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近年來，業(yè)主與業(yè)委會和物業(yè)公司之間的糾紛不斷涌現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，這些糾紛也不全都是物業(yè)公司的問題，所以在此提前廣大業(yè)主，維護知情權有必要避免四個誤區(qū)。 以上海一中院近5年來審理的17件業(yè)主知情權糾紛案件為例，業(yè)主的訴訟請求得到全部支持的，僅有2件。那么，是什么導致業(yè)主們維權失敗？ “搞錯對象、訴求越界、沖動維權、行動遲緩”，記者從鮮活的審判案例中發(fā)現(xiàn)，這是業(yè)主們**易踏入的四大誤區(qū)。 誤區(qū)一：告錯對象很常見 起訴的義務主體不正確。經(jīng)統(tǒng)計，上述案件中有6起案件的業(yè)主未起訴正確的義務主體，占比為35.3%。例如，有的業(yè)主要求業(yè)委會提供小區(qū)停車費的收支情況，但該資料實際由物業(yè)公司掌握； 又如，有的業(yè)主起訴物業(yè)公司要求查閱業(yè)委會決議和會議記錄，但實則由業(yè)委會保管。因此，法官建議業(yè)主在起訴前就相關資料的保管情況做審慎核實，明確義務主體后再提起訴訟，以充分保障自身權益。 幾年前，松江一小區(qū)實施安裝門洞不銹鋼扶手工程。剛開始，業(yè)主們以為這是政府實事工程，無需自己出錢，可之后卻聽說工程預計動用維修基金56萬多元。于是，便有業(yè)主向區(qū)房管局物業(yè)科等部門反映情況，并提出對該工程作評估。為了平息矛盾，在街道協(xié)調(diào)下，評估工作已進行了三次，第一次評估的實際費用為32萬元，第二次評估結果為28萬元，第三次評估出的實際費用僅為19萬多元。 業(yè)主何先生將業(yè)委會告上法庭，要求對方公布近5年來的維修基金收支明細、自來水改造項目和扶手工程的施工合同、施工圖紙、所用材料發(fā)票和審計報告，2002年至2010年小區(qū)的停車費收取情況、廣告收益情況、房屋出租收益情況等。 法院認為，對于賬目明細以及工程合同、審計報告，業(yè)委會應當提供。至于小區(qū)停車費收取情況、廣告收益情況和房屋出租收益情況，何先生也有權知曉，但停車費、房屋出租收益非業(yè)委會收取，業(yè)委會并非公布上述事項的義務主體，何先生也沒有證據(jù)證明業(yè)委會有廣告收益。實際上，物業(yè)公司才是業(yè)務主體。因此，何先生的訴請并未全部得到支持。 另一起案件中，業(yè)主起訴業(yè)委會要求查閱小區(qū)公共收益賬目明細、小區(qū)共建費的適用明細賬目。但法院認為，被告業(yè)委會并非利用業(yè)主共有部位進行經(jīng)營的主體，相關賬冊亦并不由被告保管，公共收益明細賬目應在物業(yè)公司。根據(jù)相關政府文件，共建費由物業(yè)服務企業(yè)管理并使用，賬目亦由物業(yè)服務企業(yè)負責記錄，故對業(yè)主訴請不予支持。 誤區(qū)二：知情權范圍無限擴大 不當擴大知情權范圍是業(yè)主訴請未獲支持的原因之一。例如，有的業(yè)主訴訟請求查閱客觀上并不存在的資料，又如，有的業(yè)主要求查閱小區(qū)的水箱清洗費用清單、發(fā)票及水質(zhì)鑒定報告單等，上述請求明顯超出法定知情權范圍，難獲支持。因此，法官建議業(yè)主在起訴前充分了解法律及司法解釋規(guī)定的知情權范圍，合理確定訴訟請求，防止在行權時無限擴張信息查閱邊界，加重提供方義務。 業(yè)主知情權的范圍是什么？《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，業(yè)主可以請求公布、查閱建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄； 物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況； 建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況等。一些業(yè)主的訴訟請求明顯超出了這個范圍。 黃浦區(qū)一小區(qū)的業(yè)主起訴業(yè)委會，多項訴訟請求中包含查閱住宅維修基金的財務審計報告和裝修大堂的審價報告。但事實上，上述報告并不存在，且法院沒有強制一方當事人進行審計或?qū)弮r的權力，因此，對業(yè)主的這項訴訟請求，法院難以支持。 