1、認(rèn)購書問題。 在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認(rèn)購書,交納認(rèn)購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證,以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)行銷售,俗稱內(nèi)部認(rèn)購;另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認(rèn)購書,并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款,如果在規(guī)定的時間里,購房人不想購買該房屋,就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。 2、補(bǔ)充協(xié)議問題。 在商品房買賣過程中,開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多,由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款,如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤,導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋,開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋,而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任?!庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語,一般購房人很難完全搞懂。因此,購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議,先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來,找專家進(jìn)行咨詢,將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來,并對其進(jìn)行修改。同時由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護(hù)購房人的條款很少,因此,應(yīng)在專家的指導(dǎo)下,在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求,那么,購房人**好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來說,售樓書,廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢,遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請,不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為,購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任,但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假廣告,欺騙和誤導(dǎo)消費者,使購買商品或者接受服務(wù)的消費者的合法權(quán)益受到損害的,不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任,而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此,購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo),就要及時向**有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報,申請予以查處,或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。 4、樣板房問題。 目前在商品房銷售過程中,開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當(dāng)購房人要求退房時,開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時,購房人有權(quán)退房,因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此?!渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開發(fā)商設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明,致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定,請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進(jìn)行選擇)。 5、質(zhì)量問題。 有些購房人認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過**主管部門組織的竣工驗收,驗收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,開發(fā)商在交付商品房時,應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,是購房合同的重要組成部分,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。
全部10個回答>商品房買賣合同有什么內(nèi)容 該注意哪些必須有的內(nèi)容
144****0977 | 2016-06-27 12:17:07
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145****2393
《商品房銷售管理規(guī)定》的要求,商品房在銷售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面 商品房買賣合同。在商品房買賣合同,雙方應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容: (一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所; (二)商品房基本狀況; (三)商品房的銷售方式; (四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間; (五)交付使用條件及日期; (六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾; (七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和 有關(guān)權(quán)益、責(zé)任; (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬; (九)面積差異的處理方式; (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜; (十一)解決爭議的方法; (十二)違約責(zé)任; (十三)雙方約定的其他事項
