公房算遺產(chǎn)嗎

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• 143****0179

  對于具有房屋所有權(quán)證書（即產(chǎn)權(quán)證）的房產(chǎn)，無論是商品房，還是已購公房，在房屋產(chǎn)權(quán)人死亡后，都可以作為遺產(chǎn)予以繼承。

  查看全文↓ 2018-06-28 17:47:37
• 145****5789

  公有住房承租權(quán)能否繼承的問題
  第一，從權(quán)利屬性來看，公有住房承租權(quán)有明顯的物權(quán)特征，是與用益物權(quán)相似，承租人作為權(quán)利人有權(quán)更完整地行使其權(quán)利并受到法律保護，這些法律行為包括轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，當然也應(yīng)當包括繼承。
  第二，從權(quán)利取得方式來看，公有住房承租權(quán)是基于單位職工工作貢獻大小、家庭人口及其他住房等情況產(chǎn)生的，不僅是賦予個人的價值回饋，更體現(xiàn)為個人和家庭的權(quán)益，因此從這種途徑取得的公有住房承租權(quán)應(yīng)當可作為“遺產(chǎn)”在家庭和親緣關(guān)系間進行繼承。當然，由于分配取得的公有住房仍然屬于社會公共資源，在繼承方式上應(yīng)當有別于其他私人財產(chǎn)。
  第三，從公有住房管理模式的發(fā)展進程看，住房制度改革使公有住房承租權(quán)取得方式發(fā)生了質(zhì)的變化。一是允許公有住房承租權(quán)通過有償交換的方式，實現(xiàn)其交換價值。二是公有住房的承租權(quán)在一定條件下可以購買。這即認可了公有住房承租權(quán)可以作為一項財產(chǎn)權(quán)利。因此，隨著市場發(fā)展及住房制度的改革，公有住房承租權(quán)的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從計劃經(jīng)濟時期簡單的福利待遇載體，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟條件下，具備商品交換的標的物，其財產(chǎn)性得到了充分的肯定。三是公有住房承租權(quán)在拆遷過程中可獲得補償。公有住房拆遷時，其承租人是符合補償標準的。這也承認了公房承租權(quán)具體財產(chǎn)性，而可繼承是財產(chǎn)性的重要表現(xiàn)。

