我想知道二手房買(mǎi)賣(mài)規(guī)定是怎么樣的？

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• 138****8208

  按照法律規(guī)定及目前的實(shí)際操作，二手房買(mǎi)賣(mài)中的“先合同義務(wù)”主要有以下五項(xiàng)內(nèi)容：
  (一)瑕疵告知義務(wù)
  即二手房的提供者，不管是上家還是中介公司，應(yīng)當(dāng)將房屋的瑕疵狀況告知購(gòu)房人，不得隱瞞。如該房屋是否設(shè)定抵押，房屋是否有質(zhì)量問(wèn)題等，都應(yīng)當(dāng)如實(shí)告訴下家。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊炗喌暮贤瑹o(wú)效或被撤銷(xiāo)，則要向下家賠償損失。
  (二)重要事項(xiàng)的通知義務(wù)
  對(duì)于影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立的重要事項(xiàng)，一方應(yīng)當(dāng)如實(shí)通知對(duì)方。如下家要告訴上家自己履行合同的能力、資金大致?tīng)顩r等。在二手房買(mǎi)賣(mài)磋商過(guò)程中，有些人并不是房屋產(chǎn)權(quán)人，而是背著家里人把房屋拿來(lái)掛牌上市，結(jié)果造成不能簽約或合同無(wú)效，使下家因此失去了與其他人訂立合同的**佳時(shí)間機(jī)會(huì)。有的下家經(jīng)濟(jì)條件一般，等磋商到簽訂合同時(shí)，才通知對(duì)方自己需要以房屋作抵押辦理貸款，使上家措手不及。
  (三)協(xié)助與照顧的義務(wù)
  在二手房買(mǎi)賣(mài)合同訂立過(guò)程中，上下家應(yīng)當(dāng)盡力避免給對(duì)方造成不必要的利益損失，并且在可能的情況下提供便利，給予對(duì)方必要的協(xié)助。任何一方不得濫用自己的優(yōu)勢(shì)，或者利用對(duì)方的劣勢(shì)，或者脅迫對(duì)方，或者乘人之危而取得不當(dāng)利益。
  (四)不得欺詐義務(wù)
  二手房上市交易，其原因多種多樣。有的是為了改善居住條件或環(huán)境，有的是為了投資套現(xiàn)，而有的則懷著欺詐的目的，為達(dá)到非法利益。比如有的上家因隔壁工地打樁，造成自家房屋墻體開(kāi)裂下沉而獲得賠償后，轉(zhuǎn)手就隱瞞該處瑕疵掛牌上市;還有的中介公司甚至故意編造掛牌舊房即將動(dòng)遷可安置新房等虛假事實(shí)，吸引下家?！跋群贤x務(wù)”嚴(yán)格規(guī)定了合同當(dāng)事人不得利用接觸和磋商過(guò)程故意捏造事實(shí)，或者故意隱瞞事實(shí)真相，欺騙對(duì)方而訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)謀取不當(dāng)利益。
  (五)忠實(shí)義務(wù)
  在二手房買(mǎi)賣(mài)簽約過(guò)程中，中介公司為達(dá)成居間或委托協(xié)議，有時(shí)告訴對(duì)方當(dāng)事人一些商業(yè)信息是必須的，但一般也提請(qǐng)對(duì)方不得泄露、使用。有些情況下，雖然一方當(dāng)事人沒(méi)有明確告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)信息是商業(yè)秘密，基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般常識(shí)，二手房交易當(dāng)事人也不可以泄露，更不應(yīng)當(dāng)用來(lái)搞手拉手交易，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-08 23:32:20
• 158****2166

  近幾年越來(lái)越多的人開(kāi)始選購(gòu)二手房，不僅僅是因?yàn)槠涞土膬r(jià)格，相對(duì)于新房來(lái)說(shuō)二手房的投資性能也是吸引大家購(gòu)買(mǎi)的主要原因。那么對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，哪些房子是不能交易的呢？對(duì)此大家可能會(huì)存在一些疑惑，下面我們就來(lái)具體介紹一下，二手房哪些能買(mǎi)，哪些不能買(mǎi)吧！
  
  根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，存在下列情況的二手房，不能買(mǎi)賣(mài)：
  
