南京樓盤熱銷假象背后有什么黑幕陷阱 南京購房如何避開樓盤熱銷假象陷阱

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• 153****2791

  南京的房子“賣瘋了”，僅今年1月份全市賣房1.2萬套，頻頻出現(xiàn)“光盤”現(xiàn)象。那么，南京樓市成交真的皆大歡喜了嗎？ 位于城北幕府東路附近的商業(yè)SOHO項目綠地繽紛廣場賣房“遮遮掩掩”，沒賣的房子竟也標為“售罄”。這究竟隱藏著怎樣的秘密呢？ 綠地繽紛廣場是個商業(yè)項目，由綠地集團和南京城開集團聯(lián)手打造，所售物業(yè)類型包括商鋪和SOHO房源，目前在售8號樓，共10層，所售房源均為40年產(chǎn)權的SOHO小公寓。售樓員表示，8號樓除了3、4、7層外，其他樓層一套不剩，通通貼上了“售罄”的紅標其他樓層不是賣光而是暫時不賣。 對此，業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商的目的是少量推房，制造熱銷假象。開盤前蓄客，根據(jù)蓄客情況決定推房時間和數(shù)量是不少樓盤慣用的手段。蓄客情況不理想或者有意制造緊俏氣氛的樓盤甚至會將一棟樓拆分，分層或者分單元，一次少量推房，制造高去化率甚至光盤的假象。 南京市房管局商品房管理科的工作人員明確表示：“按照南京現(xiàn)行商品房預售政策，樓盤在領取銷售許可證之后，必須在10日內(nèi)開盤并一次性公開所有房源。售樓處公示的銷售進度必須與網(wǎng)上公示保持一致。在售房源的銷售進度，買房人可以自行在南京網(wǎng)上房地產(chǎn)進行查詢比對，如果存在捂盤或者虛假公示，市民可以向我們投訴舉報，我們會依法進行查處?！? 其實，開發(fā)商經(jīng)常制造樓市假象來迷糊購房者，那么購房者應當注意哪些才能防止受騙上當呢？ 買房一定要警惕這些陷阱： 1.夸大吹噓 開發(fā)商經(jīng)常利用廣告來夸大吹噓自己的房子，比如像“ 尊享人生”、“奢華園林”、“幼稚配套”這些詞就能吸引很多消費者。但是，很多購房者收房的時候才發(fā)現(xiàn)理想與現(xiàn)實的差距是多么的大。 購房者應當明白，廣告的內(nèi)容不可能寫入合同，也就無法保證真?zhèn)?。所以大家應該多做實地考察，多檢查政府官網(wǎng)里的鄉(xiāng)村規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等，來區(qū)分廣告內(nèi)容和實際差距到底有多大。 2.警惕樓盤熱賣假象 銷售中心為什么如此熱鬧？很有可能是開發(fā)商通過一些活動、請人暖場、讓合作媒體帶客、邀請機構/企業(yè)組團觀賞等各種方式，讓營銷中心顯得人聲鼎沸。更甚的有些樓盤會讓置業(yè)顧問表示出“總是很忙”樣子，而銷控板上，則一如既往地全是一大片的已售”場景...這些，都是讓看房人覺得，這個盤很多人看，很多人買! 當你身處這樣的場景，再加上銷售的各種引誘和逼單，都會撩起你緊張情緒和購房沖動。緊接著就會交定金、簽合同。 因此，購房者事先**好先在地方房管局或國土資源局等相關官方網(wǎng)站上，查詢樓盤的真實信息，并核實開發(fā)商提供的信息。 3.未取得預售認可證從事商品房銷售 很多房產(chǎn)商為了資金回籠在沒有取得商品房預售許可證的前提下就銷售開發(fā)的商品房，收取定金和預收房款，實屬非法集資，為此消費者購買商品房時，一定要檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得商品房預售許可證。 不然的話，會造成兩種后果： （1）比如在房價下降等不可預料的情況下，開發(fā)商卷款私逃，自己的房子也就變成了“爛尾樓”。 （2）開發(fā)商未取得預售認可證，很可能是沒有取得土地使用證和規(guī)劃許可證等證件，這樣會導致后期料理兩證的問題。 4.瘋狂吹噓“超大贈送面積” “買一層送一層”、“超大贈送面積”很多樓盤我都能看到這樣的標語。這些送的面積很有可能是從房子的公攤面積、建筑設計面積、非產(chǎn)權空間等“偷”來的。 其實，偷面積就等于偷容積率，空間密度會加大，影響居住感覺，贈送面積不會寫入合同的沒有產(chǎn)權，一旦發(fā)生了糾紛，業(yè)主是“賠了夫人又折兵”。 5.偽“特價房”大行其道 “特價房”是否真的優(yōu)惠？開發(fā)商做“特價房”噱頭，一般有兩類情況： （1）房子的確比均價低，但這樣的房子很有可能是存在“戶型缺陷”、“朝向缺陷”等各種問題。 （2）以促銷活動、節(jié)慶優(yōu)惠等各種噱頭包裝的房子原有的優(yōu)惠空間里做文章，并無實際折扣。 6.樣板房被悄悄放大調(diào)查 一些開發(fā)商為了讓樣板間看上去更寬敞，會將樣板間做得比實際房間面積大一些。為了讓空間看上去更加寬敞，開發(fā)商往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間，但這其實對居住來說都是不實用的。 還有的開發(fā)商將樣板間的家具都縮小，讓空間看起來更大。 很多時候開發(fā)商的樣板間都是空地建房，房子賣完了就拆了，**后業(yè)主發(fā)現(xiàn)實際房子和樣板間不一樣的時候，也是沒有證據(jù)的。