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二手房交易過程中,眾多糾紛都是來源于合同不完善。那么,二手房買賣合同內(nèi)容不可缺少的內(nèi)容應(yīng)該有哪些?二手房買賣合同是指購房者各售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方,另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方,支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同,它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人,買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征,也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為:(1)出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,買受人支付相應(yīng)的價款;(2)房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同;(3)房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn),其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù);(4)房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。二手房買賣合同內(nèi)容:一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所:二手房買賣合同這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等,以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。二、標(biāo)的:這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣;是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況;房屋相關(guān)文書資料的移交過程。三、價款:房款及付款時間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格,即約定每平方米建筑面積的售價為多少元,然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進(jìn)度表,買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價款交付賣方。四、履行期限、地點、方式:這里主要寫明交房時間;條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過程;配合與協(xié)調(diào)問題;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費、其他費用如何分?jǐn)?;遇有價格上漲、下跌時如何處理。五、違約責(zé)任:這里主要說明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。六、解決爭議的方式:這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式,需要注意的是,如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛,應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。七、合同生效條款:雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責(zé)條款;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后,財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。八、合同中止、終止或解除條款:按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定,合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;;補(bǔ)救措施;合同中止、終止或解除后,財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓:在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。十、附件:在此說明本合同有哪些附件,附件的效力等。以上是二手房買賣合同中應(yīng)該包括的內(nèi)容,
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合同編號:_________ 甲方(賣方):_________ 注冊地址:_________ 郵編$:_________ 營業(yè)執(zhí)照號碼:_________ 資質(zhì)證書號碼:_________ 法定代表人:_________ 聯(lián)系電話:_________ 委托代理人:_________ 聯(lián)系電話:_________ 委托代理機(jī)構(gòu):_________ 資質(zhì)證書號碼:_________ 注冊地址:_________ 郵編:_________ 法定代表人:_________ 聯(lián)系電話:_________ 乙方(買方):_________ 【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照號碼】:_________ 國籍:_________ 通訊地址:_________ 郵編:_________ 聯(lián)系電話:_________ 【委托代理人】【法定代理人】:_________ 國籍:_________ 地址:_________ 郵編:_________ 聯(lián)系電話:_________ 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房訂立本合同: 第一條 本商品房土地使用權(quán)狀況及項目名稱。 本商品房項目的土地使用權(quán)為【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得,并依法進(jìn)行了土地使用權(quán)登記,取得《房地產(chǎn)權(quán)證》,證書號為_________該地塊土地面積為_________,規(guī)劃用途為_________,土地使用年限至_________年_________月_________日止(其中住宅用地使用年限為_________年,非住宅用地使用年限為_________年)。本商品房項目【現(xiàn)定名】【暫定名】_________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為_________,施工許可證號為_________。 第二條 本商品房銷售依據(jù) 甲方銷售的商品房為下列第_________項: 1、現(xiàn)房。《房地產(chǎn)權(quán)證》號:_________。 2、預(yù)售商品房?!渡唐贩款A(yù)售(預(yù)租)許可證》號:_________,預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān):_________。 