??小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎？

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• 156****2116

  小區(qū)車位歸屬問題，開發(fā)商和業(yè)主之間一直糾紛較多。為減少爭議，《物權(quán)法》就此作了相應規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”該規(guī)定仍沒有完全明晰車位歸屬問題，對于利用人民防空工程改建成的車庫這類特殊問題無法直接作出判定。盡管《物權(quán)法》沒有對小區(qū)人防工程的產(chǎn)權(quán)作出明確界定，但筆者個人認為，無論依據(jù)現(xiàn)行有關法律規(guī)定還是依據(jù)法理分析，小區(qū)人防工程的產(chǎn)權(quán)應屬國家所有。
  首先，從法律規(guī)定來看，依據(jù)《人民防空法》第二條“人民防空是國防的組成部分”以及《物權(quán)法》第五十二條“國防資產(chǎn)屬于國家所有”等有關法律法規(guī)規(guī)定，人防資產(chǎn)作為國防資產(chǎn)的組成部分，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應為國家所有。盡管人防工程是由開發(fā)商投資建設的，但根據(jù)《人民防空法》第二十二條“城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室”的法律規(guī)定，以及《國務院、中央軍委關于進一步推進人民防空事業(yè)發(fā)展的若干意見》中“城市新建民用建筑必須依法修建防空地下室，確因地質(zhì)等原因難以修建的要按規(guī)定繳納易地建設費”等政策規(guī)定，城市新建民用建筑修建防空地下室，屬于國家在城市建設中，出于維護公共利益考慮，對開發(fā)商附加的住宅開發(fā)中必須承擔的法定強制性、公益性義務，與國家直接用財政資金修建具有相同意義，國家是否出資不應影響產(chǎn)權(quán)歸國家所有。
  其次，從法理分析的角度來看，依據(jù)民法的基本原理，所有權(quán)的取得包括生產(chǎn)、孳息、轉(zhuǎn)讓、繼承、遺贈、遺失物取得、所有人不明的埋藏物和隱藏物取得、添附及國有化和征收等方式。根據(jù)《物權(quán)法》的一般理論，通過生產(chǎn)的方式創(chuàng)造出新的所有權(quán)，生產(chǎn)者當然原始取得所有權(quán)，但人防工程屬于與國防安全、群眾生命安全等公共利益高度密切相關的財產(chǎn)，其在遵循民事基本原則和精神的同時，也應遵循“公共利益優(yōu)先”、“國家利益保護”等公法優(yōu)先原則，對人防工程其產(chǎn)權(quán)歸屬的判定，不應僅從一般追逐短期經(jīng)濟利益的純私法視角進行考量。如果確定了人防工程的所有權(quán)由國家予以保留，則人防工程在戰(zhàn)時危險時期就能夠由國家直接以所有人的地位進行管理使用，而無需通過任何征收或征用的繁瑣途徑，無疑將是**有利于保障國防安全這一目的的。
  盡管人防工程產(chǎn)權(quán)應歸國家所有，但并不影響投資人的使用收益權(quán)的行使，并不違背市場經(jīng)濟法治中“誰投資、誰受益”的損益相抵私法精神。根據(jù)《人民防空法》第五條規(guī)定：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”因此，經(jīng)人防機關批準，人防工程投資者可以就利用人防工程建成的地下車庫進行經(jīng)營管理并取得收益。
  收益實際歸屬方面，人防工程開始由開發(fā)商投資建設，相應的經(jīng)營管理及收益應歸開發(fā)商享有，但小區(qū)商品房售完后，管理及收益權(quán)是否還屬開發(fā)商需要具體分析，關鍵是看修建人防工程地下室的投資是否已攤?cè)氤鲑u的房價之中而隨房屋轉(zhuǎn)移。如果地下人防車庫作為小區(qū)的附屬工程或配套公建，其建設費已經(jīng)納入到住宅銷售價格之中，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，投資者也就隨之變成了購買房屋的業(yè)主，則地下人防車庫的收益權(quán)依法轉(zhuǎn)由作為實際投資人的小區(qū)全體業(yè)主享有。反之，如果房屋銷售價格沒有將人防工程開發(fā)成本納入，則地下人防車庫的收益權(quán)仍歸開發(fā)商所有。
  商品住宅價格構(gòu)成方面，根據(jù)《商品住宅價格管理暫行辦法》第五條規(guī)定，商品住宅價格的構(gòu)成包括住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)及非營業(yè)性配套公共建筑的建設費?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定：“凡國家確定的一、二類人防重點城市均應按國家人防部門的有關規(guī)定配建防空地下室，并應遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，與城市地下空間規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌安排。將居住區(qū)使用部分的面積，按其使用性質(zhì)納入配套公建?！币虼?，筆者認為，除非開發(fā)商在商品房銷售合同中，明確載明人防地下工程建設成本沒有納入住宅銷售價格，一般情況下，地下人防車庫作為小區(qū)的附屬工程或配套公建，其建設費已經(jīng)納入到住宅銷售價格之中。司法實踐中大量存在的業(yè)主委員會依法收回地下人防車庫的成功判例也證明了以上觀點。
  綜上分析，地下人防車庫的收益權(quán)在房屋銷售給業(yè)主后，應依法轉(zhuǎn)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。不管從人防工程產(chǎn)權(quán)歸屬還是從管理收益歸屬來看，開發(fā)商均無權(quán)出售人防地下車庫。

