關(guān)于劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格評(píng)估幾個(gè)問(wèn)題的思考

已有3個(gè)回答

• 141****7875

  A,B,C 答案解析：
  [解析] 成本逼近法的基本公式
  V=Ea+Ed+T+Rt+R2+R3=VE+R3+......
  式中：V————土地價(jià)格；
  Ea————土地取得費(fèi)；
  Ed————土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；
  T————稅費(fèi)；
  Rt————利息；
  R2————利潤(rùn)；
  R3————土地增值；
  VE————土地成本價(jià)格。
  

  查看全文↓ 2018-07-13 15:08:31
• 143****0838

  　新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，在對(duì)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)**常用的是基準(zhǔn)地價(jià)法。為了確切掌握劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成，首先需要了解基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)值構(gòu)成。根據(jù)國(guó)土資源部對(duì)城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開(kāi)發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)法是根據(jù)各個(gè)城市和地區(qū)確定的城市基準(zhǔn)價(jià)格，通過(guò)對(duì)不同類(lèi)別和級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的修正，得到委估對(duì)象評(píng)估價(jià)值的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)測(cè)算的土地價(jià)格可以分為樓面熟地價(jià)、地面熟地價(jià)、樓面毛地價(jià)、地面毛地價(jià)四種類(lèi)型?；鶞?zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式可以有級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)、分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和路線(xiàn)價(jià)。在實(shí)際運(yùn)用中，如果沒(méi)有特別說(shuō)明，基準(zhǔn)地價(jià)一般是指具有級(jí)別的地面熟地價(jià)。對(duì)于地面熟地價(jià)而言，其價(jià)值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過(guò)出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價(jià)值主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成，土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價(jià)值構(gòu)成是土地取得成本。
  　　對(duì)于劃撥用地的估價(jià)，同樣可以套用其他常用基本估價(jià)方法，例如在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。 在用收益還原法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí)，用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場(chǎng)比較法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí)，可以通過(guò)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對(duì)象類(lèi)似的出讓土地價(jià)格，通過(guò)對(duì)扣減出讓金，得到委估對(duì)象評(píng)估價(jià)值的方法
  　　綜上所述，劃撥土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估可以用一句話(huà)概括：在假設(shè)劃撥用地可以自由轉(zhuǎn)讓的前提下，遵循評(píng)估的一般原則，圍繞評(píng)估目的，充分考慮企業(yè)改制中的各方面因素，以保守性評(píng)估為指導(dǎo)思想測(cè)算得出的規(guī)劃土地用途下，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為起始日期的同用途法定**高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權(quán)價(jià)格。

  查看全文↓ 2018-07-13 15:08:17
• 151****9610

  　劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的兩種思路
  
  　　倒算法：長(zhǎng)期以來(lái)，評(píng)估劃撥土地使用權(quán)的傳統(tǒng)思路是將其設(shè)定為出讓?zhuān)u(píng)估正常的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再按地方政府規(guī)定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價(jià)格入手的方法可稱(chēng)之為“倒算法”。.考試大.該法可*作性強(qiáng)，成為廣泛使用的傳統(tǒng)方法。但是，由于它沒(méi)有從權(quán)益的特性進(jìn)行分析，往往不能量化劃撥土地使用權(quán)權(quán)利的不完整性對(duì)價(jià)格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會(huì)因“循環(huán)推定”而遇到無(wú)法*作的困境。如2006年發(fā)布的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》強(qiáng)化了劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓時(shí)，須按市場(chǎng)水平確定出讓金的思路，并規(guī)定：應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格—擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。按此公式，求取應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金時(shí)，就不能再以“倒算法”評(píng)估“擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。
  
