??商品房?jī)r(jià)格影響因素主要有哪些？

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• 136****3583

  影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可分為個(gè)別因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)域因素和法制因素。個(gè)別因素包括位置、土地形狀、面積、地質(zhì)地形、地勢(shì)、光線和通風(fēng)、建筑物外觀裝飾和內(nèi)部狀況等方面；社會(huì)因素包括人口狀態(tài)、社會(huì)治安狀況、政局變化狀況等方面；經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、財(cái)政金融狀況、交通狀況、工商業(yè)和工資物價(jià)水平等方面；區(qū)域因素主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等方面；法制因素包括國(guó)家制定的土地制度、土地法規(guī)、房地產(chǎn)價(jià)格管理措施和住房政策等。此外，房地產(chǎn)價(jià)格還受購(gòu)買(mǎi)者和投資者的心理因素和一些偶然因素影響。

  查看全文↓ 2018-11-07 15:23:37
• 158****3207

  房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素主要有以下幾個(gè)方面：
  房地產(chǎn)自身的價(jià)值。引用政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，商品的價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格是價(jià)值的表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的價(jià)格主要由其的價(jià)值決定，是由凝結(jié)在商品中的無(wú)差別的勞動(dòng)決定
  供求關(guān)系的影響。商品的價(jià)格由商品的價(jià)值決定，受供求關(guān)系的影響。供給大于需求，生產(chǎn)過(guò)剩，商家為了促進(jìn)銷(xiāo)售，會(huì)降低出差來(lái)拉動(dòng)需求。供給小于需求的時(shí)候，供不應(yīng)求，會(huì)出現(xiàn)物以稀為貴的現(xiàn)象。消費(fèi)者愿意以較高的價(jià)格獲得商品，這時(shí)商品的價(jià)格會(huì)上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較大，會(huì)出現(xiàn)哄搶的情況，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)上漲；反之，若房地產(chǎn)市場(chǎng)房子擠壓過(guò)多，開(kāi)發(fā)商為了盡快銷(xiāo)售出去會(huì)降價(jià)銷(xiāo)售，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。
  受政府政策的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)生影響。適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，政府會(huì)采取相應(yīng)的政府宏觀干預(yù)進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格過(guò)高，政府采取限貸限購(gòu)策略，抑制需求，使房地產(chǎn)價(jià)格趨于平穩(wěn)。

  查看全文↓ 2018-11-07 15:23:31
• 154****8259

  房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平，既受到成本與費(fèi)用構(gòu)成的影響，同時(shí)也是其他眾
  多因素相互作用的結(jié)果。這些因素包括：
  1．社會(huì)因素
  社會(huì)因素包括社會(huì)治安狀況、人口密度、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心理等。例如，人口
  密度高的地方對(duì)住房需求多，價(jià)格也就較高；家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化增加了家庭單
  位數(shù)量，從而引起住房需求的增加，也會(huì)抬高住房的價(jià)格。人們消費(fèi)心理的變化
  也影響著房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，當(dāng)人們消費(fèi)心理傾向于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型的時(shí)候，
  房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)都會(huì)以降低成本和售價(jià)為目標(biāo)。當(dāng)人們消費(fèi)心理趨于舒適
  方便時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則注重功能的完善和居住環(huán)境的美化。雖然這可能會(huì)增加
  開(kāi)發(fā)成本，但同時(shí)也提高了售價(jià)。
  2．政治因素
  政治因素是指會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的國(guó)家政策法規(guī)，包括房地產(chǎn)價(jià)格
  政策、稅收政策、城市發(fā)展規(guī)劃等。例如，目前中國(guó)政府正通過(guò)制定政策法規(guī)致
  力于減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易過(guò)程中的各種不合理收費(fèi)，從而降低住房?jī)r(jià)格，使之
  與廣大居民的收入相匹配。
  3．經(jīng)濟(jì)因素
  經(jīng)濟(jì)因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、物價(jià)狀況、居民收入狀況等。例如，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處
  于增長(zhǎng)期時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求強(qiáng)烈，其價(jià)格也水漲船高。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于蕭條期
  時(shí)，社會(huì)對(duì)各種房地產(chǎn)的需求減少，價(jià)格自然會(huì)下降。物價(jià)水平和居民收入水平
  也與房地產(chǎn)價(jià)格呈同向變動(dòng)。
  4．自然因素
  自然因素包括房地產(chǎn)所處地段的地質(zhì)、地形、地勢(shì)及氣候等。例如，地質(zhì)和
  地形條件決定了房地產(chǎn)基礎(chǔ)施工的難度，投入的成本越大，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格就
  越高。氣候溫和適宜、空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良的地域，其房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)比氣候相對(duì)惡劣
  的地域高。
  5．區(qū)域因素
  區(qū)域因素包括交通狀況、公共設(shè)施、配套設(shè)施、**、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、環(huán)境狀
  況等。例如，地處交通便利城區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格較高，交通不方便的郊區(qū)則價(jià)格偏
  低。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)，區(qū)域因素尤其重要。繁榮的商圈區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格高
  昂，因持有這些區(qū)域的房地產(chǎn)而取得的租金收入不菲。
  6．個(gè)別因素
  個(gè)別因素是指影響某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體因素，包括建筑物造型、風(fēng)格、色
  調(diào)、朝向、結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、物業(yè)管理水平等。功能設(shè)計(jì)合理、施
  工質(zhì)量?jī)?yōu)良、通風(fēng)采光好和良好的朝向等因素都會(huì)相應(yīng)地在房地產(chǎn)價(jià)格上體現(xiàn)
  出來(lái)。

