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二手房買賣雙方的私下交易行為,是雙方的真實意思表達,具有法律效力。但事實上,如果買賣雙方私下成交,同樣存在著比較大的法律風險。首先,買賣雙方如私下成交,雙方無法詳細核實買賣雙方的真實身份信息和產(chǎn)權狀況,從而可能讓某一方的利益受損。其次,在私下交易過程中,如果在辦理手續(xù)過程中,一方不配合,另一方無可制約其配合履行手續(xù)的法律依據(jù),利益容易受損。再次,買方如與賣方私下交易,交付賣方樓款后,如果賣方失蹤,且其個人身份信息不明的話,買方的利益將嚴重受損。另外,如買賣雙方通過了中介的居間服務而進行私下交易,則買賣雙方的上述行為構成了對中介方利益的損害。根據(jù)國家法律的規(guī)定或居間買賣合同的約定,如果買賣雙方私下交易,中介方不但有權要求買賣雙方支付中介服務費,并且買賣雙方需承擔違約責任?？傊?如果通過中介方辦理相關手續(xù),交易的風險會降低很多,且免去了辦理相關手續(xù)的煩瑣和糾紛。而私下交易的話,不但會帶來一系列的風險,而且有可能遭受損失,或者承擔違約責任。
全部5個回答>想問下買賣二手房風險有哪些呢？
154****0300 | 2019-01-09 21:19:41
已有4個回答
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145****1603
購買二手房有七大風險:
查看全文↓ 2019-01-09 21:20:25
1.自行繳稅風險
自行繳稅導致的風險包括：
（1）購房人應繳的契稅和出售方應繳的個人所得稅、增值稅等，一旦發(fā)現(xiàn)偷漏稅行為，不僅稅金會被無限期追繳，還會處以高額罰金，得不償失。
（2）如果使用虛假稅票，銀行將會拒絕發(fā)放貸款。導致賣方無法收到剩余房款，購房人亦將因此承擔違約責任。
（3）未來購房者想賣出這套房子時，稅務部門會核查當年繳稅記錄，如有虛假，會導致房屋無法交易。
（4）根據(jù)《刑法》第二百零一條規(guī)定，偷漏稅、偽造稅票將可能導致雙方承擔刑事責任。
2.抵押查封風險
用房屋來抵押借款是很正常的金融活動，只要在辦理過戶前將借款還清并解除抵押，就可以正常辦理房屋過戶。但如果有隱藏的，沒有在不動產(chǎn)權證書上體現(xiàn)出來的抵押，則可能導致房屋因債務糾紛而被查封。即使簽署了買賣合同，在過戶前房屋仍可被債主查封。
3.房款支付風險
二手房交易中，如果買賣雙方自行支付房款，很可能會發(fā)生糾紛。對于買方來說，**嚴重的損失莫過于錢房兩失。
4.共有權人簽約風險
房屋共有權，顧名思義就是多人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權。《合同法》規(guī)定，未經(jīng)全部共有權人同意，簽署的合同是無效的。一般來說，共有權人的相關信息會在不動產(chǎn)權證書上的“共有權人”一欄中明確標注，但夫妻共有則不一定有記載。在實際交易中常發(fā)生配偶一方來簽約，但另一方不愿配合出售，并主張合同無效的情況。
5.物業(yè)交割風險
辦理房屋的交接時，會要求出售方將物業(yè)、供暖等費用結(jié)清。如不核實清楚，買方將可能為出售方的各項欠費買單。
6.連環(huán)單風險
A買B的房子，而B在賣房的同時要買C的房子，這種A買B，B買C的交易方式，就叫做連環(huán)單。由于連環(huán)單涉及多個交易方，包括不同的政府部門和銀行等機構，容易因為時效問題導致錢款不能及時就位，或是購房資格不能及時釋、放，導致交易不能如約完成。
7.違約風險
違約，對于交易雙方都會造成極大的損失，按照《合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務的，應當承擔違約責任，房產(chǎn)交易中，一旦違約，不僅僅是雙倍返還定金那么簡單，還可能按照房價的20%支付違約金。 -
134****9575
二手房交易十大注意事項：
查看全文↓ 2019-01-09 21:20:17
一、房屋產(chǎn)權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
六、物管費用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
七、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
八、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
九、中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。
十、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮 -
133****0534
買二手房的風險主要包括產(chǎn)權風險、資金風險、質(zhì)量風險，針對不同的風險，我們應采取不同的防范措施, 下面進行具體介紹。
查看全文↓ 2019-01-09 21:20:10
一、買二手房有哪些常見的風險？
買二手房常見的風險有三種
二、如何規(guī)避二手房常見風險？
（一）產(chǎn)權風險
1.房主沒有從事交易的資格，即假業(yè)主。
規(guī)避方法：規(guī)避此類風險的方法是注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應要求經(jīng)紀公司或經(jīng)紀人前往住建委查詢核實。
2.房子是多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
規(guī)避方法：這類風險的防范是在簽約時查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權人，有多個產(chǎn)權人的必須要求全部權利人到場，如不能到場的需要提供同意出售證明及手寫委托書。
3.房子有貸款、抵押尚未還清，業(yè)主需要用買房的錢去還貸解押的。
