??購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房都需要注重哪些方面

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• 155****6599

  購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商信譽(yù)良好，五證二書(shū)是否齊全，手續(xù)齊全的話可以購(gòu)買(mǎi)，不全的話放棄；
  　　參看：“五證”：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證） 、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》； “二書(shū)”： 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
  

  查看全文↓ 2018-07-04 22:13:04
• 153****7214

  注意一：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、繳納定金
  首先，需要確認(rèn)到認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。因?yàn)槎ń鹗且粋€(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍睢Ｍǔ７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話不給退還。
  在此建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。
  其次，一般在實(shí)際交易的過(guò)程中，開(kāi)放商提供的都是格式合同，寫(xiě)的都是“定金”，購(gòu)房者一定要注意。
  再次，購(gòu)房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說(shuō)明。3因?yàn)榈姐y行的按揭辦理是在簽訂購(gòu)房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購(gòu)合同后，而銀行是否按照購(gòu)房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購(gòu)合同中一定要對(duì)這類(lèi)情況具體約定退款條件;
  注意二：簽訂購(gòu)房合同
  1、購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前**好先了解這三個(gè)文件：
  a.《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào))
  b.《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布，2001年8月15日修正)
  c.《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》
  要看清開(kāi)發(fā)商的兩證“國(guó)有土地使用證”、“預(yù)售許可證”，其中國(guó)土使用證一定要看仔細(xì)該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。這兩證**好是看到原件;
  2、簽約時(shí)帶上《商品房預(yù)售合同文本》或《商品房購(gòu)房合同文本》(網(wǎng)上有)，好與開(kāi)發(fā)商提供的格式合同相對(duì)照
  4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責(zé)任要談好
  5、商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算問(wèn)題，有三種計(jì)算方式。一個(gè)是按套計(jì)價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià)，還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來(lái)計(jì)算。一般商品房的銷(xiāo)售面積是套內(nèi)銷(xiāo)售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對(duì)購(gòu)房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫(xiě)清楚。一定要明明白白、真真切切的在合同里寫(xiě)清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來(lái)的壞處。
  6、在購(gòu)房過(guò)程中，怎么處理面積的誤差呢?通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷(xiāo)合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)，沒(méi)有超過(guò)據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過(guò)的話，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。
  7、在商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說(shuō)免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決，比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來(lái)不同，比如說(shuō)施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺(jué)得對(duì)購(gòu)房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下，約定在**小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說(shuō)我免責(zé)
  注意三：收房時(shí)
  1、買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開(kāi)關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和用戶(hù)約定。
  2、住宅使用說(shuō)明書(shū)，通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門(mén)窗類(lèi)型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。
  

  查看全文↓ 2018-07-04 22:12:57
• 158****4938

  1、選房要注意地理環(huán)境和周邊環(huán)境。人氣、便利、發(fā)展前景、樓層、朝向、等是否適合自己。
  2、開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信度，搜索開(kāi)發(fā)商以往建設(shè)的樓盤(pán)是否好評(píng)，有的開(kāi)發(fā)商一項(xiàng)沒(méi)有誠(chéng)信，利用各種手段欺騙購(gòu)房者，比如：本溪實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，從不守信的， 房子出賣(mài)以后私自改動(dòng)期房的格局、拖延幾年不能入住、承諾的優(yōu)惠不兌現(xiàn)等等。。。**后眾多購(gòu)房者聯(lián)名上告，可是個(gè)地方都?jí)褐粕细?，不讓告，市政府也無(wú)濟(jì)于事，折騰幾年也不能解決。這些都要注意，沒(méi)有誠(chéng)信發(fā)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)**好不買(mǎi)。否則買(mǎi)房變成買(mǎi)氣受了。
  3、仔細(xì)閱讀購(gòu)房協(xié)議，有的開(kāi)發(fā)商在文字上為自己留有活口，到時(shí)候即使他們違約購(gòu)房者也無(wú)話可說(shuō)。
  4、一定注意協(xié)議上的產(chǎn)權(quán)、 交房日期、及違約后的賠償一定要有詳細(xì)的說(shuō)明，以免不按期交房無(wú)期限的等。
  5、注意房子的結(jié)構(gòu)，看準(zhǔn)建筑面積和公攤面積比例，如果現(xiàn)房**好測(cè)量一下實(shí)際面積，有個(gè)別面積不足現(xiàn)象。
  6、交付房款時(shí)一定要到正常的交易場(chǎng)所交付，無(wú)論交定金和房款都一定要發(fā)票。不要單獨(dú)交給所謂開(kāi)發(fā)商的某個(gè)人。以免意外。
  7、開(kāi)發(fā)商是知名誠(chéng)信單位，價(jià)格你又覺(jué)得合理并能接受，房子你也很喜歡，那就不要猶豫，好房子銷(xiāo)量很好很快的，以免錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)。**后祝你購(gòu)房愉快！早日入住