  　　正算法：《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等”，這種應(yīng)用各基本評(píng)估方法，通過(guò)對(duì)相關(guān)參數(shù)的分析處理，體現(xiàn)劃撥土地權(quán)益特征，直接評(píng)估劃撥地價(jià)格的方法即可稱(chēng)為“正算法”。.考試大.正算法的特征在于從劃撥土地使用權(quán)自身的權(quán)利分析入手，量化權(quán)利的不完整性對(duì)價(jià)格的減損。由于缺少詳細(xì)的方法運(yùn)用指南和關(guān)鍵參數(shù)的經(jīng)驗(yàn)判定，該法目前應(yīng)用較少，但是，隨著市場(chǎng)化觀(guān)念的日益強(qiáng)化，正算法的應(yīng)用領(lǐng)域?qū)⒅鸩綌U(kuò)大。

  查看全文↓ 2018-07-13 15:07:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格如何理解？
  答

  《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔1999〕433號(hào)）提出：“土地資產(chǎn)處置時(shí)，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開(kāi)發(fā)投入成本，合理確定土地作價(jià)水平。采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計(jì)作國(guó)家資本金或股本金”?！蛾P(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)）規(guī)定： “明確企業(yè)的國(guó)有劃撥土地權(quán)益”?！皠潛芡恋卦O(shè)定抵押權(quán)時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為使用者的權(quán)益，計(jì)入抵押標(biāo)的?！薄皠潛芡恋亟?jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒潛芡恋厥褂脵?quán)價(jià)格部分可計(jì)為轉(zhuǎn)讓方的合法權(quán)益?！薄耙罁?jù)劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)?！薄皠潛芡恋匦枰D(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國(guó)家資本金、國(guó)家股本金。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格怎么理解？
  答

  《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔1999〕433號(hào)）提出：“土地資產(chǎn)處置時(shí)，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開(kāi)發(fā)投入成本，合理確定土地作價(jià)水平。采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計(jì)作國(guó)家資本金或股本金”?！蛾P(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)）規(guī)定： “明確企業(yè)的國(guó)有劃撥土地權(quán)益”?！皠潛芡恋卦O(shè)定抵押權(quán)時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為使用者的權(quán)益，計(jì)入抵押標(biāo)的?！薄皠潛芡恋亟?jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒潛芡恋厥褂脵?quán)價(jià)格部分可計(jì)為轉(zhuǎn)讓方的合法權(quán)益?！薄耙罁?jù)劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)。”“劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國(guó)家資本金、國(guó)家股本金?！?002年實(shí)施的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中提出“劃撥土地價(jià)格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。綜上所述，“劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格”其構(gòu)成應(yīng)包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)等。收回劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。確定劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格，可以委托具備土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)評(píng)估，然后經(jīng)集體決策后綜合確定劃撥土地使用權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，有相應(yīng)的權(quán)益價(jià)格。其價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、利息、利潤(rùn)和產(chǎn)生的土地增值。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 劃撥土地使用權(quán)如何收回
  答

  １、所謂劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)其實(shí)是指土地使用者經(jīng)過(guò)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或者時(shí)繳納了補(bǔ)償安置等費(fèi)用之后取得的沒(méi)有使用期限所限制的國(guó)有土地的使用權(quán)。２、無(wú)償取得了劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因?yàn)檫w移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥土地使用權(quán)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格問(wèn)題？請(qǐng)問(wèn)有哪位網(wǎng)友曉得，謝謝！
  答

  相關(guān)法律規(guī)定：1、非經(jīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)不得出租；2、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。3、對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，市、縣人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款?？梢?jiàn)，出租劃撥地，一要經(jīng)批準(zhǔn)，二租金要上交，或者要提前補(bǔ)繳出讓金。雖然租金價(jià)格可以參照按照周邊土地的價(jià)格，但收成什么樣，似乎區(qū)別也不大。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 劃撥土地使用權(quán)如何核算
  答

  根據(jù)地區(qū)、地理位置才能做出實(shí)際的判斷,在用市場(chǎng)比較法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí),可以通過(guò)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對(duì)象類(lèi)似的出讓土地價(jià)格,通過(guò)對(duì)扣減出讓金,得到委估對(duì)象評(píng)估價(jià)值的方法。其基本計(jì)算公式是:劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格-土地使用權(quán)出讓金,或者:劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)。

  全部4個(gè)回答>