怎樣買商品房？買商品房的流程是怎樣的？

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• 132****6120

  1．確定選房順序
  
  目前有兩種方式確定選房順序，一是按照前期排號時，拿到手里的號碼順序進行選房，二是通過搖號的方式，確定誰具有優(yōu)先入場選房的權利。
  
  第二種方式，共有200人排號，如小張手上的號碼牌為50，搖號的時候，小張被搖到第一個號，那么小張第一個入場選房。
  
  2．候場
  
  購房者先在等候區(qū)等待，等候區(qū)內(nèi)有銷控表3和房源特點展板，可以及時了解內(nèi)場的選房情況。如果在選房前沒有準備充分，可以看看房源展板，制定備案。
  
  3．工作人員叫號
  
  開發(fā)商工作人員會叫號，在上一批入場的購房者選房時，工作人員叫下一批購房者在排隊區(qū)等待。要迅速察看銷控表，看之前已經(jīng)確定的第一選擇方案是否已經(jīng)被人選走，如果還未蓋“已售”章，就要立馬去向售樓員核實這套房子的情況。
  
  4．選房
  
  在銷控表1的位置，找到自己想要的房子，然后貼上自己的號碼牌，就完成了選房。如果購房者心儀的房子被其他人選走了，可直接從出口出去，找工作人員協(xié)商后續(xù)事宜。
  
  5．填寫認購書
  
  房子確定后，跟隨售樓員辦理定房手續(xù)，簽字、領圖紙、核算房款等。要注意核算你的**款金額、貸款金額及年限，確認正式簽署購房合同的時間及注意事項等。
  
  

  查看全文↓ 2018-12-05 00:14:39
• 136****2431

  商品房只是特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權房。
  
  購買商品房流程是怎樣的呢？
  
  第一步：和發(fā)展商簽訂認購書
  
  當購房者決定買房，并挑選好自己中意的住宅后，他將進行的第一步就是與發(fā)展商簽訂認購書，以表明購房意向并交納一定數(shù)額的認購金(即訂金)，訂金是由發(fā)展商根據(jù)房價自定的，一般幾百元到幾千元不等，也有上萬元的。
  
  認購書的主要內(nèi)容包括：
  
  1.發(fā)展商、銷售方及認購書的基本情況；
  
  2.所認購房產(chǎn)的基本情況(戶型、建筑面積、單位價格、幣種、房產(chǎn)的總價)；
  
  3.訂金數(shù)額、付款方式(一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款、組合貸款)；
  
  4.付款時間(主要針對分期付款方式)、付款地點、帳戶等；
  
  5.簽訂正式條約的時間(一般為認購后的一周以內(nèi))。
  
  簽完了認購書，銷售方應該給買房人發(fā)放《簽約須知》，以便買房人了解以后的細節(jié)，為正式簽約作準備。《簽約須知》的內(nèi)容有：A購房者若委托他人簽約，委托書的有關證明;B關于貸款所需憑證的說明;C需要交納的相關稅費、手續(xù)費等說明;D購房人在簽訂條約時需攜帶的證件;E簽約地點。
  
  注意：簽認購書時，可能有的“認購書”上寫的是“定金”，您要特別注意這個“定金”，它只有在合同里才具備法律效力。簽“認購書”后若是發(fā)展商違約，您是不能得到雙倍返還“定金”的。如果發(fā)展商還沒有拿到銷售許可證，您與發(fā)展商簽訂的就是內(nèi)部“認購書”，請留意：盡管內(nèi)部認購的房價會便宜一些，但內(nèi)部認購書在法律上是無效的!
  
