去庫存的本質(zhì)是什么 選擇降供給或者增需求

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• 158****4086

  樓市高庫存并非一個新話題。 曾有知名地產(chǎn)商的銷售負責(zé)人表示，早在2013年上一輪樓市的高峰時，他就意識到了，表面的繁華掩蓋著難以排解的危機。原因是，彼時雖然全國的成交量和銷售額都強勁增長，但有些城市的房子已經(jīng)賣不動了，必須大幅讓利才能出點貨。 相信這并非個別案例。排名前100強的房企，絕大多數(shù)不是固守一個城市，而在多城市或者全國性布局的房企，進入2014年以后，上述感受都很強烈。有些城市，即使降價，邊際效應(yīng)也一再遞減。因為需求只有那么多。 后來，這種現(xiàn)象被輿論普遍關(guān)注，以三四線城市為主的高庫存如何去化，被視為樓市的主要結(jié)構(gòu)性矛盾。也因此，一批房企從中小城市收縮，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線和二線主要城市。這也就是為什么2015年北京等城市高價地塊不停涌現(xiàn)的重要背景。另一個原因是流動性寬裕，資金成本持續(xù)走低，為房企搶奪高價地塊提供了支撐。 但跳開出去會發(fā)現(xiàn)，高庫存遠非房地產(chǎn)所獨享。汽車行業(yè)今年也相當(dāng)難受，產(chǎn)量繼續(xù)增長，銷量卻是在低位徘徊。過去多年，我國人民顯示出了對汽車的無限熱愛，無論國產(chǎn)還是進口，汽車的產(chǎn)銷量一片紅火，但去年以來突然就不好賣了。 煤炭、鋼鐵、水泥以及一批中低端制造業(yè)，更是已被高庫存困擾數(shù)年。我們的跑口記者說，這些行業(yè)的庫存積壓，根本都不算新聞。唯一的出路就是將過剩的產(chǎn)能出清。好吧，也許你說得都對。但很多地方政府卻經(jīng)年為這些虧損大戶注入財政補貼。 山西的一些個體煤老板可能百思不得其解，曾經(jīng)那么搶手的煤炭怎么會一再降價也賣不動了。**通俗的解釋是我國經(jīng)濟處于下行周期，煤炭需求量大減。作為宏大敘事的用詞是，“三期疊加”，“換擋”，“新常態(tài)”。而傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩或者說高庫存，只是轉(zhuǎn)型期的外在表征。陣痛期有多長，取決于改革的力度和深度。 據(jù)說，為化解樓市的庫存，有關(guān)部門已經(jīng)儲備了一些政策，具體措施不日將出臺。相信媒體朋友又會稱之為新一輪的房地產(chǎn)救市。名稱并不重要，很多人想問的是，房地產(chǎn)可能不是庫存**嚴重的行業(yè)，更沒有到全行業(yè)虧損的程度，為什么單單要救房地產(chǎn)？ 有觀點認為，房地產(chǎn)調(diào)整和產(chǎn)能過剩拖累了經(jīng)濟增長。已經(jīng)不是第一次看到這類觀點。早在2004年，社科院有位叫易憲容的研究員，就提出了一個大膽的觀點，房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟。異曲同工。 房地產(chǎn)與經(jīng)濟之間的關(guān)系，應(yīng)該不是單向度的。房地產(chǎn)的繁榮，固然是推動經(jīng)濟增長的重要力量，但經(jīng)濟若嚴重下滑，房地產(chǎn)想一騎絕塵，恐怕也很難。再多論證徒添口水。 但房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈漫長，能帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)，也是眼見的事實。譬如鋼鐵和水泥，房地產(chǎn)顯然是它的主要客戶。不過，你要是說鋼鐵水泥完全依賴于房地產(chǎn)也未必令人信服，因為2012年、2013年房地產(chǎn)還是一片榮光時，這幾個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入高庫存的泥淖了。 GDP是增長6.9%還是6.8%，并沒有那么重要，譬如，你的老板從來沒有說要根據(jù)GDP的增幅來發(fā)放你的薪水；但數(shù)字隱含的經(jīng)濟和社會意義，卻不可輕忽。從宏觀方面說，到2020年實現(xiàn)GDP比2010年翻番，就需要好看一點的數(shù)字。 從現(xiàn)實層面看，很多朋友跟我一樣，有一種急切心理，就是希望改革更快一點。但是，我國的國情決定了，深化改革需要穩(wěn)定的社會和經(jīng)濟環(huán)境。有段時間，有的經(jīng)濟學(xué)者擔(dān)心GDP下滑失速，就是與此相關(guān)。 不管你怎么罵房地產(chǎn)，實踐證明，它既是經(jīng)濟的助推器，也可以充當(dāng)經(jīng)濟的潤滑劑。如果不擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整就是空話。但硬幣的另一面是，在穩(wěn)增長方面，房地產(chǎn)仍然是現(xiàn)階段的重要抓手。 化解房地產(chǎn)的高庫存，不應(yīng)再簡單地刺激投資。有論者沿用“供應(yīng)側(cè)”的說法，提出要改善房地產(chǎn)供應(yīng)。原因是目前很多地方的商品房庫存是結(jié)構(gòu)性的。這不失為良好的策略選擇。但另一方面，還可以在需求端想辦法。據(jù)說，棚改將從住房安置改為以貨幣安置為主，就是在創(chuàng)造需求。此外，存量房交易環(huán)節(jié)減稅也有助于激活需求。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:09

