商品房期房買賣合同要注意什么

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• 138****7101

  簽訂合同的條款要注意：
  1、購買人的名字和身份證號
  2、購買的樓層和面積
  3、購買的單價和總價
  3、交房時間
  4、裝修標(biāo)準(zhǔn)和外墻標(biāo)準(zhǔn)
  5、臨時管理規(guī)約（這個是臨時物業(yè)管理協(xié)議。里面應(yīng)該寫有物業(yè)管理費用價格）。

  查看全文↓ 2018-06-28 12:22:14
• 143****4812

  簽訂購房合同的時候需要注意以下事項：
  1、審查開發(fā)商：
  一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證、土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
  2、合同范本
  采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。
  3、權(quán)利與義務(wù)
  要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。
  4、房屋面積
  如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。
  5、交房日期
  購房人在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
  6、修改合同條款
  在簽約時需要注意，對于開發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進(jìn)行協(xié)商，如果購房人的利益在合同當(dāng)中無法保障，而開發(fā)商又不同意修改或補(bǔ)充的話，購房人有權(quán)重新選擇開發(fā)商及樓盤。

  查看全文↓ 2018-06-28 12:21:29
• 144****0919

  簡單的說只有幾個，我以前賣過房
  一，是期房還是現(xiàn)房
  如果是前面的要注意的是
  一是不是符合自己要求
  二價格是否合理
  三配套是否齊全
  四合同是否合理
  五是否五證齊全
  六如何處理3％的面積誤差
  七利率是多少
  八責(zé)任賠償是否明確
  九什么時間交房
  十有的地方樓閣是贈送不算面積的，一定要問清楚
  十一注意出現(xiàn)問題的解決方法是否可以接受
  其他的我一時間也想不全了具體問題具體處理吧

  查看全文↓ 2018-06-28 12:21:05
• 143****7968

  、簽約前，要嚴(yán)審發(fā)展商的主體資格。
  　　首先，要看發(fā)展商的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書，看其營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營范圍是否包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。
  　　其次，分期房和現(xiàn)房兩種情況查驗發(fā)展商的有關(guān)證件。如果購買期房，要審查發(fā)展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》這兩證。
  　　如果購買現(xiàn)房，則只要審查《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》。根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局的規(guī)定：“商品房現(xiàn)房未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的，不得上市銷售；房地產(chǎn)交易部門也不得辦理商品房過戶手續(xù)。”
  　　再次，對于購買期房的，要認(rèn)真審查《商品房預(yù)售許可證》，查看其中批準(zhǔn)銷售的面積、地點、項目名稱、銷售內(nèi)容等，看您欲購的房屋是否在該證批準(zhǔn)銷售的范圍之內(nèi)。如果批準(zhǔn)銷售的范圍只是某一項目的A、B幢，而您欲購的是該項目的C幢的某一套，則您應(yīng)慎重考慮。
  　　**后，根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，購房者可以在正式簽約前要求發(fā)展商出示《商品房買賣合同》。
  　　二、簽約時的每一條款要約定得明確、具體、細(xì)致、規(guī)范。
  　　一般來說，發(fā)展商在售房時使用的應(yīng)該都是政府監(jiān)制的《商品房買賣合同》(以下簡稱《合同》)，但購房者還是要對其中的每個條款(尤其是主要條款)與發(fā)展商反復(fù)磋商?，F(xiàn)舉其要點，分述如下：
  　　1.《合同》的前三條分別是項目建設(shè)依據(jù)、商品房銷售依據(jù)、買受人所購商品房的基本情況。前兩條中的每一空格必須填寫，第三條中必須明確合同約定的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e各是多少平方米。
  　　2.《合同》中“面積的確認(rèn)及面積差異的處理”，產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異時的處理方法，既可以由雙方約定，也可以按照本條第2種方法處理(建議購房者與發(fā)展商約定采用這種方法)。該方法的主要優(yōu)點是，購房者有較大的選擇權(quán)，對購房者的權(quán)益保護(hù)力度大。該方法主要內(nèi)容是：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算房價款；(2)面積誤差比絕對值大于3%時，購房者既有權(quán)退房，也可不退房；不退房的，超過合同約定面積大于3%部分的房價款由發(fā)展商承擔(dān)、產(chǎn)權(quán)歸購房者；不足合同約定面積大于3%部分的房價款由發(fā)展商雙倍返還給購房者。
  　　對于付款方式，如果是銀行按揭，雙方應(yīng)明確約定如不能按期取得銀行貸款的處理方式。第七條是買受人逾期付款的違約責(zé)任，要注意與下面第九條的出賣人逾期交房的違約責(zé)任對等。
  　　關(guān)于房屋交接、規(guī)劃設(shè)計變更處理、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運行等，主要應(yīng)該注意明確約定：房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供由建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位對房屋進(jìn)行竣工驗收的《備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》；對可以延期交房的“特殊原因”，盡量不要讓發(fā)展商加上“市政配套問題”、“技術(shù)困難”、“天氣情況”等本來不屬于不可抗力的情況；規(guī)劃設(shè)計變更的約定中，購房者可以參照新的《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，約定買受人退房的，由發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任；對裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，切忌使用“進(jìn)口、高檔”一類的模糊詞語，而應(yīng)該使用明確具體的品牌、型號；對基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運行，**好明確約定正常運行的具體日期，并可約定超過期限的按照逾期交房處理。
  　　關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記和保修責(zé)任的規(guī)定。對產(chǎn)權(quán)登記，購房者可參照新的《商品房銷售管理辦法》第三十四條的規(guī)定，與發(fā)展商約定應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起的一定日期之內(nèi)，由發(fā)展商將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。關(guān)于保修責(zé)任，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明確約定保修范圍、期限、保修責(zé)任等。
  
