該不該提前還房貸

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• 137****6521

  提前還貸是否劃算，先要看簽合同時候的貸款利率，了解外部大環(huán)境的利率浮動及理財產(chǎn)品利率。
  A君申請的公積金貸款3.25%，B君的商業(yè)貸款4.9%，打折之后是3.92%，公積金和商貸基準(zhǔn)利率都處在一個較低水平上，相比市場上的理財產(chǎn)品還要略低一些。
  另外北上廣深一線城市、南京、廈門等城市的房價依然處于上漲階段，三四線城市去庫存壓力依然很大，全國各地都根據(jù)“因城施策”的宗旨出臺相應(yīng)調(diào)控政策。從投資角度來看，如果有更好的投資產(chǎn)品，倒不如拿還貸的錢去做投資，等過兩年央行加息了，再考慮還貸也不遲。
  除了上述外部環(huán)境，如果再考慮還款方式、購房需求，情況就更為復(fù)雜了。
  個人情況：還款方式、資金能力及購房需求
  1、等額本息還款法
  網(wǎng)友小明：我2005年申請的商業(yè)貸款50萬，期限20年，還款方式是等額本息，今年想賣掉房子，換個大一點的戶型，銀行說需要將原來的房子申請?zhí)崆斑€貸才能買賣，但是我聽說等額本息還款期達到中期，我已經(jīng)還了11年，超過還款期限一半了，這樣申請?zhí)崆斑€貸就不太劃算了，我到底該不該提前還貸呢？
  溫馨提示：估計不少朋友都有著跟小明一樣的困擾。單單從還款方式的角度看，申請等額本息還款法的購房人，如果還貸期限超過了一半，意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過程中償還，剩下的月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還貸的意義就不大了。
  因為等額本息還款法每月還款額是固定的，但一開始還的大多是利息，到后面主要還本金，利息越來越少。
  加上小明貸款額度只有50萬，金額又不大，月供壓力也不是很大，按理說沒必要提前還貸，但是小明他有換房的需求，他需要賣掉已有的房子再買大房子，我們知道，處于還貸中的房子是不能進行買賣的，要將剩余貸款還清，撤銷抵押才能出售。
  從購房需求的角度看，小明是典型的改善型購房者，換房需求擺在那里，只能申請?zhí)崆斑€貸才能實現(xiàn)換房的目的。當(dāng)然，如果不急著換房，或者手里資金足以支付第二套房的**，就不用急著提前還貸，畢竟房貸利率這么低，還是貸款比較劃算。
  2、等額本金還款法
  網(wǎng)友小王：我是2013年買的房子，當(dāng)時房貸利率是6.55%，貸款期限30年，首月還款一萬多，現(xiàn)在雖然降息了，但壓力還是有點大，想著等攢夠了錢申請?zhí)崆斑€貸，減輕點還貸壓力，這樣可行嗎？
  溫馨提示：小王申請的等額本金還款法，從還款方式的角度看，由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。
  在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，后期還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。所以，如果小王過了2023年還沒有足夠的錢提前還貸，就不用太考慮通過提前還貸減輕壓力了。
  而且聽小王的口氣，雖然覺得房貸壓力有點大，但也在經(jīng)濟能力承受范圍內(nèi)，如果沒有積累足夠的資金，也是沒辦法提前還貸的，綜合還款方式、還款能力幾個方面，小王不太適合提前還貸。
  哪些人適合提前還貸？哪些人不適合呢？
  以下六類人不適合提前還貸：
  1.申請公積金貸款的人；
  2.已享受7-8.5折優(yōu)惠的人；
  3.等額本息還款期限已過一半的人；
  4.等額本金還款期限已過1/3的人；
  5.手里沒有富余資金的人；
  6.有更好投資渠道的人。
  五類人適合提前還貸
  1.想賣房換房的人；
  2.等額本息還款期限未過一半的人；
  3.等額本金還款期限未過1/3的人；
  4.沒有更好的投資機會的人；
  5.不想欠著銀行錢，做夢也想還的人。
  綜上所述，提前還貸是否劃算，取決于貸款利率浮動、個人還款能力、購房需求、投資能力幾個綜合因素，并沒有絕對的適合或者不適合。需要注意的是，各銀行對提前還貸的要求也會有差異，**好事先咨詢一下貸款銀行。

