買房時(shí)要注意些什么 如何避免"兇宅"風(fēng)險(xiǎn)

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  “有一種二手房**難賣，無(wú)論它在繁華鬧市或是景觀絕佳，只要一旦發(fā)生過惡性事件，戴上‘兇宅’的十字架就注定出售之途非常艱辛。”記者幾年前曾經(jīng)探討過兇宅的問題，地產(chǎn)人士也表示由于信息發(fā)達(dá)，有殺人放火之類的事情發(fā)生，新聞報(bào)道巨細(xì)無(wú)遺描述過程，包括棟號(hào)和門牌號(hào)也一并曝光，業(yè)主攤上此事也無(wú)可奈何。"兇宅"很多時(shí)候是由租客原因發(fā)生不幸事件而造成，一位地產(chǎn)人士表示，作為地產(chǎn)中介，他們沒有通天眼，不會(huì)預(yù)知過去未來(lái)。租客簽約時(shí)斯斯文文，但后來(lái)發(fā)生不幸事件，的確讓人大跌眼鏡。 “兇宅”是小概率事件，不過若攤上某位買家頭上，這就是天大的事情。如今二手房買家為避免買到兇宅已鍛煉成柯南的本事，走訪鄰居打聽房屋過往歷史，還要上網(wǎng)查詢小區(qū)新聞。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)律師的介紹，如果買家對(duì)“兇宅”非常忌諱，除了口頭向業(yè)主和中介查詢外，**有力的武器是合同條款。買家應(yīng)該在合同中清晰寫明有關(guān)事項(xiàng)，業(yè)主和中介隱瞞“兇宅”歷史就不能“側(cè)側(cè)膊”就過去。 故事一：妻子懷孕買到“兇宅” 仲裁撐腰退房 吳先生通過某中介看中海珠區(qū)某物業(yè)，并與該物業(yè)業(yè)主陳女士協(xié)商房屋買賣事宜。吳先生明確向陳女士表示其妻子已懷孕，要求房屋必須吉利，并主動(dòng)咨詢房屋是否曾經(jīng)死過人，陳女士對(duì)此表示該房屋未曾有人去世。事后，吳先生與陳女士簽訂《房屋買賣合同》，并一次性支付全額房款120萬(wàn)元，以及在中介公司協(xié)助下辦理過戶手續(xù)。 兩個(gè)月后，吳先生得知該房屋曾發(fā)生跳樓自殺身亡的事件，迅速找到陳女士協(xié)商退房事宜，但陳女士稱房屋并不影響使用，拒絕退房。吳先生便向仲裁委員會(huì)提起仲裁，要求撤銷《房屋買賣合同》及陳女士退還購(gòu)房款120萬(wàn)元。經(jīng)審查，業(yè)主陳女士未如實(shí)向吳先生告知該物業(yè)曾發(fā)生跳樓自殺身亡事件，造成吳先生重大誤解。**終，仲裁委根據(jù)《合同法》第五十四條、第五十八條及第一百五十四條規(guī)定，裁決支持吳先生的全部仲裁請(qǐng)求。 專家分析：隱瞞“兇宅” 誤導(dǎo)買家購(gòu)買決定 《合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！钡谖迨艘?guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”第一百五十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項(xiàng)的規(guī)定。” 本案中，買賣雙方在協(xié)商房屋買賣事宜時(shí)，吳先生已明確表示要求房屋吉利，并主動(dòng)咨詢房屋是否曾經(jīng)死過人。但陳女士未如實(shí)向吳先生告知有人跳樓死亡一事，已違背《合同法》的誠(chéng)實(shí)信用原則。而且，按照傳統(tǒng)習(xí)俗的一般理解，有人跳樓自殺會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成嚴(yán)重的心理陰影和心理障礙，足以影響其作出是否購(gòu)房的決定。 故事二：介紹買家買“兇宅” 經(jīng)紀(jì)賠5000元 李某打算與拍拖多年的女友在廣州結(jié)婚生活，遂委托某中介公司經(jīng)紀(jì)陳某尋找物業(yè)，并強(qiáng)調(diào)不得為“兇宅”。在陳某多次介紹下，李某看中天河區(qū)某物業(yè)。李某與經(jīng)紀(jì)人員陳某商量交易事宜時(shí)，再三詢問該物業(yè)是否為兇宅。陳某表示該物業(yè)絕對(duì)吉利，并以書面形式向李某承諾：“若物業(yè)為‘兇宅’，陳某向李某返還中介費(fèi)3萬(wàn)元及賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元?！笔潞?，李某就該物業(yè)與業(yè)主簽訂《房屋買賣合同》，并向中介公司支付中介費(fèi)3萬(wàn)元。 之后，李某在與附近市民閑聊時(shí)得知該物業(yè)內(nèi)曾發(fā)生兇殺案，便找經(jīng)紀(jì)人員陳某要求返還中介費(fèi)3萬(wàn)元及賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。陳某表示“兇宅”事宜不屬于經(jīng)紀(jì)人員告知義務(wù)的內(nèi)容，故只愿返還中介費(fèi)3萬(wàn)元，拒絕賠償經(jīng)濟(jì)損失。