在眼下的商品房交易中,購(gòu)房者交了定金以后,面對(duì)開(kāi)發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地:取消買(mǎi)房,定金就打了水漂;接受合同,又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購(gòu)房者該如何是好?本報(bào)特邀四川省社科院法學(xué)研究所專(zhuān)家謝國(guó)強(qiáng)先生撰文為消費(fèi)者解答這道難題 當(dāng)心 立約定金 下套 購(gòu)房者小心! “立約定金”對(duì)你不利 買(mǎi)商品房,是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為,尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱,買(mǎi)一套房子一般都會(huì)花去一個(gè)家庭較大的積蓄。正因?yàn)槿绱耍习傩召I(mǎi)房似乎也越來(lái)越謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟和購(gòu)房者理性水平的提高,早幾年開(kāi)發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購(gòu)房者所熟悉,較常見(jiàn)的防范辦法是要求寫(xiě)入買(mǎi)房合同。 然而,謝國(guó)強(qiáng)要提醒購(gòu)房者留意的是,一種更隱蔽的被開(kāi)發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場(chǎng)盛行,結(jié)果是購(gòu)房者“有苦難言”,進(jìn)退兩難——這就是“定金條款”,更確切地說(shuō),是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”,許多購(gòu)房者并不陌生,購(gòu)房者知道較多的是:交付定金的一方不履行合同的,無(wú)權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的,應(yīng)雙倍退還定金;然而,筆者在這里要著重說(shuō)明的是,這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式,法理上稱(chēng)為“違約定金”。如果把此類(lèi)定金方式寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,對(duì)合同雙方基本上是公平的。 但問(wèn)題是,目前商品房買(mǎi)賣(mài)中適用的定金方式不僅是這一類(lèi),用得**多、對(duì)購(gòu)房者**為不利的是“立約定金”,法律依據(jù)見(jiàn)于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是:當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無(wú)權(quán)要求返還定金,收受定金一方拒絕訂立合同的,應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實(shí)上,《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式,一是:立約定金,即在締約前支付的定金,目的是以確保契約得以正式成立。見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金,即以定金的交付作為合同成立的要件,見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金,即以定金作為自然解除合同的條件,見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外,法律上還有一類(lèi)叫作“證約定金”。不過(guò)我國(guó)《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認(rèn)。 定金綁合同 霸王條款將你一軍 從立法來(lái)看,作為合同擔(dān)保方式的定金種類(lèi),隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,我國(guó)法律已作了擴(kuò)大性調(diào)整?;趥鹘y(tǒng)的 “違約定金”來(lái)填寫(xiě)合同保護(hù)自己的合法權(quán)益,是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?!傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購(gòu)房者忽視的一類(lèi)非常重要的定金方式。 購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)(訂購(gòu)或預(yù)訂)協(xié)議時(shí),往往關(guān)注的是該認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身是否公平合理,不會(huì)想到該認(rèn)購(gòu)協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補(bǔ)充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會(huì)想到定金協(xié)議一簽,便視為你已看過(guò)并且認(rèn)同開(kāi)發(fā)商后面提供的格式合同文本,這樣購(gòu)房者隨后按照約定前去簽買(mǎi)房合同時(shí),雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理,但開(kāi)發(fā)商會(huì)以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同不作任何修改,此時(shí)購(gòu)房者只有兩種選擇,一是損失所交的定金;二是被動(dòng)地簽合同。乍一看起來(lái),覺(jué)得該司法解釋這樣規(guī)定簡(jiǎn)直沒(méi)有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無(wú)權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金,買(mǎi)房合同特別是“補(bǔ)充協(xié)議”是開(kāi)發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意,難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實(shí),錯(cuò)的不是法律,而是購(gòu)房者缺乏法律知識(shí)所致。開(kāi)發(fā)商之所以以此種方式實(shí)現(xiàn)其約定,除了利用購(gòu)房者法律知識(shí)欠缺的因素外,還采用了比較隱蔽的“相對(duì)高明”的手段。 