無產(chǎn)權(quán)的房屋可以買賣嗎？

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• 154****1703

  可以轉(zhuǎn)讓。但轉(zhuǎn)讓的不是房產(chǎn)的不動產(chǎn)物權(quán)，而是未來取得房產(chǎn)不動產(chǎn)物權(quán)的債權(quán)?？梢约s定，房產(chǎn)交付并辦理產(chǎn)權(quán)證以后，配合買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶變更登記手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-06-05 09:50:44
• 136****1188

  無不存在爭議。司法實踐中，大多裁判者根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”判決無證房屋買賣合同無效，互相返還房屋和房款。近年，許多學(xué)者此種裁判結(jié)果提出質(zhì)疑，且有判例認(rèn)定無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》37條并不真正導(dǎo)致合同無效。筆者認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)區(qū)分合同生效與物權(quán)變動，產(chǎn)權(quán)證不是房屋買賣合同的有效要件，但從維護(hù)社會公益和公序良俗原則出發(fā)，應(yīng)對無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的效力從嚴(yán)掌握。
  一、房屋與產(chǎn)權(quán)證書的關(guān)系。
  權(quán)屬登記是房屋登記機(jī)關(guān)將房屋權(quán)利設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的事實記載于不動產(chǎn)登記簿，并向相關(guān)權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的行為。其性質(zhì)屬于行政管理，目的在于明晰房屋權(quán)利歸屬，作為課征稅收、推行房產(chǎn)政策的依據(jù)。產(chǎn)權(quán)證書是證明房屋權(quán)利歸屬的書面憑證，行為人應(yīng)當(dāng)在房屋建成后法定期限內(nèi)申請初始登記，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書，以明晰產(chǎn)權(quán)歸屬和保障交易順暢。而無產(chǎn)權(quán)證房屋缺乏證實其權(quán)利歸屬的初步證據(jù)。
  房屋是人類運(yùn)用勞動力物化建筑材料而形成的構(gòu)筑物。《物權(quán)法》第30條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力”，故房屋所有權(quán)自房屋建造成就之日產(chǎn)生，而非領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書之日，未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書不等于不享有房屋所有權(quán)。對于違法建造的房屋，如果情節(jié)輕微且不影響城市規(guī)劃，可以由行政機(jī)關(guān)課處行政處罰，補(bǔ)辦相關(guān)審批手續(xù)，使之變?yōu)楹戏ńㄔ煳?；違法情節(jié)嚴(yán)重而無法補(bǔ)辦審批手續(xù)的房屋，在有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定違法建筑并強(qiáng)制拆除之前，不影響行為人的房屋所有權(quán)。
  二、產(chǎn)權(quán)證書不是房屋買賣合同的生效要件。
  對的爭議主要集中對《城市房地產(chǎn)管理法》37條的理解上。根據(jù)《合同法》第52條，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，而《城市房地產(chǎn)管理法》37條明確規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。”多數(shù)裁判者據(jù)此判決無證房屋買賣合同無效。筆者認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)證書不是房屋買賣合同的生效要件。1、房屋買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。行為人自房屋建造事實成就之日取得房屋所有權(quán)，買賣雙方可基于各方真實意思，就房屋買賣進(jìn)行協(xié)商和締約。買賣合同是物權(quán)變動的原因行為，通過交付房屋和辦理權(quán)屬變更手續(xù)發(fā)生物權(quán)變動的法律后果，但能否發(fā)生物權(quán)變動并不影響買賣合同成立與生效。2、《城市房地產(chǎn)管理法》37條屬于管理性規(guī)范，旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)行政管理，禁止權(quán)屬不清或權(quán)屬有爭議的房屋進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易，從而保障交易安全，而非禁止交易或限制合同自由。3、古羅馬法諺稱“任何人不得因自己之不法行為而獲得利益”，房價大漲大落時，一方通常會以買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》37條為由，請求裁判機(jī)關(guān)確認(rèn)合同無效，返還房屋或者付款。如果僅以無權(quán)屬證書徑行判決合同無效，一方因合同無效反而獲取較大不當(dāng)利益，這將極大危害交易安全和誘導(dǎo)誠信危機(jī)。
  無產(chǎn)權(quán)證房屋的外延極其廣泛，包括商品房、集資房、自建房、公房等，有些來源合法、權(quán)屬明確，有些權(quán)屬不清、嚴(yán)重違法，故不能魚龍混雜、泥沙俱下，一律為其“松綁。”應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待：1、危害國家利益與公共利益的買賣合同無效，如向社會銷售的商品房涉及公共利益，未辦理合法開發(fā)手續(xù)且無法補(bǔ)辦的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。2、侵犯共有人或真正權(quán)利人合法權(quán)益的買賣合同，對其效力持相對否定態(tài)度，交由有權(quán)人行使撤銷權(quán)或追認(rèn)權(quán)。3、建造合法或來源正當(dāng)?shù)臒o證房屋，如果權(quán)屬明確的，完全可以交易；建造不合法但可以補(bǔ)辦手續(xù)的無證房屋也可以買賣。
  三、無產(chǎn)權(quán)證房屋權(quán)利人的現(xiàn)實處境。
  無證房屋缺乏證實權(quán)利歸屬的初步證據(jù)，故原始建造人或買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險。無證房屋難以辦理物權(quán)變動手續(xù)，存在交易風(fēng)險，權(quán)利人難以如愿行使買賣、抵押、出租和入股等權(quán)利，難以物盡其用；房屋拆遷時，權(quán)利人無法獲得如同有證房屋價值相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；如果房屋被認(rèn)定為違章建筑將面臨行政處罰和強(qiáng)行拆除。當(dāng)然，無證房屋在現(xiàn)行法律框架內(nèi)應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)保護(hù)。即使無證房屋屬于違章建筑，除法定機(jī)關(guān)外，任何人不得侵占、毀損或拆除，否則權(quán)利人可以請求返還財產(chǎn)、排除妨礙和賠償損失；權(quán)利人行使房屋權(quán)利與鄰人發(fā)生糾紛時，應(yīng)當(dāng)適用相鄰關(guān)系的規(guī)定，接受限制和擴(kuò)張權(quán)利。
  作為謹(jǐn)慎理性的正常人，買受人應(yīng)當(dāng)審查權(quán)屬手續(xù)和預(yù)測交易風(fēng)險，明知無證而仍然購買的，意味著甘冒風(fēng)險。如果買賣合同有效，要求出賣人辦理權(quán)屬變更手續(xù)或者請求解除合同的，難以得到支持。作者：北京大滄海律師事務(wù)所 邢萬兵律師

