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房價漲得厲害,真正有住房需求的剛需族買不起房或者沒有買房資格。一線城市和部分二線城市限購或限貸,投資客們想要買房,難度也加大。那么,不限購、低總價的商住兩用房能買來住或者投資嗎?一、商住兩用房的定義商住兩用房,既可以居住,又可以注冊公司辦公,土地使用年限一般為50年。二、商住兩用房優(yōu)缺點分析優(yōu)點:1、可以注冊公司,既可以居住又可以辦公。2、購買時沒有限制,不限購不限貸,再買住房,還是按照首套房來算。(PS:個別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)3、小戶型,低總價。4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。缺點:1、**比例高,需要5成**。2、不能使用公積金貸款,只能采用商業(yè)貸款,貸款年限**長10年,月供壓力大。3、產權年限只有50年,《物權法》相關規(guī)定:住宅建設用地使用權期限滿后,可自動續(xù)期。而非住宅建設用地土地使用權到期后,不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅,商住兩用房的隱性成本其實很高。4、不能落戶,也沒有學區(qū)劃分。5、商業(yè)用電用水,未通燃氣,不能使用明火做飯。6、商和住結合,進出人員雜亂,商戶營業(yè)時間晚,會嚴重擾民,且存在消防安全隱患。7、公攤大,實際使用率低。8、**速度慢,后期轉手賣出各方面的稅費比較高。三、商住兩用房值得買嗎?商住兩用房值不值得買,具體要看買房的需求和目的。1、從注冊公司辦公的角度來看,購買商住兩用房還是非常不錯的,適合年輕人創(chuàng)業(yè)。一般來說,商住兩用房處于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品質也不錯。2、從住的角度來看,其居住的舒適度是比較低的,且生活成本也比較高,并不劃算,不適合長期居住。3、從投資的角度來看,投資商住兩用房是具有較大的風險的。房產投資除了土地本身的**帶來收益外,另一部分收益就來源于房租。但對于投資客來說,**終能實現(xiàn)現(xiàn)金收益,轉化成人民幣,才算是完成投資。這個時候,就要判斷樓盤日后的變現(xiàn)能力,是否好轉手賣出了。交通的優(yōu)勢(是否靠近地鐵或臨近主干道)、社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(樓盤品質、物業(yè)服務、配套等硬性條件如何)、生活配套優(yōu)勢(休閑、娛樂和購物是否方便)、價格優(yōu)勢(是否可以在區(qū)域內形成價格優(yōu)勢或者性價比優(yōu)勢)。購買商住兩用房,要對商住兩用房的優(yōu)缺點有一個清晰的了解,并結合自己的目的和需求來判斷,到底要不要買,值不值得買。
全部3個回答>??商住兩用房前景怎么樣？
148****8835 | 2018-10-12 00:08:23
已有5個回答
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143****0225
前景不太好，根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規(guī)定，商住房的產權人應該在每年4月份前向房屋所在地地稅部門申報繳納房產稅，房產稅實行的是比例稅率，以房產原值(評估值)為計稅依據，稅率為百分之1.2，房產稅年應納稅額=房產原值×(1-百分之30)×百分之1.2或稅務機關評估值×百分之1.2。
查看全文↓ 2018-10-12 00:09:33 -
135****2896
商住兩用房優(yōu)缺點分析
查看全文↓ 2018-10-12 00:09:20
優(yōu)點:
1、可以注冊公司,既可以居住又可以辦公。
2、購買時沒有限制,不限購不限貸,再買住房,還是按照首套房來算。(PS:個別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)
3、小戶型,低總價。
4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。
缺點:
1、**比例高,需要5成**。
2、不能使用公積金貸款,只能采用商業(yè)貸款,貸款年限**長10年,月供壓力大。
3、產權年限只有50年,《物權法》相關規(guī)定:住宅建設用地使用權期限滿后,可自動續(xù)期。而非住宅建設用地土地使用權到期后,不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅,商住兩用房的隱性成本其實很高。
4、不能落戶,也沒有學區(qū)劃分。
5、商業(yè)用電用水,未通燃氣,不能使用明火做飯。
6、商和住結合,進出人員雜亂,商戶營業(yè)時間晚,會嚴重擾民,且存在消防安全隱患。
7、公攤大,實際使用率低。
8、**速度慢,后期轉手賣出各方面的稅費比較高。
三、商住兩用房值得買嗎?