第三條 乙方所購商品房的基本情況 座落:_________區(qū)縣(市)鎮(zhèn)_________路_________街、巷_________號_________幢_________號;總層數(shù)_________;單元_________;所在層次_________;房號_________; 結(jié)構(gòu)_________(按說明填寫); 戶型_________(按說明填寫); 用途_________(按說明填寫); 建筑面積(m2)_________; 套內(nèi)單價_________(元/m2); 軸線范圍_________。 說明: 1、該商品房戶型圖見本合同附件一; 2、有關(guān)房屋公共部位與公用分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明見附件二; 3、該商品房陽臺是[封閉式][非封閉式]; 4、該房屋形態(tài)是[平層][錯層][躍層][退臺式花園洋房]; 5、結(jié)構(gòu)分類:[鋼結(jié)構(gòu)][鋼筋混凝土][混合結(jié)構(gòu)][磚木結(jié)構(gòu)][其他結(jié)構(gòu)]; 6、戶型分類:[單間][單間配套][一室一廳][二室一廳][二室二廳][三室一廳][三室二廳][三室三廳][四室一廳][四室二廳][四室三廳][五室以上]; 7、用途分類:住宅類:[經(jīng)濟(jì)適用房][普通成套住宅][獨立別墅][聯(lián)排別墅][高檔公寓];非住宅類:[辦公用房][攤位][門面][商場][車位][倉儲用房][工業(yè)用房][其他用房]。 第四條 計價方式與價款 甲方與乙方約定按下述第_________種方式計算該商品房價款: 1、按套內(nèi)建筑面積計算,該商品房總成交金額為【人民幣】_________元整,大寫:_________千_________百_________拾_________萬_________千_________百_________拾_________元整。 2、按套(單元)計算,該商品房總價款為【人民幣】_________元整,大寫:_________千_________百_________拾_________萬_________千_________百_________拾_________元整。 第五條 付款方式及期限 本項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行為_________。乙方按下列第_________種方式按期付款: 1、一次性付款:_________ 2、分期付款:_________ 3、按揭付款:_________ 第六條 交房期限及交付條件 屬現(xiàn)售商品房的,甲方應(yīng)當(dāng)在_________年_________月_________日前,將商品房交付乙方使用。屬預(yù)售商品房的,甲方應(yīng)當(dāng)在_________年_________月_________日前,依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,將已進(jìn)行竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用。 如遇下列特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,甲方可據(jù)實予以延期: 1、遭遇不可抗力,且甲方在發(fā)生之日起_________日內(nèi)告知乙方的。 2、_________。 3、_________。 第七條 交房手續(xù)的辦理 商品房達(dá)到交付使用條件后,甲方應(yīng)當(dāng)書面通知乙方辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時,甲方應(yīng)當(dāng)出示《商品房竣工驗收備案登記證》,并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的,甲方還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。甲方不出示證明文件或出示證明文件不齊全,乙方有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。 由于乙方原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理: 1、_________ 2、_________ 3、_________ 第八條 乙方逾期付款的違約責(zé)任 乙方如未按本合同規(guī)定的時間付款,按逾期時間,按下列方式處理(不作累加): 1、逾期在_________日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際支付應(yīng)付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之_________的違約金,合同繼續(xù)履行; 2、逾期超過_________日后,甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的,乙方按累計應(yīng)付款的_________%向甲方支付違約金。乙方愿意繼續(xù)履行合同的,經(jīng)甲方同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際支付應(yīng)付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之_________(該比率應(yīng)不小于上款中的比率)的違約金。 本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第五條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的,按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。甲方逾期交房的違約責(zé)任。 第九條 甲方逾期交房的違約責(zé)任 除本合同第六條規(guī)定的特殊情況外,甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用,按逾期時間,按下列方式處理(不作累加): 1、逾期不超過_________日,自本合同第六條規(guī)定的**后交付期限的第二天起至實際交付之日止,甲方按日向乙方支付已交付房價款萬分之_________的違約金,合同繼續(xù)履行; 2、逾期超過_________日后,乙方有權(quán)解除合同。乙方解除合同的,甲方應(yīng)當(dāng)自乙方解除合同通知到達(dá)之日起_________日內(nèi)退還全部已付款,并按乙方累計已付款的_________%向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自本合同第六條規(guī)定的**后交付期限的第二天起至實際交付之日止,甲方按日向乙方支付已交付房價款萬分之_________(該比率應(yīng)不小于上款中的比率)的違約金。 第十條 面積確認(rèn)及面積差異處理 根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式,本條規(guī)定以套內(nèi)建筑面積(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。在房屋交付時,房屋建筑面積以有資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)實測面積為準(zhǔn),如實測面積與合同約定面積有差異的,除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理: 1、合同約定房屋總面積與實測面積誤差在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算,多退少補(bǔ)。 2、合同約定房屋總面積與實測面積誤差超過3%的,乙方有權(quán)退房。乙方退房的,甲方應(yīng)在乙方提出退房之日起30日內(nèi),將已收房款退還給乙方,并按銀行同期貸款利率付給利息。乙方不退房的,實測面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的,房屋差價由乙方補(bǔ)足;超出3%部分的房屋差價由甲方承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸乙方。實測面積小于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的,房屋差價由甲方據(jù)實返還乙方;超出3%部分的房屋差價由甲方雙倍返還乙方。 實測面積 - 約定面積 × 100% 面積誤差比= ───────────────
