買房提防的陷阱有什么 購(gòu)房者須謹(jǐn)慎哪些問(wèn)題

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• 157****7316

  買房這條艱難的路上，陷阱多多，稍不慎重就失足掉下去了，遭受損失。今天小編就總結(jié)了買房**容易遇到的十大陷阱，您可要注意了。 陷阱一：虛假?gòu)V告 開(kāi)發(fā)商往往采取虛假?gòu)V告，大肆吹噓樓盤環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善，但是這些又都沒(méi)寫在合同上。而購(gòu)房者也是從開(kāi)發(fā)商夸大的宣傳、廣告、資料、銷售人員的講解等渠道對(duì)商品房進(jìn)行了解，然后才作出是否購(gòu)房的決定。而這種欺騙式的銷售往往為后來(lái)的糾紛埋下了隱患，到了交房時(shí)，購(gòu)房者通常都會(huì)發(fā)現(xiàn)根本不是同一回事。 小編支招：為了引起注意、制造聲勢(shì)，有些樓盤廣告內(nèi)容夸張，雖未寫入商品房買賣合同，但在廣告宣傳資料中表明就其商品房及相關(guān)設(shè)施作了具體的說(shuō)明和承諾，而這些對(duì)合同訂立以及房屋價(jià)格是有重大影響的，因此開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院予以撤銷，并要求對(duì)方賠償損失。 建議買房時(shí)，可實(shí)地考察，先到規(guī)劃部門去查詢一下，看看實(shí)際規(guī)劃情況；**好保留廣告單、售樓書(shū)等宣傳資料，**好把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，這些資料可作為追究其法律責(zé)任的有力憑證。 陷阱二：捂盤惜售 不少購(gòu)房者在買房中都遇到過(guò)這樣的經(jīng)歷，自己看上的房子開(kāi)發(fā)商不賣，開(kāi)發(fā)商能賣的房子自己又不滿意，不買以后又會(huì)漲價(jià)。一些開(kāi)發(fā)商出于自身利益的考量，大量捂盤惜售，人為導(dǎo)致房源緊缺，借以人為抬高一路飆升的房?jī)r(jià)，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“供不應(yīng)求”的假象。 小編支招：捂盤惜售無(wú)形中會(huì)增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售成本，而這些成本無(wú)疑會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 建議一是購(gòu)房者一定要據(jù)理力爭(zhēng)，明確告訴售樓員除非這套房，其他房都不要；二是要求查看合同和發(fā)票，看你選中的房子是否真的已經(jīng)銷售；第三，**好的預(yù)防方法是到房產(chǎn)交易中心查閱正確的房源銷售數(shù)字，以免跌入“搶購(gòu)”陷阱。 陷阱三：霸王條款 一般情況下，開(kāi)發(fā)商（售樓人員）會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。購(gòu)房者簽訂的商品房合同內(nèi)隱藏不利于購(gòu)房者的條款，由于難以界定，當(dāng)購(gòu)房者利益受損時(shí)難以維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)利。 小編支招：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，特別是免除開(kāi)發(fā)商義務(wù)，削減業(yè)主權(quán)利的條款，遇到空白處應(yīng)填上對(duì)自己權(quán)益有利的內(nèi)容。在確購(gòu)房書(shū)內(nèi)容時(shí)，一定要特別警惕“……一律不退”之類的條款，以免上當(dāng)受騙。 陷阱四：延期交房 買房子不是件容易事，眼看著交房的時(shí)間越來(lái)越近了，去項(xiàng)目地點(diǎn)一看，樓剛蓋到一半呢。找開(kāi)發(fā)商一問(wèn)，答復(fù)五花八門，事實(shí)都差不離：房子沒(méi)有蓋好，估計(jì)只能延期交房，而且一拖就是幾個(gè)月甚至一年。 小編支招：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。 業(yè)主維權(quán)通常有兩種方式一是選擇解除合同即退房，二是選擇要違約金，開(kāi)放商延期交房是其違反合同約定的一種表現(xiàn)形態(tài)，業(yè)主可以根據(jù)雙方的合同約定要求開(kāi)發(fā)支付相應(yīng)比例的違約金。 陷阱五：質(zhì)量問(wèn)題 對(duì)每一個(gè)買房人來(lái)說(shuō)，**頭痛的問(wèn)題是什么？恐怕大多數(shù)人會(huì)回答說(shuō)：房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，墻壁和窗戶滲漏水、墻壁開(kāi)裂、地板空鼓等，這些問(wèn)題時(shí)時(shí)困擾著購(gòu)房者。 小編支招：要想把握好房子質(zhì)量關(guān)，首先自然是選擇品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，品牌開(kāi)發(fā)商比較重視商業(yè)信譽(yù)，有一整套規(guī)范質(zhì)量控制流程；在收房的時(shí)候，必須對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行一個(gè)全面的檢查，要約好地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負(fù)責(zé)代表，和自己一起驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題，都必須記錄，然后協(xié)商解決。 