徐匯一小區(qū)多名業(yè)主起訴物業(yè)公司，訴訟請求中要求查閱眾多資料。其中有重復請求的部分，例如小區(qū)物業(yè)維修、更新、改造項目、電梯維修保養(yǎng)及停車費、廣告費等費用的支出、收入情況等，應已包含在小區(qū)專項維修資金、物業(yè)服務資金以及公共收益的收支情況中，不應重復主張。當然，也有超出知情權保護范圍的，例如他們要求閱看小區(qū)的每年檢查避雷裝置的“檢測報告”及物業(yè)公司“每年兩次檢查避雷裝置”的記錄，小區(qū)的水箱清洗費用清單及發(fā)票和相關行政主管部門對水箱清洗后的水質(zhì)鑒定報告單等，法院均未予支持。 誤區(qū)三：非理性維權，行為過激 從一些案件中發(fā)現(xiàn)，部分業(yè)主不滿業(yè)委會或物業(yè)公司提供的管理服務，常用張貼大字報、破壞公物等方式表達意見，訴訟中也常因過分堅持而使得矛盾激化。例如，在4起案件中，業(yè)主于庭審中已知曉訴請的全部資料，但拒絕接受法院調(diào)解，仍堅持要求法院判決義務主體再次張貼公布上述資料，導致當事人矛盾激化。因此，建議業(yè)主本著和諧共處的理念，合情合理行使知情權，在訴訟過程中積極配合，促使糾紛能夠盡快得以解決。 去年6月，寶山區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司開始在小區(qū)內(nèi)宣傳調(diào)價，稱物業(yè)費十年未調(diào)整，公司已不堪重負，無法維持原服務標準，計劃從2015年起每平方米在原來的基礎上上調(diào)0.45元，業(yè)委會要與物業(yè)公司簽訂合同，將公共收益的一半補償給物業(yè)公司。業(yè)主們得知業(yè)委會在賬外另設有小金庫，近1600萬元的維修基金突然大幅減少等情況后，要求業(yè)委會公開這幾年的賬目發(fā)票明細，看看錢到底去了哪里。 然而，群情激奮之下，40多名業(yè)主將業(yè)委會的大門給封了，并在小區(qū)內(nèi)拉出了醒目橫幅。可這樣鬧騰下去，業(yè)主們還是看不到賬目的蹤影。之后，一位業(yè)主到法院起訴，得以勝訴，才為大家討回了公道。 在靜安一小區(qū)，幾戶業(yè)主與業(yè)委會的矛盾比較突出。他們認為，業(yè)委會利用本小區(qū)大部分業(yè)主不在國內(nèi)的客觀情況，未經(jīng)合理、民主選舉，擅自選聘物業(yè)公司，而公共收益、管理經(jīng)費等財務信息也不夠透明。業(yè)委會就一些重大事項貼出公告，卻被激憤的業(yè)主一把撕掉，認為是在行使自己的權利，而這樣只會讓其他業(yè)主無法看到張貼的公告。還有部分業(yè)主有查閱資料的申請，不跟業(yè)委會說，而是直接在小區(qū)大堂的廊柱、電梯等地方張貼“聯(lián)名信”，部分業(yè)主簽名系偽造。這樣做，并不利于業(yè)主知情權的保護。后來，業(yè)主將業(yè)委會和物業(yè)公司告上法庭，事情才得以圓滿解決。 誤區(qū)四：知情權行使不及時 由于法律法規(guī)并未明確相關資料的保存期限，而部分業(yè)主的維權意識較薄弱，未及時查閱資料，導致較長時間后資料滅失無法提供，客觀上無法滿足業(yè)主的知情權要求。在部分案件中，業(yè)主于數(shù)年后、甚至十年后提起訴訟，要求查閱之前的資料，但因與當前業(yè)主的利益關聯(lián)已有所減弱，**終難獲支持。因此，法官建議業(yè)主密切關注當年度應公開的資料，積極查閱，若其知情權未能實現(xiàn)則應及時尋求司法救濟。 2014年中，沈先生起訴小區(qū)業(yè)委會，稱突然發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會賬戶幾年前存在不合理的大額支出，要求法院判令業(yè)委會公布2008年、2009年間的4次收支賬目明細。然而，小區(qū)現(xiàn)在的業(yè)委會是新組建的，這些賬目發(fā)生在上屆業(yè)委會任期內(nèi)。在業(yè)委會寫給法庭的書面材料中，上屆業(yè)委會的賬目于2013年1月進行了審計，沒發(fā)現(xiàn)問題，原業(yè)委會也沒留下任何可查資料，現(xiàn)任業(yè)委會也無從查起。 “業(yè)主應及時合理地行使知情權?！狈ㄔ赫J為，該小區(qū)2006年7月至2012年6月間的維修資金賬目變動，有審計報告，符合相關政策法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)相關規(guī)定，業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)應當每月與開戶銀行核對專項維修資金賬目，并將相關情況每半年向全體業(yè)主公布一次，沈先生應及時主張知情權，沈先生直至2014年才起訴要求業(yè)委會公布2008年、2009年及2010年所發(fā)生的相關維修資金收支情況，缺乏合理性。因此，法院判決沈先生敗訴。
