什么是房地產(chǎn)估價?房地產(chǎn)評估的原則有哪些?

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• 148****4389

  房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。
  房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來的過程。

  查看全文↓ 2018-11-28 09:23:24
• 142****0814

  　　房地產(chǎn)估值全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價,也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間**可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。
  它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。

  查看全文↓ 2018-11-28 09:23:15
• 156****7435

  這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的**高行為原則。同時，在具體估價作業(yè)中應(yīng)當遵循的技術(shù)性原則主要有合法原則、**高**佳使用原則、估價時點原則、替代原則。對房地產(chǎn)抵押價值評估還要遵循謹慎原則.
  房地產(chǎn)估價的一般程序是：(1)獲取估價業(yè)務(wù)；(2)受理估價委托；(3)擬定估價作業(yè)方案；(4)搜集估價所需資料；(5)實地查勘估價對象；(6)選定估價方法測算；(7)確定估價結(jié)果；(8)撰寫估價報告；(9)審核估價報告；(10)出具估價報告；(11)估價資料歸檔。

  查看全文↓ 2018-11-28 09:23:10

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)估價的原則是什么呢？
  答

  房地產(chǎn)估價real estate appraisal是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來的過程。

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• 問 什么是房地產(chǎn)估價？
  答

  房地產(chǎn)估價，全稱為房地產(chǎn)價格評估。臺灣稱其為＂不動產(chǎn)估價＂；香港稱其為＂物業(yè)估價＂，都是一個意思。房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。估價目的，是指估價結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)估價目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等）；估價結(jié)果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結(jié)果。因為估價目的的不同，相應(yīng)的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。 估價時點，是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，或者說，是指估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它只能是某一時點的價格。在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。 估價原則，是指估價人員在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中基于對房地產(chǎn)價格形成過程客觀規(guī)律的認識，總結(jié)出來的一些簡明扼要的在估價活動中應(yīng)當遵循的法則、標準或應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的估價原則主要有：合法原則、**高**佳使用原則、替代原則和估價時點原則。 合法原則：指房地產(chǎn)估價必須符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。 **高**佳使用原則：指房地產(chǎn)估價必須在合法條件下以估價對象房地產(chǎn)充分發(fā)揮**高**佳效為估價前提。 替代原則：指房地產(chǎn)估價必須依據(jù)同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格也應(yīng)相近的一般原理進行估價。 估價時點原則：估價時點又稱評估基準日，是估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，反映了房地產(chǎn)估價的結(jié)果具有很強的時間相關(guān)性和時效性。 客觀合理價格（或價值），是指基于估價時點，在正常交易情況下（排除非正?；蛉藶橐蛩氐挠绊懀匙诜康禺a(chǎn)為某種估價目的所能實現(xiàn)的價格。房地產(chǎn)估價是估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的估算和判定，是一種＂公平市價＂，是為當事人提供的公平可信的價格參考依據(jù)；它不等于房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。需要指出的是，一宗房地產(chǎn)在市場上的實際成交價格，通常會隨著時間的推移和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化以及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常變動。

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• 問 房地產(chǎn)估價的作用有哪些，為什么要進行房地產(chǎn)估價？
  答