業(yè)主在購(gòu)房后，面對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題，若房屋在保修期內(nèi)業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予賠償或給予維修，物業(yè)公司屬于對(duì)該物業(yè)部分進(jìn)行管理服務(wù)的第三方對(duì)象，不是房屋建設(shè)者，無(wú)需對(duì)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)法律責(zé)任；若開(kāi)發(fā)建設(shè)單位拒不履行賠償或者維修義務(wù)的，業(yè)主可以起訴到人民法院。房屋在保修期外，物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)房屋公共部位設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行日常性維修。 陷阱六：配套縮水 許多不良開(kāi)發(fā)商在推樓盤時(shí)，往往會(huì)向你推介園區(qū)周邊配套規(guī)劃，幼兒園、高檔會(huì)所、**、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、時(shí)尚商業(yè)街等等一應(yīng)俱全，但由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者所簽的合同中往往沒(méi)有園區(qū)周邊配套規(guī)劃的內(nèi)容，使得承諾的園區(qū)周邊配套成為一紙空文。買房時(shí)樓盤廣告宣傳頁(yè)上承諾了“某某**學(xué)區(qū)房”，但是房子買過(guò)之后，卻被告知所買的小區(qū)住房學(xué)區(qū)房并非開(kāi)發(fā)商宣傳的學(xué)區(qū)。 小編支招：購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開(kāi)發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。 商品房買賣合同是一個(gè)格式合同，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候必須要看清楚合同的條款，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約定一些東西，就要跟開(kāi)發(fā)商簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，在簽訂的合同越明晰越好，這樣將來(lái)出現(xiàn)什么問(wèn)題可以按照合同來(lái)執(zhí)行。 陷阱七：精裝陷阱 精裝房本應(yīng)是開(kāi)發(fā)商提供給業(yè)主的舒適、安心的居住環(huán)境。但如今的“精裝房”卻與此背道而馳，隱蔽工程無(wú)法檢測(cè)，滲、漏、泛、堵、殼、裂、砂、銹等質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)，開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主房屋的維修時(shí)間一拖再拖…… 小編支招：消費(fèi)者首先要搞清楚精裝房合同上約定的是“精裝修”還是“全裝修”。如果合同沒(méi)有明確約定，房屋一旦出現(xiàn)問(wèn)題，維權(quán)會(huì)比較麻煩。同時(shí)，購(gòu)房者買房時(shí)要鎖定相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，交房時(shí)要一一檢查。 精裝房質(zhì)量有問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商要無(wú)償修復(fù)，直至質(zhì)量合格及符合你們當(dāng)初約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)。此外，你在修復(fù)期間的損失，比如在外租房的費(fèi)用等可以要求開(kāi)發(fā)商賠償。如果你是打算自己來(lái)修，只是讓開(kāi)發(fā)商賠償修復(fù)費(fèi)用，那么開(kāi)發(fā)商所賠償?shù)男迯?fù)費(fèi)用需使你的房屋達(dá)到原精裝修樣板房（合同）的標(biāo)準(zhǔn)。 陷阱八：物業(yè)陷阱 開(kāi)發(fā)商在賣房時(shí)，承諾小區(qū)物業(yè)是三A級(jí)服務(wù)，但是購(gòu)房者在入住后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理和服務(wù)都很差勁，但是開(kāi)發(fā)商卻推諉稱小區(qū)物業(yè)跟自己沒(méi)有關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)，損害業(yè)主權(quán)益。 小編支招：一是購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)，對(duì)指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的，應(yīng)提出反對(duì)意見(jiàn)，因?yàn)檫@屬于不合理的違反購(gòu)房者意愿的附加條件；二是對(duì)物業(yè)管理不滿意，業(yè)主可以按照法律規(guī)定更換物業(yè)公司。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，業(yè)務(wù)大會(huì)可以選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。因此，只要小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，就可以由業(yè)主自己選聘物業(yè)公司。 