個(gè)人住房按揭貸款存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

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• 152****2940

  銀行的風(fēng)險(xiǎn)就是貸款人還不了款的情況下，銀行損失。
  所以要考慮按揭房的負(fù)債、是否容易拍賣、還有貸款人的個(gè)人還款能力和還款意愿

  查看全文↓ 2018-10-18 16:25:48
• 158****9260

  個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)有：
  (一)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)因則是貿(mào)易銀行貸款的操縱風(fēng)險(xiǎn)，主要有職員道德風(fēng)險(xiǎn)、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)和貸后治理的風(fēng)險(xiǎn)。
  1、職員道德風(fēng)險(xiǎn)
  主要是指銀行貸款經(jīng)辦職員由于個(gè)人原因或者某種利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)資料不真實(shí)，誤導(dǎo)貸款審批人。更有甚者，有個(gè)別經(jīng)辦職員知法犯法，內(nèi)外勾結(jié)，故意偽造相關(guān)材料，騙取銀行信貸資金。
  2、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)
  貸款審查是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過(guò)程中，經(jīng)辦職員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，警惕性不高，對(duì)借款人的真實(shí)身份、收進(jìn)情況、家庭狀況等相關(guān)情況了解不祥，對(duì)相關(guān)材料的真實(shí)性、正當(dāng)性審查不嚴(yán)，流于形式，對(duì)有瑕疵的材料沒(méi)有認(rèn)真調(diào)查核實(shí)。有的銀行為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，采取競(jìng)相降低貸款人的**款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡(jiǎn)化手續(xù)，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。
  3、貸后治理的風(fēng)險(xiǎn)
  大部分貿(mào)易銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對(duì)每筆貸款定期檢查、報(bào)告。而個(gè)人住房貸款具有客戶分散、數(shù)目眾多等特點(diǎn)。隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和飛速發(fā)展，一個(gè)基層行往往有成百上千個(gè)客戶，客戶數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司類貸款客戶的數(shù)目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無(wú)法及時(shí)了解貸款客戶經(jīng)濟(jì)及家庭變化的情況。當(dāng)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行就不能及時(shí)采取防范措施避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

