買私人地皮建房子需要注意什么？

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• 147****9022

  買私人地皮建的房子要注意以下幾點：
  
  1、若該房屋系商品房（有獨立的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證），則可以購買。
  
  但要注意確認產(chǎn)權(quán)的可靠度：注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人； 搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟適用住房； 產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處； 一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。
  
  2、若該房系在集體土地（宅基地）上（或無土地使用權(quán)證）修建的，購買了則存在巨大的法律風(fēng)險。宅基地屬于農(nóng)民集體所有，是村集體依法無償劃撥給農(nóng)民建房的。若土地證不是國有的還要問當(dāng)?shù)赝恋厮姓撸ù逦瘯┦欠裢狻?br/>
  3、宅基地不是個人財產(chǎn)，農(nóng)民只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)，不允許自行買賣。至于同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員（同村）轉(zhuǎn)讓，并征得集體組織同意的，則另當(dāng)別論。需要審查土地使用權(quán)性質(zhì)是國有土地還是集體土地，如果是集體土地可能無法完成交易。
  
  4、查看是否有私搭私建部分： 是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓； 是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間。
  
  5、該宗土地的使用性質(zhì)（商業(yè)、工業(yè)、住宅或其他）工業(yè)用地你要考慮清楚了。
  
  6、國家已審批的宅基地在建蓋的時間上有期限，超過期限國家可以沒收該宗土地，并且不退還購地款。
  
  7、土地的使用年限，劃撥暫時無使用年限、出讓商業(yè)30--40年、住宅70年。
  
  

  查看全文↓ 2018-11-25 17:59:08
• 146****3042

  1、該宗土地的性質(zhì)（劃撥、出讓、集體）劃撥土地需補交土地出讓金，價格土地面積×地級價×30%加上工本費、出讓的只交工本費、集體土地只限本村村民買賣。
  2、國家已審批的宅基地在建蓋的時間上有期限，超過期限國家可以沒收該宗土地，并且不退還購地款。
  3、該宗土地的使用性質(zhì)（商業(yè)、工業(yè)、住宅或其他）工業(yè)用地你要考慮清楚了。
  4、土地的使用年限，劃撥暫時無使用年限、出讓商業(yè)30--40年、住宅70年。

  查看全文↓ 2018-11-25 17:58:59
• 138****8309

  這種是房產(chǎn)是沒有完整的產(chǎn)權(quán)的，購買后也沒有足夠的保障。這樣的房產(chǎn)在法律上是不可以在村以外的人進行買賣的。我建議你不要購買比較好。

  查看全文↓ 2018-11-25 17:58:54
• 154****7471

  買私人建的新房要注意以下幾點：
  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。
  
  房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
  
  如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  
  （3.）交易房屋是否在租
  
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。
  
  因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  
  （4）.土地情況是否清晰
  
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；
  
  還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
  
  （6.）合同約定是否明確
  
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

  查看全文↓ 2018-11-25 17:58:46
• 152****3682

  　買地建房子應(yīng)該注意如下方面：
  
  成本核算：房價=地價+建房成本+利潤。如果買地的成本過高，還有成本控制的水平不夠，可以想見的是在市場價的情況下，利潤水平會很有限，甚至沒有利潤或虧損。個人拿地，肯定沒有大的開發(fā)商單獨拿地那么便宜，地價肯定比大規(guī)模開發(fā)要貴;成本控制，基本上一兩個房子，在相同品質(zhì)的情況下，不會控制得比上百個房子的規(guī)模管理更低成本。大的開發(fā)商的毛利也不過20%-30%，而成本基本上會比大的開發(fā)商貴15%到20%以上，所以控制得好的情況下，可以期待10-15%的毛利。如果控制不好的話，或者過程管理有問題的話，還有銷售不暢的情況下，本來不高的毛利基本上就少的可憐或者基本上不復(fù)存在了。
  建房的要領(lǐng)：
  　　買地建房的流程
  
  　　1).買地：一般請專業(yè)的經(jīng)紀(jì)參與，主要是參與談判和評判地塊的優(yōu)缺點、價值和潛在的機會和風(fēng)險。
  
  　　2).設(shè)計：一般需要請有建筑師執(zhí)照的設(shè)計師進行溝通、設(shè)計和申請建筑許可等。
  
  　　3).出圖：一般出圖也分為出設(shè)計圖紙、施工圖紙，還有水電、冷暖等分類圖紙等，出圖紙的細化工作量不同，設(shè)計費用也完全不一樣。
  
  　　4).招投標(biāo)：一般就是請有承建資質(zhì)的有執(zhí)照的建筑公司或施工隊伍來參與報價和出詳細施工和材料方案，由業(yè)主、建筑師、資深賣房經(jīng)紀(jì)來共同參與評判，**后確定一家施工承建商。
  
