買(mǎi)房簽合同需要注意什么 補(bǔ)充協(xié)議簽訂的注意事項(xiàng)有哪些

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• 134****0332

  購(gòu)房時(shí)交完款項(xiàng)后會(huì)和開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同中對(duì)一些細(xì)節(jié)沒(méi)有進(jìn)行具體的描述，所以需要簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容很重要因?yàn)橛袝r(shí)會(huì)有很多糾紛涉及到補(bǔ)充協(xié)議里的內(nèi)容，所以簽訂補(bǔ)充協(xié)議一定要把購(gòu)房者能涉及的維護(hù)自身利益的條款寫(xiě)進(jìn)去。 補(bǔ)充協(xié)議亦是商品房買(mǎi)賣(mài)合同比較重要的一部分，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有同等法律效力。補(bǔ)充協(xié)議通常是由開(kāi)發(fā)商單方起草，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是有優(yōu)勢(shì)的。因此，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議，若是該補(bǔ)充協(xié)議加重購(gòu)房者的責(zé)任，減輕開(kāi)發(fā)商的責(zé)任或者補(bǔ)充協(xié)議中有霸王條款，購(gòu)房者可以拒簽。如果購(gòu)房者是在不知情的情況下簽訂的，購(gòu)房者可以向法院提起訴訟，以開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議顯失公平或欺詐為由，請(qǐng)求法院認(rèn)定上述補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效或撤銷(xiāo)，亦能維護(hù)自身的合法權(quán)益。 1、公共維修基金過(guò)戶 一般情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方房屋成交價(jià)格中都包含了公共維修基金款項(xiàng)。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更 登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)到買(mǎi)方名下，必須辦理公共維修基金的過(guò)戶手續(xù)，地點(diǎn)在房屋所在地的各區(qū)縣專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)。因此，補(bǔ)充協(xié) 議應(yīng)當(dāng)約定雙方共同辦理公共維修基金的時(shí)間。 2、一房二賣(mài)的特別處理 一處房產(chǎn)簽多家買(mǎi)賣(mài)合同是賣(mài)方**惡劣的違約行為，它可能導(dǎo)致買(mǎi)方錢(qián)房?jī)煽?。加大違約責(zé)任是一房多賣(mài)行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人，他可以視高額的違約責(zé)任而不顧，拿著購(gòu)房人的房款揮霍一空然后賣(mài)了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買(mǎi)方?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)。有了預(yù)告登記制度，這種情況就可以被杜絕。 3、關(guān)于預(yù)告登記的約定 預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個(gè)新制度，它是指在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中，為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動(dòng)產(chǎn)權(quán) 利人另行處分該不動(dòng)產(chǎn)，雙方按合同約定將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項(xiàng)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)先登記，確保受讓方在條件成熟時(shí)進(jìn)行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意， 產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動(dòng)產(chǎn)。可見(jiàn)，賣(mài)方如果“一房多賣(mài)”，進(jìn)行預(yù)告登記的買(mǎi)方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請(qǐng)進(jìn)行，因此**好書(shū)面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。 4、各種法律文件之間的沖突解決辦法 買(mǎi)賣(mài)二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買(mǎi)賣(mài)合同、補(bǔ)充協(xié)議等。各份合 同的內(nèi)容有時(shí)會(huì)出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生沖突，以買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)。而補(bǔ)充協(xié)議正是因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同有缺陷 才訂立的，因此補(bǔ)充協(xié)議要說(shuō)明其他合同文本如與補(bǔ)充協(xié)議相沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。 5、《售樓書(shū)》的重要內(nèi)容應(yīng)作為補(bǔ)充協(xié)議的組成部分 購(gòu)房人在購(gòu)置商品房時(shí)，尤其是其購(gòu)置期房的時(shí)候，往往是看了開(kāi)發(fā)商印制的《售樓書(shū)》，才決定是否購(gòu)買(mǎi)。售樓書(shū)中往往列明了該樓盤(pán)的特點(diǎn)、交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。購(gòu)房人認(rèn)為《售樓書(shū)》是開(kāi)發(fā)商的承諾，因此，一旦交付的房屋與《售樓書(shū)》不一致，大有上當(dāng)受騙的感覺(jué)。實(shí)踐中，這類(lèi)爭(zhēng)議不在少數(shù)。 