  查看全文↓ 2018-11-07 15:23:19

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有哪些
  答

  影響房?jī)r(jià)的主要因素很多，諸如供求比例、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入變動(dòng)情況、 居民的居住水平和居住結(jié)構(gòu)情況等。目前來(lái)說(shuō)，很多因素是相對(duì)穩(wěn)定的，而交通 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，常常是**不穩(wěn)定的因素。 路通橋架后，大量的居民遷離市中心，選擇交通便捷的市郊，但交通基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)并不能從總體上支撐和提升房?jī)r(jià)，它只是起著一種“人口優(yōu)勢(shì)”轉(zhuǎn)移的作 用。因此，考慮交通影響房?jī)r(jià)的因素時(shí)，應(yīng)以人口流動(dòng)作為考慮的重要因素，而 不只是以有無(wú)在建、待建的交通基礎(chǔ)設(shè)施為標(biāo)準(zhǔn)。例如，在臨近地鐵的市郊某地 區(qū)，如該地鐵線將向更偏遠(yuǎn)方向延伸，則該地區(qū)的人口可能不是增加，而是減少， 對(duì)該地區(qū)房?jī)r(jià)并不一定有利。人口的流動(dòng)是影響房?jī)r(jià)的直接因素。交通基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)，是影響房?jī)r(jià)的間接因素，它通過(guò)影響人口流動(dòng)來(lái)影響房?jī)r(jià)。 從整體上來(lái)看，交通設(shè)施建設(shè)，通過(guò)“人口優(yōu)勢(shì)”的轉(zhuǎn)移，調(diào)整各區(qū)域房?jī)r(jià) 的比價(jià)。但是，有的因素同樣影響“人口優(yōu)勢(shì)”的轉(zhuǎn)移，以至于影響各區(qū)域房?jī)r(jià) 的比價(jià)。這些因素包括：各區(qū)域的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)程度、發(fā)展?jié)摿?、人文?觀等等。這也對(duì)“人口優(yōu)勢(shì)”的轉(zhuǎn)移起著重要的作用。所以，在考慮其它影響房 價(jià)因素的同時(shí)，研究人口移動(dòng)情況來(lái)判斷各區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)，要比從交通設(shè)施建設(shè) 情況判斷各區(qū)域未來(lái)的房?jī)r(jià)更為科學(xué)和準(zhǔn)確。

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• 問(wèn) ??商品房?jī)r(jià)格變化受哪些因素影響？
  答

  影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有3方面：1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對(duì)廠房、辦公室、商場(chǎng)、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。2、物價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價(jià)普遍波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)；如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致。就單獨(dú)一宗房地產(chǎn)而言，物價(jià)的變動(dòng)可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從一段較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收人的增長(zhǎng)率。3、居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對(duì)房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，不過(guò)，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。

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• 問(wèn) 影響公積金貸款的額度因素主要有哪些？
  答

  主要有：購(gòu)房?jī)r(jià)格和**比例、貸款**高限額、還款能力、個(gè)人信用、住房公積金繳存情況等，另外購(gòu)買(mǎi)二手房的還應(yīng)考慮所購(gòu)房的房齡因素。

• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格變化受什么因素影響？
  答

  首先你要明白房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素即成本為哪些.主要有1、土地費(fèi)用 約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi) 他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。 3、建筑安裝工程費(fèi) 從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用 市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如**，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車(chē)棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20% ~30%左右。5、管理費(fèi)用 在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。6、貸款利息 房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7、稅費(fèi) 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷(xiāo)售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。由此可以看到,房地產(chǎn)的成本中**沒(méi)有理由叫房?jī)r(jià)高的應(yīng)該是政府了,因?yàn)榈胤秸畬⒌貎r(jià)作為財(cái)政收入的重要組成部分,這些年,年年出地王,大部分收入由地方財(cái)政笑納.地方政府將賣(mài)地作為主要收入,而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶動(dòng)程度非常之大.所以即使大部分人因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而叫苦連天的時(shí)候,地方政府在創(chuàng)造政績(jī)的過(guò)程中,絕對(duì)不會(huì)因此而有所收斂.即使中央在出臺(tái)了一系列打壓房?jī)r(jià)的政策之后,房?jī)r(jià)依然我行我素,這是制度問(wèn)題,而且事實(shí)證明房?jī)r(jià)在08年是越打壓,越反彈,估計(jì)這次政策也是如此.現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了面粉(即地價(jià))比面包貴(房?jī)r(jià))的奇特現(xiàn)狀.現(xiàn)在的情況是,無(wú)論中央政府還是地方政府不能也不愿意看到房?jī)r(jià)暴跌,大家可以看到,在以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的中國(guó),現(xiàn)在中央政府的曖昧態(tài)度,打壓房?jī)r(jià)不是沒(méi)有辦法,是他不能也不愿意,在這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)如此紅火的今天,過(guò)度的打壓房?jī)r(jià),第一是地方政府不愿意,這樣造成地方財(cái)政的困難.第二會(huì)導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法生存,這里可以解釋一下,房地產(chǎn)行業(yè)絕不是獨(dú)立存在的,這個(gè)行業(yè)的不景氣,會(huì)直接導(dǎo)致上游的鋼材價(jià)格下跌,水泥價(jià)格下跌,各個(gè)行業(yè)的減產(chǎn),工程的停工,又意味著大量的工人收入減少或者失業(yè).同時(shí)也會(huì)造成銀行的貸款減少,對(duì)于銀行的損失也是非常大的,而地產(chǎn)和金融股又是大盤(pán)的權(quán)重股,股市大跌,以上種種對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)說(shuō)是極為不利的.這樣導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩,顯然是中央政府不愿意看到的.所以在中央政府出臺(tái)國(guó)十條之后又無(wú)下文的做法,很顯然是在安撫民心,可以預(yù)料的是,未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲,因?yàn)槟壳罢叽驂旱闹皇悄切┲行〕捶空?對(duì)于開(kāi)征房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅,今天新聞里面明確指出未來(lái)三年不會(huì)出臺(tái),這很顯然是對(duì)既得利益集團(tuán)的一種妥協(xié).真正的大炒房者甚至不需要從銀行貸款,這樣第三套房貸政策完全打壓不了他們.有炒房者說(shuō)很多官員手中都不止2套房產(chǎn),這或許也是保有稅出臺(tái)的一個(gè)困難之一吧.而且在未來(lái)一段時(shí)間,因?yàn)橹袊?guó)的剛性需求非常旺盛,而房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況又是供不應(yīng)求,所以房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升會(huì)在情理之中.但是我個(gè)人認(rèn)為,在未來(lái)的10年甚至20年之后,當(dāng)這波生育高峰過(guò)后,大家可以想想,現(xiàn)在我們父母至少一套到兩套房產(chǎn),而80后90后結(jié)婚必要購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn),你想那8090后的小孩們還會(huì)為房產(chǎn)著急么? 我想不會(huì)了吧.

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• 問(wèn) 影響住房公積金貸款的年限因素主要有哪些？
  答

  影響住房公積金貸款的年限因素主要有：1.公積金貸款的**長(zhǎng)年限是30年，對(duì)年齡的要求是**高不能超過(guò)法定退休年齡，如果借款人臨近退休，身體健康，特殊情況下可適當(dāng)延長(zhǎng)3年。借款人可以根據(jù)自己年齡大小、經(jīng)濟(jì)收入支出情況、每月能支付的還款額，確定可承受的**大負(fù)債額，調(diào)整家庭購(gòu)房規(guī)劃，合理分配家庭經(jīng)濟(jì)開(kāi)支。2.公積金貸款執(zhí)行人民銀行政策性利率，目前5年期以內(nèi)的貸款利率為4.2%，5~30年為4.7%，不存在下浮利率，利率調(diào)整也嚴(yán)格按照人民銀行規(guī)定執(zhí)行，如果在還貸期間遇人民銀行調(diào)整利率，將會(huì)在下一年的1月1日自動(dòng)調(diào)整執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。3.公積金貸款的還貸方法非常靈活，只要借款人每月還款額不低于**低應(yīng)還金額，可以自由還款，提前還款不收取任何費(fèi)用。確定公積金貸款月還款**低金額的還款方式有兩種，一種是等額本息還款，一種是等額本金還款，兩種還款方式區(qū)別之處是還款壓力大小不同。借款人還可以靈活利用公積金賬戶金額償還貸款，在公積金賬戶內(nèi)留足借款金額的1/15之后，多余的部分，借款人可以使用公積金賬戶余額申請(qǐng)簽約還貸或直接支取公積金還貸，這樣就能把公積金賬戶余額充分利用起來(lái)，輕松還貸。雖然公積金還貸方式靈活自由，但借款人在安排家庭經(jīng)費(fèi)開(kāi)支時(shí)同時(shí)還應(yīng)考慮到未來(lái)可能的利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，以及來(lái)自其他方面需要大量使用資金的風(fēng)險(xiǎn)，給未來(lái)生活留有一定的資金余量，防止成為名副其實(shí)的“房奴”。

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