商品房抵押手續(xù)要怎么辦理？

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• 132****0774

  　房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價(jià)款中優(yōu)先受償。
  　　提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無(wú)民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設(shè)定房屋抵押。
  　　1、抵押登記
  　　律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人，債權(quán)人與抵押人簽訂《抵押合同》后，雙方應(yīng)依照《擔(dān)保法》的規(guī)定，就該合同項(xiàng)下的抵押物進(jìn)行登記，債權(quán)人自抵押物登記之日起享有抵押權(quán)。
  　　債權(quán)人所接受的抵押物，均須辦理抵押物登記。
  　　抵押物的登記日期不得遲于抵押擔(dān)保債權(quán)的實(shí)際生效日期，或商品交易中合同約定的商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的日期。
  　　2、不登記的，不對(duì)抗第三人
  　　由于抵押登記部門(mén)的原因，導(dǎo)致抵押登記無(wú)法實(shí)施，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。
  　　律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人，未辦理抵押登記的，不得對(duì)抗第三人。
  　　3、惡意拒絕登記的責(zé)任
  　　律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人，擔(dān)保法規(guī)定抵押登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記，導(dǎo)致債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
  　　4、登記日期與抵押順序
  　　律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人，由于抵押登記部門(mén)的原因致使抵押物連續(xù)登記的，抵押物第一次登記的日期為抵押登記的日期，并以此確定抵押擔(dān)保債權(quán)的順序。
  　　5、補(bǔ)辦登記
  　　訴訟期間，抵押物尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的，律師可以建議或督促委托補(bǔ)辦登記并提交權(quán)屬證書(shū)，并依法向委托人闡述相關(guān)法律意義，即：在第一審法庭辯論終結(jié)前補(bǔ)辦或提交的，抵押擔(dān)保有效;未辦理抵押登記的，不得對(duì)抗第三人。
  　　6、房地產(chǎn)抵押登記
  　　辦理國(guó)有土地使用權(quán)和地上的房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)遵守《擔(dān)保法》第三十六條的規(guī)定，依照“地隨房抵，房隨地走”的原則辦理。
  　　辦理房地產(chǎn)抵押登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：
  　　(1)抵押當(dāng)事人的身份證明，或法人資格證明;
  　　(2)抵押登記申請(qǐng)書(shū);
  　　(3)抵押合同;
  　　(4)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有房屋的，還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的書(shū)面證明;
  　　(5)抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的《決議》和辦理抵押登記的《授權(quán)委托書(shū)》等文件和證明;
  　　(6)抵押房地產(chǎn)價(jià)值的《評(píng)估報(bào)告》或《抵押物折價(jià)協(xié)議書(shū)》;
  　　(7)登記機(jī)關(guān)要求的其他文件。
  　　7、預(yù)購(gòu)商品房抵押
  　　預(yù)購(gòu)商品房抵押，是購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款項(xiàng)，商品房開(kāi)發(fā)商將預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)讓與貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
  　　預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，并取得《商品房預(yù)售許可證》。
  　　以預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款的，購(gòu)房人應(yīng)提交生效的《預(yù)購(gòu)房屋合同》。
  　　登記機(jī)關(guān)在預(yù)購(gòu)商品房抵押合同上記載或以其他方式記載抵押事項(xiàng)。
  　　8、在建工程的抵押與登記
  　　在建工程的抵押，是抵押人為取得貸款繼續(xù)建造在建工程，在依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，以下列資財(cái)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利抵押：
  　　(1)以其依法獲準(zhǔn)但尚未建造的房屋抵押;
  　　(2)以正在建造的建筑物上投入的資產(chǎn)抵押，包括：原材料、固定資產(chǎn)或應(yīng)收債權(quán)等資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利;
  　　(3)以正在建造的房屋或其他建筑物抵押，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款的擔(dān)保。
  　　在建工程已經(jīng)完工部分的抵押，其土地使用權(quán)隨之抵押。
  　　9、在建工程的抵押登記應(yīng)提交的文件
  　　以在建工程抵押的，抵押合同應(yīng)當(dāng)附加以下文件和證明：
  　　(1)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;
  　　(2)已經(jīng)交納了全部土地使用權(quán)出讓金，或交納了相當(dāng)于抵押部分的土地使用權(quán)出讓金的款額;
  　　(3)已經(jīng)投入在建工程的工程款;
  　　(4)有確定的施工進(jìn)度和工程竣工日期;
  　　(5)存在已經(jīng)完成的工程量和工作量。
  