從法律意義來(lái)講，《售樓書(shū)》是一種要約邀請(qǐng)，是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人發(fā)出的，請(qǐng)其購(gòu)買(mǎi)房屋的意思表示，并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》才是雙方真正的意識(shí)表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力。 盡管〈〈**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉〉第三條規(guī)定"出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。"但為了避免未來(lái)可能產(chǎn)生的糾紛，建議購(gòu)房人將開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)中承諾的與其有關(guān)的重要內(nèi)容寫(xiě)在補(bǔ)充協(xié)議中。 6、房屋質(zhì)量的約定 房屋質(zhì)量的問(wèn)題，是購(gòu)房人入住后與開(kāi)發(fā)商**容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方。因此，在《合同》或《補(bǔ)充》中約定房屋質(zhì)量的內(nèi)容是十分重要的。 購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn)； 防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無(wú)水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無(wú)漏水、滲水；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開(kāi)發(fā)商承諾商品房?jī)?nèi)部無(wú)任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無(wú)松動(dòng)、無(wú)爆裂、無(wú)間隙；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開(kāi)發(fā)商承諾不在商品房?jī)?nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。 7、商品房交付的約定 房屋交付時(shí)，履行的手續(xù)有：房屋入住通知；鑰匙收條。開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人提交的資料有：《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(該兩書(shū)內(nèi)容不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》、實(shí)測(cè)面積等。 8、違約責(zé)任與解除合同的約定 雙方約定：如開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，所交付的房屋達(dá)不到《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，購(gòu)房人有權(quán)拒收房屋。并約定開(kāi)發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時(shí)，也可約定開(kāi)發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人可以單方解除《合同》。并同時(shí)約定《合同》解除后的處理辦法，包括開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付給購(gòu)房人的違約金和損失賠償額計(jì)算的方法。 9、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定 產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定房屋權(quán)屬的法律依據(jù)，實(shí)踐中，常會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權(quán)證，至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產(chǎn)權(quán)證取得的**后期限十分必要。并同時(shí)約定，如到期購(gòu)房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人有權(quán)退房及退房處理辦法的約定。 10、關(guān)于不能如期取得貸款的約定 按揭貸款是許多購(gòu)房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，開(kāi)發(fā)商往往寫(xiě)明，如買(mǎi)受人不能獲得銀行的按揭貸款，買(mǎi)受人應(yīng)于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購(gòu)房人往往粗心，沒(méi)有注意該條款或者因?yàn)橛X(jué)得不能獲得的貸款的風(fēng)險(xiǎn)不大，對(duì)該條款沒(méi)有重視。 實(shí)踐中，因此發(fā)生的爭(zhēng)議雖不多，但一旦購(gòu)房人無(wú)法獲得銀行貸款，按照本條約定，購(gòu)房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款，否則，根據(jù)《合同》第七條之規(guī)定，購(gòu)房人就需承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任。因此，購(gòu)房人在簽訂《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)對(duì)此條要予以充分注意。 11、關(guān)于物業(yè)的約定 實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購(gòu)房人為保證其入住后權(quán)益的維護(hù)，也可在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況。 新版《合同》中第19條，已就開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，及價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容有所規(guī)定，且在附件四里，還有關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的買(mǎi)賣(mài)雙方自由約定。除此之外，購(gòu)房人還應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)議約定，前期物業(yè)的服務(wù)時(shí)間，物業(yè)權(quán)利的限制，物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)的相關(guān)約定。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:13

