二手房交易中陰陽(yáng)合同有法律效力嗎 二手房交易有什么注意事項(xiàng)

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  二手房買賣中常常出現(xiàn)“陰陽(yáng)合同”(也稱“黑白合同”)，“陽(yáng)合同”(也稱“白合同”)指的是當(dāng)事人出于網(wǎng)簽避稅、辦理貸款等目的而更改房屋價(jià)款的合同， “陰合同”(也稱“黑合同”)指的是有買賣雙方當(dāng)事人出于對(duì)房屋價(jià)款的真實(shí)意思表示的合同。有時(shí)候即使是同一份合同中也可能出現(xiàn)陰陽(yáng)條款，即交易總價(jià)為真實(shí)交易價(jià)格，但通過(guò)其他方式如提高附屬設(shè)施補(bǔ)償款等形式而產(chǎn)生陰陽(yáng)條款。 對(duì)于陰陽(yáng)合同或者陰陽(yáng)條款的效力問(wèn)題，該如何看待?我們認(rèn)為應(yīng)該本著公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)判斷。有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定陰陽(yáng)合同無(wú)效，理由是《合同法》第52條第1款第2項(xiàng)規(guī)定：“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效”。但是我們應(yīng)當(dāng)看到，在以陰陽(yáng)合同為由產(chǎn)生糾紛的案件中，大多數(shù)的真實(shí)原因都是因?yàn)槭芊康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的影響而不愿意繼續(xù)履行合同。如果僅僅因?yàn)殛庩?yáng)合同的存在就判定買賣合同無(wú)效既不利于保護(hù)交易也違反誠(chéng)實(shí)信用原則。分析陰陽(yáng)合同可以看出，當(dāng)事人簽訂合同的目的包括買賣房屋、辦理貸款、辦理網(wǎng)簽等，逃避稅收并不是當(dāng)事人訂立合同的真實(shí)目的，虛假價(jià)格條款也不是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。根據(jù)《合同法》第56條規(guī)定：“合同部分無(wú)效的，不影響其他部分的效力的，其他部分仍然有效”，所以，筆者認(rèn)為，對(duì)于陰陽(yáng)合同的效力應(yīng)當(dāng)認(rèn)定除虛假交易價(jià)格之外的其他條款有效，虛假交易因?yàn)閾p害國(guó)家和公共利益應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:19

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是二手房陰陽(yáng)合同 二手房陰陽(yáng)合同有什么法律效力
  答

  在二手房交易過(guò)程中，買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的現(xiàn)象較為普遍。所謂“陰陽(yáng)合同”，是指在買賣雙方在交易中同時(shí)簽訂兩份不同的合同?！瓣?yáng)合同”是給房屋管理部門和稅務(wù)管理部門備案的 買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的主要目的是欺騙登記部門，目的是少繳稅費(fèi)。那此類合同的效力如何?一般情況下，陰陽(yáng)合同中“陰合同”有效、“陽(yáng)合同”無(wú)效。 第一，“陰合同”是雙方真實(shí)意思表示，合同本身未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，亦非雙方惡意串通故意損害國(guó)家利益，符合合同法的生效要件，雙方均應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。 第二，“陽(yáng)合同” 是買賣雙方為了規(guī)避應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)而訂立，為辦理過(guò)戶需要，雙方并不遵守執(zhí)行，雖然是當(dāng)事人雙方真實(shí)的意思表示，但這種在納稅申報(bào)時(shí)故意少列收入的方式嚴(yán)重違反了我國(guó)稅收征管法的強(qiáng)制性規(guī)定，“陽(yáng)合同”是以合法形式掩蓋少繳稅款的非法目的。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無(wú)效： (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益; (二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益; (三)以合法形式掩蓋非法目的; (四)損害社會(huì)公共利益; (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”可知，“陽(yáng)合同”應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。

• 問(wèn) 二手房交易協(xié)議有法律效力嗎
  答

  只要簽約雙方在平等、公正、誠(chéng)實(shí)信用原則下簽署的合同均具有法律效力，但凡有脅迫、惡意引導(dǎo)、隱瞞事實(shí)、有失公允等條件下簽署的合同均為無(wú)效?？梢詤㈤啞吨腥A人民共和國(guó)合同法》有關(guān)條款界定。

