怎樣簽商品房買賣合同 需要注意什么問題

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• 137****7433

  核心內容：購買商品房之前應該如何簽訂購房合同?合同是保障當事人合法權益的重要依據(jù)。目前，本市商品房買賣所使用的是統(tǒng)一的格式化合同——《天津市商品房買賣合同》，簽好合同對日后減少交易糾紛有重要作用。下面，房地產小編為您詳細介紹。 【內容提要】 一、合同相關說明 二、簽訂合同的主體 三、合同的內容 正文： 一、填寫說明 共4個條款，主要起提示性作用，包括： 1、合同簽訂。簽訂前，當事人應仔細閱讀合同各項條款，然后與對方就商品房建筑面積、價款、交付日期、付款方式、違約責任、面積差異處理、產權登記、爭議處理等內容進行認真協(xié)商，約定時，購房者應注意保護自己利益，防止未經周密思考，馬馬虎虎倉促簽約，使自己合法權益受到損害; 2、合同填寫?？捎娩摴P、毛筆、簽字筆填寫，空白部分應用“/”劃掉; 3、合同備案。合同應自訂立之日起30日內辦理合同登記備案; 4、合同不得翻印。 二、合同主體 出賣人填寫名稱、法定代表人、注冊地址、聯(lián)系電話、郵政編碼、營業(yè)執(zhí)照號碼、開戶行、帳號;委托房地產經紀機構售房的，還應填寫經紀機構的相關情況及資格證書編號。 買受人填寫名稱或姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話，當事人為個人的，填寫國籍、身份證號/護照號，當事人是單位的，填寫法定代表人、營業(yè)執(zhí)照號碼;委托他人購房的，還應填寫委托代理人相關情況。 三、合同內容 第一條 商品房情況 首先，填寫商品房銷售許可證號，應注意，該證號必須填寫準確。 然后，填寫房屋情況，包括商品房坐落、設計用途、建筑結構、建筑層數(shù)、建筑面積(包括套內建筑面積和公共部位分攤建筑面積)等內容。 **后，填寫土地來源情況，是劃撥方式還是出讓方式，以出讓方式取得土地使用權的，還應填寫土地出讓年限和起止日期。 另外，合同附件一“商品房屋平面圖”，應附商品房方位圖和分門分層平面圖(1：100或1：200)，方位圖標出商品房具體朝向，分門分層平面圖標明商品房的房型、布局等，并在圖上圈紅銷售的商品房，加蓋出賣人騎縫章。 合同附件二“商品房抵押、租賃等情況”，主要為杜絕商品房重復抵押的現(xiàn)象，并適應商品房“以租代售”等新的銷售形式。抵押情況應填寫：商品房是正在抵押，還是尚未抵押，正在抵押的應注明抵押權人、抵押期限等情況;租賃情況應注明：商品房是正在租賃(以租代售)，還是尚未租賃，正在租賃的還應注明承租人、租賃期限等情況。 第二條 商品房價款 本條款為商品房單價和價款，單價每平方米的價格，價款是扣除優(yōu)惠部分的實際成交價格，幣種可以是人民幣或雙方約定的外幣。 第三條 商品房交付日期 填寫商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，雙方可采取變更合同、解除合同或另行約定。 第四條 乙方付款形式及時間 買受人付款可采?。阂淮涡愿犊睢⒎制诟犊罨蚱渌绞?，并由雙方約定付款時間。 第五條 甲方逾期交付商品房的處理 出賣人逾期交付商品房的違約責任，分為兩種： 第一種，逾期交付商品房的期限在雙方約定期限內的，應支付已付款利息，合同繼續(xù)履行。 第二種，逾期期限超過約定期限的，可選擇：(1)合同繼續(xù)履行，出賣人應支付已付款利息、違約金;(2)解除合同，出賣人應退還已付款，支付已付款利息、違約金;(3)雙方另行約定。 第六條 乙方逾期付款的處理 買受人逾期付款的違約責任，也分為兩種： 第一種，逾期期限在雙方的約定期限內的，應當支付逾期付款及其利息，合同繼續(xù)履行。 第二種，逾期期限超過約定期限的，可選擇:(1)合同繼續(xù)履行，買受人應當支付逾期付款、逾期付款利息、違約金;(2)解除合同的，買受人應當支付違約金;(3)雙方另地約定。 第七條 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理 商品房建筑面積以房屋所有權主證記載面積為法定依據(jù)。 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異小于正負3%的，每平方米價格保持不變，按照面積差異退少補，合同繼續(xù)履行;面積差異大于正負3%的，由雙方另行約定。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:22