  1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
  　　2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。 房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明，如以建筑面積計價還要標(biāo)明使用率。
  　　3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。
  　　4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。 　　5、違約責(zé)任的約定一定要對等，否則**終吃虧的是消費者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項包括：
  　　(1). 簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；
  　　(2). 購房者不按期付款；
  　　(3). 開發(fā)商不按期交房；
  　　(4). 面積變動超過約定幅度；
  　　(5). 房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；
  　　(6). 產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。
  　　商品房保修的責(zé)任相關(guān)的文件：
  　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《商品房住宅實行住宅質(zhì)量保證數(shù)和住宅使用說明書》
  　　《住宅質(zhì)量保證書》由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人　提供 目的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售的商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律　文件， 應(yīng)該列明：工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期、保修單位等內(nèi)容。

  查看全文↓ 2018-06-28 12:20:09

相關(guān)問題

• 問 ??商品房買賣合同要注意什么
  答

  《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時不要注意以下問題：（1）在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預(yù)付付款的處理辦法。（2）明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積（或分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少，實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。（3）對交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。（4）明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時間合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r通氣時，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。（5）明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準(zhǔn)確時間（6）認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積；所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號是否確定。（7）約定設(shè)計變更時如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計變更，新的設(shè)計方案應(yīng)在多長時間內(nèi)通知購房者，如果購房者要退房應(yīng)在多長時間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長時間內(nèi)退款及付其利息。（8）仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容如果購房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。避免疏忽而帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

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• 問 ??商品房期房買賣合同要注意什么？有什么作用嗎？
  答