李某一怒之下，向法院提起訴訟，要求經(jīng)紀(jì)人員陳某返還中介費(fèi)3萬(wàn)元及賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。 法院經(jīng)審查，該物業(yè)曾發(fā)生過兇殺事件，但陳某在未調(diào)查清楚的情況下，以書面形式向李某承諾該物業(yè)非兇宅，并表示若為兇宅，將返還中介費(fèi)3萬(wàn)元及賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。**終，在法院的調(diào)解下，陳某向李某返還中介費(fèi)3萬(wàn)元及賠償經(jīng)濟(jì)損失5000元。 專家分析：非法定告知義務(wù)也要擔(dān)責(zé) 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)迫交易?！薄稄V州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》第十四條：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向服務(wù)對(duì)象提供房地產(chǎn)中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面說(shuō)明下列事項(xiàng)：（二）中介服務(wù)涉及的房地產(chǎn)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況?！奔暗诙臈l規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為：（二）提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況?！? “兇宅”雖不屬于經(jīng)紀(jì)人員法定告知義務(wù)的內(nèi)容。但在當(dāng)事人雙方同意將該內(nèi)容作為合同（包括口頭合同）中的條件之一時(shí)，經(jīng)紀(jì)人員有義務(wù)對(duì)該內(nèi)容調(diào)查核實(shí)并如實(shí)告知對(duì)方，不得在未調(diào)查清楚的情況下，向消費(fèi)者提供虛假信息或作出虛假承諾。在本案中，李某已多次強(qiáng)調(diào)該物業(yè)不得為兇宅，但經(jīng)紀(jì)人員陳某在未調(diào)查清楚的情況下，依然向李某作出非兇宅的虛假承諾，導(dǎo)致李某遭受損失。 教你幾招識(shí)別“兇宅” 買家若對(duì)“兇宅”有所避諱，可在合同中明確房屋的條件，并應(yīng)多方探聽業(yè)主出售房屋的情況，比如到轄區(qū)派出所了解或?qū)⑵滟?gòu)買房屋地址作為關(guān)鍵字在網(wǎng)上搜索。同時(shí)，買家也可要求業(yè)主在合同中約定信息披露條款，如“業(yè)主保證所出售房屋中未曾發(fā)生過非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買家心理不安的情況。若買家發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過上述情況而業(yè)主未曾予以書面披露，買家有權(quán)解除合同并要求業(yè)主賠償10萬(wàn)元”之類的合同條款。 這樣的約定可以督促業(yè)主披露房屋信息，也可以讓買家在發(fā)生糾紛尋求法律救濟(jì)時(shí)有據(jù)可依。另外，業(yè)主如自身房屋曾發(fā)生過非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等事實(shí)，應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，主動(dòng)向買家說(shuō)明，并以書面形式予以告知。 對(duì)于中介公司及經(jīng)紀(jì)人員在向消費(fèi)者提供中介服務(wù)時(shí)，除要按照行業(yè)規(guī)章制度的規(guī)定，如實(shí)告知物業(yè)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況外，對(duì)于非告知義務(wù)的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)秉承誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)消費(fèi)者的要求如實(shí)調(diào)查、了解和反映情況，不應(yīng)未做調(diào)查就隨意承諾，或提供虛假信息或作虛假承諾，誤導(dǎo)或誘騙消費(fèi)者交易。若消費(fèi)者對(duì)“兇宅”有所避諱，且需中介公司及經(jīng)紀(jì)人員配合調(diào)查的，應(yīng)明確向其告知，并在合同中明確約定房屋的條件。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:26