  查看全文↓ 2018-11-01 20:25:54
• 135****4063

  什么人適合提前還貸？
  
  1、不愿意有負債，不想承受過大生活壓力的人，關(guān)鍵是無債一身輕。
  
  2、貸款當(dāng)時實行上浮利率的貸款人。受國家房地產(chǎn)政策變化影響，有些客戶在購房時并未能享受利率優(yōu)惠，甚至可能利率上浮，此類貸款人提前還貸，相對會比較劃算。
  
  3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房價上漲較快，部分房屋評估價值相比購買初期已經(jīng)上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。
  
  不宜提前還貸的三種情況
  
  1、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低。
  
  2、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。shangeshgh
  
  3、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
  
  建議大家如果有提前還房貸的打算，在簽訂購房合同之前**好先跟銀行方進行溝通，提前還貸的時間、金額要求都要說清楚。此外，提前還房貸的方式也分很多種?？梢赃x擇一次性還清所有貸款，也可以選擇償還其中一部分，縮短自己的還款期限，還可以償還一部分，但貸款期限不變，減少每月還款額等。

  查看全文↓ 2018-11-01 20:25:41
• 141****1056

  買房對于大多數(shù)人來說，都是不小的壓力。背著幾十萬、上百萬的房貸過2、30年，失去了自己原有的生活！ 如果你有閑錢應(yīng)該提前還貸還是按兵不動？
  
  
  
  1、因為每個人的情況不同，那什么情況適合提前還貸呢？
  
  
  
  購房不久，剛開始還貸：
  
  1）如果是等額本息貸款，沒有超過貸款年限三分之一，提前還款比較劃算；
  
  2）如果是等額本金，沒有超過整體貸款年限四分之一，可以做一部分提前還款。

  查看全文↓ 2018-11-01 20:25:31

相關(guān)問題

• 問 房貸提前還劃算嗎?房貸該不該提前還?
  答

  可以提前還貸，也可以一次性還清。一般來說會交個把月的違約金，但客戶資質(zhì)優(yōu)良的話，銀行不敢得罪不敢扣，具體去問為你辦貸款的客戶經(jīng)理吧。也有可能讓你買理財就不交違約金什么的，具體以銀行為準(zhǔn)，有彈性的。

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• 問 ??我該不該房貸提前還貸？提前還貸要注意什么?
  答

  可以提前還一部分。銀行主要提前歸還貸款方式：1、全部提前還款借款人向銀行辦理單項個人住房商業(yè)性貸款和個人住房公積金貸款的，借款人經(jīng)貸款銀行同意可以一次性提前歸還全部積欠本金，利隨本清。貸款人不計收提前期的利息，也不退還或減免按原合同利率已收取的貸款利息。 借款人向銀行辦理個人住房組合貸款的，借款人提前全部歸還個人住房公積金貸款，保持個人住房商業(yè)性貸款的，可向原辦理組合貸款銀行提出申請，由貸款銀行代辦公積金貸款還款手續(xù);個人住房商業(yè)性貸款由原辦理組合貸款銀行辦理。2、部分提前還款個人住房公積金貸款只能辦理全部提前還款，部分商業(yè)銀行可辦理個人住房商業(yè)性貸款的部分提前還款，且辦理部分提前還款的方式不盡相同。辦理部分提前還款有兩種方法：第一種方法為貸款期限和貸款利率按原貸款合同不變，部分提前還款后，月還款額相應(yīng)減少;第二種方法為貸款期限縮短，按原貸款合同利率不變，部分提前還款后，月還款額不變。

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• 問 該不該買房?
  答

  又便宜合適就可議買,調(diào)控房子也不會大降

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• 問 ??該不該現(xiàn)在買房?一年中什么時候買房比較優(yōu)惠？
  答