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通常情況下,商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人、標(biāo)的物及其數(shù)量和質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式、違約責(zé)任等。[1]一、當(dāng)事人商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)注明其名稱、法定代表人、工商登記號、住所及聯(lián)系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織,同樣予以注明。如為自然人,則應(yīng)注明其姓名、身份證件號碼、住所及聯(lián)系方式等。二、商品房基本狀況首先要注明出賣人出售房屋的法律依據(jù),包括土地使用權(quán)出讓合同號、土地使用權(quán)證或建設(shè)用地批準(zhǔn)證書號、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、如為預(yù)售商品房,還應(yīng)明確其預(yù)售許可證號。其次,要注明商品房的基本情況,包括具體位置、樓層、朝向、建筑面積及套內(nèi)建筑面積等。其他裝修、裝飾等可由當(dāng)事人自由約定。三、價款及支付方式商品房的價款包括單價與總價兩種??們r可以按幢、套或單元計價,不論商品房實際面積與約定是否存在誤差,均不對其價格進(jìn)行調(diào)整。單價是按商品房面積計價,可分為依建筑面積計價、依套內(nèi)建筑面積計價和依使用面積計價三種方式。商品房買賣合同的價款支付方式一般有三種方式:第一,以所購商品房抵押貸款的方式付款,也稱按揭付款;第二,一次性付款;第三,分期付款。按揭付款方式,應(yīng)明確約定買受人應(yīng)支付的首期金額及支付時間與方式,向哪家銀行申請貸款,如貸款申請不獲批準(zhǔn)時有關(guān)事項的處理等。如為一次性付款或分期付款方式,則應(yīng)明確房款或各期房款的支付時間及方式。四、商品房交付使用方式及條件合同需明確商品房的交付時間與程序。通常由出賣人于合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付,買受人則于交付使用通知送達(dá)后按約定或通知指定的日期接受交付。合同應(yīng)對商品房應(yīng)當(dāng)具備的使用交付條件約定,主要為商品房應(yīng)具備必要的驗收文件,如建筑工程質(zhì)量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對商品房進(jìn)行驗收。五、公共配套設(shè)施設(shè)備條款由于商品房的正常使用有賴于各種公共配套條件的完善,因此合同對該部份應(yīng)當(dāng)予以明確約定。六、面積差異的處理當(dāng)事人可對房屋面積的差異作出約定,當(dāng)事人沒有約定的,依照**高人民法院的司法解釋確定。七、產(chǎn)權(quán)登記的約定由于我國不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為要件,因此在商品房交付使用后應(yīng)辦理將房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下的登記手續(xù),合同對此應(yīng)作明確約定。八、違約責(zé)任出買人的主要義務(wù)是提供合格的商品房,其主要的違約情形是未按合同約定的日期和標(biāo)準(zhǔn)交付商品房,承擔(dān)的違約責(zé)任方式主要為實際履行、賠償損失、修理或更換、解除合同。買受人的主要義務(wù)為付款并接受商品房,承擔(dān)違約責(zé)任的方式是實際履行合同、賠償相應(yīng)損失和解除合同。
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買房子可以說是中國人一生中的重大事業(yè),所以確定好想要買的樓盤后,購買的一系列手續(xù)就提上日程來了。在辦理這個流程中,需要明確的是商品房買賣合同,這關(guān)系到房屋今后的所有權(quán)與使用權(quán),不管是開發(fā)商還是投資者,都需要明確雙方的權(quán)利。 所謂商品房買賣合同,商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售,轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。其中,商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布,自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定:商品房銷售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同網(wǎng)上備案登記程序 1、開發(fā)公司在網(wǎng)上提交商品房買賣開發(fā)公司憑密碼登錄該市的國土資源和房屋管理局產(chǎn)權(quán)市場處“網(wǎng)上辦公平臺”,將已經(jīng)簽字生效的商品房買賣在網(wǎng)上提交。提交工作不受時間地點限制,隨時可以提交。 2、產(chǎn)權(quán)市場處確認(rèn)提交的商品房買賣產(chǎn)權(quán)市場處對開發(fā)公司在網(wǎng)上提交的商品房買賣合同進(jìn)行核對,無誤后進(jìn)行確認(rèn),生成合同備案登記號。備案工作時間為工作日的上班時間。 3、開發(fā)公司填寫備案登記號。開發(fā)公司將合同備案登記號填寫在商品房買賣合同封面相應(yīng)位置,合同備案登記完成。開發(fā)公司應(yīng)將合同正本一本交給買受人。如果買受人貸款購房,開發(fā)公司應(yīng)在辦理完抵押登記等手續(xù)后,將合同正本一本交給買受人。 4、開發(fā)公司報送合同備案登記表開發(fā)公司根據(jù)已經(jīng)登記備案的商品房買賣合同,填寫“商品房買賣合同登記表”,打印,加蓋公司公章,一式兩份報送至產(chǎn)權(quán)市場處。買賣合同登記表的格式與目前使用的登記表相同。登記表可以到產(chǎn)權(quán)市場處領(lǐng)取,也可以在產(chǎn)權(quán)市場處網(wǎng)頁首頁“處室職能”內(nèi)下載。 5、產(chǎn)權(quán)市場處蓋章產(chǎn)權(quán)市場處對開發(fā)公司報送的登記表進(jìn)行核對,無誤的,在登記表上加蓋“國土資源和房屋管理局商品房買賣合同登記專用章”,一份存檔,一份交還開發(fā)公司。開發(fā)公司可憑蓋章后的登記表及已經(jīng)登記的商品房買賣合同到房地產(chǎn)交易管理中心辦理抵押登記等手續(xù)。