商住兩用房值不值得買,具體要看買房的需求和目的。
1、從注冊公司辦公的角度來看,購買商住兩用房還是非常不錯的,適合年輕人創(chuàng)業(yè)。一般來說,商住兩用房處于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品質也不錯。
2、從住的角度來看,其居住的舒適度是比較低的,且生活成本也比較高,并不劃算,不適合長期居住。
3、從投資的角度來看,投資商住兩用房是具有較大的風險的。房產投資除了土地本身的**帶來收益外,另一部分收益就來源于房租。但對于投資客來說,**終能實現(xiàn)現(xiàn)金收益,轉化成人民幣,才算是完成投資。這個時候,就要判斷樓盤日后的變現(xiàn)能力,是否好轉手賣出了。交通的優(yōu)勢(是否靠近地鐵或臨近主干道)、社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(樓盤品質、物業(yè)服務、配套等硬性條件如何)、生活配套優(yōu)勢(休閑、娛樂和購物是否方便)、價格優(yōu)勢(是否可以在區(qū)域內形成價格優(yōu)勢或者性價比優(yōu)勢)。
購買商住兩用房,要對商住兩用房的優(yōu)缺點有一個清晰的了解,并結合自己的目的和需求來判斷,到底要不要買,值不值得買。 -
136****8573
優(yōu)點
查看全文↓ 2018-10-12 00:09:09
1、周邊商超、公共交通方便
相較于70年產權的普通住宅，商住兩用房因為兼具了部分商業(yè)的性質，所以周邊的商業(yè)配套具有先天的優(yōu)勢，尤其在越來越受到年輕人追捧的今天，各種年輕化的商業(yè)配套趨勢日漸明了。而這種房子的選址也一般更偏向年輕人、上班族的需求，無論是生活配套還是交通出行，都越來越適合人們的生活。
2、面積小，單價低，帶裝修
商住兩用房因為面積小，容積率比較高，所以房價低，再加上如果是裝修交房的話，基本可以實現(xiàn)拎包入住，所以受到不少年輕人的喜愛。同時購房者經濟壓力低，負擔輕，還能有一個自己的生活之所，對年輕人來說也是一個相當不錯的選擇。
3、不限購，不限貸，無購房限制
很多人會選擇轉向購買商住兩用房的一個重要原因是現(xiàn)在越來越多的城市開始有了購房資格的限制，無論是限購，還是限貸，只要不滿足條件就失去了購買普通住宅的資格或者是因為非首套房而在購房資金壓力上倍增。而購買商住兩用房價格既便宜，也不受政策限制的影響，還能實現(xiàn)很好的投資或者居住要求，真的是一個很不錯的選擇。
4、租金高，投資收益好
商住兩用房一房兩用，可商可居。如果是以投資為目的的話，因為先天條件的優(yōu)越，不僅可以出租給個人，還可以出租給公司，租金不比普通住宅低，一般可以實現(xiàn)以租金養(yǎng)房貸的效果。這也是很多投資客選擇商住兩用房的原因所在。
5、可以生活居住，也可以注冊公司
對于想創(chuàng)業(yè)、開公司的人來說，商住兩用房宜居宜商的屬性恰恰滿足這個要求。而且比起正規(guī)的辦公大樓來說，這里無論是租金還是房價都要便宜不少。而且商住兩用房可以用來注冊公司，簡直是方便節(jié)約的捷徑。
缺點
1、一般不能落戶
商住兩用房區(qū)別于普通住宅之處在于它無法實現(xiàn)落戶，無法實現(xiàn)遷入戶口的目的。對于想要購買學區(qū)房或者想要依此入學的朋友來說，商住兩用房并不是一個好的選擇，即使周邊有好的教育資源，無法落戶，便無法獲得入學資格。
2、商住兩用房**比例高
普通住宅貸款買房時，一般只需付30%的**即可，但是商住兩用房的**比例要求一般為50%，貸款年限也要比普通住宅的**長30年少，**多為10年，貸款利率也是普通住宅貸款利率上浮10%，而且商住兩用房貸款時還不能申請公積金貸款。總體算下來，商住兩用房的購置雖然總價低，但是受限也是比較大的。
3、生活成本高
商住兩用房雖然是商業(yè)和住宅的統(tǒng)一體，但水、電、氣等費用還是采用的商用標準，所以從生活成本上來說，要遠高于普通住宅。 -
142****4183
商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。土地使用年限40年，相比周邊70年的普通住宅，小區(qū)管理會更嚴格，綠化環(huán)境及配套設施會更完善。
查看全文↓ 2018-10-12 00:08:58
優(yōu)點：
商住兩用房的優(yōu)勢是:可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應城市發(fā)展趨勢。
缺點：
目前存在的劣勢是:不能戶口落戶，沒有學區(qū)派位，**較高50%。物業(yè)費相對普通住宅也會高一些。 -
138****8373
什么是商住兩用房
查看全文↓ 2018-10-12 00:08:48
商住兩用房，不是專業(yè)的建筑名詞，由市場發(fā)展而來。與70年產權的住宅被提及，商住兩用房的土地性質是綜合類或商業(yè)類，所以產權是50或40年。
商住兩用房的特點
小戶型，以40-80平為主，總價低;人防和消防建設標準高;對限購城市而言，商住兩用房不限購;有LOFT戶型，如：買30平相當于買60平。LOFT戶型層高在5米左右，面積在30-50平。由于分割成兩層，實際面積達到銷售面積的近兩倍。
商住兩用房的優(yōu)勢：
1.不限購
商住兩用房產權是40或50年，不受限購政策的影響。無需做購房資質審核。如果購買產權70年的住宅，需滿足限購條件，即：京籍家庭限兩套，京籍單身人士限一套，非京籍家庭購房人連續(xù)繳納5年個稅或社保且有合有效暫住證的，限購一套。
2.價格低
商住兩用房單價低，戶型小，總價自然也低。
3.用途廣
既可用來居住，也可用來辦公，購買后可出租，用途會廣泛。
