房地產(chǎn)如何估價

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• 154****0291

  房產(chǎn)估價師掛靠的人不是很多，證書也比較少。一般而言，建設(shè)部頒發(fā)的證書價格都還比較高，房產(chǎn)估價師屬于建設(shè)部頒發(fā)，關(guān)于證書價格，市場沒有統(tǒng)一的價碼，價錢有高有低，不接地氣。正常情況下，房產(chǎn)估價師掛靠費用在1.5萬左右，要的比較急的單位，給出的價格會更高一些。
  另外，房產(chǎn)證書也好，其他什么注冊類證書也罷，都是只掛證不掛章，證章由持證人保管。掛證無風(fēng)險，費用較低。掛章雖然費用較高，但是風(fēng)險大。
  掛章就是企業(yè)拿人才的證書去參與競標(biāo)，證書中標(biāo)后就可以掛項目，此時人才就變成項目經(jīng)理，如果遇到工程出現(xiàn)問題，那么項目經(jīng)理需要負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任2015房地產(chǎn)估價師掛靠一年多少錢2015房地產(chǎn)估價師掛靠一年多少錢。因此，在選擇掛靠之前需謹(jǐn)慎選擇。
  2014年注冊估價師掛靠價格行情：
  1.注冊房地產(chǎn)估價師掛靠價格：1.2萬-1.5萬一年
  2.注冊房地產(chǎn)估價師+注冊土地估價師 雙證掛靠價格，在1的基礎(chǔ)上加2-3千每年;
  3，注冊房地產(chǎn)估價師+注冊土地估價師+注冊資產(chǎn)評估師 3證掛靠 ，在1的基礎(chǔ)上加3-4千每年;
  估價師掛靠證書注冊要求人員能夠轉(zhuǎn)檔;掛靠費用都是按年付;協(xié)議一般簽3年.

  查看全文↓ 2018-06-30 13:40:14
• 133****3206

  房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。
  全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的科目包括房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)評估理論與方法、房地產(chǎn)估價案例與分析等。

  查看全文↓ 2018-06-30 13:38:03
• 143****2656

  一、房產(chǎn)評估的內(nèi)容
  
  　　1、建筑物的折舊程度
  　　建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
  　　2、土地生熟程度
  　　土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。
  　　3、資本化率
  　　資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
  　　4、基準(zhǔn)地價
  　　基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
  　　5、標(biāo)定地價
  　　標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。
  　　6、房屋重置價格
  　　房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
  　　7、底價
  　　底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的**低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
  　　8、補(bǔ)地價
  　　補(bǔ)地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。
  
  二、房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
  
  　　1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格
  　　2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
  　　3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
  　　4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

  查看全文↓ 2018-06-30 13:37:38

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)如何估價
  答

  房產(chǎn)估價師掛靠的人不是很多，證書也比較少。一般而言，建設(shè)部頒發(fā)的證書價格都還比較高，房產(chǎn)估價師屬于建設(shè)部頒發(fā)，關(guān)于證書價格，市場沒有統(tǒng)一的價碼，價錢有高有低，不接地氣。正常情況下，房產(chǎn)估價師掛靠費用在1.5萬左右，要的比較急的單位，給出的價格會更高一些。另外，房產(chǎn)證書也好，其他什么注冊類證書也罷，都是只掛證不掛章，證章由持證人保管。掛證無風(fēng)險，費用較低。掛章雖然費用較高，但是風(fēng)險大。掛章就是企業(yè)拿人才的證書去參與競標(biāo)，證書中標(biāo)后就可以掛項目，此時人才就變成項目經(jīng)理，如果遇到工程出現(xiàn)問題，那么項目經(jīng)理需要負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任2015房地產(chǎn)估價師掛靠一年多少錢2015房地產(chǎn)估價師掛靠一年多少錢。因此，在選擇掛靠之前需謹(jǐn)慎選擇。2014年注冊估價師掛靠價格行情：1.注冊房地產(chǎn)估價師掛靠價格：1.2萬-1.5萬一年2.注冊房地產(chǎn)估價師+注冊土地估價師 雙證掛靠價格，在1的基礎(chǔ)上加2-3千每年;3，注冊房地產(chǎn)估價師+注冊土地估價師+注冊資產(chǎn)評估師 3證掛靠 ，在1的基礎(chǔ)上加3-4千每年;估價師掛靠證書注冊要求人員能夠轉(zhuǎn)檔;掛靠費用都是按年付;協(xié)議一般簽3年.