  第二步：與發(fā)展商簽訂購房合同
  
  簽訂購房合同時一定要慎重對待啦，因為您的權利和義務都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發(fā)展商的資格和“五證”(即計委立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、商品房預售許可證);如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權登記部門進行房屋所有權的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權證》是否包括了您想買的房子?一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。
  
  在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。
  
  您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。
  
  注意：還有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金?這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。
  
  第三步：辦理預售登記
  
  簽完購房合同后，買賣雙方應到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理科辦理預售(預購)登記手續(xù)(如是外銷房，則應到市國土資源和房屋管理局市場處辦理)。預售登記對保護房屋交易雙方的權益非常重要，只有在辦理完預售(預購)登記后，購房合同生效。
  
  注意：如果您買的是期房，您還是需要看發(fā)展商的商品房預售許可證。除此之外，由于買期房距離入住還有一段較長的時間，在這段時間里，您應該經(jīng)常與賣房者聯(lián)系，或經(jīng)常到施工現(xiàn)場去看看，了解該房產(chǎn)項目的工程進度，發(fā)展商是否能順利交房?如果不能按時交房，您應當按合同規(guī)定索賠。
  
  第四步：辦理立契過戶手續(xù)
  
  契約有預售契約和買賣契約兩種，預售契約是相對于期房而論的;買賣契約則用于現(xiàn)房交易。立契過戶是發(fā)展商和買房人進行交易、更換房屋產(chǎn)權不可缺少的重要環(huán)節(jié)。
  
  立契過戶在市或各區(qū)縣房地產(chǎn)交易所辦理，辦理過戶手續(xù)時，買房人應攜帶購房合同正本、結算單、身份證、個人名章等，這些手續(xù)都應該是買房人親自辦理的，如果不能親自辦理而需他人代辦的，買房人一定要出具委托書，委托書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區(qū)縣房地產(chǎn)交易所要求同時具有公證處的公證書);如果購房者正在外地，那么則必須在當?shù)氐墓C處作公證，把公證書帶回來;如果購房者正在國外，還應加蓋我國駐當?shù)卮笫桂^的公章。
  
  辦理立契過戶手續(xù)時，買房人要繳納契稅、買賣手續(xù)費和印花稅。
  
  注意：在辦理立契過戶之前，購房者必須先到相應的市小區(qū)辦或各區(qū)縣小區(qū)辦繳納公共維修基金。
  
  第五步：辦理入住
  
  在辦理入住之前，您需要交清合同款，辦理結算;發(fā)展商要統(tǒng)一審核您的付款情況，每期付款的底單復印件都須立檔保存，在**后入住時以供審核。購房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時，要求簽訂物業(yè)管理公約。在簽約前，您要對公約仔細研究，充分了解自己應享受的權利和承擔的義務，并交付相關的管理費。
  
  注意：如果是期房，那么在其竣工后，實際測量面積與合同上的銷售面積會有一定的差異，購房者在與發(fā)展商辦理結算時，應根據(jù)預售合同條款，維護自己的權益。若實際面積減少時，可要求發(fā)展商給予補償，或解除合同并要求賣方賠償相應的經(jīng)濟損失。
  
  夠買商品房注意事項
  
  購房者在購買商品房，尤其是購買期房時，為使自己的權利能夠得到保障，在簽訂購房合同之前，要注意審查開發(fā)商是否“五證俱全”。五證分別是國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證。
  
  國有土地使用權證。根據(jù)我國法律規(guī)定，只有具有國有土地使用權證才能進行商品房開發(fā);對于集體土地，國家是嚴禁在集體土地上進行商品房開發(fā)的。只有縣級以上人民政府在對集體土地進行征用后，才可以將國有土地出讓給開發(fā)商進行開發(fā)。購房者在審查國有土地使用證時，要注意土地使用者的名稱與開發(fā)商是否一致，是否是國有土地使用權。購房者還應注意土地使用權證上記載的土地用途和年限，土地用途應為住宅(購買非住宅類商品房另當別論)，使用年限應是70年。
  
  建設用地規(guī)劃許可證。根據(jù)《城市國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》,開發(fā)商只有在取得建設用地規(guī)劃許可證后,才能辦理國有土地使用權證。取得了建設用地規(guī)劃許可證，表明開發(fā)商所開發(fā)土地經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門審核后，符合城市規(guī)劃要求。如果沒有取得建設用地規(guī)劃許可證，則土地權屬證明無效。購房者在審查建設用地規(guī)劃許可證時，要注意開發(fā)商開發(fā)用地的實際用途、位置界限等證記載的是否一致。