商住兩用房的劣勢：
缺點一：產權40年
商住房**大的詬病的就是產權只有40年。據了解：目前還沒使用權到期的情況，也就無先例可參考。不過中介認為：40年產權屬商業(yè)性質，年限到期需補交出讓金，具體多少還未知。
缺點二：水電物業(yè)費比純住宅高
買得起，住不起。不少人擔心水電費高貴，負擔不起。這種擔憂不是沒道理，商住房物業(yè)費比住宅水電費高，甚至有的沒通燃氣，只能用電磁爐做飯、熱水器洗澡。當然個別開發(fā)商能搞定當?shù)卣@種情況少數(shù)。
所以，糾結的朋友**好提前和售樓人員溝通，且將條款在合同中明確，以便杜絕開發(fā)商為達銷售目的的胡亂承諾。
缺點三：上不了戶口
買房為了落戶，需謹慎考慮。這種本屬商業(yè)住宅兩用房，不能落戶，想要落戶還是購買70年產權的純住宅房產，即使開發(fā)商保證可上戶，也不要相信，畢竟上戶口是派出所說了算。
缺點四：投資**慢
買房投資的土豪們，房子的**空間并不大。以商住房為例，房東原價40萬元購買的一室房，眼看周圍漲到2.5萬元/平米了，這個房價依舊巋然不動，不過租金還算客觀，每個月2000元，一年租金2.5萬，40年就是100萬，1.5倍的投資回報率。
缺點五：**比例高，只能商貸，用不了公積金
需注意：商業(yè)房**比例**低50%;且不能公積金貸款，只能純商業(yè)貸款，商業(yè)房貸款年限10年。無形給購房者帶來巨大的壓力。
缺點六：居住體驗差
商業(yè)住宅屬高層建筑，一層10幾20戶再正常不過。如果物業(yè)不負責任，樓道衛(wèi)生、鄰里關系、居住體驗會大打折扣。
相關問題
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您好,建筑裝飾材料來說,辦公樓的裝修檔次高,可燃物較多,電和天然氣的用量較大,防火規(guī)范較住宅嚴格。因此,對于商住兩用樓,如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅,并按住宅消防標準審核,無疑是存在一定的消防隱患。先規(guī)劃一下區(qū)域劃分,然后把區(qū)域用隔斷隔開,再分別裝修不就行了。希望對您有用
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近年來，隨著不少商業(yè)立項的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售(即商住兩用房)，購置商業(yè)性用房用于居住，逐漸成為一種常見的社會現(xiàn)象。尤其現(xiàn)在的商住兩用房多以loft戶型為主，通常是小戶型，大挑高，不限購，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右，實際使用面積卻可達到銷售面積近2倍。 但根據相關規(guī)定，商用房產權年限為40年，低于普通住宅的70年產權，因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示，物權法給了住宅明確的說法，但商業(yè)用地上的房屋尚存爭議。40年后，商業(yè)地產的使用權歸誰，會不會被國家收回等一系列問題也引發(fā)了人們的關注。 時下，房地產市場有很多項目是商住兩用房，因此，水電是否是商住，產權證上面房子的產權年限是長時間，是不是小產權房，都是購房者需著重要考慮的。購房者購房之前一定要看清楚幾證。第一要看預售許可證上的房屋用途標注是什么。第二，如果寫的是商住，是不是就是指商住樓？第二要看土地證。有的土地證里面有多個期限。每一塊項目的用途不同，期限也不一樣，比如說，土地證可能會有兩個期限，有70年，有50年的。接著要看建設工程規(guī)劃許可證，看項目用地地塊規(guī)劃到底是什么，是否和預售許可證上面的內容一致。 根據小編了解的情況，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二行規(guī)定：土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。 由于這種房子實質上屬于商業(yè)性質，所以不屬于限購令調控的范圍，在實施限購政策的大中城市走進了購房者的視野。但商住兩用房與普通住宅存在許多差別，在此，小編特意為購房者列出商住兩用房的特點提醒大家注意： 1.物業(yè)、水電、公共維修基金等費用較高。由于商住兩用房的水電價格實行商業(yè)用標準，較之一般生活用標準要相對較高；物業(yè)收費也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權部分的維修進行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產生的費用較高； 2.產權40年或者50年。一般住宅的所有權為70年，在到期后可以自動續(xù)期，而商住兩用房、產權40年或者50年，在到期后不是自動續(xù)期，并且要補交土地出讓金； 3.商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學； 4.沒有完備的生活配套服務設施。商業(yè)項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務等。這樣就會給購買后的日常生活帶來諸多不便； 5.按揭貸款實行商業(yè)用房標準。商住兩用房**50%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限**多為10年，并且不能用住房公積金貸款； 6.