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• 問 房地產(chǎn)如何估價
  答

  房地合一的凈收益＝土地凈收益＋建筑物凈收益房地合一的凈收益＝房地合一的價值（L＋B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）土地凈收益＝土地價值（L）×土地的年收益率（r1）建筑物凈收益＝建筑物價值（B）×建筑物的年收益率（r2）（L＋B）×r＝L×r1＋B×r2根據(jù)題目有方程：（10-1）=L×6%100×80%×8%解得：土地價值L=43.33萬元房地產(chǎn)價值為：43.3380=123.33萬元

• 問 房地產(chǎn)如何估價
  答

  公積金是一項區(qū)域性的福利待遇,不能異地使用的。不過您可以提取公積金來還貸款。領(lǐng)取的方式有買房、租房、裝修、房屋大修等等,關(guān)于房子的事都可以領(lǐng)取。不過最簡單的辦法就是租房領(lǐng)取公積金。找一個中介公司給你提供一份合同和發(fā)票(來拿這章必須是一致的),再讓單位出具證明就可以提取你名下的公積金了。費用也就是稅點和中介的傭金,大概也就幾百塊錢。其他的都彼此辦法麻煩。

• 問 房地產(chǎn)估價
  答

  房地合一的凈收益＝土地凈收益＋建筑物凈收益房地合一的凈收益＝房地合一的價值（L＋B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）土地凈收益＝土地價值（L）×土地的年收益率（r1）建筑物凈收益＝建筑物價值（B）×建筑物的年收益率（r2）（L＋B）×r＝L×r1＋B×r2根據(jù)題目有方程：（10-1）=L×6%100×80%×8%解得：土地價值L=43.33萬元房地產(chǎn)價值為：43.3380=123.33萬元

• 問 房地產(chǎn)估價的作用有哪些，為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)估價？
  答

  房地產(chǎn)估價特點或本質(zhì)概括起來有五個方面：　　1、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格　　中國在20世紀(jì)80年代開始恢復(fù)房地產(chǎn)估價活動時，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價值內(nèi)涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時人們對本質(zhì)上不是勞動產(chǎn)物的土地，否認(rèn)它有價值或者對它是否有價值存在很大的分歧，從而采用了“價格評估”的稱謂而未采用“價值評估”的稱謂。　　價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實，它因人而異，時高時低?，F(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無知等原因，時常會出現(xiàn)“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格?！　?、房地產(chǎn)估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價　　估價與定價（pricing）有本質(zhì)不同。估價是提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低于或高于房地產(chǎn)的價值?！　±?，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時可以給予價格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其實行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了。　　3、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證　　估價行業(yè)外的人通常認(rèn)為，估價機(jī)構(gòu)和估價師提供的評估價值，應(yīng)是在市場上可以實現(xiàn)的。否則，估價機(jī)構(gòu)和估價師應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失。實際上，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師以“房地產(chǎn)價格專家”的身份發(fā)表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點，即估價結(jié)果是一種專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價機(jī)構(gòu)和估價師對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證?！　‰m然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價機(jī)構(gòu)和估價師可以不負(fù)任何責(zé)任?？梢园压纼r專業(yè)意見的作用分為性質(zhì)不同的兩類：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據(jù)性的。為估價委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，例如評估投資價值為委托人確定投標(biāo)報價提供參考，估價報告是一種“私人產(chǎn)品”，這種估價通常是屬于咨詢性或參考性的。　　為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評估市場價值為上市公司的關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)，估價報告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，這種估價通常是屬于鑒證性或證據(jù)性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。其中在起著鑒證性或證據(jù)性作用的估價中承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于在起著咨詢性或參考性作用的估價中承擔(dān)的法律責(zé)任。　　4、房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)　　從估價行業(yè)外的人來看，合格的估價師對同一估價對象的評估價值應(yīng)是相同的；對于為交易提供價值參考依據(jù)的估價，評估價值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實際成交價格來檢驗。但在實際中，評估價值與實際成交價格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的價值進(jìn)行重新評估，不同的估價師得出的評估價值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價準(zhǔn)確性的問題?！　?、房地產(chǎn)估價既是科學(xué)也是藝術(shù)　　正確的房地產(chǎn)價值分析、測算和判斷必須依靠科學(xué)的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須依靠房地產(chǎn)估價師的實踐經(jīng)驗。因為房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，各地的房地產(chǎn)市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，其中許多因素對房地產(chǎn)價格的影響難以準(zhǔn)確把握和量化，從而房地產(chǎn)價值不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型就能夠測算出來的，數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，有時也要依靠房地產(chǎn)估價師的實踐經(jīng)驗作出判斷?！　〈送?，每種估價方法都是從某個角度或者某個方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價實務(wù)中要求采用兩種以上估價方法進(jìn)行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，如何對不同估價方法測算出的結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整得出**終的估價結(jié)果，這個過程是房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)市場規(guī)律的把握，對估價理論和方法的掌握以及其實務(wù)操作能力的綜合體現(xiàn)。**終的估價結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價師綜合判斷藝術(shù)水平的高低。因此，可以說房地產(chǎn)估價不僅是科學(xué)，也是藝術(shù)?！　》康禺a(chǎn)估價需要專業(yè)人員按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦驅(qū)Ψ康禺a(chǎn)價值進(jìn)行綜合分析評估。房地產(chǎn)估價不是簡單的價格判定，它有不同于普通物品估價特點。房地產(chǎn)估價仍應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價格影響因素，科學(xué)量化它們對房地產(chǎn)價格的影響，從而不斷增加房地產(chǎn)估價的科學(xué)成分，減少其“藝術(shù)”成分，提高估價的客觀性。

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