  查看全文↓ 2018-12-05 00:14:28
• 143****6233

  買商品房有很多考慮因素和原則吧：
  1、附近是否有成型商圈，不要聽信開放商沒影的商圈計劃和售樓處沙盤。
  2、是否考慮學區(qū)，得先確定學區(qū)，不能聽開發(fā)商的一面之詞，必須得通過你自己的親自認證才靠譜，比如致電當?shù)氐姆抗芫只蛘咧码婇_發(fā)商所說**認證。
  3、交通是否便利，主要還是以成型的交通出行工具為主，公交系統(tǒng)和地鐵系統(tǒng)為主，不要信所謂的未來三年內(nèi)，未來五年內(nèi)。
  4、房屋結構是否符合合同條款，以目前的商品房全國存量情況，不介意買期房，定定心心等房子蓋完了，看完房子的真實結構，得房率再決定是否買。
  5、商品房的物業(yè)管理，開發(fā)商自營**好，如果外包，自己可以先查詢一下外包物業(yè)資質(zhì)情況，不好的物業(yè)管理會讓你的住進去之后頭疼的要命。
  6、買房的優(yōu)惠，記住一條原則，羊毛出在羊身上，不要輕信所謂的交多少抵多少，你如果仔細算算可能還沒便宜，直接和開發(fā)商談實際的優(yōu)惠！

  查看全文↓ 2018-12-05 00:14:18
• 155****8676

  商品房買賣流程如下：
  
  1、首先需要訂立買賣合同：房產(chǎn)買賣雙方通過接洽協(xié)商，對所交易房產(chǎn)的坐落位置、產(chǎn)權狀況及銷售價格達成共識之后，買賣雙方即要簽訂一份正式的房產(chǎn)買賣合同。
  
  2、其次是要接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查：房產(chǎn)交易雙方向房產(chǎn)所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關的證件，并由估價人員對交易的房產(chǎn)進行估價。
  
  3、接著就是立契過戶，繳納稅費：房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權性質(zhì)和購買對象，按審批權限申報有關負責人審核批準后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)。
  
  4、**后就是辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)：房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到相關部門換取新的房產(chǎn)證。
  商品房在中國興起于80年代，它是指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