  查看全文↓ 2018-12-06 22:11:09
• 135****2956

  個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款流程：
  1.貸款申請(qǐng)：借款人提出貸款用途，金額及年限時(shí)間;
  2.準(zhǔn)備貸款材料：借款人及抵押人將貸款申請(qǐng)貸款所需文件、證件按要求準(zhǔn)備齊全;包括本人配偶身份證、戶口簿、收入證明、個(gè)人消費(fèi)用途的相應(yīng)合同、婚姻狀況證明;房屋所有權(quán)證，權(quán)屬人及配偶身份證、戶口簿、婚姻狀況證明;
  3.看房評(píng)估：由相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房進(jìn)行實(shí)地勘查、評(píng)(勘)估;
  4.報(bào)批貸款：將所有申貸資料連同評(píng)估報(bào)告或勘估意見(jiàn)書(shū)報(bào)送銀行審批;
  5.借款合同公證：借款人及抵押人填寫(xiě)(借款合同)及所有相關(guān)文件、簽字、蓋手印后，由公證人員對(duì)其進(jìn)行公證;
  6.抵押登記手續(xù)：銀行憑房屋所有權(quán)證和借款合同公證書(shū)到產(chǎn)權(quán)處辦理抵押登記手續(xù);
  7.開(kāi)戶、放款：借款人開(kāi)立還款賬戶、銀行放款至該賬戶。
  貸款條件
  (1)有合法的身份;
  (2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無(wú)不良信用記錄;
  (3)有合法有效的購(gòu)房合同;
  (4)以新購(gòu)住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購(gòu)房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%的**款;
  (5)已購(gòu)且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房?jī)r(jià)值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書(shū)，房齡在10年以內(nèi);
  (6)能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保;
  (7)貸款行規(guī)定的其他條件。

  查看全文↓ 2018-12-06 22:10:58
• 148****2999

  ① 用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須位于同一城市，個(gè)人抵押購(gòu)房貸款不接受異地抵押物。
  ② 不接受評(píng)估現(xiàn)值在10萬(wàn)元以下(含)的房產(chǎn)作為抵押物；
  ③ 已辦妥產(chǎn)權(quán)證明產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等不利變現(xiàn)情況 ；
  ④ 具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項(xiàng)配套設(shè)施和服務(wù)齊全，不存在糾紛和問(wèn)題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)；
  ⑤ 抵押物為商品住房的，房齡一般不得超過(guò)20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過(guò)40年；抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過(guò)20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過(guò)30年。
  ⑥ 原則上不接受閑置超過(guò)6個(gè)月的商業(yè)用房作為抵押物；

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房交接手續(xù)要怎么辦理？
  答

  1.拆遷安置房的面積，以不小于拆遷房原面積為原則，多出的部分按合同價(jià)辦理。2.逾期交房按合同的違約賠償規(guī)定執(zhí)行。3.改變開(kāi)發(fā)規(guī)劃應(yīng)得到規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn).開(kāi)發(fā)商擅自改變開(kāi)發(fā)規(guī)劃，就不單純是違約問(wèn)題了，應(yīng)該向規(guī)劃部門(mén)投訴或者向法院起訴。

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• 問(wèn) 西安商品房按揭貸款手續(xù)要怎么辦理？
  答