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• 問 首次置業(yè),簽買賣合同需要注意什么問題
  答

  看看你的（存量房買賣合同）有沒有中介方，如果有就不用再簽別的合同

  全部8個回答>
• 問 怎么簽商品房買賣合同，簽商品房買賣合同應該注意什么
  答

  消費者購買商品房都必須簽署商品房買賣合同，但對于絕大多數(shù)消費者來說，買房在人生中只是一兩次的事情，因此，為了保障自身的利益，認真仔細地研究商品房買賣合同就顯得相當必要。以下指出消費者在簽署合同時比較容易忽略的幾點，供讀者參考。一、 商品房的價格以及付款方式。這是關系到消費者切身利益的關鍵問題，因此必須明確注明，此外，如是采用分期付款方式，還要注明每期的繳款時間。二、 發(fā)展商交付房屋的日期。由于這涉及逾期交房的違約問題，因此應該明確到某年某月某日，不應使用模棱兩可的措辭。三、 商品房面積。對于購置房屋的面積要明確注明銷售面積、實際使用面積以及當面積誤差超過約定范圍時所采取的措施。四、 獲得產權證的準確時間。雖然目前由于種種原因，產權證的發(fā)放比較慢，但合同中也必須注明一個合適的日期，以免某些發(fā)展商藉此無限期地拖發(fā)產權證。五、 補充合同。一般情況下，發(fā)展商簽署補充合同主要是為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規(guī)避風險的一種方式，也就是說這類合同以保護發(fā)展商利益為主，因此消費者必須多加注意，以免掉進某些發(fā)展商的文字陷阱。以上僅僅是簽署合同時所要注意的比較重要的幾點，對其他條款消費者也不容忽視，應該對整個合同的內容反復研究，多加推敲，切實保障個人的消費權益。

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• 問 簽訂商品房買賣合同，需要注意哪些問題？
  答

  一、注意房地產開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件二、了解商品房買賣合同中應當明確的內容三、需要查看的其他細節(jié)：一是開發(fā)商的五證二書,這是**重要的?！∫豢捶孔淤|量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》