  查看全文↓ 2018-12-05 00:14:11
• 156****0143

  貸款購房流程：
  
  1、看房前準備
  
  看房前，可以先制定一個資金計劃，明確自己手中可供調(diào)配的**資金。
  
  **資金好有一個具體的范圍，在這個范圍內(nèi)選擇適合的房源。
  
  根據(jù)自己的購房資質(zhì)，確定自己要買的房產(chǎn)類型，如果70年的住宅不能買，可以購買房。
  
  2、實地看房
  
  去售樓處看樓盤，需要看項目沙盤、戶型沙盤、區(qū)域沙盤。
  
  了解整個樓盤的具體情況，需要向置業(yè)顧問詢問周邊的配套及規(guī)劃建設，以及房子的單價、優(yōu)惠活動等。
  
  如果了解的是期房項目，通常情況下，周邊配套還在規(guī)劃中，可到政府網(wǎng)站查詢周邊的規(guī)劃文件。
  
  3、排號、選房
  
  一些集中開盤的樓盤，開發(fā)商會讓購房者進行排號，等到真正開盤那天，根據(jù)一定的規(guī)則進行選房。
  
  選房時，整個過程比較緊湊，購房者可以提前制定好備用方案，爭取選到自己心儀的房子。
  
  4、認購
  
  選好房，如果要認購了，購房者需要提前準備好做購房資質(zhì)審核的材料，在簽訂認購書后將材料交給開發(fā)商工作人員。
  
  同時，認購時，還要繳納一部分的定金，定金會有收據(jù)（銀聯(lián)小票），定金繳納金額不會超過合同表明總房款的20%。
  
  5、網(wǎng)簽、簽合同、付**
  
  提交購房資質(zhì)審核后，一般10個工作日就會出具審核結果。
  
  審核通過后，開發(fā)商通知購房者前來簽訂購房合同。
  
  簽訂購房合同時，要注意看合同中有無空白條款，補充協(xié)議中的權利義務是不是對等、違約責任和賠償有沒有寫清楚，交房日期和交房標準是否清晰等等。
  
  支付**款，一般售樓處都會有pos機，刷開支付的銀聯(lián)小票要收好，等著拿開發(fā)商開具的**款。一般當天就能拿到。
  
  6、貸款
  
  如果有銀行的工作人員駐扎在售樓處，購房者可將準備好的材料交給銀行。
  
  放貸的時間與銀行辦理速度、樓房封頂情況有關。以北京為例，期房的話，商貸、市管公積金貸款放貸時間在封頂之后，國管公積金貸款房貸時間與是否封頂無關。
  
  7、驗房收房
  
  前面幾步搞定后，購房者需要等開發(fā)商通知收房。購房者需要注意收房時間，驗房時要仔細核驗房屋的每個細節(jié)，查看“三證兩書一表”。
  
  如果開發(fā)商拿不出這些證件，可以直接拒絕收房。如果對自己驗房不放心，好請專業(yè)人士進行驗房。
  
  8、交稅
  
  收房后，全款購房者可以拿著購房、實測面積補差款（購買期房并有面積差的，會有此），到地稅局辦理交稅業(yè)務。
  
  一般來說，商品房需要繳納契稅和住宅專項維修基金，房多交一個印花稅，然后繳納物業(yè)費、取暖費、停車位等費用。
  
  9、辦理房本
  
  貸款買房，一般是開發(fā)商請第三方代司進行代辦，購房者只需將材料及費用交給代辦者，等著拿房本就好。
  
  一般情況下，房本自入住之日起180天（現(xiàn)房）-270天（期房）發(fā)放。

  查看全文↓ 2018-12-05 00:14:06

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• 問 怎樣買商品房？買商品房的流程是怎樣的？
  答

  買房先簽認購書并交納定金是售樓過程中的習慣做法。認購書約定了房屋的房價、戶型、定金金額并約定購房者在限定時間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為違約，定金不退還，因此在與開發(fā)商簽訂認購書前可向有經(jīng)驗的人士請教，盡量將問題考慮清楚周全。

  全部5個回答>
• 問 買商品房流程是怎樣的？
  答

  貸款方式貸款金額 X 首期還款額 = 月還款有2種貸款方式：一般分為：等額本金和等額本息！等額本息：是指每月利息還款額不變！一般稱為等額還款！等額本金：是指先還本金后利息！一般稱遞減還款！例如：30 X 64.23 = 1926.6 （等額本息）30 X 83.24 = 2497.2 （等額本金）房屋貸款利息=每次還款額*還款次數(shù)-貸款總額條件程序按揭貸款中人們**關心的是條件及程序，首先辦理按揭貸款需要提供的資料：1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關系證明）。2、購房協(xié)議書正本。3、房價30%或以上預付款收據(jù)原件及復印件各1份。4、申請人家庭收入證明材料和有關資產(chǎn)證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。5、開發(fā)商的收款帳號1份。

  全部4個回答>
• 問 ??怎樣買商品房?購買商品房的基本程序是怎樣的?
  答

  買房先簽認購書并交納定金是售樓過程中的習慣做法。認購書約定了房屋的房價、戶型、定金金額并約定購房者在限定時間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為違約，定金不退還，因此在與開發(fā)商簽訂認購書前可向有經(jīng)驗的人士請教，盡量將問題考慮清楚周全。三、簽訂正式合同1、您應該帶著簽訂合同所需的身份證、按揭資料在約定的時間來開發(fā)商的售樓處簽合同。簽訂《商品房買賣合同》是購房過程中**重要的環(huán)節(jié)，您的權利和義務盡在其中，一旦簽訂即受法律的約束。因此在簽訂合同之前，要仔細閱讀合同的條款，