  1、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；
  
  2、只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；
  
  3、鑒定為危房的房屋；
  
  4、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋；
  
  5、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；
  
  6、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；
  
  7、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
  
  8、所有權(quán)有糾紛的房屋；
  
  9、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋；
  
  10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；
  
  11、房屋已出租他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的；
  
  12、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  
  除此之外，法律規(guī)定了一些禁止銷(xiāo)售的二手房，想要避免買(mǎi)二手房的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者還需對(duì)此有所了解。
  
  1、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)而且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；
  
  2、住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；
  
  3、處于籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
  
  4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
  
  5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；
  
  6、上市出售后形成新的住房困難的；
  
  7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
  
  8、法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。根據(jù)房改有關(guān)政策，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房。

  查看全文↓ 2019-01-08 23:32:13
• 154****6855

  對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)，**新規(guī)定如下：
  2015年3月30日，財(cái)政部調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，將免征年限由此前的5年縮短至2年。
  我國(guó)目前執(zhí)行的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策自2011年初開(kāi)始實(shí)施，規(guī)定將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，差額征收營(yíng)業(yè)稅；將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
  此次個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅免征年限“5改2”后，對(duì)于持有住房2年以上5年以下且有出售需求的市民來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓成本有所下調(diào)。

  查看全文↓ 2019-01-08 23:32:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 有誰(shuí)了解二手房買(mǎi)賣(mài)新規(guī)定是怎么樣的？
  答

  二手房交易流程(1)買(mǎi)方咨詢(xún)買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。(2)簽合同賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。(3)辦理過(guò)戶(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。(4)立契房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。(5)繳納稅費(fèi)稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。買(mǎi)二手房特別要注意，要清楚買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)，不然很容易被騙。在買(mǎi)房前請(qǐng)?jiān)斪x以上買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)。

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• 問(wèn) 我想知道二手房買(mǎi)房流程是怎么樣的？
  答

  想要購(gòu)買(mǎi)二手房，只需按照以下流程操作即可：1、買(mǎi)房查詢(xún)信息，實(shí)地看房：通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介消息源，與賣(mài)方建立信息溝通渠道。實(shí)地看房、考察地段、商談價(jià)格確定購(gòu)房意向，同時(shí)要求賣(mài)方提供相應(yīng)的合法證件，比如房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證、戶(hù)口簿等其他證件。2、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同：在商定價(jià)格、確定成交意向并在賣(mài)方提供房屋相應(yīng)合法證件后，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金，值得一提的是，交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序。協(xié)商溝通后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。3、雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)：如果買(mǎi)方需要貸款購(gòu)房，在買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成意向后，由貸款銀行指定評(píng)估公司對(duì)雙方將要交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)貸款額度，在雙方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人信用審批后，會(huì)通知雙方完成產(chǎn)權(quán)變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)所有證后，要在銀行的陪同下辦理他項(xiàng)權(quán)利證，他項(xiàng)權(quán)利證下發(fā)后，銀行將一次性向房主發(fā)放貸款。4、雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)：簽訂合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方共同到房產(chǎn)交易中心提出申請(qǐng)，接受審查。相關(guān)部門(mén)會(huì)對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。5、交納相關(guān)稅費(fèi)6、雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)買(mǎi)賣(mài)雙方在完成房屋產(chǎn)權(quán)變更登記后，將交易材料交給發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7、付清余款，完成交易8、買(mǎi)方付清房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清交房之日前的所有費(fèi)用(包括水費(fèi)、煤氣費(fèi)、電費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、有線費(fèi)用等)后交易完成。

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• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)新規(guī)定是什么呢？
  答