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)房簽合同補(bǔ)充協(xié)議有哪些注意事項(xiàng)
  答

  購(gòu)房者在買(mǎi)房過(guò)程中需要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房合同以及補(bǔ)充協(xié)議。那么買(mǎi)房簽合同補(bǔ)充協(xié)議簽署時(shí)注意事項(xiàng)有哪些？補(bǔ)充協(xié)議通常會(huì)對(duì)合同中未約定的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充約定，在一定程度上比購(gòu)房合同還重要。 買(mǎi)房簽合同補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)： 1、應(yīng)該明確把樓書(shū)和其他開(kāi)發(fā)商廣告內(nèi)容填寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里，、 這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)特別重要的方式。 2、需要明確房產(chǎn)證辦理的時(shí)間。 因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有約定產(chǎn)證的具體辦理期限，這一項(xiàng)通常要在補(bǔ)充協(xié)議條款里約定。 3、要明確若按揭辦不下來(lái)的話雙方有哪些責(zé)任。 4、條約中藥明確關(guān)于公攤的建筑面積 現(xiàn)在在面積爭(zhēng)議上**多的就是公用面積分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤面積上做手腳，所以一定要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不但要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，還要有約定公攤的是哪一部分，位置是那。現(xiàn)在有很多贈(zèng)實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)于精裝修房子那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)在補(bǔ)充協(xié)議中明確清楚。比裝修的標(biāo)準(zhǔn)要明確使用什么品牌，甚至包括顏色和材質(zhì)等。 6、明確退房的責(zé)任 購(gòu)房者在買(mǎi)房后有可能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商原因?qū)е峦朔浚钱?dāng)購(gòu)房者接到入住通知之后對(duì)房屋進(jìn)行裝修，所以必須寫(xiě)明若開(kāi)發(fā)商原因?qū)е峦朔块_(kāi)發(fā)商需承擔(dān)是什么樣的責(zé)任，條款中要約定在確定的日期內(nèi)開(kāi)發(fā)商退還房款，甚至包括銀行的利息、罰金等。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些
  答

  由于法律的普及，越來(lái)越多的人比較重視合同的簽訂，對(duì)購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議也格外關(guān)注。下面搜房網(wǎng)小編將為大家詳細(xì)介紹一下簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)，希望對(duì)大家有所幫助！ 簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)： 第一、要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 第二、要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開(kāi)發(fā)商的原因辦不下來(lái)的處理問(wèn)題，應(yīng)約定在這種情況下購(gòu)房者可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商退還**款和定金，目的是防止開(kāi)發(fā)商應(yīng)退房而扣除購(gòu)房者的定金或追究違約金。 第三、要約定房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，應(yīng)約定如果開(kāi)發(fā)商提供不了，購(gòu)房者可以退房或者拒收，而開(kāi)發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購(gòu)房者辦理入住后因裝修等問(wèn)題而被動(dòng)。 第四、要約定物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房者又無(wú)當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 第五、要約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開(kāi)發(fā)商以"進(jìn)口"、"高級(jí)"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說(shuō)明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類(lèi)、型號(hào)、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素，目的是防止對(duì)裝修提出異議而無(wú)依據(jù)的情況。 第六、要約定開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，合同里約定的只是開(kāi)發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開(kāi)發(fā)商無(wú)限期的給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購(gòu)房者行使所有權(quán)。 第七、要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商使用要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，目的是防止開(kāi)發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購(gòu)房者的正常生活。 第八、要約定在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒(méi)有約定或約定不明確的，可以用開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。

• 問(wèn) 如何簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議 有哪些注意事項(xiàng)
  答

  購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。 一、應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。 二、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 三、要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。 四、明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 五、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 六、明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

• 問(wèn) 購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議有哪些注意事項(xiàng) 如何簽訂
  答