  查看全文↓ 2018-10-18 16:19:34
• 141****0589

  一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
  財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)，是因借款人財(cái)務(wù)狀況變壞難以按時(shí)還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一般采取抵押加第三方擔(dān)保的辦法。就我國(guó)目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經(jīng)濟(jì)效益不佳，單位員工的工作流動(dòng)頻率將越來(lái)越大等諸多方面因素，這種擔(dān)保辦法在實(shí)踐中很難實(shí)施，銀行也并沒(méi)有因第三方的擔(dān)保而降低多少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體防范風(fēng)險(xiǎn)的辦法可以這樣考慮：
  1.繼續(xù)實(shí)行抵押加第三方擔(dān)保的“雙?！敝贫?，選擇第三方要嚴(yán)格、慎重。
  2.對(duì)預(yù)期財(cái)務(wù)狀況有可能好轉(zhuǎn)的借款人實(shí)行延期償還制度，延期內(nèi)照計(jì)利息。如果借款人仍無(wú)力還款，可勸其降低居住標(biāo)準(zhǔn)，也可由售變租。
  3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)向投資于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上的廣大投資者轉(zhuǎn)移分散。要建立住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)向抵押貸款銀行收購(gòu)并擔(dān)保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場(chǎng)，又能降低住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
  二、利率風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
  利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期，由于市場(chǎng)利率波動(dòng)而導(dǎo)致借款人違約或提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款是長(zhǎng)期貸款，利率變化是難免的（我國(guó)這兩年就多次調(diào)低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調(diào)利率抵押貸款，但可調(diào)利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對(duì)于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來(lái)說(shuō)，可能面臨借款人選擇以當(dāng)前市場(chǎng)上較低的利率重新借款并提前償還原來(lái)抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國(guó)目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計(jì)劃定價(jià)方式來(lái)確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對(duì)個(gè)人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營(yíng)成本要比針對(duì)單位發(fā)放的貸款高，這就進(jìn)一步加大了利率風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經(jīng)營(yíng)狀況確定，即執(zhí)行市場(chǎng)利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場(chǎng)利率貸款，購(gòu)房人可能有承受不了的問(wèn)題，實(shí)際上現(xiàn)在制約居民購(gòu)房的**根本的因素是房?jī)r(jià)相對(duì)于大眾的收入而言太高了，房?jī)r(jià)構(gòu)成極不合理，如果房?jī)r(jià)降到合理的水平，市場(chǎng)利率的承受根本不是問(wèn)題。因?yàn)槊吭略黾拥那Х种畮椎睦屎痛蠊P的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動(dòng)利率。但浮動(dòng)利率的計(jì)算比較復(fù)雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權(quán)提前償還貸款，對(duì)提前還款行為征收相當(dāng)貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內(nèi)不允許提前償還貸款，如果超過(guò)這一期限，則給予借款人提前還款的權(quán)力。這種做法值得我們借鑒。
  三、房屋（抵押物）自身風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
  來(lái)自房屋自身的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房屋價(jià)值變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和因自然災(zāi)害及意外事故所造成的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于后者，通常銀行都采用房屋保險(xiǎn)的辦法來(lái)抵御。而前者的規(guī)避更應(yīng)引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)和借款人的購(gòu)買價(jià)之間選擇較低者作為確定借款額度的標(biāo)準(zhǔn)。因此房屋的評(píng)估價(jià)格高低對(duì)確保住房抵押貸款的安全至關(guān)重要。而我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步時(shí)間較晚，技術(shù)水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標(biāo)的物評(píng)估的價(jià)格因評(píng)估人不同而相差懸殊，進(jìn)一步加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。為此，必須下力氣完善我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)制度，尤其是要真正建立估價(jià)師簽安制度，其評(píng)估結(jié)果要由貸款銀行**終確認(rèn)。
  四、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
  借款人一旦到期無(wú)力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權(quán)處置抵押房地產(chǎn)，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時(shí)間快慢，對(duì)銀行都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置不是短時(shí)間內(nèi)就能完成的，時(shí)間越長(zhǎng)，精力耗費(fèi)越多，成本也就越高，而急于出手，價(jià)格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴(yán)重影響銀行資金的周轉(zhuǎn)。在處置抵押物時(shí)還會(huì)遇到處樣一個(gè)尷尬的問(wèn)題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會(huì)穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經(jīng)濟(jì)利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機(jī)構(gòu)。因此，沒(méi)有一個(gè)明確的法規(guī)制度，銀行對(duì)抵押物享有處置權(quán)只能是一句空話。建議由前文提到的住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機(jī)構(gòu)代為償還，并轉(zhuǎn)移原來(lái)的借貸關(guān)系。在借款人經(jīng)濟(jì)條件尚無(wú)法改善之前可由賣改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒(méi)有政府的介入，銀行的正常經(jīng)營(yíng)根本無(wú)法保障。更何況，世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家的住房制度實(shí)行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過(guò)財(cái)政直接補(bǔ)貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也可讓更多的人具備貸款的條件。