  1、要注意選擇樓盤。一般來說，政府投入建設(shè)資金較多或者具有特殊經(jīng)濟(jì)、文化背景的區(qū)域，其樓盤發(fā)展?jié)摿Υ?；如果房產(chǎn)項目所在區(qū)域有良好的整體規(guī)劃，并處于規(guī)劃實施初期，該地區(qū)樓盤**的可能性更大。2、注意樓盤規(guī)模。因為一般說來，大一些的樓盤抗風(fēng)險能力要強(qiáng)一些。具有一定規(guī)模的樓盤，相關(guān)的配套設(shè)施會比較完整，社區(qū)文化、物業(yè)管理 也都會相對好一些。3、注意開發(fā)商的資質(zhì)背景。購房者不僅要了解開發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模，業(yè)界口碑，對項目的設(shè)計理念，還要掌握其品牌建設(shè)情況，甚至了解與其合作的建筑承包商等合作伙伴的情況。4、注意審查“五證”。第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。（二）購房中的合同簽訂。購房時要簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，除此之外還包括簽訂補(bǔ)充條款。先簽訂認(rèn)定書，再簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理預(yù)售登記。在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用；而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，所以，簽訂認(rèn)購書時要看清是哪個概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。（三）購房后交付入住辦理產(chǎn)權(quán)登記。交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商將房屋交付購房者，購房者檢查后簽收入住通知，簽收“兩書”，在辦理完登記后，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

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• 問 商品房買賣合同簽署要注意什么？
  答

  一、慎簽認(rèn)購協(xié)議開發(fā)商與購房者簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》的主要原因在于，房屋一旦被購房者選中，開發(fā)商就必須向購房者預(yù)留該房屋，并就該房屋與購房者簽訂《商品房買賣合同》，如果購房者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么預(yù)留的作法就會給開發(fā)商的銷售造成影響甚至是損失。同時這也是開發(fā)商的一種促銷手段，以認(rèn)購協(xié)議的簽訂給購房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交。不少購房者在簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》后，對所選房屋不滿意，或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發(fā)商達(dá)成一致意見，便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金。那么，購房者的要求有沒有法律依據(jù)呢?定金和訂金有什么區(qū)別?《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用。但這里所指的費用，是指具有預(yù)付款性質(zhì)的"訂金"而非作為訂立合同擔(dān)保性質(zhì)的"定金"。而且，具有預(yù)付款性質(zhì)的"訂金"，只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的，都應(yīng)依法從其約定。依據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過合同標(biāo)的總額的百分之二十;債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回;給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定："出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。"因此在"定金"或"約定不予退還費用"的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認(rèn)購協(xié)議書》，注意協(xié)議書采取的是"定金"方式還是"訂金"方式，有沒有"另有約定"。二、填寫合同文本空白處的注意事項商品房買賣合同共列出了24條，其中有許多空白和選項需要雙方當(dāng)事人選擇和填寫。為了**大限度地保護(hù)購房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時一定要認(rèn)真審慎地對待。第一、合同開始的雙方當(dāng)事人項。關(guān)于"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果出賣方有"委托代理機(jī)構(gòu)"或買受人有"委托代理人"，除要認(rèn)真填寫相關(guān)內(nèi)容外，還要有合法有效?quot;授權(quán)委托書"。如果是父母(或其他監(jiān)護(hù)人)代理未成年子女(人)簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護(hù)人的證明文件。第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應(yīng)填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時間、文號相一致。第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法，分?jǐn)偟谋壤P(guān)系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對收房時可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范，并在合同中予以明確約定。律師建議：根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(將于2004年1月1日起實施)的有關(guān)規(guī)定，購房者預(yù)購商品住宅的，應(yīng)堅持按套內(nèi)建筑面積計價及處理合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差。第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準(zhǔn)。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應(yīng)在盡可能短的時間內(nèi)告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當(dāng)，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應(yīng)考慮這方面問題。第五、第十四條，出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃?xì)?、電話、寬帶網(wǎng)等，如有可能也應(yīng)作出明確約定。第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問題，根據(jù)9月1日開始實施的《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主所有。不經(jīng)業(yè)主同意，出賣人無權(quán)使用。在合同的選項的填寫時，除以上提到的事項外，還有不少需要注意的問題。為穩(wěn)妥起見，購房者**好還是請有經(jīng)驗的專業(yè)律師為自己把關(guān)。三、合同附件不能忽視商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的**后，容易被購房者所忽視，而被不法開發(fā)商所利用。事實上，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點必須提醒購房者注意：第一、房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽臺的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束。第二、無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容，而不應(yīng)該使用概念化的詞語。像 "高級""名牌""精裝修"這類詞語就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn)，而應(yīng)明確，"高級"具體是什么標(biāo)準(zhǔn)、"名牌"到底是什么牌子、"精裝修"要達(dá)到什么裝修效果。第三、根據(jù)民事法律的"意思自治"原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。

