什么是小產(chǎn)權(quán)？叫賣小產(chǎn)權(quán)，實(shí)為是出租土地嗎

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  近日，有市民爆料稱有人在網(wǎng)上叫賣小產(chǎn)權(quán)土地。于是很多人都產(chǎn)生了這樣一個(gè)疑問(wèn)，小產(chǎn)權(quán)土地是否合法，真的能賣么？ 不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施之后，小產(chǎn)權(quán)房有可能會(huì)“轉(zhuǎn)正”嗎？“國(guó)家通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，保護(hù)權(quán)利人依法取得的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房本身不合法，因此不能登記發(fā)證?！?月1日，國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記局局長(zhǎng)王廣華接受媒體采訪時(shí)如是回答。但近日，有市民爆料稱有人在網(wǎng)上叫賣龍江小產(chǎn)權(quán)土地，并質(zhì)疑這樣的地塊是否合法，對(duì)此記者展開(kāi)了調(diào)查。 事件：有人公開(kāi)叫賣小產(chǎn)權(quán)土地？ 小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。目前，我國(guó)對(duì)小產(chǎn)權(quán)的治理越來(lái)越嚴(yán)厲，要么取締，要么清除。 近日，有市民向記者爆料，有人在網(wǎng)上公開(kāi)出讓順德龍江鎮(zhèn)的一塊集體用地，并且明確標(biāo)示這是“小產(chǎn)權(quán)”。記者看到這則出讓公告宣稱，“商業(yè)土地出讓：位置順德龍江鎮(zhèn)；地塊東邊‘龍高路’占地22.5畝；容積率4.0%；建筑密度45%；綠化率30%；　小產(chǎn)權(quán)；　使用期50年，從2015年計(jì)起；售價(jià)180萬(wàn)／畝?！睋?jù)了解，該區(qū)域正常招拍掛的土地價(jià)格在300萬(wàn)／畝左右，而該地塊折合樓面價(jià)才676元/平方米，對(duì)比起來(lái)十分誘人。 為此，記者致電了出讓這塊地的聯(lián)系人鄧小姐。鄧小姐稱，這塊地屬于她一位做家具的老板朋友，因?yàn)樾枰Y金周轉(zhuǎn)所以才用如此實(shí)惠的價(jià)格出讓。這塊地開(kāi)始也不是做家具的老板朋友的，是因?yàn)橄惹澳玫竭@塊地的人拖欠了錢(qián)，所以才落到了其手上?！斑@塊地證件的主人還是先前拖欠錢(qián)那個(gè)人的名字，因?yàn)榕率掷m(xù)麻煩所以一直沒(méi)有過(guò)戶。如果有人愿意買，可以直接過(guò)戶到新的買主手上。” 鄧小姐說(shuō)，這塊地屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地，并非國(guó)有性質(zhì)，但是可以拿到土地證，并且能夠辦全手續(xù)。但在簽手續(xù)時(shí)，不是跟所屬這塊地的村委會(huì)直接簽，而是跟村委會(huì)旗下開(kāi)的一個(gè)公司來(lái)簽，程序一切都由該公司負(fù)責(zé)。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)不能合法買賣的疑惑，“這塊地的性質(zhì)跟廣佛智城類似。因?yàn)閷儆谏虡I(yè)用地，因此可以建造綜合體和公寓等。”鄧小姐一再聲稱，佛山對(duì)這類土地并沒(méi)有完全禁止，廣佛智城就是**好的開(kāi)發(fā)例子。 業(yè)內(nèi)：佛山將會(huì)陸續(xù)有相應(yīng)規(guī)范出臺(tái) 佛山南海剛剛獲得了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地入市的資格，雖然要等兩年之后才能夠正式實(shí)施，但已經(jīng)邁出土地改革的一大步?！胺鹕侥虾Ｊ菑V東唯一的一個(gè)試點(diǎn)，以后國(guó)有土地就會(huì)和農(nóng)村集體用地建造的項(xiàng)目同權(quán)同價(jià)。”合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，農(nóng)村集體用地允許出讓，那么必然會(huì)有相應(yīng)的規(guī)范出臺(tái)。例如，日后在出售這些農(nóng)村用地的時(shí)候，也會(huì)先公式再競(jìng)標(biāo)等。 龍斌表示，廣東地區(qū)早已有一批是集體用地建起來(lái)的項(xiàng)目，并且部分也得到了政府的認(rèn)可。“要判斷一塊集體用地是不是合法的，要看是否拿到了土地證和完整的手續(xù)。”龍斌表示，集體用地打造出來(lái)的產(chǎn)品跟國(guó)有土地的還是有區(qū)別的。今后兩者如何統(tǒng)一還是一個(gè)需要探討的話題，因?yàn)楝F(xiàn)有的政策和規(guī)定也需要改變。他稱，全面實(shí)施到成熟還需要時(shí)間的積累，需要多方共同推動(dòng)。 市場(chǎng)：佛山已有租地起樓先例 據(jù)了解，廣佛智城坐落在佛山市南海區(qū)東翼，位于廣佛國(guó)際商貿(mào)城中心區(qū)內(nèi)。定位為集產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、科技展覽、生態(tài)辦公、休閑娛樂(lè)、品牌零售、時(shí)尚餐飲、精品酒店于一體的全功能都市綜合體。值得留意的是，廣佛智城用地為集體土地，該項(xiàng)目是通過(guò)集體土地租賃方式獲得使用權(quán)，因此建成房產(chǎn)后銷售出去的也只是該物業(yè)的租賃使用權(quán)。但在2014年前，該項(xiàng)目上蓋物業(yè)由于沒(méi)有使用權(quán)證不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，也就無(wú)法融資和銷售，直接影響了集體土地的價(jià)值以及開(kāi)發(fā)的規(guī)模和檔次。2014年，南海區(qū)政府出臺(tái)《南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施辦法》，這些問(wèn)題才得以解決。而位于樂(lè)從的佛奧星光廣場(chǎng)也屬于租賃性質(zhì)的樓盤(pán)。 同樣的，位于順德龍江的這塊地，其使用期50年也只是出租使用權(quán)，由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，因此價(jià)格會(huì)明顯低于同區(qū)域的國(guó)有建設(shè)用地。在一份《佛山市順德區(qū)集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同》中，記者明確看到流轉(zhuǎn)的形式只有出租和轉(zhuǎn)讓兩種。 一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)，之前業(yè)內(nèi)希望通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)解決小產(chǎn)權(quán)房的“合法性”。但現(xiàn)實(shí)是，這次不動(dòng)產(chǎn)登記，沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)房的“份兒”。而佛山五區(qū)這類農(nóng)村集體用地非常多，如何入市亟待解決。 記者了解到，2月28日，全國(guó)人大常委會(huì)經(jīng)表決，決定授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。佛山南海區(qū)是廣東省唯一試點(diǎn)，繼成為國(guó)務(wù)院農(nóng)村體制綜合改革試點(diǎn)、廣東省三舊改造綜合試點(diǎn)后，再次在農(nóng)村土地改革問(wèn)題上為全省探路。調(diào)整將在2017年12月31日前試行。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房出租合法嗎？小產(chǎn)權(quán)房能出租嗎？
  答