  房地產(chǎn)估價特點或本質(zhì)概括起來有五個方面：　　1、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格　　中國在20世紀80年代開始恢復(fù)房地產(chǎn)估價活動時，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟學(xué)中的價值內(nèi)涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解，特別是當時人們對本質(zhì)上不是勞動產(chǎn)物的土地，否認它有價值或者對它是否有價值存在很大的分歧，從而采用了“價格評估”的稱謂而未采用“價值評估”的稱謂?！　r格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實，它因人而異，時高時低?，F(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無知等原因，時常會出現(xiàn)“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準確，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應(yīng)當強調(diào)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格?！　?、房地產(chǎn)估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價　　估價與定價（pricing）有本質(zhì)不同。估價是提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關(guān)當事人自己的行為，如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等。交易當事人出于某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低于或高于房地產(chǎn)的價值。　　例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時可以給予價格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其實行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了?！　?、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證　　估價行業(yè)外的人通常認為，估價機構(gòu)和估價師提供的評估價值，應(yīng)是在市場上可以實現(xiàn)的。否則，估價機構(gòu)和估價師應(yīng)當賠償由此造成的損失。實際上，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師以“房地產(chǎn)價格專家”的身份發(fā)表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點，即估價結(jié)果是一種專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價機構(gòu)和估價師對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證?！　‰m然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價機構(gòu)和估價師可以不負任何責任?？梢园压纼r專業(yè)意見的作用分為性質(zhì)不同的兩類：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據(jù)性的。為估價委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，例如評估投資價值為委托人確定投標報價提供參考，估價報告是一種“私人產(chǎn)品”，這種估價通常是屬于咨詢性或參考性的。　　為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評估市場價值為上市公司的關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)，估價報告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，這種估價通常是屬于鑒證性或證據(jù)性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價機構(gòu)和估價師都要承擔一定的法律責任。其中在起著鑒證性或證據(jù)性作用的估價中承擔的法律責任，一般要大于在起著咨詢性或參考性作用的估價中承擔的法律責任。　　4、房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)　　從估價行業(yè)外的人來看，合格的估價師對同一估價對象的評估價值應(yīng)是相同的；對于為交易提供價值參考依據(jù)的估價，評估價值是否正確還應(yīng)當用事后的實際成交價格來檢驗。但在實際中，評估價值與實際成交價格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的價值進行重新評估，不同的估價師得出的評估價值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價準確性的問題?！　?、房地產(chǎn)估價既是科學(xué)也是藝術(shù)　　正確的房地產(chǎn)價值分析、測算和判斷必須依靠科學(xué)的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須依靠房地產(chǎn)估價師的實踐經(jīng)驗。因為房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，各地的房地產(chǎn)市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，其中許多因素對房地產(chǎn)價格的影響難以準確把握和量化，從而房地產(chǎn)價值不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型就能夠測算出來的，數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，有時也要依靠房地產(chǎn)估價師的實踐經(jīng)驗作出判斷?！　〈送猓糠N估價方法都是從某個角度或者某個方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價實務(wù)中要求采用兩種以上估價方法進行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，如何對不同估價方法測算出的結(jié)果進行取舍、調(diào)整得出**終的估價結(jié)果，這個過程是房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)市場規(guī)律的把握，對估價理論和方法的掌握以及其實務(wù)操作能力的綜合體現(xiàn)。**終的估價結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價師綜合判斷藝術(shù)水平的高低。因此，可以說房地產(chǎn)估價不僅是科學(xué)，也是藝術(shù)。　　房地產(chǎn)估價需要專業(yè)人員按照嚴謹?shù)某绦驅(qū)Ψ康禺a(chǎn)價值進行綜合分析評估。房地產(chǎn)估價不是簡單的價格判定，它有不同于普通物品估價特點。房地產(chǎn)估價仍應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價格影響因素，科學(xué)量化它們對房地產(chǎn)價格的影響，從而不斷增加房地產(chǎn)估價的科學(xué)成分，減少其“藝術(shù)”成分，提高估價的客觀性。

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• 問 房地產(chǎn)估價
  答

  房地合一的凈收益＝土地凈收益＋建筑物凈收益房地合一的凈收益＝房地合一的價值（L＋B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）土地凈收益＝土地價值（L）×土地的年收益率（r1）建筑物凈收益＝建筑物價值（B）×建筑物的年收益率（r2）（L＋B）×r＝L×r1＋B×r2根據(jù)題目有方程：（10-1）=L×6%100×80%×8%解得：土地價值L=43.33萬元房地產(chǎn)價值為：43.3380=123.33萬元

• 問 什么是房地產(chǎn)評估？
  答

  該辦公樓為單位自己建造還是購買的?如自己建造，入賬成本400萬元包括起土地成本沒有?如果包括，這扣除成本為400*(1 5%)=420萬元(交5%的營業(yè)稅)，增值率=(2000-420)/420=376%，應(yīng)納土地增值稅=(2000-420)*35%=553萬元。

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