  買(mǎi)房子的時(shí)候需要簽訂買(mǎi)房合同，如果有什么明細(xì)補(bǔ)充或是要添加的一些協(xié)議，就會(huì)寫(xiě)入購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議。目前，補(bǔ)充協(xié)議已受到越來(lái)越多購(gòu)房者的重視，然而仍然有些人對(duì)補(bǔ)充協(xié)議不甚了了。 原本，開(kāi)發(fā)商通常都是使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本的，正式合同無(wú)法修改，但是購(gòu)房者卻可以通過(guò)簽署補(bǔ)充協(xié)議，來(lái)保障自己的權(quán)益。然而如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效，不會(huì)讓其反而成了開(kāi)發(fā)商亂開(kāi)霸王條款的便利工具呢？我們?cè)谫?gòu)房前就必須先弄清補(bǔ)充協(xié)議該怎么審、怎么簽。 買(mǎi)賣(mài)合同成擺設(shè) 去年，李先生看中了一套商品房，并繳納了認(rèn)購(gòu)款和定金。今年3月，他到售樓處簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)之前廣告宣傳頁(yè)承諾的“雙衛(wèi)”變成了“單衛(wèi)”，一樓的衛(wèi)生間變成了儲(chǔ)藏間。 不僅如此，在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要求所有購(gòu)房者必須再簽一份補(bǔ)充協(xié)議，且該補(bǔ)充協(xié)議是事先打印好的格式合同，其中有許多內(nèi)容與主合同相違背。 李先生發(fā)現(xiàn)，不少條款都是開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行約定的，如 “甲方(開(kāi)發(fā)商)自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付購(gòu)房人，購(gòu)房人給予甲方30日的寬展期，寬展期內(nèi)合同繼續(xù)履行，甲方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任?！? 除此之外，李先生還發(fā)現(xiàn)補(bǔ)充協(xié)議中有多項(xiàng)內(nèi)容明顯與主合同原內(nèi)容違背，大量免去了開(kāi)發(fā)商本應(yīng)有的責(zé)任和義務(wù)。“這哪是補(bǔ)充協(xié)議，根本是本末倒置。”更讓李先生無(wú)法接受的是，他在得到“不能更改、不能刪減”的答復(fù)后拒絕簽字，并要求退房。開(kāi)發(fā)商卻稱(chēng)，可以退房，但先前交付的認(rèn)購(gòu)款和定金不能退還。之后，他向多個(gè)部門(mén)反映都沒(méi)有結(jié)果，而開(kāi)發(fā)商也只是口頭承諾可以將“單衛(wèi)”改成“雙衛(wèi)”，但表示簽補(bǔ)充協(xié)議沒(méi)有商量的余地。 先防霸王條款 目前全國(guó)各地因補(bǔ)充協(xié)議所造成的購(gòu)房糾紛日益增多。雖然補(bǔ)充協(xié)議原是為了完善標(biāo)準(zhǔn)合同，但現(xiàn)在則往往成為開(kāi)發(fā)商的霸王條款，消費(fèi)者基本上沒(méi)有商量的余地。 按理，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)由雙方共同協(xié)商簽訂，如果消費(fèi)者認(rèn)為有關(guān)約定不合理，可以提出來(lái)進(jìn)行修改，如果因補(bǔ)充協(xié)議產(chǎn)生分歧，消費(fèi)者可提出退房并退回認(rèn)購(gòu)款和定金。 法律人士也指出，合同雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)是對(duì)等的，李先生所遇到的補(bǔ)充協(xié)議卻強(qiáng)調(diào)任何情況下均由消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任，違背了主合同的主旨，剝奪了消費(fèi)者權(quán)利。而其有關(guān)違約金比例的約定不公平，在加重購(gòu)房者違約成本的同時(shí)降低了開(kāi)發(fā)商的違約懲罰，顯失公平，是明顯的霸王條款。 另外，補(bǔ)充協(xié)議作為合同一般應(yīng)是與主合同同時(shí)簽訂的，其內(nèi)容應(yīng)為對(duì)主合同的補(bǔ)充，而非更改。如果其中內(nèi)容與主合同不一致，應(yīng)以政府認(rèn)可的聯(lián)機(jī)備案合同為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議中有明顯免除已方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利內(nèi)容的格式條款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效條款。同時(shí)，補(bǔ)充協(xié)議一旦簽署也就具有了法律效力，因此對(duì)于這類(lèi)明顯的霸王條款、無(wú)效條款，購(gòu)房者還是要從一開(kāi)始就據(jù)理力爭(zhēng)，防止交了錢(qián)、付了款之后才發(fā)現(xiàn)利益受損。 遵循三大原則 其實(shí)，補(bǔ)充協(xié)議是買(mǎi)賣(mài)雙方在使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本簽約時(shí)，對(duì)雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議?，F(xiàn)在市場(chǎng)交易中二手房合同補(bǔ)充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補(bǔ)充條款多為開(kāi)發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調(diào)整的。對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者可以盡可能地就自己重點(diǎn)考慮的問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商多進(jìn)行溝通和協(xié)商，并遵循三大原則： 一是細(xì)致。首先將整個(gè)交易的全過(guò)程，包括合同簽訂、履行的全過(guò)程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對(duì)涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;**后是對(duì)可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。 二是違約責(zé)任。訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對(duì)應(yīng)，每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個(gè)責(zé)任都會(huì)產(chǎn)生違約對(duì)應(yīng)的后果。 三是舉證責(zé)任。購(gòu)房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過(guò)程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無(wú)法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的做法，是無(wú)法有效地保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來(lái)保護(hù)購(gòu)房者利益。 細(xì)數(shù)八個(gè)問(wèn)題 另外，對(duì)于許多購(gòu)房合同所沒(méi)有提到的細(xì)節(jié)問(wèn)題和容易出現(xiàn)糾紛的部分，購(gòu)房者則要仔細(xì)羅列，具體則可以重點(diǎn)關(guān)注以下八個(gè)問(wèn)題： 1、套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 2、公積金和商業(yè)貸款因銀行和開(kāi)發(fā)商的原因辦不下來(lái)的處理問(wèn)題，目的是防止開(kāi)發(fā)商應(yīng)退房而扣除購(gòu)房者的定金或追究違約金。 3、房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，約定如果開(kāi)發(fā)商提供不了，購(gòu)房者可以退房或者拒收，而開(kāi)發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購(gòu)房者辦理入住后因裝修等問(wèn)題而被動(dòng)。 4、物業(yè)的約定，目的是防止入住后開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房者又無(wú)當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 5、精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開(kāi)發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“優(yōu)質(zhì)”等不明確的說(shuō)明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類(lèi)、型號(hào)、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素，目的是防止對(duì)裝修提出異議而無(wú)依據(jù)的情況。 6、開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，合同里約定的只是開(kāi)發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開(kāi)發(fā)商無(wú)限期的給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購(gòu)房者行使所有權(quán)。 7、房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商使用要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，目的是防止開(kāi)發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購(gòu)房者的正常生活。 8、在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒(méi)有約定或約定不明確的，可以用開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。

