房地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程是什么啊？

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  房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的10個(gè)步驟
  房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程
  
  一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段。
  
  （一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)
  
  在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商**關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。
  
  （二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步
  
  開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到**后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對(duì)待。
  
  （三）申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的第一步
  
  土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開發(fā)商來說，拿到土地才是**關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。

  查看全文↓ 2018-11-27 16:20:12
• 142****3927

  房地產(chǎn)開發(fā)流程
  
  第一章：項(xiàng)目決策階段
  第二章：前期準(zhǔn)備階段
  一、 獲取土地使用權(quán)
  二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》
  三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)
  四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察
  五、申辦《施工許可證》
  六、招標(biāo)
  第三章：工程建設(shè)階段
  1、施工用水
  電及通訊線路接通，保證施工需要
  2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件
  3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件
  4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備
  5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備
  6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理
  7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)
  8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)
  9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底
  10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃
  11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)
  第四章：項(xiàng)目銷售階段
  一、申辦《銷售許可證》
  二、商品房銷售及按揭(以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并
  依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物)辦理
  一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》
  二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收
  三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》
  四、物業(yè)移交
  第五章：交付使用階段
  

  查看全文↓ 2018-11-27 16:20:04
• 143****1725

  第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
  在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。
  
  第二部分，行政審批部分
  根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
  
  一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：
  1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
  2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
  3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。
  4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。
  5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
  6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。
  
  二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
  2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
  3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
  4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
  5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
  
  三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
  2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
  3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
  4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
  5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
  6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
  7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
  8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
  9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

  查看全文↓ 2018-11-27 16:19:58
• 137****5741

  一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大體上包括10個(gè)階段。
  （一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)
  在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商**關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。
  （二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步
  開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究。可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到**后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對(duì)待。
  （三）申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的第一步
  土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開發(fā)商來說，拿到土地才是**關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。
  （四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步
  根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個(gè)數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

  查看全文↓ 2018-11-27 16:19:52

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策有哪些??？
  答

  　　國務(wù)院17日發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，近期接二連三的調(diào)控政策打擊力度大，針對(duì)性強(qiáng)，預(yù)計(jì)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。此次出臺(tái)的“新國十條”主要有四大看點(diǎn)?！　】袋c(diǎn)一：停發(fā)第三套房貸款　　《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》要求，商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款?！　】袋c(diǎn)二：遏制外地炒房者　　《通知》要求，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)?！　】袋c(diǎn)三：物業(yè)稅漸行漸近　　《通知》要求發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策?！　?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅的作用是迫使原有的投資投機(jī)者將其房產(chǎn)拋售到市場(chǎng)。這是一種雙向調(diào)控，威力不可小視。不少業(yè)內(nèi)人士希望房產(chǎn)稅暫緩出臺(tái)，應(yīng)該先觀察現(xiàn)有調(diào)控政策的效果，否則有可能對(duì)樓市的健康發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響?！　】袋c(diǎn)四：?jiǎn)栘?zé)制強(qiáng)化執(zhí)行力　　《通知》指出，各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建立考核問責(zé)機(jī)制，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??什么是房地產(chǎn)業(yè)？
  答

  1、 土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、 房屋的開發(fā)和建設(shè)； 3、 地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)； 4、房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)； 5、 房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)； 6、 房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)

  全部3個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)業(yè)需繳納什么稅？
  答

  如是普通住宅的話，也是按正常二手房要交的過戶稅費(fèi)交稅。分別包括：賣方：個(gè)人所得稅1%、營業(yè)稅5.5%，買方：契稅1.5%，其它過戶稅費(fèi)約數(shù)百元，以上為小于144平方米的普通住宅計(jì)算）。主要是因?yàn)榻粨Q房產(chǎn)，一方房產(chǎn)總金額通常比另一方要大的，就由出售房產(chǎn)金額大的一方作為賣方交賣方稅費(fèi)，另一方作為買方交買方稅費(fèi)。

  全部4個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)業(yè)按照功能和用途可分為哪幾類?
  答

  房地產(chǎn)業(yè)按照功能和用途主要分為以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以商業(yè)功能為主的商業(yè)地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

• 問 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員
  答

  房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員的工作內(nèi)容如下：在預(yù)審階段里要對(duì)項(xiàng)目周邊的樓盤進(jìn)行調(diào)查，全面掌握周邊環(huán)境，要記住銷售演講和回答問題，主動(dòng)進(jìn)行排練，對(duì)該項(xiàng)目商業(yè)信息要了如指掌。要認(rèn)真登記用戶的來電，認(rèn)真記錄來訪登記表，在銷售主管指導(dǎo)下進(jìn)行開盤模擬，還要遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，還要了解銷售前的其他籌備工作。房屋出售期間要認(rèn)真接待每位顧客，做好來訪、來電登記，要按時(shí)按計(jì)劃執(zhí)行本項(xiàng)目分配的工作及其它工作，要嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，熟悉各項(xiàng)工作程序。最好能對(duì)周邊的市場(chǎng)和工程進(jìn)行經(jīng)常性的調(diào)查，了解競(jìng)爭(zhēng)情況，盡力為公司開發(fā)新資源。還要積極參加公司舉辦的培訓(xùn)活動(dòng)，提升自身業(yè)務(wù)素養(yǎng)。最后要認(rèn)真負(fù)責(zé)地向業(yè)主追款，確保收回全部款項(xiàng)，房子賣完以后還要與客戶建立友好的聯(lián)系，做好售后服務(wù)，做好結(jié)案工作。