  全部5個回答>
• 問 買商品房的購房步驟流程是怎樣的？
  答

  步驟是：　(1)確認開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司銷售現(xiàn)房，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，應當具備“五證”和“兩書”?！拔遄C”即：《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》，“兩書”即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，關鍵是檢查有無《商品房銷售證》。預售時應具備“五證”，關鍵是檢查有無《商品房預售許可證》。發(fā)展商應當明示的事項：一是開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；二是商品房預售許可證及經(jīng)批準銷售的平面圖、立面圖；三是項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；四是項目及其配套設施的平面示意圖；五是商品房的結構類型、戶型、裝修標準，公共和公用建筑面積的分攤方法；六是預售商品房的價格和付款方法；七是商品房預售的專用賬戶；八是物業(yè)管理事項；九是法律、法規(guī)規(guī)定的；其他事項。(2)簽訂認購書，在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后，購房者會到售樓處簽訂認購書，并交納定金。在簽訂認購書前，作為銷售方的開發(fā)商應將《簽約須知》及相關的宣傳資料和相關文件交給購房者，并應實事求是地介紹項目的進展情況。購房者一定要認真閱讀《簽約須知》及有關的宣傳資料和相關文件。認購書中應約定簽訂正式購房合同時，因條款達不成一致意見，賣方應退回定金。(3)簽訂合同，購房者在售樓處簽訂認購書后，應在規(guī)定的時間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣契約。買賣契約規(guī)定買賣雙方的權利和義務。每個購房人花巨資購買房產(chǎn)，都要對契約的每一條進行審查、詢問。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；對示范文本的補充部分要格外重視。(4)辦理預售登記及轉(zhuǎn)讓登記：辦理預售登記對保護房屋買賣雙方權益十分重要，對履約有所保障。只有辦理完預售、預購登記后協(xié)議才生效。簽訂契約30日內(nèi)，買賣雙方應到房屋土地管理部門辦理預售預購登記手續(xù)。一般由開發(fā)商統(tǒng)一辦理，買賣雙方也可以共同委托律師辦理上述手續(xù)?！　∞D(zhuǎn)讓：買方如轉(zhuǎn)讓其預購的商品房，買方與轉(zhuǎn)受人在預售契約上做背書。在背書簽字之日后，雙方持有關證件到房地產(chǎn)管理部門辦理登記，在轉(zhuǎn)讓登記上簽字。　(5)辦理入住，在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，確認無誤后再簽收房屋交接驗收單。同時安排簽訂物業(yè)管理合同。合同中有接受物業(yè)管理公司管理的條款，所以人住前，必須安排買方與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費用。需特別強調(diào)的是，簽收房屋后，視為購房人接受房屋，在開發(fā)商未取得竣工驗收或房屋質(zhì)量有問題時，均可拒絕簽收。(6)產(chǎn)權過戶、領取產(chǎn)權證，發(fā)展商**后要為業(yè)主辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，**終辦理房地產(chǎn)權證。

• 問 商品房交房流程是怎樣的?
  答

  購房者在接到開發(fā)商的入住通知后，往往因為急于拿鑰匙而忽略了驗房的重要環(huán)節(jié)。而商品房交付時，驗房是一個**重要的環(huán)節(jié)，因為一旦房屋交付，風險就轉(zhuǎn)移到購房者身上了。為了不接收到一個有瑕疵的房子，購房者必須在接收前驗收好房屋的每一個部分。購房者可以首先要求核查開發(fā)商提供的各種房屋交付手續(xù)與證件，其次對房屋的質(zhì)量進行檢查，再次按商品房買賣合同及其附件、補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的裝飾、裝修設施進行清點，檢查水、電、氣等設備完好程度及使用狀況。完成以上程序后，購房者便可以簽收房屋驗收的相關資料了。