• 問(wèn) 購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些
  答

  購(gòu)房合同一般都是規(guī)定格式的，通過(guò)房管局審閱后才算有效,不能隨意修改。但是，購(gòu)房者可以通過(guò)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商增加對(duì)自己有利的協(xié)議，這種就是補(bǔ)充協(xié)議。 一、具體違約責(zé)任 1、規(guī)定產(chǎn)權(quán)證獲取日期。協(xié)議上注明如果在規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無(wú)法取得的開(kāi)發(fā)商一方的單方面違約行為”。對(duì)于此項(xiàng)“開(kāi)發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開(kāi)發(fā)商必須在15個(gè)工作日內(nèi)退還業(yè)主已交的所有款項(xiàng)。 2、約定具體房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。買(mǎi)受人可以聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)房，如果驗(yàn)房結(jié)果與開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有差異，有權(quán)提請(qǐng)法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行**終裁決。在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到補(bǔ)充協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕收房并由開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償。如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同。開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付違約金和其它因無(wú)法收房入住發(fā)生的損失。 二、明確置業(yè)顧問(wèn)承諾、廣告描述和贈(zèng)送的面積 置業(yè)顧問(wèn)的承諾、廣告描述及開(kāi)發(fā)商所贈(zèng)送的面積要寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。要將影響價(jià)格的廣告描述和所看樣板間中具體的品牌寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。還要把開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積包括具體位置、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)。 購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng) 1、辨別文字游戲，以免開(kāi)發(fā)商推脫責(zé)任。例如，合同約定了違約金比例但補(bǔ)充協(xié)議里開(kāi)發(fā)商有約定不超過(guò)某個(gè)比例，這樣違約過(guò)了一定時(shí)間實(shí)際就不用支付違約金了。 2、警惕開(kāi)發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。例如合同里對(duì)延期交付作了規(guī)定，但補(bǔ)充協(xié)議里開(kāi)發(fā)商約定遇到異常困難不能按時(shí)交付不屬于違約，這種異常困難是什么，容易扯皮。 3、注意優(yōu)先效力，避免糾紛。仔細(xì)看補(bǔ)充協(xié)議的效力，防止開(kāi)發(fā)商約定合同效力優(yōu)先，那么有利于購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議就形同虛設(shè)了。