陷阱九：面積縮水 有些開(kāi)發(fā)商會(huì)為前來(lái)買房的人準(zhǔn)備兩份住房面積資料，一份資料是在購(gòu)房者買房前使用，另外一份是購(gòu)房者付款后獲得的住房真實(shí)資料，有時(shí)候商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異。 小編支招：據(jù)國(guó)家商品房的相關(guān)規(guī)定，住宅面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。仔細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)及開(kāi)發(fā)手續(xù)，注意樓盤宣傳海報(bào)，重視“不可抗力”條款的約定。 陷阱十：產(chǎn)權(quán)問(wèn)題 有很多小區(qū)業(yè)主反應(yīng)，房子都入住幾年了，但是房產(chǎn)證還沒(méi)有下來(lái)，小孩子上戶入學(xué)等成了困難。又或者是業(yè)主碰到“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”的問(wèn)題，因?yàn)樯唐纷≌瑥拈_(kāi)發(fā)到銷售的周期一般在1～3年，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”也就隨著開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅時(shí)間的長(zhǎng)短而縮短。 小編支招：開(kāi)發(fā)商造成房產(chǎn)證辦不下來(lái)的主要原因有：未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋；土地或房屋未解除抵押的；開(kāi)發(fā)商未繳納相關(guān)稅費(fèi)的；擅自改動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的；開(kāi)發(fā)商發(fā)生債務(wù)糾紛等等。房屋產(chǎn)權(quán)登記是申請(qǐng)?jiān)瓌t，在房屋竣工驗(yàn)收之后交付購(gòu)房者之前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)初始登記，一般是先辦棟證，再分戶，如果企業(yè)與樓盤資料齊全，兩個(gè)月左右房產(chǎn)證可辦下來(lái)。 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有如期履行合同約定，業(yè)主可以追究開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，如果合同中約定了因拖辦房產(chǎn)證業(yè)主可退房的話，業(yè)主不僅可以申請(qǐng)退房，還可以要求開(kāi)發(fā)商退還房款的差價(jià)損失。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:12

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• 問(wèn) 購(gòu)房中，購(gòu)房者會(huì)遇到的購(gòu)房陷阱有哪些？
  答

  剪羊毛。等一波又一波的宣傳攻勢(shì)結(jié)束后，那些不明就里的購(gòu)房“敢死隊(duì)”就這樣稀里糊涂地?cái)D爆拍賣現(xiàn)場(chǎng)或是售樓部，用高于市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買那些比開(kāi)發(fā)商故意樹(shù)立的價(jià)格標(biāo)桿房低一些的房產(chǎn)，還喜出望外的自認(rèn)賺到了。殊不知，這樣的價(jià)格根本就不是當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)，不知道要曬多少年的太陽(yáng)才能增值。他們是被開(kāi)發(fā)商樹(shù)的價(jià)格標(biāo)桿給弄迷糊了。

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• 問(wèn) 購(gòu)房時(shí)常見(jiàn)陷阱有哪些 購(gòu)房者該如何規(guī)避購(gòu)房陷阱
  答

  購(gòu)房者買房交易過(guò)程，或多或少被置業(yè)顧問(wèn)忽悠過(guò)，消費(fèi)者將怎樣規(guī)避購(gòu)房陷阱？ 1、 收封房金逼訂 置業(yè)顧問(wèn)察言觀色能力很強(qiáng)，能精準(zhǔn)判斷消費(fèi)者的購(gòu)買意向。假如購(gòu)買意愿很強(qiáng)烈，置業(yè)顧問(wèn)讓消費(fèi)者先交定金，數(shù)額不高在1000左右。交錢后，售樓人員承諾不再將房子介紹給其他人，這讓消費(fèi)者對(duì)其有了歸屬感。其實(shí)，置業(yè)顧問(wèn)逼訂階段。購(gòu)房者會(huì)在心理上對(duì)樓盤有了牽掛，往往**終會(huì)將其買下。 2、封殺第一需求 樓盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)通常會(huì)張貼出一張銷售進(jìn)度表，上面明確顯示哪些戶型已被售出、哪些戶型已被預(yù)訂。如果消費(fèi)者完全相信這個(gè)進(jìn)度表，可能就被忽悠了。 消費(fèi)者第一眼看中的往往是整個(gè)小區(qū)**好的房子，但這樣的房子并不一定能買到手。當(dāng)售樓人員用某些暗語(yǔ)詢問(wèn)銷售控制臺(tái)時(shí)，控制臺(tái)的人員立即就心領(lǐng)神會(huì)，告知消費(fèi)者這套房子已經(jīng)售出。 3、開(kāi)發(fā)商捂盤囤房加價(jià) 一般，項(xiàng)目剛開(kāi)盤，當(dāng)天宣布售罄。其實(shí)，售樓人員自己手中有時(shí)會(huì)握有房源，當(dāng)消費(fèi)者的購(gòu)買意向強(qiáng)烈時(shí)，售樓員便聲稱正好有人想加價(jià)轉(zhuǎn)讓，消費(fèi)者為了買到滿意的房子，往往會(huì)心甘情愿地加價(jià)購(gòu)買。然而。這筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)其實(shí)已經(jīng)裝入了售樓人員的腰包。 4、銷售過(guò)程中施苦肉計(jì) 買房與賣房可以說(shuō)一場(chǎng)心理戰(zhàn)，置業(yè)顧問(wèn)也會(huì)施展小計(jì)謀，展現(xiàn)工作誠(chéng)意。如選擇在雨天的天氣拜訪客戶，濕漉漉把文件送到消費(fèi)者；大冬天凍得嘴唇發(fā)紫……此時(shí)，消費(fèi)者都會(huì)旁生惻隱之心。 5、開(kāi)發(fā)商包裝美化樓書(shū) 開(kāi)發(fā)商借用包裝美化樓書(shū)，與事實(shí)有出入，僅代表開(kāi)發(fā)商單方面的意愿。如發(fā)生法律問(wèn)題糾紛，樓書(shū)將不會(huì)產(chǎn)生法律效益。除雙方簽字認(rèn)可了樓書(shū)中的承諾，并將其附在購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議中。 6、物業(yè)存在借名貼金 樓盤廣告中稱，小區(qū)聘請(qǐng)了某知名外資物業(yè)公司進(jìn)行管理，但實(shí)際情況并非如此。開(kāi)發(fā)商只付費(fèi)購(gòu)買了知名外資物業(yè)公司的使用權(quán)，稱其為物業(yè)顧問(wèn)。通常知名外資物業(yè)公司只為每平方米價(jià)格在數(shù)萬(wàn)元以上的高端服務(wù)，而借用其名字的開(kāi)發(fā)商通常自己組建隊(duì)伍。 7、宣傳存在偷換概念 購(gòu)房者買房時(shí)，為了家人身心健康，大多會(huì)注意小區(qū)綠化。因此，綠化率也是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常作弊的地方。業(yè)主或許對(duì)綠化率概念模糊，用綠化覆蓋率代替綠地率。 8、 樣板間“偷龍轉(zhuǎn)鳳” 樣板間確實(shí)是開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)入住后房子的效果而搭建的，但部分開(kāi)發(fā)商會(huì)過(guò)多地包裝，目前，新聞中頻繁爆料，開(kāi)發(fā)商實(shí)際交的房與樣板間不符，甚有很大的落差。

• 問(wèn) 買房排號(hào)貓膩有哪些 購(gòu)房者如何注意這些問(wèn)題
  答

  在北京似乎什么都要靠搶，房子也不例外，“繳納誠(chéng)意金”和動(dòng)輒上千人的壯觀“排號(hào)”場(chǎng)面，似乎也已經(jīng)司空見(jiàn)慣。今天就來(lái)聊一聊這個(gè)買房排號(hào)里面的貓膩。 究竟什么是買房排號(hào)？ 買房排號(hào)，這是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷策略,給買房者造成一種錯(cuò)覺(jué),他們的房子很好賣。也就是說(shuō),買房子時(shí)要到開(kāi)發(fā)商處排隊(duì)拿一個(gè)號(hào)碼,有了這個(gè)號(hào)碼才有資格要他們家的房子。 在排號(hào)這種認(rèn)購(gòu)方法出現(xiàn)之前，對(duì)現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的認(rèn)購(gòu)一般采用先來(lái)先選的原始方法。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，可以不受干擾地進(jìn)行選擇。選房沒(méi)有時(shí)限，反復(fù)、比較著看，交房時(shí)的糾紛自然就少了。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種方法幾乎沒(méi)有使用激勵(lì)機(jī)制和宣傳策略，售房周期比較長(zhǎng)。 排號(hào)**早出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購(gòu)中。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低廉、需求量大，必須排隊(duì)才能買上房。北京**近還出現(xiàn)過(guò)提前三天排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，雇用民工排號(hào)也不是什么新鮮事。目前，很多樓盤都采用了排號(hào)的認(rèn)購(gòu)方式。排隊(duì)“搶”房會(huì)給消費(fèi)者造成供不應(yīng)求的假象，從而促使消費(fèi)者盡快選擇。 目前的排號(hào)形式有哪些？ 目前排號(hào)的形式大多分為在指定銀行繳納規(guī)定數(shù)額的誠(chéng)意金。然后拿存款證明辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)，等待開(kāi)盤這幾個(gè)步驟。 因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)階段開(kāi)發(fā)商會(huì)交給業(yè)主一個(gè)認(rèn)購(gòu)號(hào)，所以也就通常被說(shuō)為“排號(hào)”。開(kāi)發(fā)商往往會(huì)推出名目繁多的認(rèn)購(gòu)卡，例如“優(yōu)活卡”。而目前大部分樓盤要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬(wàn)到10萬(wàn)不等，**高的某項(xiàng)目推出過(guò)的金卡金額為30萬(wàn)元。在要求購(gòu)房人必須繳納誠(chéng)意金才有機(jī)會(huì)選房的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也設(shè)計(jì)了不少“優(yōu)惠政策”，例如類似“兩萬(wàn)抵三萬(wàn)”的形式**為常見(jiàn)。