規(guī)避方法：為防范此類風險，購房者一定不能同意業(yè)主用你的錢去還房貸，如果業(yè)主不能自己償還的，會有中介公司提供金融服務，千萬不要自作主張同意業(yè)主使用買家的錢去還貸。因為你不能確保賣家拿著你的錢真去還房貸，很多糾紛都會在這里出現(xiàn)。
4.房子被法院依法查封的。
規(guī)避方法：簽約前需讓經(jīng)紀人協(xié)同業(yè)主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔心簽約完成后、過戶之前被查封的，在合同里應寫清楚如遇法院查封，經(jīng)紀公司應當承擔先行賠付的責任。
規(guī)避查封房風險方法
5.不符合轉(zhuǎn)讓條件的房。
按照國家相關法律的規(guī)定,有的房子是不能轉(zhuǎn)讓的，比如5年內(nèi)的經(jīng)濟適用房、軍產(chǎn)房、局級分得的公房。屬政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權,不滿5年,不得直接上市交易,確需轉(zhuǎn)讓的,由政府進行回購。
規(guī)避方法：仔細審查產(chǎn)權證。審查產(chǎn)權證應注意到以下幾方面：
1.以優(yōu)惠價、標準價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產(chǎn)權單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標準價購買的。所以，購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規(guī)定，以優(yōu)惠價、標準價購得的房改房上市時，應該先補足標準價和成本價之間6%的差價。
2.軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
3.遠郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋需經(jīng)國家批準，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。
（二）資金風險
1.房款資金
資金安全主要體現(xiàn)在業(yè)主拿到定金或**款后玩消失。
規(guī)避方法：目前在北京買二手房時一定要資金監(jiān)管。
注:不選擇資金監(jiān)管可能面臨的風險是什么?
交易雙方放棄資金監(jiān)管，堅持自行交付房款的，可能面臨的風險包括但不限于：房屋出賣人無法取得全部房款，房屋購買人無法取得房屋所有權、亦無法追回已經(jīng)支付的房款等。
2016年12月15日起，北京全部城區(qū)開始建委資金監(jiān)管。監(jiān)管金額計算方式為：
全款的網(wǎng)簽-需按網(wǎng)簽價進行全額監(jiān)管；
貸款的網(wǎng)簽-用網(wǎng)簽價減去貸款金額剩余部分需監(jiān)管在建委監(jiān)管賬戶。
注：監(jiān)管卡在網(wǎng)簽前準備齊全。所有非北京的銀行卡都不能辦理資金監(jiān)管業(yè)務。
2.房子消耗的費用資金
有的房產(chǎn)有大量的物管費用、水電費用沒有結(jié)清等等一些情形。
規(guī)避方法：簽約時一定要留保證金，不然等過完戶交房時一查費用就不好辦了。
（三）房屋本身質(zhì)量風險
對于房屋本身的質(zhì)量問題，還需要專業(yè)的人士幫忙把關。
規(guī)避方法：找一些專業(yè)的朋友協(xié)助一起去幫忙看看，而且是能夠晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小區(qū)里，同小區(qū)里的人多聊聊，了解一下那棟樓那戶有沒有特殊的情況，比如兇宅等。盡量選擇大品牌中介肯定是沒錯的，至少能有個保障，畢竟比較起來而言，那點中介費還是算不了什么的。
二手房交易過程比較復雜，常常會伴隨著很多風險。常見的以上三類風險，在看房選房的時候注意看房屋質(zhì)量、查詢房屋產(chǎn)權，在簽約付款的時候注意資金風險，千萬不要直接交付大額現(xiàn)金。 -
131****1533
一、二手房買賣存在的風險。
查看全文↓ 2019-01-09 21:20:02
(一)房屋買賣合同遺漏必要主體。一般而言，房屋買賣合同必定涉及房屋的所有權人是誰，如果房屋為多人共有(如夫妻共同共有)，而訂立合同時共有人未在買賣合同上簽字，則可能導致買賣合同無效。
(二)房屋買賣合同主體不合法?，F(xiàn)實生活中，部分買受人在訂立買賣合同時未認真審查房主的真實性，主要是未核實房主的身份，某些不法分子(如房屋的承租人)通過假證冒名與買受人簽訂買賣合同，以致買受人**終錢房兩空。
(三)房屋存在物權瑕疵。主要是指買賣的房屋權利不具備完整性，如被法院依法查封、房屋設定抵押、房屋正在租賃等情況。
(1)房屋被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利，此時出賣人無權處分房產(chǎn)，買受人與出賣人訂立房屋買賣合同的，合同自然無效。
(2)買賣房屋上已設定抵押。如果出賣人已將房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，則轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。
(3)買賣房屋正在租賃。如買賣房屋正在出租期間，則根據(jù)法律規(guī)定，承租人享有有限購買權，買受人若要確保萬無一失，則需要出賣人提供該房產(chǎn)的承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。此外，根據(jù)相關規(guī)定，轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。
(四)故意規(guī)避稅收?，F(xiàn)實生活中，部分買賣雙方為逃避稅費，采取“高買低報”、延期過戶、假贈予等方式規(guī)避稅收，但上述行為存在較大的法律風險。
(1) “高買低報”?！案哔I低報”是指二手房交易買賣雙方及中介公司在申報房價時，以低于實際成交的價格簽訂虛假協(xié)議申報納稅。但此種做法可能存在的風險是，買受人有可能根據(jù)低報的過戶價格來付款，不愿意再按照原購房價格成交，造成出賣人利益受損;而此種做法也可能導致買受人在向銀行貸款時，貸款數(shù)額過低。而對于買受人則存在不具備善意取得構成要件及顯失公平的風險。