  查看全文↓ 2016-07-20 09:59:39

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• 問 零**購房背后有哪些黑幕 如何識別零**陷阱
  答

  不管是購房、購車還是購物，現(xiàn)在“零**”是個高頻詞。對于購房者來說，零**很有誘惑力，然而它背后有著深深惡意你知道嗎？ 零**對于購房者來說有著很深的誘惑。零**購房也有多種方式，一般是房產(chǎn)商提供幫助，不過，先別樂，還款期限往往并不長，基本到交房時就需全部還清了。而房產(chǎn)商提供零**的房源要么數(shù)量有限，要么朝向、房型、樓層等不太好。 另一種方式首套房抵押貸方式?？梢允强蛻粢悦鹿镜拿x來抵押自己手頭的物業(yè)做經(jīng)營性抵押貸；也可以是借道裝修公司做消費性抵押貸，客戶只需和一家值得信任的裝修公司簽訂合同并提供發(fā)票等交易憑證，申請成功后，銀行會把貸款打到裝修公司名下，裝修公司再轉給客戶付房款。 雖然這種方式比較實惠，但卻隱藏一個巨大的風險。監(jiān)管部門明文規(guī)定，不允許將純抵押消費貸款用于投資股市和樓市。也就是說，一旦被銀行查出，可能面臨拒貸，甚至已發(fā)放的貸款被收回的可能，按揭費也會有損失。 零利率購房對消費者的條件要求較高，并不容易享受到，建議消費者面對零**購房的誘惑時需要冷靜，根據(jù)自己的實際情況量力而行。