相關(guān)問題

• 問 買房合同簽訂時(shí)要注意些什么 如何謹(jǐn)慎"霸王條款"
  答

  擁有一套房子，也許是大多數(shù)普通老百姓一輩子**大的投資，也是一輩子**大的希望?？墒钱?dāng)放心買房，滿意住房快成為我們一個(gè)奢望的時(shí)候，當(dāng)我們懷揣著買房的熱切美好期盼，卻遭遇到霸王條約、項(xiàng)目捂盤，瘋狂漲價(jià)、定金糾紛、逾期交房、規(guī)劃改變、房屋質(zhì)量糾紛種種不悅的時(shí)候，我們深有感慨：買房難，投訴維權(quán)更難更難!在建設(shè)法制社會(huì)目標(biāo)日趨深入人心的今天，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多問題，我們?nèi)匀皇悄敲吹臒o(wú)奈，力不從心。 遭遇霸王條款，我們只能拒簽! “此房是我建，價(jià)格由我定，要想買房子，合同條款沒商量。”房地產(chǎn)業(yè)的這種“霸言霸語(yǔ)”相信每一位買過房子的業(yè)主都不陌生。 簽訂合同時(shí)，銷售員都會(huì)拿出打印好、統(tǒng)一的制式合同，讓購(gòu)買人簽字，如客戶提出要增加補(bǔ)充條款，對(duì)方就會(huì)說(shuō)，我們的合同都是統(tǒng)一的，由建委網(wǎng)上的標(biāo)準(zhǔn)合同，所有的客戶簽的都是一樣，保證沒有任何問題。其實(shí)這樣的合同條款全部有利于開發(fā)商，都是經(jīng)過公司律師千思萬(wàn)慮才醞釀好的文本，只要出了問題，保證開發(fā)商的利益萬(wàn)無(wú)一失。 條款一：購(gòu)房者在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，應(yīng)支付總房款30%的**款。 專家解讀：一旦購(gòu)房者先繳納30%的**款之后，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者就處于明顯的弱勢(shì)地位，因?yàn)椴唤邮芎贤衅渌s定的“霸王條款”，購(gòu)房者就有被沒收**款和訂金的風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)策建議：一定要堅(jiān)持繳納定金或**款應(yīng)以商定好購(gòu)房合同中所有條款為前提，否則免簽。 條款二：房屋的預(yù)定單價(jià)為每平方米4600元，實(shí)際售價(jià)將在《xx市商品房預(yù)售合同》中予以確定……雙方洽談不成，甲方(指開發(fā)商)退還已收取的預(yù)定金，并按預(yù)定金的100%收取手續(xù)費(fèi);乙方(指購(gòu)房者)逾期不與甲方簽訂預(yù)售合同，所收預(yù)定金不予退還?！?目前，由于房源緊俏，開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同之前往往還要簽訂一份“預(yù)定協(xié)議”，而上述條款可謂屢見不鮮。 專家解讀：這一約定的實(shí)質(zhì)，其實(shí)就是在“實(shí)際價(jià)格不確定”上玩花樣，使雙方已經(jīng)約定的“單價(jià)每平方米4600元”落空，從而給了開發(fā)商單方面提高房屋單價(jià)的權(quán)利。具體而言，等到雙方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，如果開發(fā)商跟著整個(gè)樓市水漲船高、大肆加價(jià)，消費(fèi)者通常難以承受、放棄購(gòu)買，但這樣卻要莫名其妙地?fù)p失一大筆“手續(xù)費(fèi)”;如果房?jī)r(jià)下跌，開發(fā)商仍然可以要求消費(fèi)者按每平方米4600元的價(jià)格交易，消費(fèi)者一旦拒絕，預(yù)定金就白白地打了水漂。 對(duì)策建議： 一，在交“定金”前，通過廣泛深入的考察了解，應(yīng)對(duì)該房屋有足夠的購(gòu)買意向; 二，應(yīng)查看開發(fā)商的預(yù)售許可證或銷售許可證，看是否有國(guó)家批準(zhǔn)的預(yù)售或銷售的樓盤，還要詳細(xì)查看其土地使用證等各種證照; 三，要求開發(fā)商先出示合同，詳細(xì)研究各項(xiàng)條款，如果選擇按揭購(gòu)房，還應(yīng)問清按揭的相關(guān)條件; 四，要注意認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容，要特別警惕“定金一律不退”之類的條款，以免上當(dāng)受騙; 五，提倡消費(fèi)者科學(xué)、理性消費(fèi)，避免盲目、沖動(dòng)購(gòu)房。

