動遷安置房政策到底有哪些規(guī)定呢?

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• 151****7975

  一、拆遷安置房的購買政策
  根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：
  1、因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年內(nèi)不能上市交易。
  2、因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房 (與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
  二、拆遷安置房的稅收政策
  拆遷安置房或回遷房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。
  具體來說，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)應(yīng)納稅種主要有以下幾種：
  1、契稅
  《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)并沒有規(guī)定相關(guān)的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產(chǎn)時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務(wù)中相當于拆遷補償?shù)牟糠帧?br/>2、營業(yè)稅
  國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。
  開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)，開發(fā)商應(yīng)在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據(jù);如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。
  3、印花稅
  《印花稅暫行條例施行細則》第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢?，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。
  另外，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。
  因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。
  4、土地增值稅
  《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘殑t》第十一條規(guī)定，條例第八條(二)項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。
  可見，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定計算土地增值稅。
  5、企業(yè)所得稅
  國家稅務(wù)總局《關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第一條(四)項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應(yīng)當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務(wù)具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)進行企業(yè)所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。

  查看全文↓ 2018-12-07 18:25:21
• 158****4820

  征收行為因土地性質(zhì)不同而不同。收下要分清是國有土地還是集體土地。國有土地上一般是征收房屋，主要是依據(jù)國務(wù)院第590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定來給予補償?shù)摹?br/>而集體土地上拆遷，目前沒有直接的法律依據(jù)，主要依據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實施條例》給予補償。

  查看全文↓ 2018-12-07 18:24:52
• 131****6949

  改造安置房用地免使用稅（1）對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。同時，對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。（2）在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。（3）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。同時，對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。
  安置房稅收優(yōu)惠政策：個人購改造安置房享優(yōu)惠（1）對于個人，首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。（2）個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。

  查看全文↓ 2018-12-07 18:24:44

相關(guān)問題

• 問 動遷安置房政策到底有什么規(guī)定呢?
  答

  房屋拆遷安置費的計算標準：(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費注：1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

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• 問 ??動遷安置房交易需要注意哪些？
  答

  　第一，要查看安置房的房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人是誰，如果是多人的話，需要多人一致同意賣房?！　〉诙?，如果沒有房產(chǎn)證，一定要看拆遷協(xié)議以及其他手續(xù)，并在合同里約定協(xié)助辦理房產(chǎn)證，否則承擔違約責任。　　第三，簽訂買賣合同的時候，除了一般條款外，還要明確支付方式以及延遲交房等事項，**好找律師或者專業(yè)人士把把關(guān)。　　第四，**好將買賣協(xié)議進行公證，降低風險。

