購買小產(chǎn)權房有哪些注意事項

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• 134****6960

  近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設步伐的加快，以及國家基礎設施建設用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權房層出不窮。其中很大一部分是農村村民拆遷后以優(yōu)惠價格購買的自住樓。這些小產(chǎn)權房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買。而后隨著小產(chǎn)權房的**，部分賣房人在利益的驅使下，起訴要求確認雙方的買賣合同無效，讓買房人退房的現(xiàn)象時有發(fā)生。那么針對這種情況，如何認定城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的小產(chǎn)權房買賣合同是否有效？認定合同有效性需要考量哪幾個方面？本文解釋購買小產(chǎn)權房三點注意事項，從而力保買賣合同的有效性。 相關案例： 2013年，王某所在的村進行舊村改造，村委會跟王某簽訂了房屋拆遷補償協(xié)議。隨后，王某得到了兩套二居室樓房。王某自己住了一套，將另外一套出售給了城鎮(zhèn)居民李某。2014年5月，王某與李某簽訂了《房屋買賣合同》，其中載明：王某為原房產(chǎn)所有人，本房產(chǎn)為小產(chǎn)權。王某所在村的村委會、村黨支部兩委班子***示對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權房不予干涉。雙方經(jīng)協(xié)商，王某自愿將本套房屋的所有權轉讓給李某，轉讓價格為15萬元。由于本房屋屬于小產(chǎn)權房，因此，李某應遵守當?shù)卮逦瘯挠嘘P制度和規(guī)定。隨后，王某與李某履行了該合同，房款兩清。 其后不久，該地段房價上漲，王某覺得自己房子賣虧了。于是找到李某，要求解除合同，李某不同意。雙方為此發(fā)生爭執(zhí)，王某于是以國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農民房屋，所以他和李某簽訂的房屋買賣合同無效為由，起訴至法院，要求法院確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，判令李某返還房屋。李某則認為，當時雙方是自愿簽訂買賣合同的，且都知道該房屋是小產(chǎn)權房，因此，該合同是有效的。 城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的小產(chǎn)權房買賣合同是否有效？ 律師點評（山西新東律師事務所衛(wèi)敏）： 對于城鎮(zhèn)居民購買農民小產(chǎn)權房的效力問題，目前尚沒有一部法律對此作出明確的規(guī)定。鑒于這種情況，一般而言，法官在裁判此類案件時往往會綜合考慮以下幾個因素： 一是當事人之間的行為是否符合民法的基本原則，即平等、自愿、公平、誠實信用、公序良俗； 二是雙方簽訂的合同是否存在導致合同無效或者可撤銷的情形，也就是《合同法》第五十二條和第五十四條規(guī)定的情形； 三是基層組織如村委會、村黨支部的意見。由于我國實行村民自治，因此，村支兩委的意見至關重要。 本案中，王某與李某簽訂的《房屋買賣合同》中明確載明“本房產(chǎn)為小產(chǎn)權”，因此，對于這一事實，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。雙方對于買賣房屋一事，也是自愿進行的，且王某所在村的村委會、村黨支部兩委班子***示對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權房不予干涉，也就是說，雙方買賣該房屋的行為并未損害國家、集體或者第三人的利益。雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務，該合同所約定的內容已實際履行完畢。那么在此情況下，王某要求確認其與李某簽訂的《房屋買賣合同》無效，理由不充分，不應予以支持。 小產(chǎn)權房因其產(chǎn)生和市場形態(tài)的特殊性，因此在買賣過程中存在諸多法律漏洞，購買小產(chǎn)權房雖然價格便宜，但是風險很大，因此有意向購買小產(chǎn)權房的購房者一定要慎之又慎，而一旦確定購買，也一定要考慮以上三點內容，力保小產(chǎn)權房買賣合同的有效性。