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• 問 簽商品房買賣合同注意什么
  答

  您好，簽訂購房合同一般要注意以下幾點：一、注意審核土地使用權是否存在抵押購房者購買前可向當?shù)赝临Y源管理機構查核該開發(fā)土地使用權是否辦理抵押登記手續(xù)。因為現(xiàn)實中，很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發(fā)。售房時如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構成法律障礙，影響購房人的順利購房。二、仔細審核開發(fā)商應當辦理的法定手續(xù)和相關證件1、開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產權是否有保障，所以至關重要。商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項批準、規(guī)劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房預售許可等。對于開發(fā)手續(xù)，應特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權的年限也應特別關注，有土地使用年限的是出讓土地使用權，沒有使用年限的是劃撥土地使用權，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”①“一照”：即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。②“兩書”：即商品房質量保證書和商品房使用說明書。③“五證：即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(外)銷商品房預售許可證。其中**重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預售許可證冒名頂替。三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，**好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。1、一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產證明，或者是擔任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。2、如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。四、注意訂立合同時部分條款是可以修改或補充約定的1、合同是雙方真實意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則，發(fā)生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據(jù)。2、現(xiàn)實交易中，開發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強加給購房者接受。要明確一點，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。五、約定違約責任條款須詳細、具體1、商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產證的違約責任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細節(jié)。2、同時，還應該約定：①規(guī)劃、設計的變更致使購房者解除購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金。②由于開發(fā)商原因不能辦理產權證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。③加重開發(fā)商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。六、合同附件須重視1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等，對于補充協(xié)議的條款也常常列為合同附件?？梢姡@些附件內容都是極其重要的。購房者不但要認真謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定八、商品房買賣合同的定金問題《商品房銷售管理辦法》第22條及**高人民法院《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第115條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。在規(guī)定的期限內，如果消費者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么這筆錢是拿不回來的。這種定金或訂金的約定，對消費者是不利的，使他們在簽約時處于受制于人的境地，在簽約談判時雙方因為合同的某些條款達不成協(xié)議而導致談判失敗的，開發(fā)商都以對方沒有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。但現(xiàn)實情況是，如果不交定金，你看好的房源，售樓部不會給你保留的，一旦有人看中這套房子并在你之前交了定金，他們就會將房子賣掉。所以，如果想買房，交定金(或訂金)是不可逾越的一個步驟。我國法律規(guī)定的定金有兩種形式，一種是履約定金，是為保證合同順利履行而約定的;另一種是立約定金，是為了訂立正式合同而約定的。律師認為，商品房的認購書應該算作預約合同，是消費者與房地產商為了保證正式的《商品房買賣合同》的簽訂而訂立的一種協(xié)議。從這個層面上講，認購書中的定金是一種立約定金(訂約定金)。如果因為一方的過錯而導致《商品房買賣合同》沒有成立的，另一方可以依據(jù)定金條款來追究過錯方的違約責任?！叭绻彿空咴诤炗嗁彿亢贤?，出現(xiàn)不屬于自己責任的情況，比如：在訂立《商品房買賣合同》時開發(fā)商的手續(xù)尚不全;購房者依約定時間去簽合同，但由于某些實質性條款未達成一致協(xié)議等，導致《商品房買賣合同》無法簽的，購房者要和開發(fā)商協(xié)商，讓開發(fā)商退定金是完全可以的?！?/p> 全部3個回答>

• 問 簽購房買賣合同書時要注意什么問題？
  答

  購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關知識和注意事項。能夠對糾紛的產生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買預售的商品房應注意哪些事項。商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產買賣行為。購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：一、注意房地產開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件《城市房地產管理法》對商品房預售的條件作出以下規(guī)定：1、已經交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產開發(fā)企業(yè)進行房地產開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。2、持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提，房地產開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。3、按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。4、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發(fā)房地產的企業(yè)應到日照市房地產管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產預售的活動置于政府房地產管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。二、了解商品房預售合同基本的內容1、主體。即房地產開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。6、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質、按量交房的責任。8、房地產權屬登記義務。9、物業(yè)管理條款。10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11、其他條款或當事人約定的條款。下面說說購買現(xiàn)房應注意的事項：一、注意房地產開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件2001年4月4日，建設部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應具備下列條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經落實。不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用。二、了解商品房買賣合同中應當明確的內容（一）當事人名稱或者姓名和住所;（二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），據(jù)實結算房價款；2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。**后還要注意以下同方面：一是開發(fā)商的五證二書,這是**重要的.一個合法正規(guī)的房地產開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設局規(guī)劃局主管.二是注意合同在雙方的權利和責任方面的公平原則.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字.三是你說的**小面積108平方一般不構成問題,因為兩個70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結構,不針對每個開發(fā)商.四是交房時,先驗房后辦手續(xù)一看房子質量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂惹闆r尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。索要“兩書一表”向開發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質量問題時按約維修?！蹲≌|量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業(yè)在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。簽收《房屋驗收單》在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。

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