• 問 樓盤熱銷有什么假象 買房人有哪些必知的真相
  答

  現(xiàn)在的時代，說到底就是眼球時代，**吸睛的東西必然會火。開發(fā)商們深諳此道，在樓盤營銷中運用的淋漓盡致。什么開盤售罄、一房難求、萬人搶房……這一系列的房源熱銷房價大漲其實就是開發(fā)商制造出來的假象。有了這些假象，才會引起還在觀望的購房者的恐慌，加速購房者出手。 樓盤熱銷假象多 現(xiàn)在的徐州房地產(chǎn)市場，開發(fā)商不管是專業(yè)的還是業(yè)余的，加一塊開發(fā)的樓盤大大小小有四百多個。平時走在徐州的大街小巷，大家總會發(fā)現(xiàn)，墻上、廣告牌子上、公交車上、地鐵里、商場里**多的就是樓盤廣告。再往小的看，購物袋、宣傳單頁、甚至鼠標墊、茶杯上都是開發(fā)商的廣告。小便真的是不得不佩服開發(fā)商們見縫扎廣告的精神。 那么問題來了，開發(fā)商廣告做的鋪天蓋地，房子真的像廣告上說的那樣賣的那么好？不管你信不信，反正小編是不信。從房管局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，徐州房價確實是在穩(wěn)步回升，基本處于良性發(fā)展。但是徐州這么多樓盤，每個樓盤都說自己的房子多么熱銷，剩下的房源多么緊張。這些話鬼才相信。賣白菜還有好賣和不好賣之分，更別說這么大一房子了。有些樓盤熱銷確實是真的，但是有些樓盤濫竽充數(shù)，明明賣不動，還打廣告說自己熱銷房源緊張，這就是開發(fā)商的不厚道了。殊不知，正是這些打出去的廣告，無意間泄露了某些真相。 房價直降X萬真相：先漲后降 有些開發(fā)商廣告打得很吸引人，“直降數(shù)萬！”“清盤特惠直降幾萬！”……等等，讓人看完后不禁熱血沸騰。降幾萬呢，購買個車了。這等便宜還不趕快搶占。如果你要是信了，那你就真的上當了。其實開發(fā)商的降價背后真相是已經(jīng)先漲上去了，該掏的錢一分也沒少。 X千抵X萬真相：上調(diào)單價 幾千抵幾萬這類的廣告是**常見的，大部分人都想著這次可算沾了大光了，掏幾千塊錢抵好幾萬。橫豎都劃算呢。其實真相是這樣的：開發(fā)商先上調(diào)單價，總房款調(diào)高之后，再給你幾千抵幾萬。里里外外一算賬，弄不好你還吃虧。所以記住一句話，羊毛出在羊身上！ 房源緊張真相：只推出部分房源 有些樓盤開盤沒多久就打出廣告說房源緊張，即將售罄，欲購從速之類的。這些字眼真的是很抓眼球。尤其是對還在觀望的購房者，這招屢試不爽。因為大家都怕自己錯過好房子。這其實是開發(fā)商利用了大眾的從眾心理而耍的一個小把戲而已。什么房源緊張，只是因為他們只推出了部分房源而已，現(xiàn)在的很多樓盤每周都開盤，搞得大家身心疲憊。 其實我們只要擺平自己的心態(tài)，始終相信天上不會掉餡餅，別貪小便宜，理性看待房地產(chǎn)市場波動，買房就不會吃虧。

• 問 旭輝御府如此暢享究竟好在哪？
  答

  項目地處一湖兩山三公園，接岳麓之地華，享梅溪之靈動，融匯自然精華。出則繁華萬千，入則靜謐幽雅，居則尚鄰為伴，幸福星城的生活夢想盡在不言中。

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• 問 購房面積陷阱有哪些 如何避開購房面積陷阱
  答