購買婚房需要避免哪些誤區(qū) 四個步驟是什么
132****6267 | 2016-06-21 10:30:05
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153****9393
如果說結婚是人生的頭等大事，那么買房、安家可能就是這頭等大事之中的大事了。甜蜜的愛情需要甜蜜的小屋承載。 經(jīng)常聽到有人這樣說：沒有房子怎么結婚啊!雖然房子與婚姻沒有必然聯(lián)系，但顯然大多數(shù)人還是把買房作為結婚的先決條件。即將“成家”的情人們對于承載著未來的房子往往總是會充滿向往。然而，與愛情不同的是，買房需要付出相當大的經(jīng)濟代價，如何平衡夢想與現(xiàn)實之間的差距，以下三點希望對即將步入婚姻家庭生活的戀人們有一些啟發(fā)。 誤區(qū)一、總想一步到位 新婚的人們一般進入社會不久，處于創(chuàng)業(yè)階段的年輕人往往經(jīng)濟實力有限，雖說辦喜事家里可以提供不小的幫助，但對于買房置業(yè)來說總還是杯水車薪。所以，新婚的購房夢不一定做得太滿，要對未來的收入有充分認識之后，根據(jù)二人世界的經(jīng)濟條件決定買房標準。 一位還在讀碩士的朋友就曾想為了結婚先買套房子，但是，不說經(jīng)濟實力的問題，單是工作也還難以確定，房子究竟買在哪里合適就成了問題。經(jīng)過再三挑選，二人**后還是選擇了租房以解暫時之需。其實，如果兩個人的工作都還不夠穩(wěn)定，租房就不失為一種比較實際的選擇。 目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展比較快，價格走勢也趨于合理，如果條件允許，買房當然是比較理想的選擇。不過，即使是有能力，新婚購房也不一定就要一步到位，可以考慮制定由小到大、梯級換房的置業(yè)計劃。現(xiàn)在市場上流行的一居、二居的小戶型產(chǎn)品已經(jīng)不再像過去那樣無廳、無廚了，60平方米的一居、80平方米的二居對于忙碌的二人世界來說應該足夠用了，而買這樣的房子即使單價在6000元左右，總價也不過五十萬左右，不會承擔過重的還貸壓力。等到有了更多積蓄再換套大的，無論是賣、是租，小房子都更好出手。 誤區(qū)二、片面強調(diào)位置 買房首先要確定位置，但是就像穿鞋一樣，位置沒有好壞之分，而是要根據(jù)每個人的不同情況確定是否合適。例如在北京，CBD的位置好，但如果工作在大興，可能就不如亦莊了。 另一方面，買房也不一定就買在工作地的周圍。比如工作在北京中關村，中關村核心區(qū)住宅的供應量很小，因此價格普遍較高，對于新婚的人們來說一般都難以承受；另外，公司也有搬家，改變辦公地點的可能。因此，確定新房的位置，要在結合自身的經(jīng)濟實力之上，看工作和未來發(fā)展的可能。輕軌、環(huán)路沿線交通方便，即使位置稍遠，也可以通過節(jié)省路上的時間加以解決。去年輕軌13號線通車已經(jīng)讓人們初步體驗了軌道交通的便利，今年八通線也將開通，通州也有大量的新盤入市，選擇余地較大。除了新盤之外，像京貿(mào)國際公寓、新華聯(lián)家園等早些時候入市的項目今年也有新盤供應，京貿(mào)國際公寓即將推出的新樓座“西雅圖港”還特別定位在愛情主題上。成熟的社區(qū)環(huán)境、濃厚的生活氛圍更有利于新人們較快地進入角色，感受家庭生活的樂趣。 誤區(qū)三、忽略了實用的社區(qū)配套 選擇新房，華麗的外立面、園林設計、舒適的戶型可能更容易進入新人們的視野，而剛剛組建家庭的人由于缺乏生活經(jīng)驗，類似教育、醫(yī)療、超市、菜場等這些生活必需又易被忽視的實用型社區(qū)配套卻常常被忘卻。浪漫的戀愛旅程結束后，步入婚姻家庭生活就難免要柴、米、油、鹽。生活配套齊全的社區(qū)可以使家庭生活變得更簡單，可以使生活真正的變成享受，如果買瓶醬油也要開車去，恐怕就會平添很多煩惱了。 此外，教育、醫(yī)療條件也不可忽視。即使目前買的是小戶型，只作為短期的過渡，而住個三年五載也是可能的，一旦有了孩子，教育即會成為一項重大開銷。 知識小貼士：新婚置業(yè)，可以按以下四個步驟進行 1、分析小家庭建立之后的經(jīng)濟實力，制定購房計劃； 2、根據(jù)自身經(jīng)濟條件及工作要求，確定新房區(qū)域； 3、通過報紙、網(wǎng)站等途徑尋找目標房產(chǎn)； 4、實地考察新房質(zhì)量及各項條件是否符合自身要求。 所謂人無遠慮，必有近憂。買房子實在是一件大事，即使是為了新婚之喜，置業(yè)也要三思而后行。