(2)延期過戶。此種方法主要目的是規(guī)避營業(yè)稅。其一般做法是：買賣雙方在達成購房意向之后，首先簽訂一份購房合同，規(guī)定房款交付方式、房屋過戶時間和過戶方式。在買方交納全部或者部分房款之后，賣方先將房屋交買方使用，等到賣方的房屋持有年限達到規(guī)定的免稅時間后，雙方再將房屋過戶。此種行為的風險是：一旦二手房市場在合同簽訂后房屋過戶前出現(xiàn)價格上的大幅波動，無論是大漲還是大跌，買賣雙方中可能有一方寧愿違約也要解除合同，從而損害守約方利益。
(3)虛假贈與。這是目前避稅方式中較為簡單的一種。通常是買賣雙方在達成交易意向后，先私下簽訂一份買賣合同，之后再到公證處辦理房屋贈與合同，聲明出賣人無償將某房屋贈與買受人，以未發(fā)生金錢交易為名，規(guī)避營業(yè)稅及其附加稅費。這種方式從法律角度看，完全屬于一種逃稅的違法行為，買賣雙方在交易過程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會受到法律保護，反而會在有關部門認定存在相關違法事實后，被追究一定的法律責任。如果此房子在5年之內(nèi)再次交易過戶，將會由賣方承擔成交價格20%的個人所得稅，交易成本會更高。
二、二手房買賣風險的對策。
現(xiàn)今我國的二手房交易市場還不夠規(guī)范，風險較大，這要求買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時一定要謹慎。其實，規(guī)避風險的**佳方法就是依法、全面、誠信履行合同。
(1)確認房主真實身份。買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，房主要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。
(2)確認房主擁有出售房屋的合法完全產(chǎn)權。必要時到房處管理登記部門查詢該房屋的相關登記情況，保證房屋產(chǎn)權證明的真實性和不存在任何權利瑕疵。
(3)明確雙方權利義務及違約責任。因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的權利義務，以及承擔違約責任的具體方式
(4)及時辦理房屋過戶手續(xù)。購房者千萬不能為了節(jié)省過戶費用，采取所謂避稅方式，給買賣雙方都帶來極大的風險。
相關問題
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二手房過戶需要買賣雙方攜帶身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)地、土地使用證或不動產(chǎn)證原件及復印件到房管局簽訂買賣合同，然后到地稅繳納契稅，**后在不動產(chǎn)登記中心完成過戶。二手房過戶是根據(jù)地稅指導價收取，按照以下比例：90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；增值稅約4.76%，證過2年可減免；個人所得稅1%，證過5年且是業(yè)主唯一住房可減免；以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。
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付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構代收、代付，委托中介機構代收、代付能夠適當降低風險，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。
全部3個回答> -
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1、二手現(xiàn)房的價格怎么比同期的其他期房還便宜呢1) 二手房一般包含契稅，開口費，儲藏室等的費用；期房所謂單價僅包含房子本身2）由于房價的漲勢，一般2-3年前房價是低于現(xiàn)行價格不少的，所以套現(xiàn)賣出時價格大多會比現(xiàn)行市場價低。2、二手房中介報出的價格是不是不包含中介費和房產(chǎn)稅【一般中介費是房產(chǎn)值的百分之幾呢】1）不一定，要看中介合同解釋，不同地方收費是不同的3、二手房都要求先付**然后辦理商業(yè)貸款**后過戶，這樣做萬一商業(yè)貸款辦不下來或是房東不及時來過戶，中介擔待相關責任么1）這需要在合同中明確。4、買二手房**應該注意那幾個環(huán)節(jié)1）確認產(chǎn)權明晰：屬于售房人，沒有用作抵押等2）付款時來往票據(jù)清晰
全部4個回答> -
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購買二手房不過戶只簽協(xié)議是可以的，但是這樣會面臨很大的風險。比如一房二賣就會產(chǎn)生很多麻煩。如果真出現(xiàn)這樣的情況，買房協(xié)議還是有效的，但只能證明交易的存在，不能證明買房人擁有房屋產(chǎn)權！根據(jù)中華人民共和國物權法：第十四條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！ 〉谑鍡l 當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。 第十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理。 第十七條 不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。所以出現(xiàn)一房二賣或者賣主反悔的情況，打官司的話，可以憑協(xié)議，拿回房款，若協(xié)議上有違約賠償?shù)脑?，可以按協(xié)議賠償!但賣家是可以收回房子的，因為沒有過戶，賣家還是房屋的所有權人!
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