買小產(chǎn)權(quán)房子安全嗎?到底能不能買呢？

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• 151****2417

  **好不要買小產(chǎn)權(quán)的房子。所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意哪些問題
  1、根據(jù)建委發(fā)出購房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
  2、像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
  3、購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會(huì)加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險(xiǎn)。
  4、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補(bǔ)償。就算有補(bǔ)償，也是先將補(bǔ)償款給產(chǎn)權(quán)擁有者，之后按先前購房協(xié)議補(bǔ)償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠(chéng)信，小業(yè)主的利益得不到保障。
  購房時(shí)，不能輕信出售人的口頭宣傳和承諾，買房前，須查驗(yàn)房出售人是否具備銷售房屋的主體資格，查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)，城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋，決定買房時(shí)，須審慎簽訂商品房買賣合同，在購買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，要了解可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，防止利益受到損害。

  查看全文↓ 2018-11-26 11:57:04
• 153****3822

  小產(chǎn)權(quán)房屋目前不受法律保護(hù)。
  結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房屋的土地性質(zhì)、房屋規(guī)劃建設(shè)手續(xù)、開發(fā)主體等因素綜合考慮相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2018-11-26 11:56:57
• 157****8644

  一、小產(chǎn)權(quán)房的概念
  
  小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無法得到由國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
  
  二、小產(chǎn)權(quán)房的分類
  
  1、占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。
  
  2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。
  
  3、在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。
  
  三、小產(chǎn)權(quán)房與商品房的區(qū)別
  
  1、小產(chǎn)權(quán)房屋買賣不受國(guó)家法律保護(hù)；而商品房是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)的，買賣受國(guó)家法律保護(hù)。
  
  2、小產(chǎn)權(quán)房國(guó)家不辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證；而商品房由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地使用證、契稅證。
  
  3、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利；商品房具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。
  
  4、購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款。
  
  四、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
  
  1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般無效
  
  小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國(guó)家政策的禁止性規(guī)定而認(rèn)定其無效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  
  2、小產(chǎn)權(quán)房無法辦理兩證
  
  2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》發(fā)布，明確指出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當(dāng)于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“無證”身份的再次宣判。
  
  3、小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓
  
  小產(chǎn)權(quán)房由于沒有房產(chǎn)證，不能進(jìn)入正常的三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。
  
  4、拆遷無法得到補(bǔ)償
  
  小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證；購房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，很可能無法得到拆遷補(bǔ)償。
  
  5、房產(chǎn)無法抵押、貸款
  
  購買小產(chǎn)權(quán)房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無法抵押。
  
  小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格雖然便宜，但是購買時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果想要購買小產(chǎn)權(quán)房，建議謹(jǐn)慎考慮。

  查看全文↓ 2018-11-26 11:56:51
• 135****6953

  小產(chǎn)權(quán)房可以買賣，但是存在風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。
  職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。
  從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。
  小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)狹義概念，通過政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長(zhǎng)久擁有居住。對(duì)沒有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，不要去買這個(gè)才是真正的小產(chǎn)權(quán)，它不合法隨時(shí)會(huì)被強(qiáng)制拆除。

  查看全文↓ 2018-11-26 11:56:42
• 148****2135

  一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？
  
  通俗點(diǎn)說，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證、能交易買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房，平時(shí)我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的就叫小產(chǎn)權(quán)房。
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種：
  
  一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買。
  
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
  
  **后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者將無法得到賠償，因?yàn)樽鳛榍疤岬馁I賣合同是無效的。
  
  二、購買小產(chǎn)權(quán)房子有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  
  風(fēng)險(xiǎn)1、無法取得房屋所有權(quán)
  
  違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房并不具備房屋建設(shè)、銷售資格，也沒有在政府部門登記備案，這樣很容易出現(xiàn)一房?jī)少u、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導(dǎo)致購房者無法取得房屋所有權(quán)，就連房屋使用權(quán)也難以維持。
  
  風(fēng)險(xiǎn)2、無法辦理房產(chǎn)證
  
  對(duì)于建在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，只有當(dāng)?shù)卮迕癫拍苜徺I這類房產(chǎn)，除此之外，城市居民無法辦理房產(chǎn)證，只能憑借購房合同之類的證明材料來保障自己的權(quán)益。
  
  風(fēng)險(xiǎn)3、不受法律保護(hù)
  
  由于無法辦理房產(chǎn)證，因此就無法行使轉(zhuǎn)讓、處分、收益與繼承等權(quán)益，也無法享受與商品房同等的法律保護(hù)地位。
  
  風(fēng)險(xiǎn)4、無法辦理過戶
  
  由于無法取得房產(chǎn)證，購房者將無法辦理過戶，這樣購房者的權(quán)益將大打折扣。
  
  風(fēng)險(xiǎn)5、拆遷補(bǔ)償難
  
  如果是補(bǔ)償性質(zhì)的拆遷，由于因不是房屋合法人，購房者很難得到補(bǔ)償。若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國(guó)家政策被強(qiáng)拆，購房人可能既無法取得房屋，又不能索回放款的尷尬局面。
  
  風(fēng)險(xiǎn)6、不確定性因素
  
  由于法律上并沒有出臺(tái)相應(yīng)的保護(hù)條例，使得小產(chǎn)權(quán)房的未來充滿隱患，一旦國(guó)家全面清理小產(chǎn)權(quán)房，購房者將沒房可住。
  
  風(fēng)險(xiǎn)7、房屋質(zhì)量難以保證
  
  由于小產(chǎn)權(quán)房在建造時(shí)，缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管，導(dǎo)致房屋質(zhì)量難以保證，這樣勢(shì)必會(huì)對(duì)購房者的人身財(cái)產(chǎn)安全造成很大影響。
  