  　　5).監(jiān)理：一般就是由有監(jiān)理資格或經(jīng)驗的人來進行全程的建筑施工管理監(jiān)理和節(jié)點控制。
  
  　　6).后期的養(yǎng)護;設(shè)計養(yǎng)護的標(biāo)準(zhǔn)和對后期可能的沉降作出評判和對策。
  
  　　這個過程當(dāng)然需要專業(yè)的經(jīng)紀(jì)和建筑師的建議和參與，有了專業(yè)人士的參與，至少不會出現(xiàn)大的錯誤或者說不能挽回的錯誤。
  
  　　3.買地關(guān)鍵要領(lǐng)：
  
  　　1）盡量不要買過于偏遠的地塊
  
  　　除非錢足夠多，除非有10年以上的長期持有計劃(但這10年也不一定增值)，盡量不要買過于偏遠的地塊，不能太北/太東或太西。買地策略是搭順風(fēng)車，能搭一程就上，不能搭就不上。千萬不要自己去“捂地”，想把生地捂成熟地，一般來說，可能等不到這一天(這里的發(fā)展速度是國內(nèi)的1/10)，孩子或許能等到這一天。
  
  　　2).買地一定要買“稀缺性”，千萬不要以地的大小來決定其價錢或者是否購買，一定要考慮這個房子建成后能否賣掉，需求是否旺盛(如果成交不活躍的地區(qū)，所謂的成交價可能是開發(fā)商對倒的結(jié)果，是假的;是為了吸引買家故意做的局)真的價錢是多少，未來發(fā)展的趨勢怎么樣，一般看來，至少有50%的區(qū)域是不合適買地建房的。在這樣的地區(qū)買地建房，必然虧損出局，或者說基本無利可圖。在熱點里的一小塊地比遠郊的200畝地更值錢!
  
  　　3).要熟悉市政對那塊地的規(guī)劃
  
  　　買地之前一定要熟悉市政對該區(qū)域的規(guī)劃，是否可以重新分割，是否可以改變用途，是否有使用方面的限制，是否有大樹會影響到重建，等等。大部分市政部門對于是否可以分割、改變用途一般是不輕易改變的，基本上可行性很低。
  
  　　4).地價上漲過快區(qū)域 短線風(fēng)險大
  
  　　在地價上漲過快的區(qū)域買地會有相當(dāng)大的短線風(fēng)險，比如目前的熱門地區(qū)。因為在高位接盤，不是需要等待數(shù)年或者說十?dāng)?shù)年，就是得割肉虧損出場。

  查看全文↓ 2018-11-25 17:58:44

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• 問 ??買私人地皮建房子需要注意哪些？
  答

  地皮過戶即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依法辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。

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• 問 買私人地皮建房可以辦房產(chǎn)證嗎？
  答

  1，我國法律規(guī)定：國有土地不能有私人買賣和建房。私買私蓋不能辦理房產(chǎn)證。,2，要是農(nóng)村宅基地，只能在本集體內(nèi)及本村村民之間可以轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村村民無論新建、擴建、移建、拆建，都要依法辦理審批手續(xù)。這個意思就是說，即使你手里有原來的宅基地使用證，要是新建、擴建、移建、拆建也需要先申請，在得到批準(zhǔn)以后才能建房

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• 問 買私人地皮建房可以辦房產(chǎn)證嗎？
  答

  私人私自買地開發(fā)建設(shè)的房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，不能辦理土地使用證，因此，沒有土地使用證就不能辦理房產(chǎn)證。

  全部4個回答>
• 問 買私人地皮建房可以辦房產(chǎn)證嗎？
  答

  1，我國法律規(guī)定：國有土地不能有私人買賣和建房。私買私蓋不能辦理房產(chǎn)證。,2，要是農(nóng)村宅基地，只能在本集體內(nèi)及本村村民之間可以轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村村民無論新建、擴建、移建、拆建，都要依法辦理審批手續(xù)。這個意思就是說，即使你手里有原來的宅基地使用證，要是新建、擴建、移建、拆建也需要先申請，在得到批準(zhǔn)以后才能建房

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• 問 ??買私人房子需要注意什么？
  答

  這個先不管幾期沒有房產(chǎn)證的房子 你就看開發(fā)商能不能幫忙更名,如果不行就需要給房東協(xié)商到時產(chǎn)權(quán)下來一起去過戶。**重要的是看房子什么時候能下產(chǎn)權(quán)如果太長還是不要買。因為房價這個玩意兒。說不清。到時候如果房價上漲了,他說不賣你也沒有辦法。大不了賠你點錢。如果跌了你就虧大了。畢竟交了幾十萬了。不要也不可能。

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