購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn) 小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何購買

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• 141****4983

  房?jī)r(jià)飆升帶來的不僅是樓市庫存的增加，更是開發(fā)商為了利益而建起“小產(chǎn)權(quán)房”。在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于收入的今天，許多人工作多年也難得在一線城市甚至二線城市買一套屬于自己的房子，當(dāng)一套價(jià)格相當(dāng)便宜的小產(chǎn)權(quán)房擺在眼前，有多少人能抵擋劃算的“低價(jià)好房”呢？然后，一旦買下了小產(chǎn)權(quán)房，麻煩也隨之而來。 小產(chǎn)權(quán)房是什么？ 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 正是基于小產(chǎn)權(quán)房的上述特性，所以城鎮(zhèn)居民在購買小產(chǎn)權(quán)房是時(shí)，會(huì)承擔(dān)有很大的風(fēng)險(xiǎn)： 第一、由于小產(chǎn)權(quán)房不具備商品房的法律性質(zhì)，所以法律中對(duì)商品房的規(guī)定是無法運(yùn)用在小產(chǎn)權(quán)房的，所簽訂的購房合同也是不受法律保護(hù)的，一旦購房人和開發(fā)商出現(xiàn)了紛爭(zhēng)，購房人也無法通過法律途徑得到解決，只能憑白損失，而且小產(chǎn)權(quán)房放的質(zhì)量也相對(duì)的無法得到保障。 第二、一旦購房人與開發(fā)商簽訂了購房合約和交付款項(xiàng)后，如果上級(jí)部門要對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行整改、拆除的話，那么購房人就會(huì)陷入既已交錢有無法得到房屋的境地;同時(shí)由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有合法的產(chǎn)權(quán)，購房者也無法得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。 第三、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋沒有商品房的法律特性，故而其開發(fā)實(shí)無法得到銀行貸款的支持，大連的開發(fā)資金沒有銀行和政府的相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)管，一旦開發(fā)商資金出現(xiàn)了問題，那么這個(gè)項(xiàng)目就可能成為了爛尾工程，這對(duì)購房者是一個(gè)極大的損失，另外，由于開發(fā)商沒有資質(zhì)，房屋本身的質(zhì)量也無法得到保障。 第四、現(xiàn)在很多人買房是為了**，進(jìn)行房產(chǎn)投資，可是小產(chǎn)權(quán)房由于無法得到法律的認(rèn)可跟保護(hù)，無法辦理合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)，所以就算購買后也不能轉(zhuǎn)讓過戶。對(duì)房屋**有很大影響，是不能用于房產(chǎn)投資的。 買房是終身大事，一定要非常的謹(jǐn)慎，一步不小心，以后的生活就會(huì)完全變樣，在無法確認(rèn)自己能承擔(dān)那樣的風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，千萬不要輕易購買小產(chǎn)權(quán)房，如果你真的很想要這樣的產(chǎn)權(quán)房，那么你**好將戶口轉(zhuǎn)到該小產(chǎn)權(quán)房所在的村里，這樣才能保障自己的利益。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:46

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• 問 ??購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？什么是小產(chǎn)權(quán)房，購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)大嗎？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎通常來說，小產(chǎn)權(quán)房是可以購買的，風(fēng)險(xiǎn)不是很大。購買小產(chǎn)權(quán)房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風(fēng)險(xiǎn)并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有

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• 問 購買小產(chǎn)權(quán)有風(fēng)險(xiǎn)嗎，購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  如果手續(xù)齊全應(yīng)該沒有風(fēng)險(xiǎn).

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• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房 購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  小產(chǎn)權(quán)房中的“小”其實(shí)并不是一個(gè)法律概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時(shí)的部分產(chǎn)權(quán)人享有房屋的使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對(duì)社會(huì)公開出售的房屋。 第一、小產(chǎn)權(quán)房含義 小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產(chǎn)權(quán)房種類 從建房土地來源上，可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類：(1)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。(2)建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅，比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設(shè)的住宅。 第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，有時(shí)僅僅是合同約定，并沒有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”，按照物權(quán)法定的原則，這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護(hù)的法定產(chǎn)權(quán)。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。“廉價(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。 第四、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn) (一)法律效力風(fēng)險(xiǎn) “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也分不同的情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。 (二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn) “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。對(duì)房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風(fēng)險(xiǎn) 購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。 如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn) 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房 購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)
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  究竟什么是小產(chǎn)權(quán)房？雖然聽過很多過來人說，小產(chǎn)權(quán)房不能買之類的問題，但是你真的知道什么房子才算小產(chǎn)權(quán)房么？今天，購房指南就來解釋一下小產(chǎn)權(quán)房的定義及性質(zhì)。 “小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房的釋義 對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，2012年面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。 第一種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。 第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。 第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。 第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì) 國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。說明一開始相當(dāng)多的農(nóng)民本身自己沒有建設(shè)能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產(chǎn)權(quán)的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。 雖然暫時(shí)沒有權(quán)證，還是有相當(dāng)多城鎮(zhèn)居民和外來人員購買了小產(chǎn)權(quán)房。既購買了相當(dāng)便宜的房子自己居住，同時(shí)也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房資金難題。

• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房 小產(chǎn)權(quán)房購買有什么風(fēng)險(xiǎn)
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  小產(chǎn)權(quán)房中的“小”其實(shí)并不是一個(gè)法律概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時(shí)的部分產(chǎn)權(quán)人享有房屋的使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對(duì)社會(huì)公開出售的房屋。 第一、小產(chǎn)權(quán)房含義 小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產(chǎn)權(quán)房種類 從建房土地來源上，可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類：(1)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。(2)建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅，比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設(shè)的住宅。 第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，有時(shí)僅僅是合同約定，并沒有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”，按照物權(quán)法定的原則，這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護(hù)的法定產(chǎn)權(quán)。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。 第四、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn) (一)法律效力風(fēng)險(xiǎn) “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也分不同的情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。 (二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn) “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。對(duì)房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風(fēng)險(xiǎn) 購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。 如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn) 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。