  　小產(chǎn)權(quán)房房東也是有購(gòu)房合同的，只是沒(méi)有房產(chǎn)證而已，只要能證明是他的房子，并且你跟房東也簽好租房協(xié)議，手續(xù)都齊全，各種簽字手印的都齊全，是可以租的?！　∷^“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，同時(shí)不用繳納土地出讓金等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的，這種類型的房產(chǎn)我們通常稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。這種房屋沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，也沒(méi)有土地使用證和預(yù)售許可證。購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?！　∷詫?duì)于購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”來(lái)說(shuō)，是不受法律保護(hù)。

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• 問(wèn) 什么是小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)能買賣嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓？首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換.部分產(chǎn)權(quán)。（小產(chǎn)權(quán)） 根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購(gòu)買公有住宅，在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購(gòu)房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。

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• 問(wèn) ??劃撥土地是小產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  如果是國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，則說(shuō)明產(chǎn)權(quán)合法。但屬于不完全產(chǎn)權(quán)，只有占有、使用權(quán)，沒(méi)有收益、處分權(quán)。如果需要轉(zhuǎn)讓，需要經(jīng)過(guò)審批并補(bǔ)繳出讓金。如果是集體劃撥土地使用權(quán)，則為小產(chǎn)權(quán)，不能進(jìn)入市場(chǎng)流通，僅只能在集體經(jīng)濟(jì)組織，也就是咱們所說(shuō)的生產(chǎn)隊(duì)、生產(chǎn)小組內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

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• 問(wèn) 什么小產(chǎn)權(quán)房? 什么是小產(chǎn)權(quán)房？
  答

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者購(gòu)買了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？1、不能貸款 不能過(guò)戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購(gòu)房貸款都不能辦理。如果購(gòu)房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過(guò)戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒(méi)有房產(chǎn)證。2、易出問(wèn)題 維權(quán)難如果購(gòu)房者選購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房，并和開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房出租合法嗎？小產(chǎn)權(quán)房出租有什么規(guī)定呢？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房房東也是有購(gòu)房合同的，只是沒(méi)有房產(chǎn)證而已，只要能證明是他的房子，并且你跟房東也簽好租房協(xié)議，手續(xù)都齊全，各種簽字手印的都齊全，是可以租的?！　∷^“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，同時(shí)不用繳納土地出讓金等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的，這種類型的房產(chǎn)我們通常稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。這種房屋沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，也沒(méi)有土地使用證和預(yù)售許可證。購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?！　∷詫?duì)于購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”來(lái)說(shuō)，是不受法律保護(hù)。

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