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• 問 出售動遷安置房免稅
  答

  新津府發(fā)〔2005〕6號 新津縣人民政府關(guān)于印發(fā)《新津縣建設(shè)項目部分行政事業(yè)性收費一站式收取管理實施辦法》的通 知 各鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府、縣府各部門、縣屬各企事業(yè)單位：《新津縣建設(shè)項目部分行政事業(yè)性收費一站式收取管理實施辦法》已經(jīng)縣政府第40次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。附件：新津縣建設(shè)項目部分行政事業(yè)性收費一站式收取管理實施辦法 二○○五年二月二十二日 新津縣建設(shè)項目部分行政事業(yè)性收費一站式收取管理實施辦法 第一條 根據(jù)《成都市建設(shè)項目部分行政事業(yè)性收費一站式收取管理暫行辦法》（修正案），結(jié)合我縣實際制定本辦法。第二條 根據(jù)我縣城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理的情況，對市政建設(shè)配套費、城市燃氣配套費、自來水配套費實行“三費合一”一次性收取。配套費由縣建設(shè)和規(guī)劃局統(tǒng)一收取，原水氣配套費不再由成都市地源水務(wù)股份有限公司和成都市地源天然氣有限公司代收。第三條 凡在本縣城市規(guī)劃區(qū)和花源鎮(zhèn)范圍內(nèi)新建、改建和擴建各類建筑物和構(gòu)筑物的單位（含外資企業(yè)）和個人，均應(yīng)一站式交納下列費用：（一）建設(shè)項目報建費（以下簡稱“報建費”）1、城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費（包含市政建設(shè)配套費、城市燃氣配套費、自來水配套費）；2、工程定額測定費；3、文物勘探發(fā)掘費； 4、新建房屋白蟻防治費；（二）防空地下室易地建設(shè)費；（三）異地綠化建設(shè)費；（四）新型建筑材料專項基金；（五）散裝水泥專項資金；（六）建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費；（七）建筑施工噪聲超標排污費。建設(shè)項目一站式收費除建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費和建筑施工噪聲超標排污費外，統(tǒng)一按建筑面積繳納，具體收費標準見附表。在工業(yè)園區(qū)進行建設(shè)的工業(yè)項目，其配套費（不含城市燃氣配套費、自來水配套費）按建筑面積每平方米15元人民幣收取。第四條 凡在本縣城市規(guī)劃區(qū)和花源鎮(zhèn)范圍內(nèi)的建設(shè)項目，需交納本辦法第三條所列費用，由建設(shè)單位一次性在縣建設(shè)和規(guī)劃局交納。本縣城市規(guī)劃區(qū)和花源鎮(zhèn)范圍內(nèi)報建費的減免審核、交費核驗、退費和費用追繳等管理工作，由縣建設(shè)和規(guī)劃局負責統(tǒng)一辦理。第五條 下列建設(shè)項目按70%交納報建費：（一）黨、政、軍機關(guān)、公安派出所修建的辦公用房；（二）醫(yī)療、衛(wèi)生防疫機構(gòu)的業(yè)務(wù)用房。第六條 下列建設(shè)項目按50%交納報建費：（一）大中專院校及大學園區(qū)修建的教學、科研設(shè)施及學生公寓，中**、幼兒園修建的教學設(shè)施及學生公寓；（二）企業(yè)的生產(chǎn)用房，高新技術(shù)企業(yè)的科研、生產(chǎn)用房；（三）每套建筑面積不超過90平方米的經(jīng)濟適用住房、教師住宅、軍隊干部住宅；（四）城市道路及公共設(shè)施建設(shè)時涉及的拆遷安置方案，以及經(jīng)縣政府批準的舊城改造項目修建的拆遷安置房。（五）圖書館、影劇院（藝術(shù)中心）、體育場館（全民健身中心）、劇院、單建的公共停車場（庫）、博物館（文物展廳、文化遺址）、農(nóng)貿(mào)市場等非贏利性公共建筑。第七條 下列建設(shè)項目免交報建費：（一）軍隊修建的營房；（二）大中專院校及中**學生食堂；（三）民政部門建設(shè)的敬老院、福利院、榮軍院、孤兒院，民政部門所屬的專業(yè)性殘疾人康復(fù)中心，殘疾人的生產(chǎn)、生活用房等非贏利性民政福利設(shè)施；（四）農(nóng)民在批準宅基地范圍內(nèi)修建的自用房屋；（五）垃圾中轉(zhuǎn)站、公共廁所、污水處理廠等市政公用設(shè)施。第八條 凡享受政策性減免的建設(shè)項目，一律不得擅自改變經(jīng)批準的設(shè)計方案所確定的使用性質(zhì)，一經(jīng)改變，建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定接受處理并按改變使用性質(zhì)后的建筑面積大小足額補交建設(shè)項目報建費。第九條 情況特殊的建設(shè)項目確需減免報建費的，由縣建設(shè)和規(guī)劃局提出意見，報縣人民政府批準后實施。減免報建費的項目必須按國家基本建設(shè)程序辦理相關(guān)手續(xù)。第十條 建設(shè)項目報建時無法確定能否減免報建費或無法確定減免額度的，應(yīng)先按規(guī)定全額繳納，項目建成后，由縣建設(shè)和規(guī)劃局按核實的情況，依照本辦法第四條至第七條的規(guī)定確定退費數(shù)額，報縣人民政府批準后，縣財政局按批準的額度退費。

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• 問 動遷安置房怎么交易
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  1、因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。這類房子的房屋產(chǎn)權(quán)雖然是屬于個人的，但是它的所有權(quán)是有限制的。也就是說在一定期限內(nèi)（一般情況下是5年），房子是不能上市交易的。2、因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。這種房子和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

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• 問 什么是動遷安置房？購買安置房有什么風險？
  答

  簽訂購房協(xié)議的基本作用在于你們之間的債務(wù)關(guān)系（你給了對方購房款），但無法確保你們之間的購房行為是否有效，對方一旦反悔，您的房產(chǎn)證不一定能夠順利拿到或者拿不到。建議：1、到房管局咨詢這種情況能否過戶，能夠過戶才能購買；2、如果可以過戶，應(yīng)采取分期付款，先付大部分款，余款過戶之后一次性付清。這樣雙方比較放心，也是公平合理的。畢竟過戶之前買房人承擔風險，沒有付清房款，在過戶之前對買方有一定的約束。3、簽訂合同可以約定違約金，一旦房屋無法如期過戶或者一方反悔，可以有所約束。

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