文字有把戲 訂購(gòu)協(xié)議讓你兩難 一般的房產(chǎn)公司都聘請(qǐng)有專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn),法律顧問(wèn)通常會(huì)巧妙運(yùn)用法律和利用購(gòu)房者法律知識(shí)的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計(jì),通常的方式是這樣的: 1、條文中雖有“定金”字樣,但開(kāi)發(fā)商不會(huì)明確注名為“何種定金”,而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同,如較多的一種說(shuō)法是:乙方(購(gòu)房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購(gòu)、預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)協(xié)議)的同時(shí)交定金(若干),以作為雙方訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句,乍一看來(lái),購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。 2、協(xié)議的名稱(chēng)并不常用定金協(xié)議,而是采用較為中性的詞,如“訂購(gòu)協(xié)議”,“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”,“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱(chēng)并不重要,關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購(gòu)房者單純憑協(xié)議的名稱(chēng)來(lái)判斷協(xié)議的法律特性,這是不可取的。因?yàn)?*高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第四條明確規(guī)定,出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應(yīng)將定金返還買(mǎi)房人。從此條的規(guī)定來(lái)看,定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補(bǔ)充協(xié)議》更加“合理化”。開(kāi)發(fā)商通常還在前述兩類(lèi)情況的基礎(chǔ)上加上補(bǔ)充性或解釋性的文字,如:乙方(購(gòu)房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認(rèn)購(gòu)或訂購(gòu))協(xié)議時(shí),已確認(rèn)對(duì)甲方(開(kāi)發(fā)商)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同作了充分的了解,且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說(shuō)明。該條約定間接表明:購(gòu)房者簽訂定金協(xié)議時(shí),開(kāi)發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購(gòu)房者明示且解釋清楚了,只要購(gòu)房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無(wú)條件地簽訂后面的協(xié)議了,如果購(gòu)房者認(rèn)為后面的協(xié)議不公平,只有兩種選擇,一是違心簽訂合同,二是損失所交的定金。 多學(xué)習(xí)法律 合法權(quán)益可望得保障 針對(duì)上述房地產(chǎn)銷(xiāo)售中存在的這類(lèi)現(xiàn)象,購(gòu)房者可以從如下幾方面著手,以保護(hù)自己的合法權(quán)益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前,先詳細(xì)了解《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容,對(duì)合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商,如果開(kāi)發(fā)商不讓步,購(gòu)房者可不簽“定金協(xié)議”。否則,一旦簽訂,購(gòu)房者如果不簽合同,所交的定金就退不回來(lái)了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時(shí),在其上補(bǔ)充一句,那就是如果雙方就買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的條款不能達(dá)成一致意見(jiàn)的不適用該定金條款。 特別要提醒的是,《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件,有較多的格式條款,《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定,那不僅可以有效防止開(kāi)發(fā)商“賣(mài)房欺詐”,維護(hù)正常的交易秩序,而且對(duì)提高法律條文設(shè)計(jì)的科學(xué)性,是大有裨益的。
如何應(yīng)對(duì)定金協(xié)議中的霸王條款 有哪些相關(guān)法律規(guī)定
153****8766 | 2016-07-05 10:15:53
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133****6628
如何應(yīng)對(duì)定金協(xié)議中的霸王條款?買(mǎi)商品房,是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為,尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱,買(mǎi)一套房子一般都會(huì)花去一個(gè)家庭較大的積蓄。在眼下的商品房交易中,買(mǎi)房交定金是常事,遇到“霸王合同”,往往陷入兩難境地。購(gòu)房者該如何是好?專(zhuān)家為消費(fèi)者解答這道難題。 買(mǎi)房定金協(xié)議 購(gòu)房者小心! “立約定金”對(duì)你不利 買(mǎi)商品房,是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為,尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱,買(mǎi)一套房子一般都會(huì)花去一個(gè)家庭較大的積蓄。