  查看全文↓ 2018-10-18 16:19:20

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)存在哪些？
  答

  一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)，是因借款人財(cái)務(wù)狀況變壞難以按時(shí)還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一般采取抵押加第三方擔(dān)保的辦法。就我國(guó)目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經(jīng)濟(jì)效益不佳，單位員工的工作流動(dòng)頻率將越來(lái)越大等諸多方面因素，這種擔(dān)保辦法在實(shí)踐中很難實(shí)施，銀行也并沒(méi)有因第三方的擔(dān)保而降低多少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體防范風(fēng)險(xiǎn)的辦法可以這樣考慮：1.繼續(xù)實(shí)行抵押加第三方擔(dān)保的“雙保”制度，選擇第三方要嚴(yán)格、慎重。2.對(duì)預(yù)期財(cái)務(wù)狀況有可能好轉(zhuǎn)的借款人實(shí)行延期償還制度，延期內(nèi)照計(jì)利息。如果借款人仍無(wú)力還款，可勸其降低居住標(biāo)準(zhǔn)，也可由售變租。3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)向投資于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上的廣大投資者轉(zhuǎn)移分散。要建立住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)向抵押貸款銀行收購(gòu)并擔(dān)保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場(chǎng)，又能降低住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二、利率風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期，由于市場(chǎng)利率波動(dòng)而導(dǎo)致借款人違約或提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款是長(zhǎng)期貸款，利率變化是難免的（我國(guó)這兩年就多次調(diào)低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調(diào)利率抵押貸款，但可調(diào)利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對(duì)于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來(lái)說(shuō)，可能面臨借款人選擇以當(dāng)前市場(chǎng)上較低的利率重新借款并提前償還原來(lái)抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國(guó)目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計(jì)劃定價(jià)方式來(lái)確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對(duì)個(gè)人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營(yíng)成本要比針對(duì)單位發(fā)放的貸款高，這就進(jìn)一步加大了利率風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經(jīng)營(yíng)狀況確定，即執(zhí)行市場(chǎng)利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場(chǎng)利率貸款，購(gòu)房人可能有承受不了的問(wèn)題，實(shí)際上現(xiàn)在制約居民購(gòu)房的**根本的因素是房?jī)r(jià)相對(duì)于大眾的收入而言太高了，房?jī)r(jià)構(gòu)成極不合理，如果房?jī)r(jià)降到合理的水平，市場(chǎng)利率的承受根本不是問(wèn)題。因?yàn)槊吭略黾拥那Х种畮椎睦屎痛蠊P的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動(dòng)利率。但浮動(dòng)利率的計(jì)算比較復(fù)雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權(quán)提前償還貸款，對(duì)提前還款行為征收相當(dāng)貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內(nèi)不允許提前償還貸款，如果超過(guò)這一期限，則給予借款人提前還款的權(quán)力。這種做法值得我們借鑒。三、房屋（抵押物）自身風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避來(lái)自房屋自身的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房屋價(jià)值變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和因自然災(zāi)害及意外事故所造成的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于后者，通常銀行都采用房屋保險(xiǎn)的辦法來(lái)抵御。而前者的規(guī)避更應(yīng)引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)和借款人的購(gòu)買價(jià)之間選擇較低者作為確定借款額度的標(biāo)準(zhǔn)。因此房屋的評(píng)估價(jià)格高低對(duì)確保住房抵押貸款的安全至關(guān)重要。而我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步時(shí)間較晚，技術(shù)水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標(biāo)的物評(píng)估的價(jià)格因評(píng)估人不同而相差懸殊，進(jìn)一步加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。為此，必須下力氣完善我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)制度，尤其是要真正建立估價(jià)師簽安制度，其評(píng)估結(jié)果要由貸款銀行**終確認(rèn)。四、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避借款人一旦到期無(wú)力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權(quán)處置抵押房地產(chǎn)，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時(shí)間快慢，對(duì)銀行都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置不是短時(shí)間內(nèi)就能完成的，時(shí)間越長(zhǎng)，精力耗費(fèi)越多，成本也就越高，而急于出手，價(jià)格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴(yán)重影響銀行資金的周轉(zhuǎn)。在處置抵押物時(shí)還會(huì)遇到處樣一個(gè)尷尬的問(wèn)題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會(huì)穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經(jīng)濟(jì)利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機(jī)構(gòu)。因此，沒(méi)有一個(gè)明確的法規(guī)制度，銀行對(duì)抵押物享有處置權(quán)只能是一句空話。建議由前文提到的住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機(jī)構(gòu)代為償還，并轉(zhuǎn)移原來(lái)的借貸關(guān)系。在借款人經(jīng)濟(jì)條件尚無(wú)法改善之前可由賣改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒(méi)有政府的介入，銀行的正常經(jīng)營(yíng)根本無(wú)法保障。更何況，世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家的住房制度實(shí)行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過(guò)財(cái)政直接補(bǔ)貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也可讓更多的人具備貸款的條件。