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• 問 簽訂商品房買賣合同需要注意什么？
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  一、查看開發(fā)商的主體資格是否合法1、查詢開發(fā)商是否有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且是否具有商品房開發(fā)、銷售的經(jīng)營范圍。2、查詢開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已過期或已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與購房者簽訂《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。3、查清出賣人與房地產(chǎn)開發(fā)商是否是同一主體，即出賣人是否有權(quán)出賣正在銷售的房產(chǎn)。二、檢查開發(fā)商的五證原件是否齊全1、《土地使用權(quán)證》《土地使用權(quán)證》應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》這是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開發(fā)商如果沒有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開發(fā)項目是違法的，將來無法取得房產(chǎn)證。4、《建設(shè)工程施工許可證》該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件，沒有該證，購房者根本無法取得產(chǎn)權(quán)證。5、《商品房銷售預(yù)售許可證》該證件是開發(fā)商對外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件，開發(fā)商不得對外銷售商品房。注意證件載明的開發(fā)商與商品房買賣合同的出賣人是否為同一主體；注意該證件是否包含所要購買的樓盤；查驗該證件是否存在轉(zhuǎn)借、冒用他人許可證的情形。三、商品房的基本情況購房者除約定層高、面積、結(jié)構(gòu)等基本情況外，還應(yīng)當(dāng)核對合同附件所附房屋平面圖與開發(fā)商售樓資料介紹的是否相一致，另外應(yīng)約定商品房若達(dá)不到合同約定的要求開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。四、付款方式及期限購房者選擇一次性付款的，注意寫明付款時間；選擇分期付款的，注意寫清每期付款的金額與期限；選擇銀行按揭貸款付款的，寫明首期款的付款日期及數(shù)額、貸款的成數(shù)與年限。另外，在約定購房者逾期付款的違約責(zé)任時，購房者應(yīng)注意約定的責(zé)任如逾期期限、違約金比例要與開發(fā)商逾期交房的逾期期限、違約金比例相對等。五、面積差異處理對于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3％。在簽訂商品房購買合同時，購房者應(yīng)注意開發(fā)商對面積誤差的約定處理辦法。六、“不可抗力”的理解與界定購房者注意合同中“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”條款的表述。國家法律、法規(guī)規(guī)定的“不可抗力”是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。七、交付的商品房應(yīng)具備的條件建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格；取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；用電、用水、用氣、道路等具備商品房正常使用的基本條件；約定在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到約定條件的處理條款。八、逾期交房的違約責(zé)任購房者應(yīng)注意以下幾點：1、逾期情況的天數(shù)不宜過長，一般應(yīng)以逾期90天作為解除合同的依據(jù)；2、違約金比例至少與購房者逾期交付購房款的違約金比例相對等；3、約定逾期后購房者保留解除合同的權(quán)利。九、設(shè)計變更約定因設(shè)計變更的原因?qū)е沦彿空咄朔康?，開發(fā)商在退還所購房者購房款外，對購房者的損失賠償不宜過低，至少按不能低于購房者購房貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)支付購房者利息。十、權(quán)利保證購房者注意開發(fā)商是否已將與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建的商品房進(jìn)行抵押或售予他人的情況聲明在合同中，并約定開發(fā)商的違約責(zé)任。十一、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體。按《消法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商如未達(dá)到約定條件，是要“雙倍賠償”的。這樣的處理方式從開發(fā)商的角度來講有些過于苛刻，建議約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認(rèn)后，由出賣人在合理的期限內(nèi)恢復(fù)到約定標(biāo)準(zhǔn)，或賠償差價。”十二、產(chǎn)權(quán)登記將辦理權(quán)屬證書的條件和期限進(jìn)行約定，并要約定開發(fā)商的違約責(zé)任。如因開發(fā)商的原因在約定的時限內(nèi)無法辦好產(chǎn)權(quán)證，并且逾期到一定時間后，購房者有權(quán)解除購房合同。同時不論是否解除合同，開發(fā)產(chǎn)均應(yīng)承擔(dān)的一定的違約金，且不宜過低。十三、保修責(zé)任約定開發(fā)商按《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。十四、樓宇、小區(qū)的命名權(quán)及屋面、外墻面的所有權(quán)及使用權(quán)應(yīng)明確約定“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”在小區(qū)交房之前由開發(fā)商保留此項權(quán)利（因為此時由買受人或業(yè)主行使此項權(quán)利也不現(xiàn)實），而在交房之后歸小區(qū)的業(yè)主組織；而交付后的商品房外墻面、屋面所有權(quán)、使用權(quán)一律均歸買受人。十五、違約責(zé)任的對等問題在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商會列出有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而卻千方百計避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對等。在簽訂商品房預(yù)售合同時，購房者應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任及賠償損失的計算方法，并要注意所約定的雙方違約責(zé)任一定要公平和對等。十六、注意開發(fā)商填好的補(bǔ)充條款現(xiàn)在的買賣合同，一般都有開發(fā)商加入補(bǔ)充條款，這些補(bǔ)充條款往往都是對開發(fā)商有利而購房者簽合同時沒有注意看的。對此，建議購房者認(rèn)真閱讀，如有異議，可以選擇更改；如更改不成，雙方又無法達(dá)成新的妥協(xié)，還不如不簽。