• 問 如何避免買到"兇宅" 萬(wàn)一買到了怎么辦
  答

  某媒體報(bào)道,2013年3月初，張女士在某中介公司的居間服務(wù)下花費(fèi)300萬(wàn)元購(gòu)買劉女士所有的北京市海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)的一套房屋，簽訂合同中，某中介和劉女士一致表示房屋之前沒人居住，更沒有出過事。張女士全家入住該房屋后，在和一位鄰居聊天時(shí)，得知?jiǎng)⑴康恼煞蛟谠摲课輧?nèi)上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，并要求對(duì)方對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償。 法院審理認(rèn)為，房屋買賣雙方應(yīng)遵守誠(chéng)信原則，賣房人應(yīng)如實(shí)披露房屋的實(shí)際情況。雖然發(fā)生非正常死亡的時(shí)間客觀上未就房屋的實(shí)際使用價(jià)值產(chǎn)生影響，但該情況會(huì)影響購(gòu)房者的心理感受，從而造成房屋交易價(jià)值降低，構(gòu)成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項(xiàng)。劉女士故意隱瞞房屋內(nèi)曾發(fā)生過的行為，違背誠(chéng)信原則，雙方合同的簽訂違反了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，法院判決支持了張女士的訴訟請(qǐng)求。 違背誠(chéng)信原則合同可撤銷 法官稱，我國(guó)《合同法》規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，或因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。對(duì)此，盧秋建議買房人可以在買賣合同中約定補(bǔ)充條款，就“兇宅”問題約定違約責(zé)任。此外簽訂合同之前，應(yīng)多方面通過居委會(huì)、派出所、周圍鄰居、社區(qū)論壇等了解房屋情況，以免誤買“兇宅”。 怎樣的房子算兇宅 風(fēng)水不好，不利主人，或者發(fā)生過大兇之事、鬧鬼什么的，都可以叫兇宅。 一般來(lái)說(shuō)發(fā)生過非正常死亡事件(比如自殺、兇殺和惡性傳染性疾病)； 不吉利或總出事的房子，住在該宅的人，都已非正常死亡(與第一點(diǎn)不同的是，不一定死在屋中，如交通事故等)。 五行分配失調(diào)和宅地本身缺陷，對(duì)宅內(nèi)的人畜有危害的情況； 五行八卦中的氣不順，位不正，死門以及踩在鬼門線上的屋宅可以統(tǒng)稱為兇宅！ 房間的格局，或周遭的風(fēng)水使人運(yùn)氣不順，走背運(yùn)等。 怎樣的房子不能買 小區(qū)有兇殺案，諸如滅門慘案發(fā)生的當(dāng)然要謹(jǐn)慎購(gòu)買。 小區(qū)宅基地過去是亂墳堆也要謹(jǐn)慎購(gòu)買。 宅基地或者附近曾經(jīng)是放射性工廠或諸如此類的軍事基地、大學(xué)生化實(shí)驗(yàn)室基地等，都要謹(jǐn)慎購(gòu)買附近屋宅 。 屋宅朝向詭異、南北方位傾斜15度，要謹(jǐn)慎購(gòu)買。 套房?jī)?nèi)戶型缺角嚴(yán)重、與諸多風(fēng)水原理相違背的屋宅要謹(jǐn)慎購(gòu)買。 與自己命理五行格格不入的屋宅要謹(jǐn)慎購(gòu)買。 有過命案的房子很便宜，能否購(gòu)買 在房?jī)r(jià)猛漲的時(shí)候，要是有個(gè)便宜的“兇宅”，有人會(huì)愿意去考慮么？相信很多朋友都會(huì)說(shuō)，白給我都不要，更不要說(shuō)是購(gòu)買了，其實(shí)不然，深圳的楊先生就這樣問到：“如果有一套房子120平米左右賣只18萬(wàn)元，但這套房子發(fā)生過命案。我可以購(gòu)買嗎？我是一個(gè)打工仔，錢不多，但很需要這套房子，想用來(lái)當(dāng)新房用?！? 任何的兇宅都是煞氣很重的，既然已經(jīng)知道是兇宅，那么，建議要謹(jǐn)慎購(gòu)買，盡管很便宜。尤其是你用來(lái)作新房之用，你想，一旦新娘知道了實(shí)情，她還會(huì)在這里跟你浪漫下去嗎？你可能說(shuō)，用結(jié)婚來(lái)沖這個(gè)兇宅的煞氣，但是，煞氣如此中，你們區(qū)區(qū)小兩口又如何能沖得了這個(gè)煞氣呢？很可能到頭來(lái)，你竹籃打水一場(chǎng)空。 兇宅”變廢為寶“的情況是，如果是大批年輕人入住，如軍人、學(xué)生等，那么，由于人氣很旺，慢慢這個(gè)兇宅也就會(huì)化解了。當(dāng)然。這是特殊條件下，我們平時(shí)家庭就要謹(jǐn)慎使用兇宅了。 兇宅有無(wú)辦法破解 可以用風(fēng)水的位理學(xué)“砂水?dāng)囡L(fēng)水”。不過，風(fēng)水的位理學(xué)是一個(gè)整體概念，**好要了解自家屋宅的結(jié)構(gòu)，大門開向，客廳窗戶在那個(gè)方向，是不是明廳等，做一個(gè)系統(tǒng)分析和解決為宜。