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• 問(wèn) ??個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
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  一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)，是因借款人財(cái)務(wù)狀況變壞難以按時(shí)還款，而使銀行面臨違約或拖欠的可能性。銀行為了避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一般采取抵押加第三方擔(dān)保的辦法。就我國(guó)目前情況看，第三方通常是借款人的工作單位，但由于部分單位經(jīng)濟(jì)效益不佳，單位員工的工作流動(dòng)頻率將越來(lái)越大等諸多方面因素，這種擔(dān)保辦法在實(shí)踐中很難實(shí)施，銀行也并沒(méi)有因第三方的擔(dān)保而降低多少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體防范風(fēng)險(xiǎn)的辦法可以這樣考慮：1.繼續(xù)實(shí)行抵押加第三方擔(dān)保的“雙保”制度，選擇第三方要嚴(yán)格、慎重。2.對(duì)預(yù)期財(cái)務(wù)狀況有可能好轉(zhuǎn)的借款人實(shí)行延期償還制度，延期內(nèi)照計(jì)利息。如果借款人仍無(wú)力還款，可勸其降低居住標(biāo)準(zhǔn)，也可由售變租。3.將銀行持有的抵押貸款予以證券化。將抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)向投資于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上的廣大投資者轉(zhuǎn)移分散。要建立住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)向抵押貸款銀行收購(gòu)并擔(dān)保住房抵押貸款合同，再由其將這些抵押貸款證券向公眾出售發(fā)行，此舉既可穩(wěn)定住房市場(chǎng)，又能降低住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二、利率風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期，由于市場(chǎng)利率波動(dòng)而導(dǎo)致借款人違約或提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款是長(zhǎng)期貸款，利率變化是難免的（我國(guó)這兩年就多次調(diào)低利率）。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調(diào)利率抵押貸款，但可調(diào)利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失；利率下降，對(duì)于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來(lái)說(shuō)，可能面臨借款人選擇以當(dāng)前市場(chǎng)上較低的利率重新借款并提前償還原來(lái)抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國(guó)目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統(tǒng)的計(jì)劃定價(jià)方式來(lái)確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執(zhí)行。而針對(duì)個(gè)人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營(yíng)成本要比針對(duì)單位發(fā)放的貸款高，這就進(jìn)一步加大了利率風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據(jù)籌資成本和經(jīng)營(yíng)狀況確定，即執(zhí)行市場(chǎng)利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場(chǎng)利率貸款，購(gòu)房人可能有承受不了的問(wèn)題，實(shí)際上現(xiàn)在制約居民購(gòu)房的**根本的因素是房?jī)r(jià)相對(duì)于大眾的收入而言太高了，房?jī)r(jià)構(gòu)成極不合理，如果房?jī)r(jià)降到合理的水平，市場(chǎng)利率的承受根本不是問(wèn)題。因?yàn)槊吭略黾拥那Х种畮椎睦屎痛蠊P的下降房款相比，要差很多。為規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，住房抵押貸款**好執(zhí)行浮動(dòng)利率。但浮動(dòng)利率的計(jì)算比較復(fù)雜，借款人也多不愿接受。而執(zhí)行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規(guī)定借款人是否有權(quán)提前償還貸款，對(duì)提前還款行為征收相當(dāng)貸款余額（或總額）的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內(nèi)不允許提前償還貸款，如果超過(guò)這一期限，則給予借款人提前還款的權(quán)力。這種做法值得我們借鑒。三、房屋（抵押物）自身風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避來(lái)自房屋自身的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房屋價(jià)值變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和因自然災(zāi)害及意外事故所造成的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于后者，通常銀行都采用房屋保險(xiǎn)的辦法來(lái)抵御。而前者的規(guī)避更應(yīng)引起銀行的注意。貸款銀行一般是在評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)和借款人的購(gòu)買價(jià)之間選擇較低者作為確定借款額度的標(biāo)準(zhǔn)。因此房屋的評(píng)估價(jià)格高低對(duì)確保住房抵押貸款的安全至關(guān)重要。而我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步時(shí)間較晚，技術(shù)水平低，操作規(guī)范不健全、不統(tǒng)一，就同一標(biāo)的物評(píng)估的價(jià)格因評(píng)估人不同而相差懸殊，進(jìn)一步加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。為此，必須下力氣完善我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)制度，尤其是要真正建立估價(jià)師簽安制度，其評(píng)估結(jié)果要由貸款銀行**終確認(rèn)。四、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避借款人一旦到期無(wú)力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權(quán)處置抵押房地產(chǎn)，以收**息。但抵押物處置的成本大小和處置的時(shí)間快慢，對(duì)銀行都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置不是短時(shí)間內(nèi)就能完成的，時(shí)間越長(zhǎng)，精力耗費(fèi)越多，成本也就越高，而急于出手，價(jià)格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴(yán)重影響銀行資金的周轉(zhuǎn)。在處置抵押物時(shí)還會(huì)遇到處樣一個(gè)尷尬的問(wèn)題：銀行能否將借款人從抵押房屋中趕出去？考慮社會(huì)穩(wěn)定性，這樣做顯然不合適，但不這樣，銀行的經(jīng)濟(jì)利益要遭受損失，銀行畢竟不是慈善機(jī)構(gòu)。因此，沒(méi)有一個(gè)明確的法規(guī)制度，銀行對(duì)抵押物享有處置權(quán)只能是一句空話。建議由前文提到的住房信貸保險(xiǎn)或擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人提供**后還款保證，一旦借款人不能按期還款，由該金融機(jī)構(gòu)代為償還，并轉(zhuǎn)移原來(lái)的借貸關(guān)系。在借款人經(jīng)濟(jì)條件尚無(wú)法改善之前可由賣改租，也可以確保居民居住得到基本保障的前提下降低現(xiàn)有居住水平。沒(méi)有政府的介入，銀行的正常經(jīng)營(yíng)根本無(wú)法保障。更何況，世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家的住房制度實(shí)行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，與其通過(guò)財(cái)政直接補(bǔ)貼，還不如在政策上多為居民融通資金提供保障，這樣既可降低銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也可讓更多的人具備貸款的條件。