這類優(yōu)惠的意思就是如果購(gòu)房人在開(kāi)盤搖號(hào)的時(shí)候被選中，那么繳納的誠(chéng)意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬(wàn)的誠(chéng)意金，在這樣的優(yōu)惠條件下，就可以等同于3萬(wàn)元房款。 更為常見(jiàn)的認(rèn)購(gòu)方式是先排號(hào)再搖號(hào)。如果某一戶型或樓層的房號(hào)有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分。這種營(yíng)銷方法用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制刺激消費(fèi)者，你不買后邊還有那么多人等著呢。 兩個(gè)月前，一個(gè)朋友看中了一個(gè)樓盤的普通住宅，交了1萬(wàn)元排號(hào)費(fèi)，打算購(gòu)買一套4樓房子。售樓人員當(dāng)時(shí)告知半個(gè)月后就開(kāi)盤，等了一個(gè)半月后，那個(gè)項(xiàng)目才宣布開(kāi)盤，朋友滿懷希望趕去時(shí)，卻被告知房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)上漲了200元，即使6樓的房子也已經(jīng)賣空，只剩下一個(gè)公攤很大的躍層。 售樓處告訴他如果不滿意可以退還排號(hào)費(fèi)，朋友無(wú)奈拿回1萬(wàn)元后憤憤離開(kāi)。讓朋友始終不解的是，怎么開(kāi)盤時(shí)房?jī)r(jià)一下子就比排號(hào)時(shí)高出那么多？排號(hào)時(shí)售樓處還表示排在前面的可以優(yōu)先選房呢，朋友排號(hào)是10多位，很靠前了，可**后只剩下一個(gè)躍層，開(kāi)發(fā)商不是太不講誠(chéng)信了么？后來(lái)?yè)?jù)知情人士透露，在排號(hào)與開(kāi)盤之間，里面有著太多的貓膩。 貓膩一　以排號(hào)為名拉高房?jī)r(jià) 一業(yè)內(nèi)人說(shuō)，其實(shí)這種情況其實(shí)許多樓盤都存在。排號(hào)時(shí)間長(zhǎng)了，如果市場(chǎng)反映熱烈，排號(hào)的人越越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商就可以乘機(jī)拉高房?jī)r(jià)。在目前火熱的房產(chǎn)大背景之下，購(gòu)房者往往都不是理性購(gòu)房而是跟風(fēng)或者發(fā)燒，即使開(kāi)發(fā)商提高房?jī)r(jià)，購(gòu)房者也會(huì)因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)會(huì)上漲而接受。為調(diào)起購(gòu)房者胃口，有些開(kāi)發(fā)商甚至在取得預(yù)售房屋的資格之后還故意延長(zhǎng)開(kāi)盤時(shí)間，這大多是為提高房?jī)r(jià)做鋪墊準(zhǔn)備。 貓膩二　以排號(hào)為名變相集資 從售樓處了解到，他們總共開(kāi)發(fā)有300多套房子，但號(hào)已經(jīng)排到400多了，排號(hào)費(fèi)5000元。問(wèn)那些交了排號(hào)費(fèi)但沒(méi)有買上房子的顧客怎么辦，人家不屑地說(shuō)，他們交了錢也不一定買，排號(hào)費(fèi)退還不就得了。 很顯然，這樣做的結(jié)果受損者是購(gòu)房者，他們的排號(hào)費(fèi)不僅白交，更被開(kāi)發(fā)商變相集資了。有的開(kāi)發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證便以排號(hào)為名收取所謂的排號(hào)費(fèi)，即使取得了也仍然延長(zhǎng)排號(hào)時(shí)間，結(jié)果又失去誠(chéng)信不與購(gòu)房者兌現(xiàn)排號(hào)承諾，不是集資又是什么？ 為這特意請(qǐng)教了法律人士，她說(shuō)法律上并沒(méi)有買房排號(hào)的相關(guān)規(guī)定。但有一點(diǎn)十分明確，就是排號(hào)并非預(yù)售，這只是開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)樓者做出的單方購(gòu)買承諾。而在開(kāi)盤之前開(kāi)發(fā)商隨意提高房?jī)r(jià)或者把房子轉(zhuǎn)賣給他方，也無(wú)須承擔(dān)什么責(zé)任，除了將排號(hào)費(fèi)返還購(gòu)房者。 排號(hào)顯然利在開(kāi)發(fā)商，因?yàn)閺呐盘?hào)到開(kāi)盤他們有一個(gè)很大的可操作性彈性空間。所以建議大家買房前**好先了解開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度，或者簽定一份詳盡的排號(hào)合同以確保自己利益不致于受損。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商銷售手段有哪些 購(gòu)房者需警惕哪些售樓“陷阱”
  答

  為了促進(jìn)銷售，取得良好的成交業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商也是“操碎了心”?！百J款X.X折，全款X.X折”、“買房送XXX”，更有甚者如恒大之前推出的“無(wú)理由退房”等，可謂十八般“武藝”齊上陣。那么開(kāi)發(fā)商到底有哪些銷售手段？在此，小編為廣大購(gòu)房者總結(jié)了一些常見(jiàn)的銷售手段。 銷售手段“花樣百出” 1、老帶新折扣優(yōu)惠（通常9.7折—9.9折） 2、全款每平減300元，貸款有折扣優(yōu)惠 3、全款總體價(jià)格有折扣優(yōu)惠 4、送現(xiàn)金禮包，直接在房款里抵扣 5、買房送“購(gòu)房貴賓卡” 6、炒作 7、媒體廣告宣傳銷售 8、賣場(chǎng)的精致包裝,包括售樓處、園區(qū)、樣板間和看房路線等的包裝。 