  查看全文↓ 2018-07-17 22:00:41
• 141****6210

  如果地下車位（庫）建筑面積未分攤，且開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權(quán)的，則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫只能預售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預購人。
  開發(fā)商出售這種車位（庫）好像天經(jīng)地義，其實不然。《北京市城市房屋管理辦法》第13條規(guī)定：“按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；
  沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓?！?也就是說，在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位（庫）的產(chǎn)權(quán)屬于單獨轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起賣。
  如果沒有類似的文字說明，地下車位（庫）也應當歸業(yè)主按份共有，其收益也應歸業(yè)主。

  查看全文↓ 2018-07-17 22:00:31
• 143****1462

  值得
  1、地下車位多數(shù)是沒有產(chǎn)權(quán)的，我小區(qū)地下車位也沒有，不必顧慮。
  2、7W元不貴，現(xiàn)在私家車很多，過幾年車位租都不好租。
  3、小區(qū)的地下車位數(shù)量不可能很多，以現(xiàn)在的形式看，基本應該快要家家都有車了，沒車位到時停車都是問題。
  4、車位租金看漲。車位**也挺快的，我下去地下車位一年漲了10W元，悔恨那，當初沒買一個。

  查看全文↓ 2018-07-17 22:00:22
• 153****0183

  有必要買
  車位的供需矛盾惡化預期是遠遠大于改善預期的，甚至可以說對于有車的人而言，車位比住房還剛需。
  
  只要您的城市有一輛新車上牌，就產(chǎn)生了一個車位需求，而新車的上牌速度遠遠大于車位的新建速度，即便將來低于車位新建速度，后者也需要很久才能填補現(xiàn)有的缺口。而現(xiàn)在您知道了，一個地下自走式產(chǎn)權(quán)車位的成本基本上相當于一輛A級車，這一點也決定了它不可能那么容易的得到。
  
  
  而且比起無產(chǎn)權(quán)的機械立體車位、人防車位、地面車位、路邊車位等等，地下自走式產(chǎn)權(quán)車位每一個都是真金白銀，不可能一夜之間變出大量出來，況且歸屬明確、轉(zhuǎn)手方便，真的是城市中珍貴的稀缺資源。
  
  
  至于跟您說買車位不如租車位的人，我只想說，十年前他也是這么說租房的，現(xiàn)在……他哭了。
  放心地去買車位吧

  查看全文↓ 2018-07-17 22:00:12

相關問題

• 問 小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎
  答

  有產(chǎn)權(quán)證的，不過有的沒有。看你說的這個是哪一種，下面是幾種地下車位的形式：對于屬于人防工程的規(guī)劃車位、車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，無論《物權(quán)法》還是《人民防空法》均沒有明確規(guī)定，各地執(zhí)行政策不一，目前，我市執(zhí)行人防工程產(chǎn)權(quán)歸屬國家的政策，開發(fā)商不得出售、附贈。按照《物權(quán)法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，只能在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下供業(yè)主使用，并可按約定收取一定的費用。對于屬于非人防工程的規(guī)劃車位、車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，有明確的法律依據(jù)，《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。

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• 問 小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  有必要買車位的供需矛盾惡化預期是遠遠大于改善預期的，甚至可以說對于有車的人而言，車位比住房還剛需。只要您的城市有一輛新車上牌，就產(chǎn)生了一個車位需求，而新車的上牌速度遠遠大于車位的新建速度，即便將來低于車位新建速度，后者也需要很久才能填補現(xiàn)有的缺口。而現(xiàn)在您知道了，一個地下自走式產(chǎn)權(quán)車位的成本基本上相當于一輛A級車，這一點也決定了它不可能那么容易的得到。而且比起無產(chǎn)權(quán)的機械立體車位、人防車位、地面車位、路邊車位等等，地下自走式產(chǎn)權(quán)車位每一個都是真金白銀，不可能一夜之間變出大量出來，況且歸屬明確、轉(zhuǎn)手方便，真的是城市中珍貴的稀缺資源。至于跟您說買車位不如租車位的人，我只想說，十年前他也是這么說租房的，現(xiàn)在……他哭了。放心地去買車位吧