  查看全文↓ 2018-06-28 17:47:27
• 153****1683

  租賃的公房能否作為遺產(chǎn)被繼承
  吳衛(wèi)義律師
  **近有一朋友向我咨詢一案件，我覺得比較典型故寫此文與大家分享。
  案例：
  張男與李女于1938年結(jié)婚，婚后一直生活在上海，后生三子張一、張二、張三及一女張四，因工作等原因張一、張二、張四都去了國外并取得外國籍，只有張三一直與父母生活在一起，張三及家人與父母共同居住在父親為承租人的公房內(nèi)，張三的戶口在該房產(chǎn)內(nèi)，后父母于1989年相繼去世，張三于1990年將公房的承租人變更為自己，現(xiàn)該公房的使用權(quán)可上市出讓，張三已于2006年11月出賣了該公房的使用權(quán)，得款人民幣70萬元。張一得知后向張三提出異議，要求分割該公房出讓款，張一認為該房產(chǎn)原承租人是父親，當父親去世后，該公房就應(yīng)當作為遺產(chǎn)來處理由兄弟姐妹四個人共同分割，所以現(xiàn)出讓該公房，則出讓款應(yīng)當作為其父母的遺產(chǎn)來分割。張三為此非常煩惱，張三經(jīng)我一個朋友的介紹向我咨詢按法律規(guī)定應(yīng)當如何處理該事宜。
  一、何為公房？
  公房（公有住房、公產(chǎn)住宅）是指由政府和國有企、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。公房的大量存在是由于我國長期以來實行住房福利化的結(jié)果。
  二、公房能否作為遺產(chǎn)被繼承？
  遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn), 包括公民的房產(chǎn)，但這里的“房產(chǎn)”，是指所有權(quán)歸死者所有的“私房”，包括產(chǎn)權(quán)房和已轉(zhuǎn)為私房的公房（俗稱售后公房）。未購買并辦理產(chǎn)權(quán)證的公房其所有權(quán)屬于國家或集體，公民對該房屋僅享有使用權(quán)和租賃權(quán)，并沒有所有權(quán)，而使用權(quán)和租賃權(quán)依我國法律規(guī)定是不可以繼承的。所以公房不是死者的個人遺產(chǎn)，自然不能繼承。
  三、公民生前承租的公房死后如何處理？
  根據(jù)上海政府的相關(guān)規(guī)定，公民死后其生前承租的公房的處理分兩種情況：
  1、公房承租人死亡時，公房有同住人的情形
  承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應(yīng)予同意。
  協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：
  （一）原承租人的配偶；
  （二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；
  （三）原承租人的父母；
  （四）其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。
  2、公房承租人死亡時，公房無同住人的情形
  公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。除以上情形之外的公房承租人死亡，租賃關(guān)系終止時，出租人有權(quán)收回房屋。
  四、公房原承租人死亡，相關(guān)人員對承租權(quán)確定產(chǎn)生爭議，直接訴訟至人民法院時，法院會如何處理？
  上海高院的相關(guān)意見是：在數(shù)人同時有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同，且無法協(xié)商一致的情況下，應(yīng)當由作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位或國家授權(quán)經(jīng)營管理公房訴單位從中予以確定。當事人直接訴訟至人民法院要求確定的，法院不予受理；但當事人對出租人確定的承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。
  再回至前述的案例，結(jié)合上述四點不難得出一個結(jié)論：張三出讓公房使用權(quán)的得款人民幣70萬元系張三出讓承租人為張三的公房使用權(quán)而得到的利益，并非張一所認為的是其父母的遺產(chǎn)，所以張一、張二、張四都無權(quán)要求分割該出讓款。

  查看全文↓ 2018-06-28 17:47:18

相關(guān)問題

• 問 公房算遺產(chǎn)嗎
  答

  公租房不屬于遺產(chǎn)。購買后應(yīng)該歸屬您，但過戶給兒子，產(chǎn)權(quán)已屬于兒子，女兒無權(quán)分房。通過訴訟也難以爭取權(quán)利。

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• 問 售后公房算遺產(chǎn)嗎
  答

  這個不能一概而論。個人認為，工齡結(jié)合房改購房協(xié)議、出資情況等來綜合判斷，是否為遺產(chǎn)。 這個問題涉及到法律事實認定問題和法律適用問題： **高人民法院《關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復(fù)函》的規(guī)定：“購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益”。這個算司法指導(dǎo)意見，**多算司法解釋。 依據(jù)原建設(shè)部解釋，按照我國城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策，政策購房是以家庭為單位，夫婦雙方共同“申請“才有權(quán)購買，且每個家庭只能享受一次。這個算行政解釋。 因此，結(jié)合證據(jù)及舉證責任，工齡結(jié)合房改購房協(xié)議、出資情況等來綜合判斷，是否為遺產(chǎn)。

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• 問 單位公房有遺產(chǎn)繼承嗎
  答

  公房的繼承并不是通常意義上的繼承，因為從法律上只有私產(chǎn)才有權(quán)利繼承，公房不能繼承，但對于公房，可以根據(jù)承租房管理辦法，有近親屬繼續(xù)承租公房，但具體哪些人可以有權(quán)利承租，需要根據(jù)是否是近親屬，是否共同居住，戶口是否在承租房內(nèi)，是否照顧原承租人等綜合條件有房管局決定。