  國(guó)八條答客問(wèn)1、客戶(hù)問(wèn)：什么是國(guó)八條？ 答：國(guó)務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了八項(xiàng)政策措施。2、客戶(hù)問(wèn)：國(guó)八條的具體內(nèi)容是什么？答：地方政府確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布；加大保障性安居工程建設(shè)力度；調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，**款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求；原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。3、客戶(hù)問(wèn)：和我們買(mǎi)二手房有關(guān)的是哪些政策？ 答： 第3、4、6條4、客戶(hù)問(wèn)：個(gè)人買(mǎi)房不滿5年交全額營(yíng)業(yè)稅什么時(shí)候開(kāi)始執(zhí)行？分不分普通住宅或者非普通住宅？我買(mǎi)的房子還沒(méi)網(wǎng)簽來(lái)得及么？ 答： 全市已經(jīng)執(zhí)行了；無(wú)論普通或者非普通住宅都要按照全額征稅；截止到1月27日晚上12點(diǎn)，沒(méi)有網(wǎng)簽的的房子都要按照新政策交稅。5、客戶(hù)問(wèn)：二套貸款**6成是什么意思？首套有調(diào)整么？ 答： 就是你家庭購(gòu)買(mǎi)的第二套房屋**款提高到60％，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，原來(lái)政策是**50％；對(duì)于居民購(gòu)買(mǎi)首套房屋，部分銀行也調(diào)整到基準(zhǔn)利率了。6、客戶(hù)問(wèn)：公積金有調(diào)整么，市管的公積金大概多長(zhǎng)時(shí)間能辦完？ 答： 公積金目前沒(méi)有出細(xì)則，市管公積金從初審到批貸大概20個(gè)工作日左右。7、限購(gòu)令是什么意思，是個(gè)人限定還是家庭？ 答： 本市戶(hù)口的擁有1套住房的可以再買(mǎi)1套，擁有2套的不允許購(gòu)買(mǎi)；外地戶(hù)口的無(wú)本市住房（老家的房子不用計(jì)算）的能提供本市一定年限納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，可以買(mǎi)1套住房；限購(gòu)是按照家庭為單位的。8、客戶(hù)問(wèn)：限購(gòu)令什么時(shí)候開(kāi)始執(zhí)行，現(xiàn)在買(mǎi)房還來(lái)得及么？ 答： 北京市沒(méi)有出臺(tái)細(xì)則，不過(guò)可能很快就出臺(tái)，所以在限購(gòu)令出臺(tái)之前買(mǎi)房交稅就應(yīng)該不受限制，買(mǎi)房就要趁現(xiàn)在！

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• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)新規(guī)定是什么呢？
  答

  首次購(gòu)房**不能低于30%，二次購(gòu)房不能低于40%，三套房貸限制基本（表面上）已經(jīng)停貸！一、購(gòu)房步驟： 1、看房 2、付房屋意向金（意向金可以退還） 3、洽談購(gòu)房事宜 4、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同 6、付款（**、余款等） 7、辦理按揭手續(xù)（包含上家注銷(xiāo)原貸款、下家辦理下貸款） 8、過(guò)戶(hù) 9、房屋交接 10、交易中心發(fā)放小產(chǎn)證 費(fèi)用： 購(gòu)買(mǎi)90平米以下房屋**只需二成,90平米以上三成 契稅=1.5%*總房?jī)r(jià) （140平米以下） 大于140平米契稅=3%*總房?jī)r(jià) 印花稅=0.05%*總房?jī)r(jià) 土地交易費(fèi)=6*建筑面積 中介傭金=1%*總房?jī)r(jià) 其他可能還有點(diǎn)其他費(fèi)用例如：銀行按揭有抵押登記費(fèi)200元、評(píng)估費(fèi)（0.3%*貸款金額）。

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• 問(wèn) 房改房買(mǎi)賣(mài)規(guī)定是怎么樣的？
  答

  目前，我國(guó)房改房上市交易實(shí)行準(zhǔn)入制度。也就是說(shuō)，只有滿足一定的條件，才能允許上市交易。這些條件主要包括：(1)已取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。(2)出售、抵押、交換的，已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：一般在1995年以前實(shí)行房改的，所購(gòu)房改房基本上是用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，增值額的80%歸個(gè)人所有，其余20%交回原產(chǎn)權(quán)單位。成本價(jià)：一般在1995年以后房改的，所購(gòu)房改房基本上是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，其增值部分全部歸個(gè)人所有。補(bǔ)成本價(jià)：在1995年以前已經(jīng)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改的，在1995年以后，辦理了補(bǔ)成本價(jià)的手續(xù)，視為以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，增值部分全部歸個(gè)人所有。(3)交換、贈(zèng)與的，已按成本價(jià)付清房款。(4)已交納應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e價(jià)款。說(shuō)明：對(duì)于10層以上(含10層)的高層建筑，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評(píng)估價(jià)的20%向原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買(mǎi);對(duì)于10層以下的建筑，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評(píng)估價(jià)的10%向單位購(gòu)買(mǎi)。(5)已按規(guī)定交納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的1%。

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