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• 問(wèn) 二手房網(wǎng)簽合同有法律效力嗎
  答

  合同是否有法律效力，要看合同是否符合法律規(guī)定，是否是雙方自愿簽署。如果符合符合法律規(guī)定，且是雙方自愿簽署的，就有效；否則，無(wú)效。

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• 問(wèn) ??二手房網(wǎng)簽合同有法律效力嗎？
  答

  簽合同一般被認(rèn)為是雙方的真實(shí)意思表示。簽合同一般會(huì)被認(rèn)為是為規(guī)避稅收法規(guī)而簽訂的合同、雙方實(shí)際履行的合同，是有效的合同，屬于惡意串通侵犯國(guó)家利益的合同，因而無(wú)效

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• 問(wèn) ??二手房網(wǎng)簽合同有法律效力嗎？
  答

  一、什么是網(wǎng)簽？在房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，用戶可以通過(guò)網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止＂一房多賣＂，簽合同后可以撤銷。網(wǎng)簽和備案是不一樣的，網(wǎng)簽是沒(méi)有備案的法律效力的，只能實(shí)現(xiàn)備案的管理效果。二、網(wǎng)簽前需要準(zhǔn)備哪些材料？買方需要提供的資料：身份證，家庭為單位的戶口本，婚姻證明，銀行卡。賣方需要提供的資料：房本，身份證，戶口本，婚姻證明（已婚的需要配偶的同意出售證明），銀行卡。三、網(wǎng)簽的流程①約定合同內(nèi)容二手房買賣雙方協(xié)商合同的相關(guān)條款內(nèi)容。②在線填寫買賣合同操作人員登錄存量房（二手房）網(wǎng)上簽約系統(tǒng)從已公示房屋信息中選取所交易的房屋，在線填寫買賣合同的有關(guān)內(nèi)容，包括房屋的基本情況（位置、建筑面積）、房屋權(quán)屬情況（房屋性質(zhì)、抵押情況、租賃情況）和房屋的交付時(shí)間等。填寫完后由買賣雙方自行設(shè)置合同密碼，操作人員進(jìn)行提交。③提交合同并打印買賣當(dāng)事人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同須作為《存量房買賣合同》的附件一并提交到系統(tǒng)中。在合同提交完畢后，操作人員從系統(tǒng)中聯(lián)機(jī)打印《存量房買賣合同》，還有《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》。④辦理轉(zhuǎn)移登記合同提交后，可自行從網(wǎng)上打印《轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表》，相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行簽字蓋章后，當(dāng)事人持申請(qǐng)表及其它相關(guān)材料到房屋權(quán)屬登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。四、網(wǎng)簽的注意事項(xiàng)①查驗(yàn)賣房者的房產(chǎn)證雙方網(wǎng)簽前，應(yīng)充分了解協(xié)商合同相關(guān)條款，需增加條款的可自行添加。買房應(yīng)到房產(chǎn)局查驗(yàn)賣房者的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，須賣房人提供共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。②打印合同并核實(shí)買賣雙方當(dāng)事人在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)端進(jìn)行網(wǎng)簽的，須由該機(jī)構(gòu)打印網(wǎng)簽合同。買賣雙方憑簽約時(shí)所設(shè)置的密碼，可在該市房產(chǎn)資訊網(wǎng)對(duì)網(wǎng)簽信息核實(shí)。③核對(duì)賣房身份證仔細(xì)核對(duì)賣房身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋人是否是一致。④雙方約定好違約責(zé)任例如：1、買房逾期付款、賣方逾期交房都應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)賠付雙方的違約金；2、若因賣方責(zé)任而導(dǎo)致買房未能按時(shí)過(guò)戶，則買方有權(quán)退房；3、賣方如果沒(méi)有及時(shí)將戶口遷出，應(yīng)向買房支付違約金；4、若賣方將房子賣給第三人，導(dǎo)致買房不能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房，賣方不僅要退還全部已付款，還要支付利息和違約金；

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