查看全文↓ 2016-06-21 10:35:05
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買房時別只看價格，忽略位置、交通和配套設施。別著急購房，避免一時沖動決定，房型要買適用的不要只求大面積。
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位置、面積、戶型、價格，選房必備。
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現(xiàn)在常說的商住兩用房什么意思？商住兩用房有哪些理解上的誤區(qū)呢？商住兩用房應該是近幾年興起的，比較受歡迎的一種物業(yè)類別。由于它可以在住宅和商務辦公二者間任意選擇，所以特別符合現(xiàn)在部分年輕人的購房需求，那么，商住兩用房的到底有哪些好處呢？同時，對于部分人來說，對商住房存在哪些誤區(qū)？ 商住兩用房的意思是： 商住兩用”一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業(yè)開發(fā)，也可以規(guī)劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。開發(fā)商如果把某一樓棟稱為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數(shù)層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務辦公用房。 商住兩用房的優(yōu)勢在： 商住兩用房的優(yōu)勢主要有4點：一是總價低。商住兩用房小戶型較多，以40~80平方米戶型為主，一套房的總價較低。二是戶型設計獨特，這也成為吸引年輕購房群體的原因之一。像LOFT戶型，可設計為兩層，相當于買一層得兩層。**后，由于商住兩用房還承擔部分商業(yè)用途，因此人防、消防等建設標準一般高于普通住宅樓盤。 一些誤區(qū) Q1.商住兩用房限購限貸嗎? 房子不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠;貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，且不能申請公積金貸款。 Q2.購買過商用房，再買普通商品房算首套房嗎? 根據(jù)當前政策，對商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)不限貸，因此如果購房者原先購買的公寓屬于酒店式公寓，產(chǎn)權只有40年或50年，那么再購買一套普通住宅的話，可以享受首套的**和利率。 Q3.購買商住兩用房能遷戶口嗎? 如果買的是普通住宅，當然可以將戶口遷入，這一點對于很多有特殊需要(如購買學區(qū)房解決子女的上學問題)的人群非常重要。但商住兩用房雖然可以注冊辦公，卻不可以遷入戶口。 Q4.商住兩用房與普通商品房生活費用計算上會有什么區(qū)別? 很多商住兩用房的電價、水價、物業(yè)費等都按照商業(yè)標準收取，水電費基本上是民用水電費的兩倍，且沒有燃氣，維護成本較高。商業(yè)項目的配套、綠化無法與住宅項目相比。 Q5.商住兩用房使用年限是多少年? 普通住宅的住宅用地使用年限為70年，而商住兩用房用地的使用年限是40年(有部分可能是50年)。 Q6.商住兩用房到期后可以續(xù)期嗎? 按照《物權法》的規(guī)定，住宅70年之后可以自動續(xù)期;而對于商業(yè)項目土地，使用期限一般是40年?！段餀喾ā穼Υ祟愅恋氐狡诤蟮睦m(xù)期規(guī)定不太清晰。也就是說，居住用地到期后可以自動續(xù)期，而商業(yè)用地則不行。 商住兩用房的流行不是沒有原因的，它存在一些優(yōu)勢，但是也存在一些弊端和誤區(qū)，購買時應當注意。
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以少充多重復房源反復發(fā)，每個信息都不太一樣。
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