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• 問(wèn) ??個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
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  個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)有：(一)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)因則是貿(mào)易銀行貸款的操縱風(fēng)險(xiǎn)，主要有職員道德風(fēng)險(xiǎn)、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)和貸后治理的風(fēng)險(xiǎn)。1、職員道德風(fēng)險(xiǎn)主要是指銀行貸款經(jīng)辦職員由于個(gè)人原因或者某種利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)資料不真實(shí)，誤導(dǎo)貸款審批人。更有甚者，有個(gè)別經(jīng)辦職員知法犯法，內(nèi)外勾結(jié)，故意偽造相關(guān)材料，騙取銀行信貸資金。2、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)貸款審查是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過(guò)程中，經(jīng)辦職員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，警惕性不高，對(duì)借款人的真實(shí)身份、收進(jìn)情況、家庭狀況等相關(guān)情況了解不祥，對(duì)相關(guān)材料的真實(shí)性、正當(dāng)性審查不嚴(yán)，流于形式，對(duì)有瑕疵的材料沒(méi)有認(rèn)真調(diào)查核實(shí)。有的銀行為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，采取競(jìng)相降低貸款人的**款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡(jiǎn)化手續(xù)，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。3、貸后治理的風(fēng)險(xiǎn)大部分貿(mào)易銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對(duì)每筆貸款定期檢查、報(bào)告。而個(gè)人住房貸款具有客戶分散、數(shù)目眾多等特點(diǎn)。隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和飛速發(fā)展，一個(gè)基層行往往有成百上千個(gè)客戶，客戶數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司類貸款客戶的數(shù)目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無(wú)法及時(shí)了解貸款客戶經(jīng)濟(jì)及家庭變化的情況。當(dāng)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行就不能及時(shí)采取防范措施避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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• 問(wèn) 個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款有哪些風(fēng)險(xiǎn)
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  提前還貸時(shí)間長(zhǎng)加大客戶風(fēng)險(xiǎn)在業(yè)主結(jié)尾款的時(shí)候，還涉及一個(gè)提前還款的時(shí)間問(wèn)題。目前多數(shù)銀行對(duì)于提前還貸都有提前預(yù)約的規(guī)定，一般需要10-15個(gè)工作日。提前還款辦理的時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)辦理轉(zhuǎn)按揭客戶存在的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因?yàn)檫@期間存在著很多可變因素，將無(wú)法保障借款人用**款支付尾款的資金安全性。

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• 問(wèn) 個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)大嗎？
  答

  個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)有：(一)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)因則是貿(mào)易銀行貸款的操縱風(fēng)險(xiǎn)，主要有職員道德風(fēng)險(xiǎn)、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)和貸后治理的風(fēng)險(xiǎn)。1、職員道德風(fēng)險(xiǎn)主要是指銀行貸款經(jīng)辦職員由于個(gè)人原因或者某種利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)資料不真實(shí)，誤導(dǎo)貸款審批人。更有甚者，有個(gè)別經(jīng)辦職員知法犯法，內(nèi)外勾結(jié)，故意偽造相關(guān)材料，騙取銀行信貸資金。2、貸款審查風(fēng)險(xiǎn)貸款審查是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié)。在貸款審查過(guò)程中，經(jīng)辦職員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，警惕性不高，對(duì)借款人的真實(shí)身份、收進(jìn)情況、家庭狀況等相關(guān)情況了解不祥，對(duì)相關(guān)材料的真實(shí)性、正當(dāng)性審查不嚴(yán)，流于形式，對(duì)有瑕疵的材料沒(méi)有認(rèn)真調(diào)查核實(shí)。有的銀行為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，采取競(jìng)相降低貸款人的**款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡(jiǎn)化手續(xù)，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。3、貸后治理的風(fēng)險(xiǎn)大部分貿(mào)易銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對(duì)每筆貸款定期檢查、報(bào)告。而個(gè)人住房貸款具有客戶分散、數(shù)目眾多等特點(diǎn)。隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和飛速發(fā)展，一個(gè)基層行往往有成百上千個(gè)客戶，客戶數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司類貸款客戶的數(shù)目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無(wú)法及時(shí)了解貸款客戶經(jīng)濟(jì)及家庭變化的情況。當(dāng)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行就不能及時(shí)采取防范措施避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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