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• 問 商品房買賣合同的“格式條款”要注意什么 如何避開商品房買賣合同陷阱
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  大多數(shù)購房者在買房簽約時，用的都是開發(fā)商提供的購房合同。在這份購房合同中，也許就有“格式條款”，如果事后雙方在此條款上 有分歧，大多會發(fā)展成糾紛。為了避免糾紛，小編為您詳細(xì)解說“格式條款”。 在商品房買賣場合，合同文本多為開發(fā)商提供，存在開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在簽訂合同時未與購房人協(xié)商的條款，即“格式條款”。法官提醒廣大購房者，正因“格式條款”未經(jīng)磋商訂立，實際履行過程各方易有理解分歧，是買賣糾紛類案件常見的爭議焦點。 《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！? 也就是說，當(dāng)買賣雙方對“格式條款”的理解有爭議，首先應(yīng)該是以一般人的理解力為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一且客觀的解釋；而當(dāng)存在兩種以上的解釋均合理時，考慮到開發(fā)商作為條款制作人，有可能通過預(yù)設(shè)意義不明確的文字將不合理解釋強(qiáng)加于購房人，此時，應(yīng)對開發(fā)商作出不利的解釋，以維護(hù)購房人權(quán)益。 再者，“非格式條款”是雙方在平等基礎(chǔ)上逐條磋商擬定，充分尊重了雙方的意思，所以發(fā)生條款沖突時“非格式條款”比“格式條款”優(yōu)先適用。 同時，《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！? 第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！备鶕?jù)上述規(guī)定，開發(fā)商負(fù)有就“格式條款”向購房人解釋說明和提示注意的義務(wù)。 開發(fā)商通過“格式條款”規(guī)避應(yīng)負(fù)的義務(wù)、或是加重購房人責(zé)任的條款，如約定認(rèn)購定金不作退還、樓宇外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商、面積誤差不能退房等，均屬無效。 鑒于“格式條款”的特殊性，法官提醒市民在購房時應(yīng)注意：一、仔細(xì)并逐條閱讀合同文本，有疑問的條款可當(dāng)場要求開發(fā)商予以釋明；二、對于“格式條款”，購房人有權(quán)選擇接受或不接受，亦可商定修改；三、手寫、手填等“非格式條款”具有優(yōu)先適用性，若有特殊約定事項應(yīng)以書面形式明確載入合同文本。