  上半年買房和下半年買房上半年買比下半年買,相對來說時機更好一些。因為上半年有“兩會”,兩會上一般都會出臺一些房地產(chǎn)政策,市場觀望氣氛濃,房價比較趨穩(wěn),這時入市時機不錯。同時，一般新政的出臺都會刺激開發(fā)商推出一些優(yōu)惠政策，這對購房者來說都是錢啊。另外,歷年來看,上半年房貸政策寬松,對貸款購房者來說,購房者更容易爭取到優(yōu)惠貸款利率。下半年買房**好在11月以后主要有兩個原因，其一，金九銀十過后，就開始轉(zhuǎn)入淡季了。開發(fā)商在這段期間需要資金回流，會大幅度的推出優(yōu)惠措施。同時為了刺激銷售，也會推出一批特價房來吸引客戶，宣傳造勢。這些都意味著，房價在這期間都會出現(xiàn)下跌。而這時也是買房的好時機之一。年底年初買房都不錯春節(jié)前后，除了有開發(fā)商推出“返鄉(xiāng)置業(yè)”的活動剛外，這個期間一般也是上班族們相對空閑的時期，大家有更多的時間去挑選房源，買房是一個需要耐心和細心的事，花時間才有可能買到性價比更高的房子。除此之外，年前與年初一般是一年中房價相對**穩(wěn)定的時期。新政出臺的半年內(nèi)買房新政出臺后,二手房市場會**先出現(xiàn)反應(yīng),瘋狂的市場可能會迅速“制冷”。買房人會開始等待觀望,上漲的房價很可能短時間內(nèi)得到穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士認為,政府出臺的多次調(diào)控政策均在于抑制樓市虛火,**終目的并非“打壓樓市”,房價大跌并不是政府愿意看到的景象,即使出臺調(diào)控政策,房價也難大跌。但經(jīng)過一段時間后,市場將逐步消化調(diào)控消息,隨著剛需族的逐步入市,房價會逐步走出冰凍階段,逐步復(fù)蘇。因此,新調(diào)控政策出臺半年內(nèi)買房,可能會獲得這個波段比較低的價格。一年12個月，不同時期的買房都會有不同的影響，而且適用的人群也不一樣。比如對于剛需族來說，買房**好不要受到時間限制，有需求就要抓緊入手。而打算投資的人就要把握好時機了，政策和優(yōu)惠對于他們影響就很大。大家買房時，一定要清楚自己的需求是什么。

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• 問 現(xiàn)在該不該買房？一年之中什么時候買房**劃算？
  答

  不管房地產(chǎn)市場如何變化,總會有購房者問“**佳購房時機是何時?”的確,買房是一個大學(xué)問,選擇恰當(dāng)?shù)馁I房時機,或許能為你節(jié)省一筆不小的開支。下面就來告訴一年之中什么時候適合買房。1、新政出臺的半年內(nèi)買房一般來說,當(dāng)市場出現(xiàn)過熱或瘋狂狀態(tài)時,會出臺以抑制樓市虛火為目的的調(diào)控新政,新政會給市場帶來“制冷”效果,上漲的房價在短時內(nèi)得到穩(wěn)定。但經(jīng)過一段時間后,市場將逐步消化調(diào)控消息,隨著剛需族的入市,房價復(fù)蘇。因此,調(diào)控新政出臺半年內(nèi)買房,可能會獲得相對比較低的價格。2、年底、年初買房相對而言,年前、年初的房價會較為穩(wěn)定,還常有開發(fā)商推出“返鄉(xiāng)置業(yè)”優(yōu)惠活動。此外,春節(jié)前后,上班族較為空閑,大家有更多時間,耐心地挑選高性價比好房。3、每年的房交會買房房交會一般分為:春季房交會(每年4、5月左右)和秋季房交會(每年10、11月左右),屆時,同城的幾十上百家樓盤聚集在一個地方進行交易展示。房交會買房,不僅選擇多更便捷,還有機會拿到主辦方或者樓盤提供的優(yōu)惠?，F(xiàn)在很多房交會現(xiàn)場還有**、送禮,這個時候買房也不錯。4、清盤的時候買房現(xiàn)在開發(fā)商為了防止尾盤賣不出去,會將較好的戶型留到后面,當(dāng)這個項目喊出清盤口號,而又難以盡快清掉時,你就有了用較少的錢買更好的房的機會。5、在11月后買房很多人選擇在金九銀十旺季下手,其實11月買房是個好時機。原因是金九銀十過后,市場轉(zhuǎn)入淡季,開發(fā)商在這段期間需要資金回流,會有優(yōu)惠措施,同時為了刺激銷售,很可能會推出一批特價房來吸引客戶,宣傳造勢。6、新盤盡量選擇首開時買入一般來說,一個分若干期開盤的項目,會一期比一期賣得貴,很多新盤會采用“低開高走”的營銷模式,首開的一批,優(yōu)惠力度和價格會更有誘惑力。7、參加團購買房團購一般是媒體與開發(fā)商聯(lián)合推出,有比較誘人的優(yōu)惠,恰好有中意的房源,就可考慮出手。

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