相關(guān)問題

• 問 去庫存是什么意思 如何解決供給側(cè)的問題
  答

  供給側(cè) 【會議提出】 明年及今后一個時期，要在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實施相互配合的五大政策支柱。 【專家解讀】 所謂“供給側(cè)改革”，就是從供給、生產(chǎn)端入手，通過解放生產(chǎn)力，提升競爭力促進經(jīng)濟發(fā)展，其核心在于提高全要素生產(chǎn)率。過去常說的三駕馬車——投資、消費、出口，都是從需求方面推動經(jīng)濟發(fā)展，但這幾年供給端出了問題，表現(xiàn)在一方面產(chǎn)能過剩，另一方面，老百姓需求的高品質(zhì)、高附加值的產(chǎn)品卻難以滿足，致使大量國內(nèi)消費需求轉(zhuǎn)向海外。 供給方面出現(xiàn)的問題其實是結(jié)構(gòu)性問題，所以中央提出供給側(cè)改革，其核心是結(jié)構(gòu)調(diào)整。幾天前召開的中央政治局會議明確，明年的供給側(cè)改革要從“深入實施創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略”、“積極穩(wěn)妥推進企業(yè)優(yōu)勝劣汰”、“幫助企業(yè)降低成本”、“化解房地產(chǎn)庫存”、“保持有效投資力度”等多個維度同時發(fā)力。 供給側(cè)改革的同時，需求方面也不能偏廢，要“兩頭促進”，不能“一頭沉”。需求側(cè)改革也存在結(jié)構(gòu)性問題。在投資和消費的結(jié)構(gòu)中，過去多依賴投資，現(xiàn)在應(yīng)增加消費的比重，以消費拉動經(jīng)濟；在消費中，過去政府消費占比大，居民消費少，今后應(yīng)提高居民消費。 ——首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授謝太峰 去庫存 【會議提出】 化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 【專家解讀】 房地產(chǎn)消費和工業(yè)制成品消費有根本性差別，綜合各方面因素分析，我們不能簡單按照過去計劃經(jīng)濟時代的思路去化解房地產(chǎn)庫存。因此在“去庫存”這面大旗下，還是得找到潛在的消費人群。目前農(nóng)民工進城的確是“去庫存”**主要的利好，農(nóng)民工市民化肯定會帶來新一輪消費拉動和基礎(chǔ)設(shè)施投資增加。但首先要通過戶籍制度改革解決農(nóng)民工的身份問題，農(nóng)民工就有條件將他們的長期消費行為從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市。 房地產(chǎn)“去庫存”將會是一個長期過程，在此過程中，政府的政策有必要與市場結(jié)合到一起，通過改革打破一切制度門檻，更好地發(fā)揮市場作用，真正推進城鎮(zhèn)化和農(nóng)民市民化進程，落實戶籍制度改革，這才是未來推動城市消費**關(guān)鍵的發(fā)動機。更加重要的是，我們應(yīng)該通過這次房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的波動，認清市場作用。政府不能再通過土地出讓金，以雙重利益動機推動房地產(chǎn)發(fā)展，其在房地產(chǎn)市場的利益閘門應(yīng)徹底關(guān)閉。 ——國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵

• 問 二三線有什么去庫存的政策 什么是去庫存
  答

  根據(jù)中國指數(shù)研究院**新發(fā)布的《第47期中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》，11月第三周(11月16日-22日)重點監(jiān)測的36個城市成交面積環(huán)比上漲7%，其中24個城市環(huán)比上漲，占監(jiān)測城市的67%；與去年同期相比整體上漲21.2%。分城市來看，一線城市環(huán)比前一周基本持平，二三線城市呈上漲趨勢。三線城市漲幅**大——同比達到了15.8%，環(huán)比也達到了44.1%。 近日，中央頻繁關(guān)注樓市去庫存問題。11 月以來，“化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”等高層聲音連續(xù)出現(xiàn)，使整個行業(yè)發(fā)展過程中的這一主旋律凸顯出來。 地方化解庫存的行動很快有所體現(xiàn)：19日，山西省政府公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定了取消商品房購房限制——包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預(yù))售價格申報制度；取消對境外機構(gòu)及個人在本地區(qū)購買商品住房的限制。由此山西成為本輪高層提出化解房地產(chǎn)庫存之后，第一個采取行動的地方政府。該《意見》由山西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財政廳等11個部門聯(lián)合提出，是對山西省房地產(chǎn)政策進行的重大調(diào)整。 中央層面，21日，國務(wù)院法制辦就《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》公開征求意見，是公積金管理條例在時隔13年后再次調(diào)整。中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會秘書長康俊亮解讀這份修訂稿時指出“擴大提取范圍、提高公積金運用率”是其關(guān)鍵。具體而言，今后，交房租及物業(yè)費擬納入公積金提取范圍；自由職業(yè)者等靈活就業(yè)人員，也可以繳存住房公積金，并享受公積金貸款等權(quán)益；公積金繳存職工可以提取賬戶內(nèi)的公積金，用于支付自主住房物業(yè)費。而公積金貸款的審批時限由15日縮短為10日。

• 問 福州去庫存有哪些措施 如何滿足新市民需求
  答

  2016年1月20日在福州召開了全省住房建設(shè)工作的視頻會議。會議上提出了新的一年里全省的住房制度改革要以新市民的需求為主。提倡“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”的原則，鼓勵各市各縣根據(jù)自身情況制定相應(yīng)的政策，在2016年2月底前出臺落實到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。 新市民，指的是農(nóng)村進城務(wù)工人員、城市下崗人員和兼職的異地在校大學(xué)生等群體的集合。作為一個新興群體，他們可以說為城市發(fā)展貢獻了比較大的力量。 去庫存政策的幾個要點 1、鼓勵支持房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級 去庫存周期控制在12個月以內(nèi)的市、縣，要適度加大商品房住宅用地的供應(yīng),限制商業(yè)用地的出讓。支持房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，鼓勵和引導(dǎo)他們發(fā)展多樣化的地產(chǎn)類型。旅游、養(yǎng)老、文化地產(chǎn)都有所注重，滿足多方面人群的需求。 2、擴大公積金繳存范圍，讓新市民也能享受到低息的貸款 福建省住建廳正在研究并將以省政府名義出臺促進該省房地產(chǎn)去庫存、支持新市民住房需求和加快發(fā)展住房租賃市場3個政策文件，同時出臺進一步做好住房公積金制度擴面工作指導(dǎo)意見，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入繳存范圍。 3、擴大公租房的保障范圍 預(yù)計通過市場籌集公租房房源，不再新建公租房，推行公租房保障貨幣化，并把公租房保障范圍擴大到非戶籍人口。這對新市民來說，是一件比較實際的事，租房對于很大一部分新市民來說都是一件難事，特別是農(nóng)民工來說。 “去庫存”以新市民需求為主是今年的主要方向。目前全國各省的去庫存改革中也都在參照這一點，河南給予農(nóng)民工購房每平米200元的補貼等等政策都體現(xiàn)這一精神，在城市發(fā)展迅速的今天，新市民的住房需求得到改善和解決就是對民生問題重視。