正因?yàn)槿绱?,老百姓買(mǎi)房似乎也越來(lái)越謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟和購(gòu)房者理性水平的提高,早幾年開(kāi)發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購(gòu)房者所熟悉,較常見(jiàn)的防范辦法是要求寫(xiě)入買(mǎi)房合同。 然而,要提醒購(gòu)房者留意的是,一種更隱蔽的被開(kāi)發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場(chǎng)盛行,結(jié)果是購(gòu)房者“有苦難言”,進(jìn)退兩難——這就是“定金條款”,更確切地說(shuō),是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”,許多購(gòu)房者并不陌生,購(gòu)房者知道較多的是:交付定金的一方不履行合同的,無(wú)權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的,應(yīng)雙倍退還定金;然而,筆者在這里要著重說(shuō)明的是,這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式,法理上稱(chēng)為“違約定金”。如果把此類(lèi)定金方式寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,對(duì)合同雙方基本上是公平的。 但問(wèn)題是,目前商品房買(mǎi)賣(mài)中適用的定金方式不僅是這一類(lèi),用得**多、對(duì)購(gòu)房者**為不利的是“立約定金”,法律依據(jù)見(jiàn)于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是:當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無(wú)權(quán)要求返還定金,收受定金一方拒絕訂立合同的,應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實(shí)上,《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式,一是:立約定金,即在締約前支付的定金,目的是以確保契約得以正式成立。見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金,即以定金的交付作為合同成立的要件,見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金,即以定金作為自然解除合同的條件,見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外,法律上還有一類(lèi)叫作“證約定金”。不過(guò)我國(guó)《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認(rèn)。 定金綁合同 霸王條款將你一軍 從立法來(lái)看,作為合同擔(dān)保方式的定金種類(lèi),隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,我國(guó)法律已作了擴(kuò)大性調(diào)整?;趥鹘y(tǒng)的“違約定金”來(lái)填寫(xiě)合同保護(hù)自己的合法權(quán)益,是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?!傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購(gòu)房者忽視的一類(lèi)非常重要的定金方式。 購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)(訂購(gòu)或預(yù)訂)協(xié)議時(shí),往往關(guān)注的是該認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身是否公平合理,不會(huì)想到該認(rèn)購(gòu)協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補(bǔ)充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會(huì)想到定金協(xié)議一簽,便視為你已看過(guò)并且認(rèn)同開(kāi)發(fā)商后面提供的格式合同文本,這樣購(gòu)房者隨后按照約定前去簽買(mǎi)房合同時(shí),雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理,但開(kāi)發(fā)商會(huì)以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同不作任何修改,此時(shí)購(gòu)房者只有兩種選擇,一是損失所交的定金;二是被動(dòng)地簽合同。乍一看起來(lái),覺(jué)得該司法解釋這樣規(guī)定簡(jiǎn)直沒(méi)有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無(wú)權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金,買(mǎi)房合同特別是“補(bǔ)充協(xié)議”是開(kāi)發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意,難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實(shí),錯(cuò)的不是法律,而是購(gòu)房者缺乏法律知識(shí)所致。開(kāi)發(fā)商之所以以此種方式實(shí)現(xiàn)其約定,除了利用購(gòu)房者法律知識(shí)欠缺的因素外,還采用了比較隱蔽的“相對(duì)高明”的手段。 文字有把戲 訂購(gòu)協(xié)議讓你兩難 一般的房產(chǎn)公司都聘請(qǐng)有專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn),法律顧問(wèn)通常會(huì)巧妙運(yùn)用法律和利用購(gòu)房者法律知識(shí)的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計(jì),通常的方式是這樣的: 1、條文中雖有“定金”字樣,但開(kāi)發(fā)商不會(huì)明確注名為“何種定金”,而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同,如較多的一種說(shuō)法是:乙方(購(gòu)房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購(gòu)、預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)協(xié)議)的同時(shí)交定金(若干),以作為雙方訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句,乍一看來(lái),購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。 