9、售樓員的電話銷售 10、關(guān)系客戶銷售 11、“經(jīng)典生活體驗(yàn)中心”售樓處對(duì)外開(kāi)放 即售樓處對(duì)外開(kāi)放，強(qiáng)調(diào)專業(yè)細(xì)節(jié)的體驗(yàn)和生活的體驗(yàn)，建議分專業(yè)區(qū)和休閑區(qū)，休閑區(qū)包裝成酒吧、咖啡廳的形式，提供茶?？Х鹊蕊嬈罚シ鸥哐诺谋尘拜p音樂(lè)，并配有時(shí)尚雜志、藝術(shù)類等書(shū)籍。 12、連鎖銷售（例如：讓客戶介紹客戶） 13、產(chǎn)品推介會(huì) 14、無(wú)理由退房 例如：恒大地產(chǎn)廣西某項(xiàng)目于近期推出無(wú)理由退房活動(dòng)，凡成功購(gòu)買的客戶均可享受無(wú)理由退房。而在成都、東營(yíng)等地，也有開(kāi)發(fā)商向客戶做出類似的承諾。 15、溢價(jià)回購(gòu) 例如：位于上海的某樓盤宣布只要是一次性付款的購(gòu)房者，都可以在合同中和開(kāi)發(fā)商約定，3年后只要不想繼續(xù)持有這套房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商都可按照現(xiàn)在購(gòu)買價(jià)格再溢價(jià)16%進(jìn)行回購(gòu)。 不過(guò)，如果考慮3年后讓開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的購(gòu)房者，在明年交房后將不能辦理房產(chǎn)證，因?yàn)榻灰走^(guò)戶產(chǎn)生的稅費(fèi)成本相當(dāng)高昂。 16、替業(yè)主還貸20個(gè)月 例如：北京某項(xiàng)目推出新的促銷計(jì)劃：購(gòu)房者在簽約購(gòu)房之后，**三成余下的房款可辦理30年期的銀行還貸手續(xù)，而自還貸起始日到項(xiàng)目交房前的月供，將由開(kāi)發(fā)商代為支付。據(jù)悉，該項(xiàng)目的交房時(shí)間大概是2013年8月，這意味著購(gòu)房者可以少繳20個(gè)月左右的房貸。  按照該項(xiàng)目成交均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米計(jì)算，一套100平方米的兩居室，總價(jià)為110萬(wàn)元，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開(kāi)發(fā)商支付20個(gè)月，相當(dāng)于項(xiàng)目?jī)?yōu)惠10萬(wàn)元。 17、降價(jià)補(bǔ)差價(jià) 根據(jù)某知名地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，自11月中旬少數(shù)城市“降價(jià)補(bǔ)償潮”初現(xiàn)至今，短期內(nèi)已從上海、深圳等一線城市迅速蔓延至青島、合肥、成都等二三線城市，甚至個(gè)別城市在售項(xiàng)目還推出降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的升級(jí)版，不僅著力于項(xiàng)目保值，還承諾未來(lái)一定的**空間。 18、零元起拍，以在線專賣的形式實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò)銷售。 19、買別墅送洋房 根據(jù)“買別墅送洋房”的促銷活動(dòng)，只要買疊院別墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，開(kāi)發(fā)商會(huì)和買家簽訂送洋房的贈(zèng)予協(xié)議，因此買家不會(huì)受到限購(gòu)的影響。 20、送房產(chǎn)稅 今年年初，上海某樓盤做出促銷宣傳：在該樓盤買房，可享受到買房即送五年房產(chǎn)稅的優(yōu)惠，按**高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，相當(dāng)于房源打9.8折優(yōu)惠。隨后，上海又有兩家樓盤打出“買房送房產(chǎn)稅”的廣告。 21、不要給客戶太多的選擇機(jī)會(huì) 有時(shí)客戶面臨太多的選擇時(shí)反而會(huì)猶豫不決拿不定主意。所以**好能在一到二個(gè)機(jī)會(huì)下，比較銷售，作出決定。 22、不要給客戶太多的思考機(jī)會(huì) 客戶考慮越多，可能就會(huì)發(fā)現(xiàn)商品越多的缺點(diǎn)，反而會(huì)使他決定不購(gòu)買，所以銷售人員要留給客戶思考時(shí)間的長(zhǎng)短要適當(dāng)。 23、不要有不愉快的中斷 在緊湊的銷售過(guò)程中，若有不愉快的中斷，可能就會(huì)失去先機(jī)。 24、中途插入的技巧 在進(jìn)行說(shuō)服工作中，如有人從旁插入，談及與銷售人員前后不相關(guān)的問(wèn)題，亦會(huì)使客戶產(chǎn)生懷疑的心理。 25、延長(zhǎng)洽談時(shí)間 使客戶人數(shù)增多，造成購(gòu)買的氣氛，尤其是銷售初期，客戶較少時(shí)，更要盡量延長(zhǎng)洽談時(shí)間。 警惕常見(jiàn)銷售“陷阱” 營(yíng)銷手段一：低開(kāi)高走 人為制造板塊**潛力 被開(kāi)發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開(kāi)高走”，以證明樓盤快速增值。即開(kāi)始銷售時(shí)價(jià)格較低，然后售價(jià)逐漸上升，讓后來(lái)的購(gòu)房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購(gòu)買速度。 像這種低開(kāi)高走，人為制造房子**潛力的開(kāi)發(fā)商并不在少數(shù)。專家認(rèn)為，運(yùn)用這種戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)商不但營(yíng)造出售價(jià)較低的開(kāi)盤價(jià)，吸引了購(gòu)房者的瘋搶，借助媒體的力量傳達(dá)出樓市熱銷的現(xiàn)狀。