  查看全文↓ 2016-04-13 11:37:44

相關問題

• 問 ??購買小產(chǎn)權房注意事項有哪些？
  答

  1、小產(chǎn)權房只有使用權小產(chǎn)權房子不能辦理房產(chǎn)證，沒有了房產(chǎn)證的保障，自然是有風險的，購房者對小產(chǎn)權房只有使用權，并不是所有者，因此，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權益無法得到保障。2、小產(chǎn)權房不受法律保護從另外一些方面來看，小產(chǎn)權房子涉及到整頓拆遷的時候就麻煩了，如果所交易的小產(chǎn)權房正好遇上相關部門整頓，可能會遇到拆遷的情況，買賣雙方的交易不得不停滯，耽誤房屋購買的時間，也有可能造成經(jīng)濟損失。3、二手房交易風險在進行小產(chǎn)權房二手房買賣交易的時候，由于沒有房產(chǎn)證，也無法合法過戶。一旦遇到拆遷，由于被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權證和房屋權證才能領取補償，購房者就不能得到這部分資金補償。4、財產(chǎn)風險小產(chǎn)權房得不到法律的認可和保護，如果在有人蓄意在小產(chǎn)權房子交易上做手腳，買賣雙方發(fā)生財務糾紛的時候，就不得不請求法院的公正，損失一部分打官司的資金。雖然小產(chǎn)權房在很多方面都存在潛在的風險問題，不少人也抱有僥幸的心理去購買小產(chǎn)權房子，那么夠買小產(chǎn)權房子需要注意那些問題呢？1、合同的簽訂由于小產(chǎn)權房子不能辦理房產(chǎn)證書，能夠保障自己權益的就是合同了，小產(chǎn)權房屋買賣合同是維護合法權益的兵器，當房子出現(xiàn)問題產(chǎn)生爭議的時候，按照合同約定進行解決是十分正確的辦法，所以合同的簽訂必須要規(guī)范。2、注意交易資金的安全房款是一筆非常大的費用，交易的時候千萬不要使用現(xiàn)金交易，通過銀行轉賬留下轉賬憑證比較好，也盡量不要一次性付清，約定好每一個付款階段。

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• 問 購買小產(chǎn)權房應該注意什么？ 購買小產(chǎn)權房有哪些注意事項？
  答

  小產(chǎn)權買賣注意事項：1．購買小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。小產(chǎn)權房如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產(chǎn)權擁有者，之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產(chǎn)權擁有者不講誠信，小業(yè)主的利益得不到保障。2．使用權、鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權的房屋無產(chǎn)權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。像小產(chǎn)權中的鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房等并沒有國家的產(chǎn)權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權證，不能像大產(chǎn)權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。3．小產(chǎn)權房和一般意義上的商品房相比，沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取。小產(chǎn)權房的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買小產(chǎn)權房的根本原因。首先應當明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權房只要依法辦理了相關審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。小產(chǎn)權有一定的好處，但也有一定的風險性，購房者在購房時應該多多注意。小產(chǎn)權房如何轉讓：市民購買小產(chǎn)權房是不受法律保護的。小產(chǎn)權房在手續(xù)全的情況下，也只能算是合格的農民房?，F(xiàn)在的小產(chǎn)權方是不能夠在市場流通的，一些中介也只是在暗中兜售。嚴格意義上說，買賣小產(chǎn)權房是違法行為，小產(chǎn)權房也是禁止市場流通的。市民購買小產(chǎn)權房利益受到侵害時，也得不到法律保護。小產(chǎn)權房未經(jīng)士地行政管理部門批準而使用集體所有土地的涉嫌違法用地；小產(chǎn)權房無建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的涉嫌違法建設；小產(chǎn)權房沒有取得商品房銷售許可證，因而不能辦理《房屋所有權證書》。對于小產(chǎn)權房，無論是國土資源部還是國務院，態(tài)度向來強硬。

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• 問 購買小產(chǎn)權房屋注意事項有哪些? 小產(chǎn)權房屋買賣注意事項有哪些
  答

  小產(chǎn)權房屋買賣注意事項1、看開發(fā)主體是否合法實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。2、看是否取得了國有土地使用證按照有關規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地，實現(xiàn)土地性質的轉變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。3、看是否符合城市規(guī)劃城中村改造項目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。4、看是否取得了建筑工程施工許可證城中村改造項目應按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收。5、看有沒有商品房銷（預）售許可證這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國土房產(chǎn)局審核，各項條件符合有關法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售。

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• 問 小產(chǎn)權購買有哪些注意事項? 
  答

  一、小產(chǎn)權房能買嗎通常來說，小產(chǎn)權房是可以購買的，風險不是很大。購買小產(chǎn)權房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有

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• 問 購買小產(chǎn)權房注意事項
  答

  有沒有土地正，能不能拿到房產(chǎn)證

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