小產(chǎn)權(quán)房是不是不動產(chǎn)？

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• 157****8908

  小產(chǎn)權(quán)房不能辦不動產(chǎn)證。小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑，農(nóng)民把房屋賣給城市居民的買賣行為，是不會受到法律的認可與保護，所以想要辦理不動產(chǎn)權(quán)證書也是不可能的。
  
  三種不同的小產(chǎn)權(quán)房類型：
  
  主要是針對開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言。我們都知道，商品房通常都是先將所有房子的產(chǎn)權(quán)先辦在開發(fā)商的名下，再進行轉(zhuǎn)移。在這里，就習(xí)慣性的把開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，而購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。這主要是因為購房人的產(chǎn)權(quán)主要是開發(fā)商的總權(quán)中分割出來的；
  
  在房屋需要進行過戶轉(zhuǎn)移的時候是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，如果說不要再繳納土地出讓金便可以直接過戶的我們稱之為大產(chǎn)權(quán)，而要補繳土地出讓金才能夠上市交易的房子叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋，我們也很容易對號入座：普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房；
  
  不動產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)不同來區(qū)分，如果是國家認可的并發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，但是也有一些房子的產(chǎn)權(quán)證書大家會看到是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，此外，又可以被稱作“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，而這種產(chǎn)權(quán)通常不會被法律所認可和保護。

  查看全文↓ 2018-06-16 15:14:10
• 158****3280

  根據(jù)我國現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。
  
  何為小產(chǎn)權(quán)？
  小產(chǎn)權(quán)房是相對于普通商品房而言，在房子里相當(dāng)于沒有戶口的“黑戶”。它的實際解釋應(yīng)該是，沒有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物。
  
  通常，它們是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用。其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)。施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。
  
  實際上，小產(chǎn)權(quán)的房子沒有真正的產(chǎn)權(quán)。因為沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房
  多位法律人士表示，根據(jù)我國現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋,將其納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。
  
  湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說,不動產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農(nóng)村集體用地等,這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。
  
  核心農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文也認為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因為小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國土資源部不動產(chǎn)登記核心法律處處長蔡衛(wèi)華則明確表示,小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因為要登記必須是合法的,小產(chǎn)權(quán)房不合法。
  
  宮步坦說,由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問題的確是不動產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，此次《條例》并未對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題進行明確。
  
  也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”,應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進行不動產(chǎn)登記。
  
  天則經(jīng)濟研究所研究員程雪陽認為，即使當(dāng)前不動產(chǎn)登記回避有“爭議”的小產(chǎn)權(quán)房部分,但有望在登記完“合法”不動產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)完善后再予以登記。

  查看全文↓ 2018-06-16 15:14:07
• 135****7167

  一、小產(chǎn)權(quán)房不屬于不動產(chǎn)，小產(chǎn)權(quán)房本就是非法，不動產(chǎn)登記不可能改變憲法規(guī)定的土地所有制，也不會將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。
  二、依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》
  第五十九條　農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。
  下列事項應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：
  （一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包
  （二）個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整
  （三）土地補償費等費用的使用、分配辦法
  （四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項
  （五）法律規(guī)定的其他事項。
  第一百五十三條　宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

  查看全文↓ 2018-06-16 15:13:57
• 143****2598

  小產(chǎn)權(quán)房不受國家法律保護，所以不會進行不動產(chǎn)登記。
  　　第一、小產(chǎn)權(quán)房含義
  　　小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  　　第二、小產(chǎn)權(quán)房種類
  　　從建房土地來源上，可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類：
  　　(1)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。
  　　(2)建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅，比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。
  　　(3)直接利用農(nóng)用地建設(shè)的住宅。
  　　第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位
  　　由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，有時僅僅是合同約定，并沒有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”，按照物權(quán)法定的原則，這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護的法定產(chǎn)權(quán)。
  　　和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?！傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。
  　　第四、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險
  　　(一)法律效力風(fēng)險
  　　“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也分不同的情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
  　　(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險
  　　“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。對房屋的保值和**有一定影響。
  　　(三)政策風(fēng)險
  　　購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  　　如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。
  　　(四)監(jiān)管缺位風(fēng)險
  　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

  查看全文↓ 2018-06-16 15:13:51

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房能進行不動產(chǎn)登記嗎？小產(chǎn)權(quán)房可以辦不動產(chǎn)證嗎？
  答

  開始實施不動產(chǎn)登記，小產(chǎn)權(quán)房子也不一定可以辦房產(chǎn)證。1、一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%。3、從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

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• 問 不動產(chǎn)包括小產(chǎn)權(quán)房嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房不能辦不動產(chǎn)證。小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑，農(nóng)民把房屋賣給城市居民的買賣行為，是不會受到法律的認可與保護，所以想要辦理不動產(chǎn)權(quán)證書也是不可能的。三種不同的小產(chǎn)權(quán)房類型：主要是針對開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言。我們都知道，商品房通常都是先將所有房子的產(chǎn)權(quán)先辦在開發(fā)商的名下，再進行轉(zhuǎn)移。在這里，就習(xí)慣性的把開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，而購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。這主要是因為購房人的產(chǎn)權(quán)主要是開發(fā)商的總權(quán)中分割出來的；在房屋需要進行過戶轉(zhuǎn)移的時候是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，如果說不要再繳納土地出讓金便可以直接過戶的我們稱之為大產(chǎn)權(quán)，而要補繳土地出讓金才能夠上市交易的房子叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋，我們也很容易對號入座：普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房；不動產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)不同來區(qū)分，如果是國家認可的并發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，但是也有一些房子的產(chǎn)權(quán)證書大家會看到是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，此外，又可以被稱作“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，而這種產(chǎn)權(quán)通常不會被法律所認可和保護。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房能登記不動產(chǎn)嗎？不動產(chǎn)登記對小產(chǎn)權(quán)房有什么影響？
  答

  小產(chǎn)權(quán)無法辦理房產(chǎn)證。買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險1、缺少“五證”如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護。2、拆遷難補償只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。3、質(zhì)量難保證這些房屋價格便宜，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利，沒有他項權(quán)利就相當(dāng)于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復(fù)，這意味著你需要一次性付款買房。小產(chǎn)權(quán)房存在的一個重要原因就是它的價格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風(fēng)險，因此，購買這類房屋一定要謹慎。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房能進行不動產(chǎn)登記嗎？不動產(chǎn)登記小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？
  答

  開始實施不動產(chǎn)登記，小產(chǎn)權(quán)房子也不一定可以辦房產(chǎn)證。1、一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%。3、從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房是不動產(chǎn)嗎？
  答

  1、一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%。3、從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

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