商品房買賣流程是什么 怎樣防范商品房買賣風(fēng)險(xiǎn)

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• 131****7887

  一、概述 一般意義上的房屋有兩類，一類是城市房屋，還有一類是農(nóng)村房屋。農(nóng)村房屋指位于農(nóng)村集體所有土地上的房屋，一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人或家庭所有。而農(nóng)村宅基地使用權(quán),不僅具有物權(quán)的屬性，而且在一定程度上與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格和福利聯(lián)系在一起，具有無償性。城市房屋是指在國有土地上建設(shè)的住宅性質(zhì)的房屋，主要包括商品房、二手房以及經(jīng)濟(jì)適用房等，本文主要談?wù)撋唐贩抠I賣流程及風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)問題。 二、商品房買賣流程 (一)商品房的概念 商品房是隨著福利性實(shí)物分房制度的取消，城鎮(zhèn)居民住房逐步實(shí)現(xiàn)市場化、貨幣化而出現(xiàn)的。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售的房屋，與為解決職工住房而建造以及公民個(gè)人經(jīng)批準(zhǔn)自行建造的生活住房是有明顯區(qū)別的。在日常生活中，商品房的買賣多以預(yù)售(期房)的形式出現(xiàn)。 (二)商品房預(yù)售流程 1、滿足商品房預(yù)售的條件要求 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市商品房預(yù)售管理辦法》及《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：a、具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;b、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;c、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;d、工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，申請企業(yè)需要提交以下證件：a、商品房預(yù)售許可申請表;b、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書;c、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;d、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;e、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;f、商品房預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。房地產(chǎn)管理都門在接到申請后，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)有關(guān)證件和資料，進(jìn)行現(xiàn)場查勘。經(jīng)審查符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)在接到申請后7日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知預(yù)售人并告知不予核發(fā)的理由。 未取得《商品房預(yù)售許可證》的，預(yù)售人不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 2、訂立預(yù)售合同 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制定的示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計(jì)算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:08

相關(guān)問題

• 問 商品房屋買賣是怎樣的？ 商品房買賣流程是什么？
  答

  我國關(guān)于房屋買賣的相關(guān)法律規(guī)定：1、《商品房買賣合同》（2003.4.28）商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。其中，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同（2001年4月4日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》（2004.7.20）《城市商品房預(yù)售管理辦法》是國家為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》制定的對于城市開發(fā)的商品房預(yù)售時(shí)的管理規(guī)定。中華人民共和國建設(shè)部令第131號(hào)頒布，自1995年1月1日起正式施行。3、《商品房銷售管理辦法》（2001.3.14）《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）是為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》制定的。經(jīng)中華人民共和國建設(shè)部（以下簡稱“建設(shè)部”）第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過，2001年4月4日由時(shí)任建設(shè)部部長 俞正聲以建設(shè)部令第 188 號(hào) 文件形式發(fā)布，自2001年6月1日起施行。

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• 問 商品房買賣流程是什么 商品房如何進(jìn)行買賣
  答

  商品房買賣流程 1 不貸款 ⑴購銷合同三份 ⑵購房發(fā)票,復(fù)印件一份(驗(yàn)原件) ⑶產(chǎn)權(quán)證明書或商品房備案證明書(1999年8月1日后簽定的合同需提供) ⑷房屋測繪圖⑸身份證復(fù)印件一份(驗(yàn)原件) 2 貸款購房者需提供下列材料 ⑴購銷合同三份 ⑵預(yù)付款收據(jù) ⑶產(chǎn)權(quán)證明書或商品房備案證明書,或備案證明 ⑷夫妻雙方身份證件 ⑸結(jié)婚證 ⑹戶口本 ⑺工資收入證明 注:單身需提供單身證明 銀行需提供⑴借款合同⑵借款反擔(dān)保合同⑶抵押合同⑷抵押登記申請書

• 問 商品房買賣中買方有什么風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)該如何防范這些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)綜合開發(fā)建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物(這里指的是不包括二手房)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，商品房的買賣一般都采用預(yù)售和現(xiàn)房買賣相結(jié)合的方式。隨著住房制度改革的不斷深化，房產(chǎn)市場日益升溫，形成了完全的賣方市場，使買方的風(fēng)險(xiǎn)日益增大，是其融資的一種捷徑和重要方式。下面，本人就商品房買賣中買受人的風(fēng)險(xiǎn)及其防范談一些膚淺的看法： 一、現(xiàn)房買賣中買受人的風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)房買賣，是指商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將其已建成的商品房售給買受人，由買受人支付房款的行為。其標(biāo)的物是現(xiàn)實(shí)存在的房屋，房屋坐落、層次、結(jié)構(gòu)、面積、質(zhì)量等買受人都可以親眼目睹且周圍環(huán)境、配套設(shè)施等都一目了然，交付日期也可以由雙方明確約定。但即便如此，現(xiàn)房買賣對買受人來說仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 1、商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)無開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，導(dǎo)致合同無效。 有無開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)將關(guān)系到商品房買賣合同的效力。如果商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)無開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，將導(dǎo)致買賣合同無效，買受人無法獲得商品房，即使取得了商品房，一旦發(fā)生糾紛按照無效合同的處理原則，也要返還給出賣人。而且無資質(zhì)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)一般情況下都沒有取得建設(shè)許可證，該商品房當(dāng)然也無法取得合法的房產(chǎn)證。在這種情況下，買受人不僅無法獲得合法的房屋，有時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營狀況還存在購房款無法返還的風(fēng)險(xiǎn)。 2、買賣合同中的房屋(標(biāo)的物)被房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)設(shè)定了抵押，使買受人的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)。 根據(jù)《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。關(guān)于[適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋]第67條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人(一般情況下難以取得)，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后，可以向抵押人追償。 從以上規(guī)定可以知道，房產(chǎn)商如果在未告知買受人其出售的房屋已設(shè)定抵押的情況下，將抵押的房產(chǎn)出售給買受人，給買受人帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。 ①、該出售的房屋已被房產(chǎn)商設(shè)定抵押并已依法登記的，即使買受人取得了該房產(chǎn)，但如果房產(chǎn)商未履行設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)履行的義務(wù)，抵押權(quán)人就可以行使抵押權(quán)，將該房屋通過折價(jià)、拍賣、變賣等形式進(jìn)行處置，并從處置所得價(jià)款中優(yōu)先受償。如果買受人要取得該房屋的完整的所有權(quán)，則必須代房產(chǎn)商清償其全部債務(wù)。如果買受人取得該房屋時(shí)，房價(jià)款尚未支付，或尚應(yīng)付房款大于房產(chǎn)商欠抵押權(quán)人全部債務(wù)的，則買受人代償不會(huì)對其造成損失。否則，就會(huì)給買受人造成極大的損失。

• 問 買商品房要看哪些資料？商品房買賣流程是什么？
  答

  http://13866159.com/zhuanti/102122/

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• 問 買商品房要看哪些資料？商品房買賣流程是什么？
  答

  買房流程：1、選房；2、簽訂商品房訂購合同，交納定金或預(yù)付款；3、簽訂商品房買賣合同，前期物業(yè)管理合同，同時(shí)交付**款；4、辦理商業(yè)貸款、公積金貸款或組合貸款（有的是開發(fā)商交給銀行代購買人辦理），辦理后，購買人需向開發(fā)商要回商品房買賣合同；5、商品房買賣合同備案；6、到交房期日，接受開發(fā)商驗(yàn)房收房，或催告開發(fā)商交房；7、辦理入住手續(xù)；8、辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，取得土地使用證和房產(chǎn)證。

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