我想知道小產(chǎn)權房屋買賣協(xié)議有效嗎？

已有3個回答

• 132****7831

  根據(jù)占用土地性質(zhì)和取得規(guī)劃許可的不同，小產(chǎn)權房買賣合同的法律效力存在相應不同的結(jié)果：
  (一)合法小產(chǎn)權房買賣合同一般具有法律效力
  合法的小產(chǎn)權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權證的村民自住房。上面案件中涉及的小產(chǎn)權房即屬于合法的小產(chǎn)權房。
  1、這類小產(chǎn)權房，具備合法的產(chǎn)權證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。
  2、對于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管《土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設”、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”、《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強制性規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產(chǎn)權房買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認此類合同無效，出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。因此，合法的小產(chǎn)權房買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認定合同有效。主要法律依據(jù)包括：
  《**高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發(fā)〔2009〕40號)第十五條“人民法院應當注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應當認定合同無效;違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應當根據(jù)具體情形認定其效力?！?br/>《山東省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第二條第(三)項規(guī)定“《城市房地產(chǎn)管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規(guī)定，應依法認定有效?！?br/>(二)違法小產(chǎn)權房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況
  違法的小產(chǎn)權房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農(nóng)村集體用地使用權變相流轉(zhuǎn)或改變國有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同，這類小產(chǎn)權房沒有土地使用權證，沒有規(guī)劃、土地、建設等部門的審批，建造時就已經(jīng)違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于無法辦理房屋產(chǎn)權登記的違法建筑，具有先天違法性。對于這類違法小產(chǎn)權房買賣合同，一般有兩種處理方式：
  1、直接認定合同無效：作為買賣合同標的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設立物權的法律效果，根本不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標的也就無法實現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產(chǎn)權房買賣行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實施的，如認定合同有效相當于變相鼓勵違法建設，因此以認定合同無效為基本原則。主要法規(guī)依據(jù)：
  國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部于2013年11月下發(fā)《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產(chǎn)權房”的緊急通知》，指出“建設、銷售‘小產(chǎn)權房’，嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設的健康發(fā)展，建設、銷售和購買‘小產(chǎn)權房’均不受法律保護。”
  《山東省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第一條第(七)項規(guī)定“當事人之間以違法建筑為標的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭議，人民法院應當依法受理，并依法確認以違法建筑為標的物的買賣、租賃合同無效。”
  海南省高級人民法院2011年2月通過的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的‘小產(chǎn)權房’ 與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。”因此，對于這類違法小產(chǎn)權房買賣合同，很多法院都傾向于判決合同無效。
  2、認定合同效力待定，對違法小產(chǎn)權房糾紛按“先行政后司法”原則處理：目前我國違法建設的小產(chǎn)權房數(shù)量巨大，是歷史長期積累下來的現(xiàn)實問題和社會問題。盡管其合法性存在問題，但確實在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。如果一律認定合同有效，將會進一步破壞國家土地管理和城市規(guī)劃制度，影響城市科學發(fā)展，并沖擊耕地保護制度，直接威脅中國的糧食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，則會直接觸及中低收入階層的切身利益，激化社會矛盾，產(chǎn)生大量糾紛，影響社會穩(wěn)定，同時也對社會資源造成巨大浪費。因此，在處理違法小產(chǎn)權房買賣合同問題上，既要維護社會公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、誠實信用原則。在各種價值沖突中，以效力待定方式處理違法小產(chǎn)權房買賣合同問題符合利益**大化原則?！吨腥A人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定，“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”據(jù)此規(guī)定，由于違法的小產(chǎn)權房具有的先天違法性，建設方或銷售方本身不具有這類房屋的所有權和處分權，買賣合同自然處于效力待定狀態(tài)。即合同訂立之后，違法建設者依法補辦了有關土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法建筑從違法轉(zhuǎn)為合法，合同的效力得以補正而有效;相反，如果嚴重影響城市規(guī)劃或耕地保護規(guī)定，不能補辦相關手續(xù)的，合同就歸于無效。主要法規(guī)依據(jù)：
  廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》(粵高法〔2012〕240號)第69條規(guī)定，“當事人因農(nóng)村宅基地或房屋買賣合同引發(fā)的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關系，應作為民事案件受理。當事人的訴訟請求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部門處理后才能確定其財產(chǎn)權益關系的，不予受理，告知當事人先向行政主管部門申請?zhí)幚?。?br/>購買“小產(chǎn)權房”面臨哪些法律風險?
  1、無法取得房屋使用權：《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。”違法小產(chǎn)權房的建設、銷售者不具備房屋建設、銷售資格，沒有在政府部門登記備案。現(xiàn)實中因小產(chǎn)權房一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導致大量購房者無法取得房屋占有使用權，在合同無效情況下也無法獲得法律支持。
  2、不能辦理房產(chǎn)證：國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的《關于加快推進農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)〔2011〕60號)第十條規(guī)定，對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”等違法用地，不得登記發(fā)證。
  3、不能上市交易：小產(chǎn)權房不是商品房，即使是合法的小產(chǎn)權房目前也沒有完全放開流轉(zhuǎn)，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者很難得到補償。即使將來可以上市交易，也會采取類似經(jīng)濟適用房上市交易的規(guī)則，向國家補繳土地出讓金等費用，這樣小產(chǎn)權房的價格優(yōu)勢就并不突出了。
  4、沒有質(zhì)量保證：目前，絕大多數(shù)的違法小產(chǎn)權房在建造時，無規(guī)劃許可、無土地使用證、無建筑施工許可，也沒有施工監(jiān)理、竣工驗收，是沒有任何質(zhì)量保證的違法建筑。很多小產(chǎn)權房在實際使用中出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質(zhì)量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標準。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，甚至變成危房或房屋倒塌，購房者想維權都找不到對象，只能自行承擔損失。
  5、可能被強制拆除或沒收：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款?！币坏┻`法小產(chǎn)權房被依法強制拆除或者沒收，購房者將無法獲得任何補償，面臨血本無歸的巨大風險。例如：2012年6月至2013年11 月，北京共清理認定83個“小產(chǎn)權房”項目，涉及土地面積5000畝，總建筑面積約381萬平方米，其中，7個小產(chǎn)權房項目已全部拆除，8名違法當事人移送公安機關處理;2013年12月28日，廣州市以爆破方式強制拆除花都區(qū)新華街鐘村經(jīng)濟合作社內(nèi)的18層高的花季公寓，拆除面積超過2萬平方米。