  查看全文↓ 2018-07-04 22:12:44

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房都需要注重哪些方面好呢？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  注意一：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、繳納定金首先，需要確認(rèn)到認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。因?yàn)槎ń鹗且粋€(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍睢Ｍǔ７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話不給退還。在此建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。其次，一般在實(shí)際交易的過(guò)程中，開(kāi)放商提供的都是格式合同，寫(xiě)的都是“定金”，購(gòu)房者一定要注意。

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• 問(wèn) 在看房的時(shí)候需要注重咨詢(xún)哪些方面?
  答

  　　實(shí)地考察　　●　住宅外部環(huán)境　　交通是否便利，是否遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣、水質(zhì)有無(wú)污染;　　周邊是否有綠化帶或河流、湖泊;附近是否有文化機(jī)構(gòu)、商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所　　小區(qū)內(nèi)是否有較好的綠化，無(wú)干擾、噪音;社區(qū)居民是否有同等的文化層次;社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否美觀、完整，**、醫(yī)療、商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施是否健全?！　　瘛》课輧?nèi)部情況　　是否有私搭私建部分，特別注意騎樓、檐棚以及陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本結(jié)構(gòu)遭到破壞，必須讓對(duì)方拆除還原，以免被管理部門(mén)責(zé)罰或留下隱患?！　?hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn);管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡?墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題　　打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;打開(kāi)電視看一看圖象是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目;確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象;觀察戶(hù)內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠?！　×私庾≌膬?nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。　　●　物業(yè)管理的水平　　水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取?是上門(mén)代收還是自己去繳?三表是否出戶(hù);觀察電梯的品牌、速度及管理方式;觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區(qū)是否封閉?保安水平怎樣?觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;小區(qū)綠化工作如何?物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)?　　●　入住以后的費(fèi)用　　了解水、電、煤、暖的價(jià)格;物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);車(chē)位的費(fèi)用。查清原房主是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

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• 問(wèn) 在看房的時(shí)候需要注重咨詢(xún)哪些方面?
  答

  需要考慮的東西比較多,首先交通是否方便,然后還有就是小區(qū)未來(lái)的發(fā)展空間,以及開(kāi)發(fā)商等一些問(wèn)題,具體一些問(wèn)題你可以直接打我電話1 3 5 2 4 3 7 8 2 6 8

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• 問(wèn) 在看房的時(shí)候需要注重咨詢(xún)哪些方面？
  答

  主要分兩項(xiàng)：一是房子質(zhì)量。質(zhì)量的問(wèn)題，你可以找一個(gè)驗(yàn)房公司來(lái)幫你驗(yàn)房，價(jià)格不貴，100個(gè)平方，也就250元。當(dāng)然你如果有經(jīng)驗(yàn)，也可以自己驗(yàn)房。驗(yàn)房大的方面就不講了。**主要的幾點(diǎn)一定要看仔細(xì)了：1.面積。這個(gè)問(wèn)題，含糊不得，一個(gè)平方就是大幾牽或過(guò)萬(wàn)呢。2.墻體。用錘子敲一敲。，聽(tīng)一聽(tīng)有沒(méi)有空鼓，假如有空鼓，一定要開(kāi)發(fā)商修補(bǔ)，要不然，整個(gè)房子不隔音。3.防水。看看衛(wèi)生間防水滲不滲水，**簡(jiǎn)單的方法，是看自己衛(wèi)生間頂部，有沒(méi)有水痕。二是證件。1.住宅質(zhì)量合格證書(shū)2.使用說(shuō)明書(shū)，其他的不是很重要。沒(méi)有必要什么都要驗(yàn)。

• 問(wèn) ??購(gòu)房都需要考慮哪些方面？買(mǎi)房子有什么需要注意的？
  答

  現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售房屋的房產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，購(gòu)房者立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。買(mǎi)現(xiàn)房要注意什么?1、在房子的價(jià)格上面做好準(zhǔn)備。計(jì)劃購(gòu)置現(xiàn)房的置業(yè)者要對(duì)自己的資金能力進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，對(duì)置業(yè)地段和所購(gòu)房屋面積有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷。2、看內(nèi)部布局是否合理。比如客廳多面開(kāi)門(mén)，不便擺設(shè)家具;下水管道是否在室內(nèi)，通風(fēng)、采光是否良好等。3、檢查裝修質(zhì)量。比如，看墻體是否容易脫白，室內(nèi)是否散發(fā)出刺激性的氣體，電氣線路的安裝是否符合規(guī)范，電線、插座是否為次品或不合格產(chǎn)品等。4、小區(qū)的環(huán)境和生活配套也關(guān)乎居住質(zhì)量?？梢钥纯葱^(qū)環(huán)境是否干凈安全，綠化率情況，項(xiàng)目自身配套的設(shè)施是否與廣告、合同相符。還需要看看配套是否完善齊備，如電梯的數(shù)量是否與小區(qū)的住戶(hù)相匹配等，小區(qū)的停車(chē)位是否充足等。5、配套是否齊備。如交通條件、商業(yè)配套設(shè)施、教育、醫(yī)療設(shè)施是否齊備，還要關(guān)注距離的遠(yuǎn)近、規(guī)模的大小等。6、和開(kāi)發(fā)商約定處理房產(chǎn)證的時(shí)間。

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