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請(qǐng)問(wèn)，商品房的契稅和維修基金怎么收取？

132****3489 | 2018-08-02 17:27:17

已有4個(gè)回答

  • 144****1651

    維修基金，商業(yè)貸款可以協(xié)商銀行交房時(shí)候交可以的，公積金貸款比較嚴(yán)格，必須交契稅與維修基金之后才可以辦理貸款。

    以下是相關(guān)法規(guī)：

    一、契稅的征收主體與時(shí)間?！吨腥A人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十九條規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)》?！保痪┑囟惖?2000>478號(hào) 關(guān)于做好契稅征管工作若干問(wèn)題的通知的第二條規(guī)定：“契稅征收方式暫繼續(xù)采取委托市國(guó)土資源和房屋管理局、各區(qū)縣房地局和鄉(xiāng)財(cái)政所代征的方式，具體委托代征工作事宜，由代征單位所在地的地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照市地方稅務(wù)局《委托代征稅款管理的暫行規(guī)定》（京地稅征<1997>389號(hào)）辦理。”該通知第三條規(guī)定；“北京市國(guó)土資源和房屋管理局、各區(qū)縣房屋土地管理局辦理土地出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)、各級(jí)房地產(chǎn)交易所辦理房屋（含土地）權(quán)屬轉(zhuǎn)移變動(dòng)手續(xù)的同時(shí)，即時(shí)代征稅款?！?京地稅征<1997>389號(hào)關(guān)于印發(fā)委托代征稅款管理的暫行規(guī)定的通知第十條的規(guī)定：“代征人不能委托其它單位代征。” 從以上的規(guī)定來(lái)看，到目前為止，北京市地稅局只委托過(guò)北京國(guó)土資源和房屋管理局代征契稅，而代征人不能委托其它單位代征。這表明商品房契稅只能交納給北京市地稅局委托的北京國(guó)土資源和房屋管理局，其他任何單位無(wú)權(quán)代征。契稅的交納時(shí)間應(yīng)當(dāng)在辦理立契過(guò)戶手續(xù)即辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交納。

    二、公共維修基金征收主體與時(shí)間。京房地物字（1999）第1088號(hào)關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知第四條規(guī)定：商品住宅購(gòu)房者應(yīng)在辦理立契過(guò)戶手續(xù)時(shí)將維修基金足額交至房地局?！本﹪?guó)土房管物字〔2001〕1170號(hào)關(guān)于嚴(yán)格按規(guī)定歸集住宅公共維修基金的通知關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知規(guī)定： 1、各區(qū)縣房地局、小區(qū)辦要嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)商擅自代收維修公共基金的行為。房地產(chǎn)商已經(jīng)代收的，要限期將代收款交至區(qū)縣小區(qū)辦；對(duì)于提高歸集比例多收款的，要督促房地產(chǎn)商退還給購(gòu)房人。 2、今后，各區(qū)縣房地局、小區(qū)辦不得委托房地產(chǎn)商代為歸集維修基金，對(duì)于擅自代收維修基金的單位，各區(qū)縣房地局要嚴(yán)肅查處。 根據(jù)這兩個(gè)文件的規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)在辦理立契過(guò)戶手續(xù)前將維修基金足額交至房地局，而房地產(chǎn)商不能擅自代收公共維修基金。

    三、 目前的實(shí)際情況。一般房地產(chǎn)商在與購(gòu)房人簽定商品房買賣合同時(shí)一定要在補(bǔ)充協(xié)議里約定購(gòu)房人在收房時(shí)向房地產(chǎn)商一次性交納契稅和公共維修基金，否則不交房。如果購(gòu)房人是通過(guò)銀行按揭方式付款的，這一條房地產(chǎn)房商是一定要堅(jiān)持的，其理由是房地產(chǎn)商為買房人貸款提供了擔(dān)保，如不在入住時(shí)收契稅和公共維修基金會(huì)增加自己風(fēng)險(xiǎn)。其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為如果購(gòu)房人不及時(shí)交納契稅和公共維修基金辦理產(chǎn)權(quán)證，按揭銀行就辦理不了抵押手續(xù)，一直由開(kāi)發(fā)商擔(dān)保，一旦發(fā)生購(gòu)房人不履行償還貸款的義務(wù)，房地產(chǎn)商將承擔(dān)連帶責(zé)任。這個(gè)理由看似有一定道理，其實(shí)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是不存在的，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)這種情況，該房屋的所有權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)人還是房地產(chǎn)商，而購(gòu)房人已經(jīng)至少支付了20%的房款，房地產(chǎn)商完全可以以購(gòu)房人違約為由，將房子另行出賣，補(bǔ)償自己的損失（實(shí)際上現(xiàn)在房地產(chǎn)商在與購(gòu)房人簽定的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議都是這樣約定的）。另外，如果購(gòu)房人一次支付購(gòu)房款，房地產(chǎn)商的這個(gè)理由根本就不存在了。房地產(chǎn)商的這種違反規(guī)定的做法為什么能大行其道呢？這主要是在具體操作上房地產(chǎn)商并沒(méi)有違反各種規(guī)定，購(gòu)房人在辦理按揭貸款手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)商一般會(huì)要求購(gòu)房人簽署一份授權(quán)委托書(shū)，該授權(quán)委托書(shū)至少有兩項(xiàng)內(nèi)容，即代辦產(chǎn)權(quán)證和代辦繳納契稅和公共維修基金。因此房地產(chǎn)商收取購(gòu)房人契稅和公共維修基金是一種“自愿”的委托行為，而不是代征代繳行為，從而規(guī)避了有關(guān)規(guī)定。無(wú)論形式如何，實(shí)質(zhì)是購(gòu)房人在入住時(shí)就將契稅和公共維修基金交到了房地產(chǎn)商手里，在房地產(chǎn)商交到國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)之前，對(duì)購(gòu)房人卻真真正正存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