  風(fēng)險(xiǎn)8、無法抵押貸款
  
  小產(chǎn)權(quán)其房屋的產(chǎn)權(quán)證并非由國(guó)家的房管部門頒發(fā)的，該房屋不具備上市交易的條件。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主來說，只是擁有了房屋的居住權(quán)，而不是擁有房屋的所有權(quán)，自然也就不能用來申請(qǐng)抵押貸款。

  查看全文↓ 2018-11-26 11:56:41

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房子到底能不能買
  答

  一般不要買,一旦房子發(fā)生一女嫁幾夫的情況,倒霉,錢打水漂;而且合同也不受法律保護(hù)(無效合同),損失責(zé)任自己承擔(dān)。

  全部9個(gè)回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買
  答

  小產(chǎn)權(quán)房可以購買，但是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的權(quán)利不及其它房屋，所以買家在購買時(shí)應(yīng)該仔細(xì)考慮，明確其所擁有的權(quán)利，以及購買后的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

  全部2個(gè)回答>
• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買？
  答

  一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)開發(fā)的房屋，沒有國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，通常與開發(fā)商、村委會(huì)簽訂房屋買賣合同為交易憑證的居住用房，“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。二、購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？1．變現(xiàn)困難對(duì)于普通購房者來說，買房后，房子就成為了家庭的主要資產(chǎn)，如果房子無法快速變現(xiàn)，那么遇事將難以應(yīng)對(duì)，比如老人大病。而由于小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，所以，無法正產(chǎn)上市交易，這也就意味著轉(zhuǎn)手將會(huì)很困難。2．拆遷補(bǔ)償難隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，越來越多的地方都面臨著拆遷。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房，那么拆遷時(shí)往往難以獲得補(bǔ)償，這樣很可能陷入“錢房?jī)墒А钡膶擂尉车亍Ｋ?，如果購房者真的要買小產(chǎn)權(quán)房，那么**好買那些已成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，**起碼不會(huì)輕易拆除。3．存在安全隱患由于小產(chǎn)權(quán)房多由當(dāng)?shù)卮寮w開發(fā)，所以，往往缺乏監(jiān)督管理，質(zhì)量難以保障，很可能存在安全隱患，購房者如果買了這類房子，就如同抱著一個(gè)定時(shí)炸彈，人財(cái)都面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。4．配套不完善小產(chǎn)權(quán)房往往都存在配套不完善的問題，一般都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施，而且，一旦出現(xiàn)糾紛問題，很可能發(fā)生斷水?dāng)嚯姷那闆r。5．物業(yè)管理難度大雖然小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)服務(wù)內(nèi)容比較單一，服務(wù)水平也要求不高，但由于一些客觀及主觀因素的影響，其管理難度往往很大，所以，許多物業(yè)公司都不愿意接受小產(chǎn)權(quán)房，這也就導(dǎo)致有些小產(chǎn)權(quán)房都沒有物業(yè)。6．買賣合同的效力問題當(dāng)購買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，通常交款后只會(huì)得到一套房屋和一份房產(chǎn)買賣合同，并不會(huì)像正規(guī)商品房一樣有辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。又因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)登記，所以并不會(huì)產(chǎn)生法定的物權(quán)效力，買家只能基于房產(chǎn)買賣合同取得相應(yīng)的權(quán)利。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房不能買嗎?能不能購買小產(chǎn)權(quán)房子呢?
  答

  首先要明確自己買小產(chǎn)權(quán)房用來干什么的，是自住還是投資？自住是肯定沒有任何問題的，但值得提醒的是，盡量找成規(guī)模的，即該樓層已成片區(qū)，政府拆遷也不可能說拆就拆。并且購買協(xié)議盡可能叫上多幾個(gè)見證人并在協(xié)議書上簽名，協(xié)議書內(nèi)容要包括各方面的內(nèi)容，如政策允許原戶主或村委應(yīng)該主動(dòng)協(xié)助買主辦理過戶手續(xù)、房屋售出后，原戶主不再擁有任何所有僅及使用僅，即買主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都?xì)w買主所有、原戶主或村委售出房產(chǎn)后，單方面違約賠償買主購房款的3倍等等協(xié)議合同。投資暫時(shí)就不要考慮該類小產(chǎn)權(quán)房了，因?yàn)檗D(zhuǎn)手不方便，就如你現(xiàn)在購買也擔(dān)心很多問題，所以到時(shí)轉(zhuǎn)手麻煩，且收入也不會(huì)很大（目前現(xiàn)狀情況下）。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房可以投資嗎?小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買?
  答

  一般小產(chǎn)權(quán)房分為這三類：一是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違建設(shè)的房子；三是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別一、小產(chǎn)權(quán)房①小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個(gè)人并沒有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。②個(gè)人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購買滿五年之后才能夠進(jìn)行。③小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購買居住。④購買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補(bǔ)交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。二、大產(chǎn)權(quán)房①大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國(guó)家頒發(fā)，被國(guó)家認(rèn)可和接受。②職工可以自由或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時(shí)間上的。③大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國(guó)家(也就是當(dāng)?shù)?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對(duì)象可以是任何人。④購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進(jìn)行使用、或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用。買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)1、缺少“五證”如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受律的保護(hù)。2、拆遷難補(bǔ)償只要依辦理了審批手續(xù)，它就是合建筑。但也不排除那些在規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。3、質(zhì)量難保證這些房屋價(jià)格便宜，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，沒有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒有合的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無批復(fù)，這意味著你需要一次性付款買房。小產(chǎn)權(quán)房存在的一個(gè)重要原因就是它的價(jià)格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，購買這類房屋一定要謹(jǐn)慎。

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