  貸款手續(xù)（以工行為例）　　 申請(qǐng)過(guò)程中，申請(qǐng)人需提交以下材料：　　1、 身份證明（A4規(guī)格復(fù)印件一份，已婚者同時(shí)提供配偶身份證明）　?。?） 本地戶口：身份證，戶口本（首頁(yè)及本人頁(yè)）　?。?） 外地戶口：身份證，戶口本（首頁(yè)及本人頁(yè)），暫住證　　2、 資信證明：　?。?） 申請(qǐng)人所在單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（A4復(fù)印件加蓋公章一份）　?。?） 申請(qǐng)人單位出具的個(gè)人收入證明（加蓋公章、標(biāo)準(zhǔn)格式、原件一份）　　3、《商品房買賣合同》（原件一份）　　4、交納首期款的發(fā)票（A4復(fù)印件一份）　　5、其他：　?。?） 結(jié)婚證或婚姻狀況證明（A4復(fù)印件一份）　　（2） 學(xué)歷證明（大本及以上者提供，A4復(fù)印件一份）　?。?） 貸款本人工行活期存折　新商品房辦理按揭貸款手續(xù)的時(shí)候銀行要交納評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi) 、公證費(fèi) 、保險(xiǎn)費(fèi)，按揭手續(xù)具體費(fèi)用由各貸款銀行確定?？蓞⒖假M(fèi)用：1.評(píng)估費(fèi)：房產(chǎn)價(jià)值的0.2％。2.抵押登記費(fèi)：每筆80元。3.保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額×保險(xiǎn)率×貸款年限。4.公證費(fèi)：千分之一點(diǎn)五×貸款額。如果是公積金貸款，目前具體收費(fèi)如下：1.評(píng)估費(fèi)： 評(píng)估價(jià)×3‰（評(píng)估公司收取）2.擔(dān)保費(fèi)：貸款總額×費(fèi)率×貸款年限，由擔(dān)保公司收取。3.抵押登記費(fèi)：新房――合同備案抵押和他項(xiàng)權(quán)利抵押兩項(xiàng)，160元。二手房――抵押登記費(fèi)，80元。以上費(fèi)用目前各銀行收取有所不同，具體您需要咨詢所辦理按揭的銀行。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房土地證抵押貸款要怎么辦理？
  答

  土地證不可以用來(lái)辦理抵押貸款，房產(chǎn)證才可以用來(lái)辦理抵押貸款。抵押貸款辦理流程：1、借款人貸款前咨詢:填寫(xiě)住房抵押申請(qǐng)書(shū)，并提交銀行下列證明材料:借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明;借款擔(dān)保人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書(shū)、鑒定書(shū)和保險(xiǎn)單據(jù);購(gòu)建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。2、銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購(gòu)房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。3、借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。4、借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。5、貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過(guò)轉(zhuǎn)帳方式劃入購(gòu)房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。

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• 問(wèn) 商品房按揭抵押怎么辦理
  答

  貸款流程：1、與擔(dān)保公司簽訂委拖代理合同，恰談貸款的相關(guān)事項(xiàng)；2、夫妻雙方當(dāng)面向銀行申請(qǐng)貸款，并簽訂銀行抵押貸款合同；3、銀行對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查、審批；4、擔(dān)保公司約評(píng)估所進(jìn)行評(píng)估；5、分行審批后，銀行批貸；6、貸款申請(qǐng)人和銀行工作人員辦理房產(chǎn)抵押登記；7、銀行發(fā)放貸款；8、貸款申請(qǐng)人，按月還款（等額本息或月還息期還本）。

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• 問(wèn) 商品房抵押借款怎么辦理呢？
  答

  辦理程序：(l)貸款人申請(qǐng);借款人到貸款銀行填報(bào)《個(gè)人住房借款申請(qǐng)表》并提交下列材料：①借款人的身份證、戶口;②購(gòu)買住房的合同意向書(shū)或其他證明文件;③借款人所在單位出具的借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收人證明;④貸款銀行要求的其他證明。(2)貸款銀行審查;貸款銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)及其他各項(xiàng)證明材料進(jìn)行審查，審查合格后出具貸款承諾書(shū)，并與借款人簽訂抵押合同。(3)借款人與售房單位簽訂購(gòu)房合同;借款人憑貸款銀行出具的貸款承諾書(shū)與售房單位簽訂購(gòu)房合同，并請(qǐng)售房單位在房產(chǎn)收押合同上簽章。(4)借款人辦理抵押房屋的保險(xiǎn);借款人持購(gòu)房合同到貸款銀行指定的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦理抵押房屋的保險(xiǎn)。(5)借款人與貸款銀行簽訂個(gè)人住房抵押貸款合同;借款人持購(gòu)房合同、抵押合同、收押合同及保險(xiǎn)單，與第三方(法人)擔(dān)保人一起到貸款銀行簽訂《個(gè)人住房抵押貸款合同》并在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記，當(dāng)事人要求公證的，可到公證機(jī)關(guān)辦理公證。(6)貸款銀行劃款;

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