  查看全文↓ 2018-06-05 09:49:49
• 152****8298

  看你是什么情況了，如果開發(fā)商那邊還沒給你們?nèi)マk房產(chǎn)證的話可以去找開發(fā)商改底單，費(fèi)用一般都是開發(fā)商那邊定。
  如果開發(fā)商去辦房產(chǎn)證了也可以憑購房合同和當(dāng)時的契稅票進(jìn)行買賣，但必須要去過戶大廳辦理房屋產(chǎn)權(quán)人變更，再去有資質(zhì)且國家承認(rèn)的公證處做一個財產(chǎn)公證，如果你簽的是小公司或個人在網(wǎng)站下的合同就一定要在做一個合同的有效性公證，簡單的說就是找一個第三方擔(dān)保。
  在北京是這樣。別的地方我就不知道了。沒房本的房子交易風(fēng)險很大，建議你找一個大中介公司作個委托過戶，你什么都不用管就OK了!國家的法規(guī)就是沒有拿到房產(chǎn)證的房子是不允許上市買賣的，只能走贈與和遺產(chǎn)

  查看全文↓ 2018-06-05 09:48:42

相關(guān)問題

• 問 無產(chǎn)權(quán)的公房可以買賣嗎
  答

  公房分為不能上市交易的公房和已購公房，能買的都是已購公房。

  全部5個回答>
• 問 ??無產(chǎn)權(quán)房屋可以買賣嗎??房屋沒有產(chǎn)權(quán)證有哪些危害?
  答

  1、從法律角度來說無產(chǎn)權(quán)證的房屋是得不到法律支持的2、如訴諸法律你們當(dāng)時立的字據(jù)可作為證據(jù),你會得到相應(yīng)的補(bǔ)償3、如果你們當(dāng)時立字據(jù)時通過了所在村的村委會那么也可以請村委會幫助調(diào)解。4、你們可以拒絕,但購買的房屋是不合法的。5、如果得不到你想要的結(jié)果,建議你找個律師事務(wù)所在房產(chǎn)領(lǐng)域有專長的律師具體咨詢,他們公給你的建議。

  全部5個回答>
• 問 無產(chǎn)權(quán)房買賣可以嗎
  答

  沒有房產(chǎn)證的房子，說沒就沒的！

  全部6個回答>
• 問 單位無產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？
  答

  你所說屬于單位公房福利房。此類住房，房主沒有全部產(chǎn)權(quán)，只有一部分，另一部分屬于單位，而且該住房所屬土地屬于集體性質(zhì)，此類住房，不允許上市交易買賣，無法過戶，只能本單位人員之間，相互買賣，到單位房管，辦理過戶更名。想上市交易，過戶，需要房主和單位協(xié)議，買斷全部產(chǎn)權(quán)，補(bǔ)齊差價，繳納土地出讓金，契稅等稅費(fèi)，辦理完畢正規(guī)商品房房產(chǎn)證，契稅證和土地證，之后，才可以買賣過戶他人。

  全部3個回答>
• 問 房屋無產(chǎn)權(quán)證如何買賣?無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣協(xié)議一定有效嗎
  答

  一、無產(chǎn)權(quán)房屋是不能交易的。二、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”判決無證房屋買賣合同無效，互相返還房屋和房款。三、1，危害國家利益與公共利益的買賣合同無效，如向社會銷售的商品房涉及公共利益，未辦理合法開發(fā)手續(xù)且無法補(bǔ)辦的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。2、侵犯共有人或真正權(quán)利人合法權(quán)益的買賣合同，對其效力持相對否定態(tài)度，交由有權(quán)人行使撤銷權(quán)或追認(rèn)權(quán)。3、建造合法或來源正當(dāng)?shù)臒o證房屋，如果權(quán)屬明確的，完全可以交易；建造不合法但可以補(bǔ)辦手續(xù)的無證房屋也可以買賣。四、無產(chǎn)權(quán)證房屋權(quán)利人的現(xiàn)實處境：無證房屋缺乏證實權(quán)利歸屬的初步證據(jù)故原始建造人或買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險。無證房屋難以辦理物權(quán)變動手續(xù)，存在交易風(fēng)險，權(quán)利人難以如愿行使買賣、抵押、出租和入股等權(quán)利，難以物盡其用；房屋拆遷時，權(quán)利人無法獲得如同有證房屋價值相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；如果房屋被認(rèn)定為違章建筑將面臨行政處罰和強(qiáng)行拆除。

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