• 問 明年首套房**會降多少 去庫存有效果嗎
  答

  為了去庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，緩解GDP增速下滑的壓力，2016年或許會有更多的穩(wěn)定樓市的政策出現(xiàn)，就在2015年末，不少城市已經(jīng)出臺了補貼政策。以下這些政策有可能在2016年中出現(xiàn)： 1、政府將回收商品房充作保障房。 在2015年的國務(wù)院政府工作報告中，李克強總理已經(jīng)明確提出“把市場上一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。 2、房貸利息抵扣個稅。 個人所得稅改革將穩(wěn)步推進，其中，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項扣除，對扣除后的收入，再征個人所得稅。也就是說，把你的收入先拿去扣除房貸利息，剩下的再交個稅。該項政策能夠切實提高購房者的購買力，特別是對改善型需求的刺激或更為明顯。 3、農(nóng)民工全面納入城市購房優(yōu)惠體系。 目前，河南《濮陽市人民政府關(guān)于支持農(nóng)民進城購房促進住房消費的實施辦法》已正式實施，“真金白銀”支持農(nóng)民進城購房。根據(jù)規(guī)定： 市政府將對農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房補貼100元/平方米，對購買二手房的每平方米補貼為200元。 買房直接給補助，多少讓人感覺意外，不過在個別地方，也不失為可行之策。 4、房地產(chǎn)稅。 有權(quán)威媒體報道，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大常委會預(yù)算工作委員會牽頭抓緊起草，財稅部門配合立法。財政部部長樓繼偉在向十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年中央決算報告時表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。 作為未來的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。未來房地產(chǎn)稅將由地方稅務(wù)局征管，全部收入歸地方，成為地方稅源的重要補充。稅率可能是浮動稅率，具體定多少、何時開征可能由地方說了算。 5、戶籍制度改革。 11月11日，在國務(wù)院常務(wù)會議上，國家總理李克強強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。緊接著的11月12日，國家財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。 根據(jù)中信建投測算，中國主流城市的購房年齡段主要集中于25-44歲，從2015年開始，這部分人群占總?cè)丝诘谋戎亻_始下降。在2025年以前，25-44歲人口的總量依然可以穩(wěn)定在4億左右。 6、土地供應(yīng)“有供有限”。 嚴把土地閘門仍是國土部門堅守的準(zhǔn)則，一味通過增加供地來解決問題并不現(xiàn)實。 庫存過高的三四線城市應(yīng)從土地源頭上進行控制，建議庫存消化周期超過2年的城市一律暫停土地供應(yīng)，消化周期下調(diào)至18個月以下的可以恢復(fù)供地，每季度由國土部統(tǒng)一發(fā)布“暫停城市”和“恢復(fù)城市”名單，嚴格把控商品房供應(yīng)源頭。 7、不同的城市區(qū)別對待。 去年政府的刺激政策主要回暖了一線城市和部分二線核心城市，而廣大三四線城市則改觀不大。實力房企越來越傾向于布局北京、上海、廣州等一線城市，而三四線城市的土地市場則無人問津。未來在供應(yīng)端，這些城市的土地供應(yīng)或大大減少。 8、繼續(xù)降準(zhǔn)降息。 2015年，央媽慷慨解囊，6次降息為廣大的購房者們帶來了一陣溫暖，也讓多少的購房者沖著這一利好，立刻著手買房，但是多次的降息也僅僅只是為一線城市的庫存帶來了一些緩解，三四線城市的庫存依舊嚴重。 面對即將到來的2016年，專家預(yù)測，預(yù)計2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準(zhǔn)也有機會，大約在1個點左右。 9、首套房**比例降至10%。 **下調(diào)能**大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發(fā)揮**為顯著的推動作用。中國為儲蓄型國家，發(fā)生次貸危機的可能性很小，而首套房發(fā)生信用危機的可能性更是微乎其微。因此首套房**降至10%將是2016年樓市去庫存的終極大招！ 不過，首套房**降至10%，并非對所有的購房者來說都是好事，因為較低的**同時也意味著更大的借貸壓力。

• 問 樓市里去庫存是什么意思
  答

  去庫存就是把沒賣出的房子盡量先賣出去 對股市不存在直接影響 因為不去庫存就會繼續(xù)建造新房 不管如何都是要賣房子的

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