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• 問 小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎? 小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)多少年？
  答

  沒有產(chǎn)權(quán)證。雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但是小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護?！段餀?quán)法》對地下車位的權(quán)屬問題采納了“約定歸屬說”的觀點，即在目前現(xiàn)行法律沒有對車位、車庫的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當事人通過合同方式約定車位、車庫的歸屬。即使沒有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護。中華人民共和國物權(quán)法是為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定的法規(guī)。物權(quán)法的性質(zhì)是私法：私法性質(zhì)是基于民法的性質(zhì)產(chǎn)生的；物權(quán)法所調(diào)整的基本內(nèi)容仍是民事主體之間發(fā)生的民事法律關系。物權(quán)法是財產(chǎn)法；物權(quán)法是強行法；物權(quán)法是普通法；物權(quán)法是固有法?；驹瓌t是貫穿一部法律始終的基本精神和基本理念。在中國的立法和學理上，有確定一部法律的基本原則的習慣：物權(quán)法定原則；一物一權(quán)原則；公示公信原則。

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• 問 ?? 小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  1、《物權(quán)法》對地下車位的權(quán)屬問題采納了“約定歸屬說”的觀點，即在目前現(xiàn)行法律沒有對車位、車庫的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當事人通過合同方式約定車位、車庫的歸屬：“只要地下停車位不屬于地下人防工程，只要是由開發(fā)商投資建造，建造成本也未攤?cè)胱≌唐贩考捌渌噹斓某杀局?，而且地下車位的面積未計入公攤面積，那么即使沒有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護?！?、《物權(quán)法》第一百三十六條：“建設用地使用權(quán)可以在土地的地表、地下或者地上分別設立”的規(guī)定，終于確立了建設用地可分為地上、地表、地下不同層面的使用權(quán)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！吨腥A人民共和國人民防空法》第五條第二款規(guī)定：國家鼓勵、支持企事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。3、地下車位不可出售的條件：開發(fā)商是否有權(quán)銷售地下車庫，要看車庫是屬于全體業(yè)主所有還是屬于開發(fā)商投資興建的建筑物，滿足以下條件之一的，車庫屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售：(1) 開發(fā)商在計算公攤面積時已把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi);(2) 開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；(3)根據(jù)國家法律或當?shù)卣?guī)定應無償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時已經(jīng)明確了車庫作為公共配套設施的功能，將建車庫作為開發(fā)商的法定義務。如果有上述情況之一，開發(fā)商就無權(quán)出售該車庫。如果沒有上述情況，投資興建該類地下車庫的開發(fā)商對此享有專有使用權(quán)，有權(quán)出售該地下車庫，這時，作為購買地下室汽車位的小區(qū)住戶可以要求開發(fā)商提供房地產(chǎn)管理部門出具的車庫銷售許可證或物價局出具的車庫未列入建安成本的證明。備注：民用建筑地下車位在政府的建筑區(qū)域規(guī)劃中明確規(guī)定為全部或部分人防面積的，該地下車位的權(quán)屬單位為政府或市（區(qū)）人防辦，但開發(fā)商在和平時期享有管理和使用的權(quán)利，由政府或人防辦開具的使用證書證明其享有的權(quán)利。若規(guī)劃中不屬人防面積規(guī)定的地下車位，且

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• 問 地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎
  答

  地下車位分為不同種的類型有一些是有產(chǎn)權(quán)的，有一些是沒有產(chǎn)權(quán)的，具體就是以下的，這幾種在購買的時候一定要先和開發(fā)商咨詢清楚，如果不能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的話，則代表沒有產(chǎn)權(quán)，也就不能夠出售。1、無約定的地下停車位如果在買賣合同當中，開發(fā)商并沒有寫明地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，無約定的地下停車位就無法辦理產(chǎn)權(quán)，收益也應當歸于業(yè)主按份共有。2、已被公攤的地下車位因為已經(jīng)納入到公攤的面積當中，相當于已經(jīng)把地下停車位的面積分攤到每一個業(yè)主身上再次出售，相當于是重復收錢，這種車位辦不了產(chǎn)權(quán)證，而且產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主所有，嚴格來說業(yè)主只需要交管理費就能夠使用。3、人防工程建造的地下人防工程是可以改造成為地下停車位的，但不能夠辦理房產(chǎn)證，只能夠通過租賃的形式使用，最長時間為20年產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主共有。4、產(chǎn)權(quán)車位可以辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，使用年限一般與房屋的土地使用權(quán)一致。