• 問 新手買房合同需要注意些什么 "霸王條款"有哪些
  答

  簽訂購(gòu)房合同是買房過程中必不可少的一步，但是購(gòu)房合同往往洋洋灑灑幾十頁(yè)，一般人看了就會(huì)頭大。對(duì)于初次置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，簽訂購(gòu)房合同時(shí)有哪些小竅門呢？買房置業(yè)小竅門“九看”購(gòu)房合同少給自己添堵。 一、首先看開發(fā)商是否具備“五證” “五證”即房地產(chǎn)開發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。 二、使用規(guī)范的合同文本 許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購(gòu)房者簽訂一份《房屋定購(gòu)協(xié)議書》，交一筆訂金。這種行為并非購(gòu)房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購(gòu)房者陷入訂金糾紛。 三、查驗(yàn)有關(guān)證明文件 買期房必須要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 四、買期房要注意建筑面積的約定 在填寫暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。 五、買期房要約定交房條件和時(shí)限 所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。 六、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題 購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。 七、物業(yè)管理范圍要清楚 簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 八、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容 購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。 九、注意約定違約責(zé)任 違約責(zé)任包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

• 問 簽訂買房合同有哪些注意事項(xiàng) 如何避免"合同陷阱"
  答

  在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，普通消費(fèi)者往往不清楚合同中的條款，被開發(fā)商鉆空子。 房屋面積的條款 購(gòu)房者在簽訂購(gòu)買現(xiàn)房合同時(shí)，應(yīng)在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。另外，所購(gòu)樓房的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。 價(jià)格、收費(fèi)、付款額條款 在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的。發(fā)展商要求購(gòu)房者付出各種款項(xiàng)、稅費(fèi)時(shí)，購(gòu)房者都可要求售房方出示有關(guān)規(guī)定和證明文件，對(duì)于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購(gòu)房者有權(quán)拒付。 房屋質(zhì)量的條款 購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等。同時(shí)，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。

• 問 簽購(gòu)房合同需要注意些什么 基本的"五證"有哪些
  答

  購(gòu)房合同對(duì)于購(gòu)房者和開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)作出了明確規(guī)定。對(duì)于購(gòu)房房者，在簽購(gòu)房合同應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢？具體來(lái)說(shuō)有八大事項(xiàng)要注意的，其中“五證”齊全是關(guān)鍵。 1、基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。 2、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎??！否則到時(shí)吃大虧就慘了。 4、相關(guān)證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。 5、買期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。 6、明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無(wú)交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 7、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對(duì)質(zhì)量問題的責(zé)任。 8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。可參考：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。