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• 問 單位公房有遺產(chǎn)繼承嗎
  答

  不可以繼承。法律規(guī)定可以繼承的是公民死亡時留下的個人合法財產(chǎn)，即合法遺產(chǎn)。公有住房為共有財產(chǎn)，不是公民私有財產(chǎn)。公民只有居住權(quán)，沒有處分權(quán)，因此公民承租的公房無所謂繼承問題。關(guān)于公有住房的續(xù)租問題。根據(jù)建設(shè)部（現(xiàn)已改為住建部）《城市公有住房管理規(guī)定》及司法實踐，公有住房居住人死亡，其生前的共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同，但前提條件是，共同居住人有本市戶口且共同居住兩年以上又無其他住房。如果有2人以上符合共同居住人條件的，由共同居住人協(xié)商確定承租人，到公房管理部門申請辦理更名手續(xù)?！独^承法》第三條 遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、圖書資料；（五）法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；（六）公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利；（七）公民的其他合法財產(chǎn)。

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• 問 公房能作遺產(chǎn)繼承嗎
  答

  租賃的公房能否作為遺產(chǎn)被繼承吳衛(wèi)義律師**近有一朋友向我咨詢一案件，我覺得比較典型故寫此文與大家分享。案例：張男與李女于1938年結(jié)婚，婚后一直生活在上海，后生三子張一、張二、張三及一女張四，因工作等原因張一、張二、張四都去了國外并取得外國籍，只有張三一直與父母生活在一起，張三及家人與父母共同居住在父親為承租人的公房內(nèi)，張三的戶口在該房產(chǎn)內(nèi)，后父母于1989年相繼去世，張三于1990年將公房的承租人變更為自己，現(xiàn)該公房的使用權(quán)可上市出讓，張三已于2006年11月出賣了該公房的使用權(quán)，得款人民幣70萬元。張一得知后向張三提出異議，要求分割該公房出讓款，張一認為該房產(chǎn)原承租人是父親，當父親去世后，該公房就應(yīng)當作為遺產(chǎn)來處理由兄弟姐妹四個人共同分割，所以現(xiàn)出讓該公房，則出讓款應(yīng)當作為其父母的遺產(chǎn)來分割。張三為此非常煩惱，張三經(jīng)我一個朋友的介紹向我咨詢按法律規(guī)定應(yīng)當如何處理該事宜。一、何為公房？公房（公有住房、公產(chǎn)住宅）是指由政府和國有企、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。公房的大量存在是由于我國長期以來實行住房福利化的結(jié)果。二、公房能否作為遺產(chǎn)被繼承？遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn), 包括公民的房產(chǎn)，但這里的“房產(chǎn)”，是指所有權(quán)歸死者所有的“私房”，包括產(chǎn)權(quán)房和已轉(zhuǎn)為私房的公房（俗稱售后公房）。未購買并辦理產(chǎn)權(quán)證的公房其所有權(quán)屬于國家或集體，公民對該房屋僅享有使用權(quán)和租賃權(quán)，并沒有所有權(quán)，而使用權(quán)和租賃權(quán)依我國法律規(guī)定是不可以繼承的。所以公房不是死者的個人遺產(chǎn)，自然不能繼承。三、公民生前承租的公房死后如何處理？根據(jù)上海政府的相關(guān)規(guī)定，公民死后其生前承租的公房的處理分兩種情況：1、公房承租人死亡時，公房有同住人的情形承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人： （一）原承租人的配偶； （二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）； （三）原承租人的父母； （四）其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。 2、公房承租人死亡時，公房無同住人的情形公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。除以上情形之外的公房承租人死亡，租賃關(guān)系終止時，出租人有權(quán)收回房屋。四、公房原承租人死亡，相關(guān)人員對承租權(quán)確定產(chǎn)生爭議，直接訴訟至人民法院時，法院會如何處理？上海高院的相關(guān)意見是：在數(shù)人同時有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同，且無法協(xié)商一致的情況下，應(yīng)當由作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位或國家授權(quán)經(jīng)營管理公房訴單位從中予以確定。當事人直接訴訟至人民法院要求確定的，法院不予受理；但當事人對出租人確定的承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。再回至前述的案例，結(jié)合上述四點不難得出一個結(jié)論：張三出讓公房使用權(quán)的得款人民幣70萬元系張三出讓承租人為張三的公房使用權(quán)而得到的利益，并非張一所認為的是其父母的遺產(chǎn)，所以張一、張二、張四都無權(quán)要求分割該出讓款。

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