什么? 買賣二手房有哪些問題需要注意？
  答

  購買二手房，要注意以下問題：1、了解房屋歷史：首先要對自己買的房子做側(cè)面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；2、考察市政配套：**好能夠?qū)嶋H考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學(xué)區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。3、了解往后居住的費用：包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費用。4、房屋手續(xù)是否齊全 ：查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；5、房屋是否合法 ：不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；6、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；7、中介公司是否違規(guī) ：

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• 問 二手房交房需要注意什么? 二手房交房需要注意些什么？
  答

  1、各種收房資料要齊備。必須要看開發(fā)商是否具備以下文件：一是《建筑工程竣工備案表》；二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書；三是國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位出具的關(guān)于住房面積實測數(shù)據(jù)和公攤面積的報告。2、和開發(fā)商共同驗收新房。購房者一定要和開發(fā)商共同驗收新房，有問題當(dāng)面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時間和責(zé)任。交接工作主要包括所交付的房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。

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