2、協(xié)議的名稱(chēng)并不常用定金協(xié)議,而是采用較為中性的詞,如“訂購(gòu)協(xié)議”,“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”,“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱(chēng)并不重要,關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購(gòu)房者單純憑協(xié)議的名稱(chēng)來(lái)判斷協(xié)議的法律特性,這是不可取的。因?yàn)?*高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第四條明確規(guī)定,出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應(yīng)將定金返還買(mǎi)房人。從此條的規(guī)定來(lái)看,定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補(bǔ)充協(xié)議》更加“合理化”。開(kāi)發(fā)商通常還在前述兩類(lèi)情況的基礎(chǔ)上加上補(bǔ)充性或解釋性的文字,如:乙方(購(gòu)房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認(rèn)購(gòu)或訂購(gòu))協(xié)議時(shí),已確認(rèn)對(duì)甲方(開(kāi)發(fā)商)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同作了充分的了解,且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說(shuō)明。該條約定間接表明:購(gòu)房者簽訂定金協(xié)議時(shí),開(kāi)發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購(gòu)房者明示且解釋清楚了,只要購(gòu)房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無(wú)條件地簽訂后面的協(xié)議了,如果購(gòu)房者認(rèn)為后面的協(xié)議不公平,只有兩種選擇,一是違心簽訂合同,二是損失所交的定金。 多學(xué)習(xí)法律 合法權(quán)益可望得保障 針對(duì)上述房地產(chǎn)銷(xiāo)售中存在的這類(lèi)現(xiàn)象,購(gòu)房者可以從如下幾方面著手,以保護(hù)自己的合法權(quán)益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前,先詳細(xì)了解《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容,對(duì)合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商,如果開(kāi)發(fā)商不讓步,購(gòu)房者可不簽“定金協(xié)議”。否則,一旦簽訂,購(gòu)房者如果不簽合同,所交的定金就退不回來(lái)了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時(shí),在其上補(bǔ)充一句,那就是如果雙方就買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的條款不能達(dá)成一致意見(jiàn)的不適用該定金條款。 特別要提醒的是,《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件,有較多的格式條款,《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定,那不僅可以有效防止開(kāi)發(fā)商“賣(mài)房欺詐”,維護(hù)正常的交易秩序,而且對(duì)提高法律條文設(shè)計(jì)的科學(xué)性,是大有裨益的。
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買(mǎi)商品房,是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為,尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱,買(mǎi)一套房子一般都會(huì)花去一個(gè)家庭較大的積蓄。在眼下的商品房交易中,買(mǎi)房交定金是常事,遇到“霸王合同”,往往陷入兩難境地。購(gòu)房者該如何是好?本報(bào)特邀四川省社科院法學(xué)研究所專(zhuān)家謝國(guó)強(qiáng)先生撰文為消費(fèi)者解答這道難題。 買(mǎi)房定金協(xié)議 當(dāng)心 立約定金 下套 購(gòu)房者小心! “立約定金”對(duì)你不利 買(mǎi)商品房,是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為,尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱,買(mǎi)一套房子一般都會(huì)花去一個(gè)家庭較大的積蓄。正因?yàn)槿绱?,老百姓買(mǎi)房似乎也越來(lái)越謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟和購(gòu)房者理性水平的提高,早幾年開(kāi)發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購(gòu)房者所熟悉,較常見(jiàn)的防范辦法是要求寫(xiě)入買(mǎi)房合同。 然而,謝國(guó)強(qiáng)要提醒購(gòu)房者留意的是,一種更隱蔽的被開(kāi)發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場(chǎng)盛行,結(jié)果是購(gòu)房者“有苦難言”,進(jìn)退兩難——這就是“定金條款”,更確切地說(shuō),是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”,許多購(gòu)房者并不陌生,購(gòu)房者知道較多的是:交付定金的一方不履行合同的,無(wú)權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的,應(yīng)雙倍退還定金;然而,筆者在這里要著重說(shuō)明的是,這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式,法理上稱(chēng)為“違約定金”。如果把此類(lèi)定金方式寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,對(duì)合同雙方基本上是公平的。 