  現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商總在房子的面積上做手腳。市民在購房時應多留心。 這些開發(fā)商常用的手法有： 1.增加每套住宅應分攤的公用面積，將不應計入每套銷售面積的部分計入銷售面積; 2.以建筑面積計價，承諾一個較高的使用系數(shù)但又不把使用系數(shù)寫入合同，在實際交付時，使用系數(shù)大打折扣; 3.以使用面積計價時，混淆建筑面積與使用面積的區(qū)別，擴大使用面積的概念; 4.利用購房者無法確切測量、無法確知整棟樓建筑面積的弱點，故意小幅度夸大使用面積和建筑面積，在有關部門實地測量后，因差額較小，不再重新結算差價。 還有一種欺詐行為表現(xiàn)為在預售期房時，以相對小的暫定面積、相對小的總價引誘購房者，要求購房者預付房款，并約定建成后比預售面積增加10%或更多，購房者卻又無由退房，只能多付房價款，從而達到開發(fā)商增加銷售量的目的。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積。 套內(nèi)面積和實用面積 套內(nèi)建筑面積與使用面積不是一個概念，套內(nèi)建筑面積包括使用面積和套內(nèi)墻體面積，您可以自己測量房屋的實際使用面積,即俗稱地毯面積。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積;不包含在結構面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。 建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果求多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積的計算比較復雜，以下將單獨介紹一。 住宅的公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。

• 問 買房有哪些陷阱 如何在購房時避開陷阱
  答

  經(jīng)?？吹揭恍┥鐣侣劊忻褓彿繒r被騙，房子和錢都沒有了。怎么才能躲避買房過程中的陷阱和貓膩呢？咱還是先學習一些買房常識吧。 業(yè)內(nèi)人士建議，要買房，先確定自己的需求，再選擇買房的地段。地段的好壞影響實際居住的便利度，甚至跟房屋能不能增值掛鉤。所以說，在經(jīng)濟條件還不錯的情況下，在選定買房的區(qū)域后，再根據(jù)手頭資金，著重挑幾家自己比較滿意的樓盤，再詳細了解企業(yè)品牌、樓盤資料等詳細信息。 在位置的選擇上，建議可適當兼顧雙方上班時間成本、交通費用成本，同時考慮就近照顧父母。這樣看來，那些距離購房者單位、父母都比較近的位置是首選;而公交便捷或是有軌道交通的地點可作為考慮的重點。此外，還要考慮樓盤自身以及周邊的配套，入住后是否市場、**、醫(yī)院等。 近幾年，房屋質量糾紛問題也備受關注。業(yè)內(nèi)人士表示，除了看地段、配套、價格之外，購房者還應該注意樓盤的開發(fā)商的品質。 業(yè)內(nèi)人士支招，可以從這三個方面判斷樓盤產(chǎn)品的質量。 一是查閱檔案資料。主要查看各種建材生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品合格證書、各道施工工序質量驗收單、工程竣工驗收報告、工程質量評定等級等資料，掌握商品房質量的第一手資料。 二是表面細看外傷。土建工程外表只能看墻和地基是否下沉、墻體有否裂縫、屋面是否空鼓、墻的批檔有無脫落、爆點，內(nèi)外粉刷、油漆是否平整光滑等。水電工程的電線預負荷量、插座的安置是否合理，廚房、衛(wèi)生間下水道是否暢通，這些是住戶每天生產(chǎn)都要接觸到的，必須選好。 三是深入查找內(nèi)傷。一般內(nèi)傷不易發(fā)現(xiàn)，且更具有隱患。比如，發(fā)電機房設計、商業(yè)門面、防水情況等問題。不少小區(qū)臨街樓棟的一樓、二樓，都設計成了商業(yè)門面。在商業(yè)門面沒有開始經(jīng)營時，樓上住戶沒有任何感覺，而一旦投入運營，那么排煙、發(fā)熱、噪音等問題就會暴露。由于隱性問題無法看見、無法觸摸，對于購房者來說并沒有一概而論的分辨方法，不過相對于一些小開發(fā)企業(yè)，品牌房企在這方面的品質更有保證。 **后，業(yè)內(nèi)人士還提醒，不可輕信廣告宣傳?，F(xiàn)在商品房廣告較多存在著欺詐不實的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在面積不實、位置誤導、標價不明、承諾不實、產(chǎn)權虛假等方面，甚至有違規(guī)廣告行為，購房時不可不小心，要學會理智分析與鑒別，盡力避免一時大意而誤入廣告陷阱。