  查看全文↓ 2018-11-26 12:08:39
• 151****1125

  小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)讓合同各地的法院判決不一，參考如下
  (一)合法小產(chǎn)權房買賣合同一般具有法律效力
  合法的小產(chǎn)權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權證的村民自住房。
  1、這類小產(chǎn)權房，具備合法的產(chǎn)權證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。
  2、對于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，分析參考如下：
  《土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設”、
  《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”、
  《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強制性規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。

  查看全文↓ 2018-11-26 12:08:26
• 152****7489

  正常的小產(chǎn)權房買賣協(xié)議是受法律保護的。
  成交價屬于正常的市場價，協(xié)議受法律保護，比如市值30萬的房子，上下浮動大約2萬是受法律保護的，但是采取非正常的手段，成交價說10萬就不在正常范圍之內(nèi)；當然，虛高成交價到55萬也不在正常范圍之內(nèi)。

  查看全文↓ 2018-11-26 12:08:21

相關問題

• 問 ??小產(chǎn)權房屋買賣協(xié)議有效嗎?小產(chǎn)權房屋買賣合同效力如何認定?
  答

  “小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。（三）政策風險購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。（四）監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

  全部4個回答>
• 問 我想知道房屋買賣協(xié)議書怎么寫才有效？
  答

  賣方：_______________(簡稱甲方) , 身份證號碼：_____________________買方：_______________(簡稱乙方) , 身份證號碼：_____________________根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。（詳見土地房屋權證第_______________號）。第二條 上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整（大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購房定金。第三條 付款時間與辦法：甲乙雙方商定采用以下第____款方式結(jié)算：1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付**款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整,申請銀行按揭(如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當日付給甲方。2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付**款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整.于產(chǎn)權交割完畢當日付給甲方。第四條 甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結(jié)清。第五條 稅費分擔：甲乙雙方應遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產(chǎn)權過戶手續(xù)費由______方承擔。第六條 違約責任：甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。第七條 本合同主體：1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。2.乙方是____________，代表人是____________。第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關____ 公證處公證。第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________ 公證處各一份。第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商方式解決，協(xié)商不成，提請____方所在地人民法院解決。第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。第十二條 雙方約定的其他事項：出賣方(甲方)：_________________ 購買方(乙方)：__________________身份證號碼： __________________ 身份證號碼： ___________________地 址：___________________ 地 址：____________________郵 編：___________________ 郵 編：____________________電 話：___________________ 電 話：____________________代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________身份證號碼: ___________________ 身份證號碼： ___________________見 證 方： 鑒證機關：地 址：郵 編：電 話：法人代表：代 表： 鑒證機關經(jīng)辦人：雙方簽訂日期： 年 月 日 鑒證日期：_______年____月____日

  全部3個回答>
• 問 ??小產(chǎn)權房屋買賣協(xié)議有效嗎?買小產(chǎn)權房需要網(wǎng)簽嗎?
  答

  一、是否為大產(chǎn)權房很容易判斷：1，我們所說的商品房（大產(chǎn)權房）是要"五證"俱全的,可以按揭,而小產(chǎn)權的房子不會在交易市場備案和交易的,也不可按揭貸款購買的。2，大產(chǎn)權的商品房土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)的（可以辦理出《國有土地使用證》），小產(chǎn)權多為集體土地性質(zhì)的（辦理不出《國有土地使用證》的）。3，大產(chǎn)權房是可以辦理出預售證的，而小產(chǎn)權房是明令禁止買賣的，更不用說沒有預售證了。4，大產(chǎn)權房是可以網(wǎng)簽，在房管局做備案的，小產(chǎn)權不能在房管局做備案的。5，大產(chǎn)權房是可以支持銀行按揭貸款的，小產(chǎn)權房是不能做銀行抵押貸款的。二、所謂“小產(chǎn)權”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，又叫“小產(chǎn)權”。三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

  全部4個回答>
• 問 小產(chǎn)權房屋買賣協(xié)議有效嗎?買小產(chǎn)權房要不要網(wǎng)簽嗎?
  答

  小產(chǎn)權房屋買賣不受法律保護。小產(chǎn)權房指的是在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以也稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權房。小產(chǎn)權房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，且購房合同在國土房管局不會備案。其所謂的產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

  全部4個回答>
• 問 我想知道小產(chǎn)權房買賣合同有效嗎?
  答

  正常的小產(chǎn)權房買賣協(xié)議是受法律保護的。成交價屬于正常的市場價，協(xié)議受法律保護，比如市值30萬的房子，上下浮動大約2萬是受法律保護的，但是采取非正常的手段，成交價說10萬就不在正常范圍之內(nèi)；當然，虛高成交價到55萬也不在正常范圍之內(nèi)。

  全部4個回答>