但問(wèn)題是,目前商品房買(mǎi)賣(mài)中適用的定金方式不僅是這一類(lèi),用得**多、對(duì)購(gòu)房者**為不利的是“立約定金”,法律依據(jù)見(jiàn)于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是:當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無(wú)權(quán)要求返還定金,收受定金一方拒絕訂立合同的,應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實(shí)上,《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式,一是:立約定金,即在締約前支付的定金,目的是以確保契約得以正式成立。見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金,即以定金的交付作為合同成立的要件,見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金,即以定金作為自然解除合同的條件,見(jiàn)《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外,法律上還有一類(lèi)叫作“證約定金”。不過(guò)我國(guó)《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認(rèn)。 定金綁合同 霸王條款將你一軍 從立法來(lái)看,作為合同擔(dān)保方式的定金種類(lèi),隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,我國(guó)法律已作了擴(kuò)大性調(diào)整?;趥鹘y(tǒng)的 “違約定金”來(lái)填寫(xiě)合同保護(hù)自己的合法權(quán)益,是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?!傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購(gòu)房者忽視的一類(lèi)非常重要的定金方式。 購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)(訂購(gòu)或預(yù)訂)協(xié)議時(shí),往往關(guān)注的是該認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身是否公平合理,不會(huì)想到該認(rèn)購(gòu)協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補(bǔ)充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會(huì)想到定金協(xié)議一簽,便視為你已看過(guò)并且認(rèn)同開(kāi)發(fā)商后面提供的格式合同文本,這樣購(gòu)房者隨后按照約定前去簽買(mǎi)房合同時(shí),雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理,但開(kāi)發(fā)商會(huì)以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同不作任何修改,此時(shí)購(gòu)房者只有兩種選擇,一是損失所交的定金;二是被動(dòng)地簽合同。乍一看起來(lái),覺(jué)得該司法解釋這樣規(guī)定簡(jiǎn)直沒(méi)有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無(wú)權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金,買(mǎi)房合同特別是“補(bǔ)充協(xié)議”是開(kāi)發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意,難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實(shí),錯(cuò)的不是法律,而是購(gòu)房者缺乏法律知識(shí)所致。開(kāi)發(fā)商之所以以此種方式實(shí)現(xiàn)其約定,除了利用購(gòu)房者法律知識(shí)欠缺的因素外,還采用了比較隱蔽的“相對(duì)高明”的手段。 文字有把戲 訂購(gòu)協(xié)議讓你兩難 一般的房產(chǎn)公司都聘請(qǐng)有專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn),法律顧問(wèn)通常會(huì)巧妙運(yùn)用法律和利用購(gòu)房者法律知識(shí)的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計(jì),通常的方式是這樣的: 1、條文中雖有“定金”字樣,但開(kāi)發(fā)商不會(huì)明確注名為“何種定金”,而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同,如較多的一種說(shuō)法是:乙方(購(gòu)房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購(gòu)、預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)協(xié)議)的同時(shí)交定金(若干),以作為雙方訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句,乍一看來(lái),購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。 2、協(xié)議的名稱(chēng)并不常用定金協(xié)議,而是采用較為中性的詞,如“訂購(gòu)協(xié)議”,“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”,“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱(chēng)并不重要,關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購(gòu)房者單純憑協(xié)議的名稱(chēng)來(lái)判斷協(xié)議的法律特性,這是不可取的。因?yàn)?*高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第四條明確規(guī)定,出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應(yīng)將定金返還買(mǎi)房人。從此條的規(guī)定來(lái)看,定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補(bǔ)充協(xié)議》更加“合理化”。