而且還把位置不好的房子售出，這也以后在銷售位置好的房源時(shí)，就可以順理成章地提高售價(jià)，讓購(gòu)房人誤以為此項(xiàng)目迅速**，而購(gòu)房者則處于“買漲不買落”的心理跟風(fēng)買房。 一房產(chǎn)策劃經(jīng)理向記者透露，開(kāi)發(fā)商后來(lái)銷售的房子的價(jià)格原本就是事先定好的，并不存在太多的**?！　? 營(yíng)銷手段二：饑餓營(yíng)銷 少推快跑制造人為房荒 “這次房源不多，要買乘早”、“下次開(kāi)盤肯定漲”、“排號(hào)已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個(gè)號(hào)吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷手段，更加刺激了購(gòu)房者的買房沖動(dòng)。 開(kāi)發(fā)商拿出少量的房源加推，人為造成市場(chǎng)供不應(yīng)求，房源緊張，房?jī)r(jià)趨漲的態(tài)勢(shì)，再加上一些媒體的“軟文”助力，購(gòu)房者繼而被引誘消費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士透露，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售出40%左右的房子后，就會(huì)對(duì)購(gòu)房人說(shuō)：“房子都賣完了，等下期吧。”其實(shí)，這時(shí)開(kāi)發(fā)商手中還存有60%左右沒(méi)賣出去的房。開(kāi)發(fā)商之所以這樣做，其銷售策略就是在制造樓盤熱銷的假象。 營(yíng)銷手段三：明星效應(yīng) 開(kāi)發(fā)商借“星”攬客 有些開(kāi)發(fā)商普遍喜歡借助“外力”。專家表示：“明星營(yíng)銷既滿足了部分市民的追星夢(mèng)，又使項(xiàng)目增加了來(lái)訪量，效果可見(jiàn)一斑。而且，目前市場(chǎng)上營(yíng)銷同質(zhì)化嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營(yíng)銷方式，空間較大。這是因?yàn)橥ㄟ^(guò)開(kāi)發(fā)商的渠道邀請(qǐng)到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動(dòng)效應(yīng)。也容易給購(gòu)房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價(jià)值素質(zhì)。”

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商銷售房屋常見(jiàn)的陷阱有哪些 購(gòu)房者要注意什么
  答

  買房時(shí)，你上當(dāng)了嗎？被忽悠了嗎？開(kāi)發(fā)商慣用的銷售手段你知道多少？揭秘開(kāi)發(fā)商銷售房屋常見(jiàn)的十大陷阱和購(gòu)房者買房須知的六大事項(xiàng)。 開(kāi)發(fā)商銷售房屋常見(jiàn)的十大陷阱 一、誘人的“價(jià)格陷阱” 房?jī)r(jià)的高低一直是購(gòu)房者**為敏感的一個(gè)話題，商品房的廣告中常會(huì)有一個(gè)誘人的起價(jià)，如**低價(jià)××元/平方米起，實(shí)際上這個(gè)價(jià)格的房子根本就不存在，只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商為了博人眼球，吸引人購(gòu)買而采取的一種促銷手段而已。 二、動(dòng)人的“零**”買房 “零**、低**”重出江湖，在低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)興起了一陣“低**”“零**” 風(fēng)潮。由于實(shí)際上的“零**”是由開(kāi)發(fā)商或中介通過(guò)預(yù)先墊付，或者是通過(guò)虛擬抬高房?jī)r(jià)，多從銀行貸款的方式來(lái)獲得**款，那么開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的合同也存在較多法律爭(zhēng)議和法律風(fēng)險(xiǎn)。 　 　三、賞心悅目的“樣板房” 樣板房的作用在于讓購(gòu)房者身臨其境地感受房屋的布置、擺設(shè)、空間、氛圍等，樣板房是決定購(gòu)房者是否購(gòu)買的重要因素之一，因此，開(kāi)放商房往往不惜投入巨資裝修樣板房，有的甚至將樣板房的面積做得更大一些，但購(gòu)房者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實(shí)際上并不是那么一回事。 　 四、嚴(yán)重縮水的“精裝房” 由于精裝房市場(chǎng)前景巨大，省時(shí)省力的精裝修房，成了不少購(gòu)房者的首選，許多房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)精裝市場(chǎng)。然而，事實(shí)上，精裝房卻頻現(xiàn)問(wèn)題。有的開(kāi)發(fā)商以各種原因?yàn)榻杩?，在?shí)際交付后，對(duì)裝修建材的品牌或型號(hào)進(jìn)行調(diào)整，使精裝變劣裝、精裝變“驚裝”。 五、環(huán)境綠化陷阱 房地產(chǎn)廣告中“綠化率”是一個(gè)提及率很高的詞。在綠化率的后面，常常后綴著低至30%，高至60%，甚至有開(kāi)發(fā)商打出綠化率100%的數(shù)字，使人很容易從這個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字，想像到整個(gè)小區(qū)滿目的綠色。 