購買時不實行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時有許多優(yōu)惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應的稅費優(yōu)惠政策。 其實綜合來看，小編認為商住兩用房的優(yōu)劣勢都很明顯，商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應城市發(fā)展趨勢；目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學區(qū)派位，**較高50%。 **后，小編認為，商住兩用房在未來的不限購優(yōu)勢將逐步減弱，未來出售難度將會增加促使消費者優(yōu)先選擇普通住宅。 其實，商住兩用房**大的優(yōu)勢是不限購，但目前松綁限購政策是市場主流趨勢，會有更多的人具備購房資格；其次五個城市雖然短期內不會取消限購，但是不排除未來限購政策有所放寬，一旦只能有所松動，商住兩用房的需求將會有明顯下降。 對于購房者來說，商住房只是過渡住房一般3-5年后，消費者的經濟能力充裕，購房資質符合，必然會選擇換房。不限購優(yōu)勢減弱，加之商住兩用房的高額稅費，出手的難度增大。未來商住兩用房整體價格預計面臨回落的壓力，上漲的空間很小。
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答
一、商住兩用房出售成本高1、買房契稅高據了解，“商住兩用”項目與住宅房的區(qū)別主要體現(xiàn)在產權年限不同，配套設施不同，容積率及綠化、公共設施面積不同，安全級別不同，物業(yè)費、管理費以及轉讓契稅不同等問題上。比如，商住兩用房目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，商用轉讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。對此，專業(yè)人士提醒：從投資置業(yè)的角度看，投資人出手這類物業(yè)或將承擔巨大的出售成本。2、**比例、貸款成本高商住兩用房不限購，也不受房貸限制，但不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**比較高，50%左右，且不能申請公積金貸款，貸款利率為普通住宅的1.1倍。3、房子質量一般某商住兩用房業(yè)主表示，“這樣的房屋格局好，LOFT戶型，很受年輕人青睞，花1萬多元就可以把房子分成上下兩層，上面住人，下面活動、休閑等，非常方便。買30平方米相當于買60平方米，很劃算?！钡摌I(yè)主同時也表示，房子隔音效果不是很好。也有看房人表示“我看了一些商住兩用的房子，但是感覺房屋質量并不是很好，而且也不怎么劃算?！倍?、商住兩用房生活成本高1、商業(yè)用水用電商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。雖然很多商住兩用房在銷售時承諾是民用的水電費標準，但也是偷偷摸摸不敢寫入合同中，大部分“商住兩用”產品無法保障購房人按照住宅的標準繳納契稅、物業(yè)費、水電費，也就是表示購房者要承受較高的生活成本。2、無法簽入戶口，沒有學區(qū)劃分商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。根據相關規(guī)定，非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說不會被強制配套幼兒園、**，醫(yī)療機構以及相應的養(yǎng)老服務等。而這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。3、存在安全隱患目前大多數(shù)“商住兩用”項目都是酒店式公寓設計，一梯往往容納很多住戶，出入也很不方便，安全問題也值得擔憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結束太晚，有的反映光污染問題，很多商家晚上開的霓虹燈、廣告牌、射燈等很擾民。這些都是置業(yè)者必須要考慮的問題?！皩τ谧杂陕殬I(yè)或者居家辦公者，選擇商住兩用房是要慎之又慎?！睂I(yè)人士提醒，因為這兩種人的主要購買目的還是住，選擇商住兩用勢必會受到“商”的干擾，并且很多公共部分的費用都要與“商”們平攤。對于建筑材料來說，商業(yè)樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范要比住宅嚴格，但是對于商住兩用房，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，這也將是一個巨大的隱患。
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第一，商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素?！ 〉诙?，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患?！ 〉谌?，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質，從面影響項目的品質，大幅降低住宅的居住質量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套?！ 〉谒?，選擇新型“商住兩用房” 現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務。
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