開(kāi)發(fā)商通常還在前述兩類(lèi)情況的基礎(chǔ)上加上補(bǔ)充性或解釋性的文字,如:乙方(購(gòu)房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認(rèn)購(gòu)或訂購(gòu))協(xié)議時(shí),已確認(rèn)對(duì)甲方(開(kāi)發(fā)商)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同作了充分的了解,且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說(shuō)明。該條約定間接表明:購(gòu)房者簽訂定金協(xié)議時(shí),開(kāi)發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購(gòu)房者明示且解釋清楚了,只要購(gòu)房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無(wú)條件地簽訂后面的協(xié)議了,如果購(gòu)房者認(rèn)為后面的協(xié)議不公平,只有兩種選擇,一是違心簽訂合同,二是損失所交的定金。 多學(xué)習(xí)法律 合法權(quán)益可望得保障 針對(duì)上述房地產(chǎn)銷(xiāo)售中存在的這類(lèi)現(xiàn)象,購(gòu)房者可以從如下幾方面著手,以保護(hù)自己的合法權(quán)益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前,先詳細(xì)了解《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容,對(duì)合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商,如果開(kāi)發(fā)商不讓步,購(gòu)房者可不簽“定金協(xié)議”。否則,一旦簽訂,購(gòu)房者如果不簽合同,所交的定金就退不回來(lái)了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時(shí),在其上補(bǔ)充一句,那就是如果雙方就買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的條款不能達(dá)成一致意見(jiàn)的不適用該定金條款。 特別要提醒的是,《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件,有較多的格式條款,《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定,那不僅可以有效防止開(kāi)發(fā)商“賣(mài)房欺詐”,維護(hù)正常的交易秩序,而且對(duì)提高法律條文設(shè)計(jì)的科學(xué)性,是大有裨益的。 在眼下的商品房交易中,購(gòu)房者交了定金以后,面對(duì)開(kāi)發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地:取消買(mǎi)房,定金就打了水漂;接受合同,又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購(gòu)房者該如何是好?本報(bào)特邀四川省社科院法學(xué)研究所專(zhuān)家謝國(guó)強(qiáng)先生撰文為消費(fèi)者解答這道難題 當(dāng)心 立約定金 下套 購(gòu)房者小心! “立約定金”對(duì)你不利
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房子是我建的,價(jià)格由我定,買(mǎi)房子簽合同,我說(shuō)了算。不少財(cái)大氣粗的無(wú)良開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律視而不見(jiàn),與購(gòu)房者簽訂霸王條款的事情時(shí)有發(fā)生。買(mǎi)房簽訂合同時(shí),常見(jiàn)的霸王條款有哪些類(lèi)型?面對(duì)霸王條款,購(gòu)房者該如何舉起法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益? 霸王條款一:宣稱(chēng)并非格式合同 某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定:所有合同及相關(guān)文件均系買(mǎi)賣(mài)雙方充分協(xié)商后自愿達(dá)成,并非賣(mài)方提供的格式合同,賣(mài)方對(duì)合同條款保留解釋權(quán)并負(fù)責(zé)解釋。 法律解析: 根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定:“對(duì)格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。”不是由開(kāi)發(fā)商按有利于自己的解釋處理。 霸王條款二:違約責(zé)任不對(duì)等 某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定:買(mǎi)方如果沒(méi)有按時(shí)交付房款,必須向賣(mài)方支付購(gòu)房款的10%作為違約金。買(mǎi)方如果不能在規(guī)定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的,賣(mài)方則按已付房?jī)r(jià)款的1%向買(mǎi)方支付違約金 法律解析: 《合同法》第5條規(guī)定:“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)?!币勒?《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn) (試行)》第72條、第73條的規(guī)定,開(kāi)發(fā)商利用優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn),致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的,構(gòu)成顯失公平。購(gòu)房者可以據(jù)此請(qǐng)求人民法院予以變更或撤銷(xiāo),并根據(jù)合同法規(guī)定,要求增加開(kāi)發(fā)商的違約金,減少購(gòu)房者的違約金。 霸王條款三:面積誤差不能退房 某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定:面積發(fā)生誤差時(shí),不予退房,面積誤差部分雙方按每平方米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。 法律解析: 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定:“面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持?!? 