如果商品房銷售廣告和宣傳資料說(shuō)明和允諾的內(nèi)容是具體確定的，如“小區(qū)綠化率達(dá)到60%”，這個(gè)說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商違反該說(shuō)明或允諾的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 六、位置距離陷阱 “距市中心僅20分鐘”、“離地鐵站僅10分鐘”、“距某商業(yè)中心僅5分鐘”……給潛在購(gòu)房者造就出一種近在咫尺的距離感，這樣的廣告語(yǔ)經(jīng)常出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的樓盤廣告上。然而廣告語(yǔ)中的距離并不代表實(shí)際距離，當(dāng)購(gòu)房者入住后，往往發(fā)現(xiàn)開(kāi)放商在廣告上說(shuō)的距離某某地點(diǎn)10分鐘即達(dá)甚至要花超過(guò)半個(gè)小時(shí)才能到達(dá)。 七、配套設(shè)施陷阱 為了生活的便利舒適，購(gòu)房者在買房之時(shí)，有時(shí)會(huì)將房屋周邊是否有醫(yī)院，小區(qū)里是否有公共游泳池，小區(qū)旁邊是否有大型超市或商場(chǎng)等因素作為購(gòu)房的重要條件。開(kāi)發(fā)商通常抓住購(gòu)房者者看重房屋地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)及配套的軟件服務(wù)的消費(fèi)心理，在樓盤的廣告中進(jìn)行夸大或虛假宣傳，而實(shí)際交付房產(chǎn)的小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施與原介紹的廣告宣傳內(nèi)容相差甚遠(yuǎn)。 八、買房即上名校 學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)一直是開(kāi)發(fā)商用來(lái)吸引購(gòu)房者的一大法寶，但其中不乏部分開(kāi)發(fā)商以此為廣告噱頭，“買房即上名?！毙麄髡Z(yǔ)背后卻暗藏貓膩。如，有些樓盤一期、二期、三期學(xué)區(qū)房大不同，但是在打廣告時(shí)不會(huì)明確提出來(lái)。有部分購(gòu)房者對(duì)此并不是十分了解，在銷售顧問(wèn)誘導(dǎo)下，買了該樓盤二期、三期，結(jié)果卻失去了心儀**的機(jī)會(huì)。又如，有些樓盤開(kāi)發(fā)商承諾的學(xué)區(qū)房有時(shí)間限制。 九、買房贈(zèng)送面積 雖然早已有明文規(guī)定將對(duì)贈(zèng)送空間面積及其比例做出嚴(yán)格限制，但考慮到報(bào)規(guī)批復(fù)后在建、流入市場(chǎng)的時(shí)間差，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是可見(jiàn)贈(zèng)送空間的身影。由于購(gòu)房者對(duì)于贈(zèng)送面積并不是特別了解，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)把公攤面積、公共綠地面積、陽(yáng)臺(tái)、地下室、飄窗甚至管道井等算作贈(zèng)送面積，五花八門，不一而足。 10、 饑餓營(yíng)銷，制造熱銷房荒的假象 “這次房源不多，要買乘早”、“下次開(kāi)盤肯定漲”、“排號(hào)已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個(gè)號(hào)吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷手段，更加刺激了購(gòu)房者的買房沖動(dòng)。開(kāi)發(fā)商拿出少量的房源加推，人為造成市場(chǎng)供不應(yīng)求，房源緊張，房?jī)r(jià)趨漲的態(tài)勢(shì)，再加上一些媒體的“軟文”助力，購(gòu)房者繼而被引誘消費(fèi)。 購(gòu)房者買房須知的六大事項(xiàng) 購(gòu)房者應(yīng)理性的看待廣告內(nèi)容，不要只聽(tīng)開(kāi)發(fā)商一面之詞，要注意以下幾點(diǎn)： 　1、不要輕信開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，把廣告寫進(jìn)購(gòu)房合同。 2、收集與查證關(guān)于所購(gòu)房屋的信息。 若確定購(gòu)買，到規(guī)劃部門、房管部門以及建設(shè)部門做資料查詢。 3、要多多動(dòng)腿親自核實(shí)。 樓盤實(shí)際位置去看，多關(guān)注樓盤的位置以及周邊的配套設(shè)施是否與宣傳冊(cè)上描述的一致。規(guī)劃等還可以向當(dāng)?shù)匾?guī)劃門咨詢核實(shí)，并要求將期待的規(guī)范設(shè)施寫進(jìn)合同。 4、盡量達(dá)成書(shū)面約定。消費(fèi)者購(gòu)買“精裝房”、“學(xué)區(qū)房”、或者對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施有要求時(shí)，**好在合同中，以便于在產(chǎn)生糾紛時(shí)更好地維護(hù)自身權(quán)益。 5、注意證據(jù)的收集。對(duì)于開(kāi)發(fā)商派發(fā)的宣傳冊(cè)、廣告彩頁(yè)、樣板房照片、小區(qū)規(guī)劃圖或其他宣傳資料，購(gòu)房者應(yīng)妥善保存。 6、注意合同中的免責(zé)條款。一般協(xié)議里有“**終交付以政府規(guī)劃或**終確定的示意圖為準(zhǔn)”類似的字眼，購(gòu)房者在簽訂的時(shí)候需謹(jǐn)慎。 以上就是在我們買房過(guò)程中常見(jiàn)的一些銷售陷阱以及買房過(guò)程中需要注意的相關(guān)事項(xiàng)。在買房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往為了促進(jìn)銷售，采用一些虛假信息，吸引消費(fèi)者購(gòu)買，本來(lái)就急于買房的消費(fèi)者在開(kāi)發(fā)商的各種糖衣炮彈下，一時(shí)頭腦發(fā)熱沒(méi)有理性考慮而沖動(dòng)購(gòu)買，事后造成自己維權(quán)難的局面。