小區(qū)樓房沒(méi)有房產(chǎn)證 交易時(shí)需要注意些什么

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• 151****1203

  做什么事都不能太絕對(duì)，沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)你有沒(méi)有影響，有什么影響，要看房子的具體情況而定，房子是城市的還是農(nóng)村的，是商品房還是農(nóng)民自有的房子，這些都會(huì)影響到你買(mǎi)房子的效力，如果是城市商品房，沒(méi)有房產(chǎn)證當(dāng)然是個(gè)很?chē)?yán)重的問(wèn)題，但農(nóng)村的房子，沒(méi)有證是很正常的。
  當(dāng)然，無(wú)論是哪兒的房子，對(duì)方既然沒(méi)有房產(chǎn)證，買(mǎi)給你房子，對(duì)方肯定是要付出代價(jià)的，所以你在權(quán)衡利弊后，作出是否要買(mǎi)這個(gè)房子時(shí)，一定要想清楚，以后會(huì)出什么樣的問(wèn)題，出了這樣的問(wèn)題，如何去解決，你應(yīng)當(dāng)把你所想到的，都在合同上明確約定。
  以后即使買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那爭(zhēng)議的解決方式的約定還是有效的。因此，建議你，如果房子對(duì)你實(shí)在是很有誘惑，不防買(mǎi)下來(lái)，但在買(mǎi)房子之前，一定要好好想想，以后會(huì)出什么問(wèn)題，把這些問(wèn)題以及問(wèn)題的解決辦法都在合同里明確約定，對(duì)你以后出現(xiàn)糾紛是很有用的。
  當(dāng)然**好是不要約定你明知道房子沒(méi)有房產(chǎn)證，而只是約定你們買(mǎi)賣(mài)房子的時(shí)候沒(méi)有房產(chǎn)證，以后要賣(mài)房人協(xié)助你辦理房產(chǎn)正就可以了，如果明知道沒(méi)有房產(chǎn)正，以后也不可能有房產(chǎn)正，那就是你的過(guò)錯(cuò)了

  查看全文↓ 2018-06-15 21:46:15
• 137****9341

  這問(wèn)題見(jiàn)仁見(jiàn)智。一般來(lái)說(shuō)，如果整個(gè)小區(qū)的房子的沒(méi)有房產(chǎn)證，而這個(gè)小區(qū)的戶(hù)數(shù)還不少的話(huà)，一般都是屬于小產(chǎn)權(quán)房或村辦集資房之類(lèi)的。如果這個(gè)小區(qū)很小只有一兩棟樓房，那可能是屬于農(nóng)民房。這兩大類(lèi)房產(chǎn)都無(wú)法正常上市交易，但可以民間交易，只須請(qǐng)個(gè)律師樓幫你做一下見(jiàn)證即可，但是無(wú)法請(qǐng)公證處進(jìn)行見(jiàn)證的。
  
  但這種房產(chǎn)在房?jī)r(jià)高企的今天其實(shí)還是會(huì)受到不少人追捧的，因?yàn)閮r(jià)格低，比同地區(qū)的商品房低一至數(shù)倍，對(duì)于存款不多或只是用來(lái)自住的人來(lái)說(shuō)并不會(huì)吃虧。有錢(qián)想轉(zhuǎn)換環(huán)境時(shí)再轉(zhuǎn)賣(mài)就是了。他的期限一般也不會(huì)比商品房少啊，甚至更長(zhǎng)。
  仔細(xì)算算，若只是自住而不是用來(lái)投資的話(huà)，還是買(mǎi)這種房比較劃算。但**好買(mǎi)稍有規(guī)模的，若真的不幸有什么糾紛也人多力量大，政府不可能不管的。
  若是買(mǎi)在深圳，就更為放心了，已有一部分小產(chǎn)權(quán)房年后可能會(huì)轉(zhuǎn)為商品房，若是法律講了人情，開(kāi)了這個(gè)先河，估計(jì)其它的也會(huì)有機(jī)會(huì)，畢竟，是政府監(jiān)管不力才讓那些房子鉆了法律的空子建起來(lái)的，政府完全不負(fù)責(zé)任是說(shuō)不過(guò)去的。

  查看全文↓ 2018-06-15 21:46:11
• 148****6219

  如果你急于買(mǎi)房，或是這個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)低很有誘惑力，那可以一試。如果你手頭比較寬欲，則可另選其它有房產(chǎn)證的小區(qū)購(gòu)買(mǎi)。沒(méi)有房產(chǎn)證的小區(qū)，一般都是開(kāi)發(fā)商資金不到位，拖著不給戶(hù)辦理，以后可能會(huì)很麻煩。

  查看全文↓ 2018-06-15 21:46:07
• 144****4008

  　沒(méi)有房產(chǎn)證是不能進(jìn)行房子的交易的。
  　　首先，從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因?yàn)槲覈?guó)規(guī)定，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過(guò)戶(hù)”)為準(zhǔn)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過(guò)戶(hù)的，國(guó)家不保護(hù)不過(guò)戶(hù)的房產(chǎn)交易。
  　　其次, 我們也建議大家不要購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房子，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過(guò)戶(hù)、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無(wú)效的。
  　　第三, 沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過(guò)戶(hù)的話(huà)，那么其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，不過(guò)戶(hù)的話(huà)房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話(huà)房產(chǎn)將會(huì)被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話(huà)，那么這套房產(chǎn)將會(huì)被法院列入可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。
  　　備注：《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有所有權(quán)，出賣(mài)沒(méi)有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。雙方都知道賣(mài)方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋的合同，這是一份無(wú)效合同。

  查看全文↓ 2018-06-15 21:46:03
• 134****8061

  二手房交易十項(xiàng)注意
  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
  （7.）單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  （8）物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
  （9）.中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零**的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  （10.）合同約定是否明確
  二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮

  查看全文↓ 2018-06-15 21:45:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??沒(méi)有房產(chǎn)證怎么交易?交易時(shí)應(yīng)注意啥?
  答

  先看開(kāi)發(fā)商“五證”是否齊全。主要看土地使用權(quán)證和房屋（預(yù)）銷(xiāo)售許可證。2.土地使用證主要看土地使用類(lèi)型是商業(yè)還是住宅用地，因?yàn)槠溆绊懲恋厥褂媚晗蓿ㄉ逃?0年、住宅70年）、房?jī)r(jià)款及物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的高低，商用的要高。3.房屋（預(yù)）銷(xiāo)售許可證主要看你預(yù)購(gòu)房屋在不在其預(yù)售的范圍之內(nèi)，主要看樓號(hào)層數(shù)等。4.在簽完購(gòu)房合同并繳納相關(guān)契稅后，應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋預(yù)告登記，證明你是未來(lái)房產(chǎn)期權(quán)的享有人，說(shuō)白了就是變更登記后的房屋產(chǎn)權(quán)人。5.登記的時(shí)候注意其預(yù)告登記證記載信息中，是否存在已經(jīng)抵押的情況，防止一房二賣(mài)。6.**后就是依照購(gòu)房合同規(guī)定的日期，及時(shí)辦理房屋所有權(quán)變更登記及違約金的支付問(wèn)題了。

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• 問(wèn) 沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)要注意些什么？
  答

  **好是別買(mǎi)這樣的房子 這樣的房子麻煩相當(dāng)多沒(méi)有房產(chǎn)證的房子也分很多種情況 一種情況是房產(chǎn)證沒(méi)有拿到 一種情況是根本就沒(méi)有房產(chǎn)證 第一種情況也分為幾種 一種房子是開(kāi)發(fā)商的 一種情況是房子是單位的 如果房子是開(kāi)發(fā)商的 還要看你是從開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)還是從個(gè)人手里買(mǎi) 從開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)你需要注意開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)是否健全 要看開(kāi)發(fā)商的五證 如果是從個(gè)人手里買(mǎi) 就是合同更名 那要看開(kāi)發(fā)商認(rèn)不認(rèn)可合同更名 一半的開(kāi)發(fā)商是認(rèn)可合同更名的 但是如果你想買(mǎi)這樣**好還是到開(kāi)發(fā)商那里核實(shí)一下如果房子是單位的 如果你是本單位的 從單位手里買(mǎi) 你**好先確定你們單位建的房子手續(xù)齊不齊全 以后能不能拿到產(chǎn)權(quán)證 如果手續(xù)不齊全**好別買(mǎi) 可能是違章建筑 如果你不是從單位買(mǎi)而是從個(gè)人手里買(mǎi) 也就是合同更名 那你還是別買(mǎi)了 單位一般不認(rèn)可合同更名 以后糾紛很多現(xiàn)在說(shuō)根本就沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的情況 這種情況一般是房子建的時(shí)候本來(lái)就沒(méi)有合法手續(xù) 比如利用農(nóng)村集體所有的土地建的房子 這種房子絕對(duì)不要買(mǎi) 是違章建筑 說(shuō)拆就拆了 還不補(bǔ)償

• 問(wèn) 買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子時(shí)要注意些什么？
  答

  這種房子也就是我們俗稱(chēng)的小產(chǎn)權(quán)房，一般是不會(huì)受到法律的保護(hù)，也不能將其進(jìn)行抵押貸款，所以這種房子一般會(huì)比較便宜，但購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)比較大；你如果真的要買(mǎi)的話(huà)，建議和賣(mài)方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就是說(shuō)明賣(mài)方放棄該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)今后產(chǎn)生的任何收益都和賣(mài)方無(wú)關(guān)等等之類(lèi)的，并將所有購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的收據(jù)、證明等憑證都收好；實(shí)際上這種做法的法律效應(yīng)也是不強(qiáng)的，頂多也就是約束下雙方了買(mǎi)這種物業(yè)需要慎重考慮

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• 問(wèn) ??拆遷房有房產(chǎn)證嗎?買(mǎi)時(shí)要注意些什么?
  答

  相較于一般房屋買(mǎi)賣(mài)，安置房的買(mǎi)賣(mài)存在著更大的風(fēng)險(xiǎn)，包括房產(chǎn)證延遲取得等。本文將針對(duì)購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房的風(fēng)險(xiǎn)作簡(jiǎn)要分析。雖然買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣(mài)方違約。按照政策的規(guī)定，賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣(mài)房者完全可能將房屋再次賣(mài)給出價(jià)更高的買(mǎi)方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在**終過(guò)戶(hù)之前，可能已經(jīng)被買(mǎi)賣(mài)了十幾次。拆遷安置房的買(mǎi)方是無(wú)法從買(mǎi)賣(mài)合同中獲得充足的保障的。第二，買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過(guò)程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見(jiàn)。此時(shí)，拆遷部門(mén)所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買(mǎi)賣(mài)雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣(mài)方認(rèn)為，房子還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣(mài)方;買(mǎi)方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買(mǎi)方。從法律上來(lái)講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣(mài)方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴(lài)于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??二手房沒(méi)有房產(chǎn)證怎么交易?買(mǎi)時(shí)要注意什么？
  答

  分兩種情況：1、將來(lái)不可以辦理房產(chǎn)證的，不可以購(gòu)買(mǎi)，風(fēng)險(xiǎn)太大2、將來(lái)可以辦理房產(chǎn)證的，以租代購(gòu)，房產(chǎn)證辦理完畢后，再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，以租金抵扣購(gòu)房款。

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