面積誤差超過(guò)一定比例,法律賦予買(mǎi)受人解除合同的救濟(jì)權(quán)利,合同有約定從約定,無(wú)約定按法定。開(kāi)發(fā)商通過(guò)格式條款來(lái)排除買(mǎi)受人合同解除權(quán)的,該格式條款無(wú)效。買(mǎi)受人可以依法行使合同解除權(quán),該權(quán)利不得通過(guò)約定剝奪。 霸王條款四:共有部分歸開(kāi)發(fā)商 某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定:該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)不屬于買(mǎi)受人,買(mǎi)賣(mài)雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施及其他賣(mài)方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于出賣(mài)方。 法律解析: 《物權(quán)法》第73條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。 根據(jù)《民法通則》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)部門(mén)規(guī)章的規(guī)定,業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分;利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理手續(xù),所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;已納入分?jǐn)偯娣e的公用部位的產(chǎn)權(quán),屬業(yè)主共有,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。 霸王條款五:虛假?gòu)V告宣傳免責(zé) 某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定:出賣(mài)人在買(mǎi)受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料(或樓盤(pán)模型、售樓書(shū)或其他載體)中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說(shuō)明等,僅供買(mǎi)受人參考,以政府**終審核為準(zhǔn)。 法律解析: 根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定:“出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?!币虼?,提供格式條款一方免除其責(zé)任的免責(zé)條款無(wú)效。 霸王條款六:認(rèn)購(gòu)定金不退還 某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定: "本簽訂后協(xié)議簽訂后,乙方到期不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的,乙方所付定金不予退還。" 法律解析: 該條款限制了購(gòu)房者的權(quán)利。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定:“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?!? 以上就是買(mǎi)房中常見(jiàn)的一些霸王條款以及面對(duì)霸王條款,購(gòu)房者該如何維權(quán)的相關(guān)解答。買(mǎi)房簽合同,不平等的事情時(shí)有發(fā)生,購(gòu)房者應(yīng)該學(xué)會(huì)了解基本的法律知識(shí),必要時(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
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問(wèn) 裝修合同中的霸王條款如何應(yīng)對(duì)?答
遇到霸王條款不要怕,先了解條款內(nèi)容,再與裝修公司談判爭(zhēng)取利益,必要時(shí)求助專(zhuān)業(yè)律師。
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房屋作為商品的一種與其他商品一樣,在交易買(mǎi)賣(mài)之前,買(mǎi)賣(mài)雙方為了確保合同履行,可以交付定金。那么,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)買(mǎi)房定金協(xié)議是什么樣的的呢?今天小編就為大家介紹一下。 購(gòu)房定金協(xié)議 購(gòu)房定金是指在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),為保證合同的履行,規(guī)定由當(dāng)事人一方先行支付給對(duì)方一定數(shù)額的貨幣。合同履行后,定金應(yīng)當(dāng)收回,或抵作價(jià)款。 購(gòu)房定金協(xié)議(樣本) 甲方: 乙方: 1.甲方的房屋座落在X路X號(hào)X室,建筑面積X平方米。 2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為¥X元(大寫(xiě):X元整)。 3.雙方約定房屋定金數(shù)額為¥X元正(大寫(xiě): X元整)于定金協(xié)議簽定當(dāng)天支付,定金支付后本協(xié)議生效。 4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同前將房屋出售給他人,視為甲方違約,雙倍返還定金。 5.乙方必須在定金支付后X天內(nèi)于X日前簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同,同時(shí)支付首期房款¥X 元(大寫(xiě):人民幣 X )第二期房款為X元(大寫(xiě):人民幣 X )于X 前支付余款為按揭貸款方式支付,并在買(mǎi)賣(mài)合同簽定后一周內(nèi)開(kāi)始辦理,一月內(nèi)辦理完畢。超出時(shí)間視為乙方違約,定金不退還。 6.維修基金由乙方付給甲方,具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。 7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理,但甲方必須協(xié)助。 8.如有未盡事宜,可雙方協(xié)商解決。 甲方: 乙方: 地址: 地址: 身份證號(hào)碼: 身份證號(hào)碼: 時(shí)間: 時(shí)間:
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