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土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
舊房土地增值稅清算認定標準是什么？
138****6881 | 2018-08-06 11:32:19
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142****7375
一、關于新建房與舊房的界定問題
查看全文↓ 2018-08-06 11:35:25
財稅字[1995]48號規(guī)定：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局
具體規(guī)定。
二、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅查帳方式的適用范圍
1.適用個人名義的商業(yè)再轉(zhuǎn)讓；
2.適用公司名下的住宅、商業(yè)再轉(zhuǎn)讓；
3.個人名下的住宅轉(zhuǎn)讓不適用。
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條的規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，自2008年11月1日起實施。
三、具體計算步聚
1.計算評估價格。
公式為：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。、
2.匯集扣除項目金額。
3.計算增值額。
4.計算增值率。
5.依據(jù)增值率確定適用稅率。
6.依據(jù)適用稅率計算應納稅額。
7.應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。
四、具體計算項目的認定
舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的正確計算，應重點關注轉(zhuǎn)讓收入、扣除項目兩大類，具體如下：
（一） 收入的認定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但對納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。
1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
2.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估，稅務機關根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
《財政部、國家稅務總局、國家國有資產(chǎn)管理局關于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關房地產(chǎn)價格評估問題的通知》（財稅字[1995]061號）規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務所、會計師事務所等各類資產(chǎn)評估機構(gòu)受理有關轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務。
（二） 扣除項目金額的認定
轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的扣除項目如何確定，應區(qū)分以下三種情況：
第一種情況、能提供舊房及建筑物評估價格的情況：
舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
1.關于土地款、舊房評估價估的扣除規(guī)定
依據(jù)財稅[1995]48號第十條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
2.關于契稅的扣除規(guī)定
依據(jù)財稅[1995]48號第十一條規(guī)定 對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除。
3.關于評估費的扣除規(guī)定
依據(jù)財稅[1995]48號第十二條規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
4.關于印花稅的扣除規(guī)定
依據(jù)財稅[1995]48號第九條規(guī)定，中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。
第二種、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的情況：
根據(jù)財稅字[2006]21號文件的第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，按以下原則扣除：
1.關于土地款、舊房評估價的扣除規(guī)定
購房發(fā)票所載金額（實際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分。
2.加計扣除金額的規(guī)定
按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時的“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。
3.關于契稅的扣除規(guī)定
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數(shù)。
因此，不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的舊房轉(zhuǎn)讓，土地增值稅扣除項目的計算公式=發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購買年度）×5%]）+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，必須提供相應的完稅憑證)+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關費用。
第三種、既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的情況：
轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的情況，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收， -
144****2134
舊房土地增值稅清算認定標準；分幾種情況：
查看全文↓ 2018-08-06 11:33:18
一、轉(zhuǎn)讓舊房能提供評估價格的。轉(zhuǎn)讓舊房可扣除的項目金額包括三項：一是舊房及建筑物的評估價格；二是取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用：三是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用準予在計算土地增值稅時扣除。
二、轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的。《土地增值稅暫行條例》第六條、第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目金額也包括三項：一是購房發(fā)票所載金額；二是加計扣除金額(加計扣除金額=購房發(fā)票所載金額×5%×購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù))；三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加。
三、轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，由稅務機關實行核定征收。 -
142****8206
舊房土地增值稅清算認定標準
查看全文↓ 2018-08-06 11:32:57
一、已竣工驗收的房地產(chǎn),已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
二、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
三、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
四、省稅務機關規(guī)定其他情況.
相關問題
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土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
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土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
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關于土地增值稅政策口徑解答（一）一、清算單位確認問題1、 問：清算單位如何確定？房開企業(yè)自行分期的能否分期清算？答：根據(jù)《細則》第八條、國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定，清算單位是由發(fā)改委（計委）、經(jīng)發(fā)局審批的項目或分期項目，以發(fā)改委（計委）、經(jīng)發(fā)局的立項批文為準。
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土地增值稅清算涉及到買賣土地的價值差，具體清算方式和規(guī)定會因地區(qū)和政策而有所調(diào)整。購房者需要關注當?shù)卣吆托星椤?/p> 全部2個回答>
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