    綜上，繳納契稅、公共維修基金和辦理產(chǎn)權(quán)證是不可分割的，如果每個(gè)購(gòu)房人都自己辦理這些手續(xù)在理論上可行，但實(shí)際操作恐怕有些困難，因?yàn)椋旱谝?，?duì)房管局來(lái)說(shuō)很難完成這個(gè)工作量，第二，大多數(shù)購(gòu)房人可能沒(méi)有辦理這些手續(xù)的時(shí)間和精力。

    所以，個(gè)人認(rèn)為：購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)證之前將契稅、公共維修基金交給房地產(chǎn)商辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，這樣的辦法簡(jiǎn)單易行。
    望采納，謝謝

    查看全文↓ 2018-08-02 17:27:53
  • 155****5207

    需要交納這些費(fèi)用不是開(kāi)發(fā)商收取的，是政府部門收取的；開(kāi)發(fā)商收你多少錢他都要給你拿發(fā)票出來(lái)。

    查看全文↓ 2018-08-02 17:27:44
  • 156****2034

    一、新房契稅的征收標(biāo)準(zhǔn)：
    無(wú)論是新房還是二手房，當(dāng)房屋買賣或者贈(zèng)與過(guò)戶的時(shí)候需要繳納一定比例的契稅。在房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化的時(shí)候，需要由接受房屋產(chǎn)權(quán)的人向國(guó)家繳納一定比例契稅。目前的契稅稅率仍為房產(chǎn)交易價(jià)格的3%。但存在減免情況，無(wú)論是新房和二手房都按照以下幾點(diǎn)規(guī)定執(zhí)行：
    1、如果是購(gòu)買首套房：當(dāng)交易房屋面積小于等于90平方米時(shí)，契稅稅率為1%；當(dāng)交易房屋面積大于90平方米時(shí)，契稅稅率在原有基礎(chǔ)上減半，即契稅稅率為1.5%。
    2、如果你買的是第2套房：當(dāng)交易房屋的面積小于等于90平方米時(shí)，契稅稅率為1%；當(dāng)所交易房屋面積大于90平方米時(shí)，契稅稅率為2%；
    3、如果你買的新房或者二手房是第三套房或以上套數(shù)：不論房屋面積大小，契稅稅率為3%，沒(méi)有減免情況。
    二、新房公共維修基金的繳納比例：
    商品房銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位（開(kāi)發(fā)商）交納維修基金。開(kāi)發(fā)商代收的維修基金屬與全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。
    專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)為：高層(含帶電梯的多層)90元/平方米、多層(含別墅)50元/平方米（各地房屋維修基金標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)水平掛鉤，具體收取標(biāo)準(zhǔn)略有出入）;
    房屋維修基金=每平方米建筑面積成本價(jià)x比例x面積。
    但需要注意的是維修基金的具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政部門確定，所以維修基金比例在各地區(qū)之間都有一定的差異，建議購(gòu)房者到當(dāng)?shù)卣净蚍抗芫终具M(jìn)行查詢。
    三、可以使用房屋維修基金的情況：
    房屋維修基金可以用于房屋保修期滿后，對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位或公共設(shè)施設(shè)備的大中修以及更新改造工程。
    ①房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?
    ②公共部位是指戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
    ③公共設(shè)施設(shè)備是指房屋及配套區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道及設(shè)備、配電線纜及設(shè)備、電梯、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備等。

    查看全文↓ 2018-08-02 17:27:33
  • 145****6946

    根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2010]94號(hào))的規(guī)定：
    一、首套房繳納規(guī)定如下：
    1、個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行;
    2、戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為1.5%；
    3、所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照3%征收。
    二、二套房繳納規(guī)定如下：
    購(gòu)買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，均按照3%的稅率征稅。
    根據(jù)住建部與財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》：
    1、商品房銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)房屋維修基金交繳約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位交納房屋維修基金。
    2、售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。
    3、首期專項(xiàng)維修資金交存的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為：高層(含帶電梯的多層)90元/平方米、多層(含別墅)50元/平方米。

    查看全文↓ 2018-08-02 17:27:26

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